28.05.2018
André Heinrich

Dresden Retail: Dynamisch und im Umbruch

Neue Konzepte in der City: Dresdner Einzelhandelsmarkt im Umbruch?

Mehr Gastro, Online-Showrooms und eine insgesamt hohe Dynamik beobachtet André Heinrich von BNP Paribas Real Estate.

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Neue Kon­zep­te in der Ci­ty: Dresd­ner Ein­zel­han­dels­markt im Umbruch?

Nach­dem der Dresd­ner Ein­zel­han­dels­markt ei­ni­ge Jah­re be­nö­tigt hat, um sich von den enor­men Ver­kaufs­flä­chen­zu­wäch­sen durch Cen­ter­um­bau­ten und auch Neu­bau­ten (z. B. Cen­trum-Ga­le­rie, Alt­markt­ga­le­rie, El­be­parks) zwi­schen 2010 und 2014 zu er­ho­len, stellt sich nun die Fra­ge: Wie geht es wei­ter mit dem Einzelhandel?

 

Dres­den ist bei Re­tail­ern beliebt

Die wirt­schaft­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen in der Lan­des­haupt­stadt könn­ten der­zeit kaum bes­ser sein. Der Wirt­schaft geht es gut, die Ar­beits­lo­sig­keit sinkt, die Kauf­kraft steigt, und Dres­den ist bei Tou­ris­ten, Ein­zel­händ­lern und In­ves­to­ren so be­liebt wie nie. Den im­mensen Flä­chen­zu­wachs hat der Dresd­ner Re­tail­markt in den ver­gan­ge­nen sechs Jah­ren of­fen­sicht­lich gut ab­sor­biert, und al­le jetzt vor­han­de­nen Shop­ping­cen­ter ha­ben sich in ih­rer je­wei­li­gen Markt­ni­sche positioniert.

 

Pra­ger Stra­ße be­lieb­tes­te Einkaufsmeile

Dass in der säch­si­schen Lan­des­haupt­stadt ger­ne ge­shoppt wird, zeigt auch ein Blick auf das Pas­san­ten­auf­kom­men: BNP Pa­ri­bas Re­al Es­ta­te ana­ly­siert ein­mal im Jahr die Ein­kaufs­strö­me für 95 deut­sche Ein­kaufs­mei­len, dar­un­ter auch Dres­den. Das Er­geb­nis die­ses Ran­kings: Mit gut 7.400 ge­zähl­ten Pas­san­ten pro Stun­de (2017) ist die Pra­ger Stra­ße so­wohl die be­lieb­tes­te Ein­kaufs­stra­ße Dres­dens, als auch von ge­samt Mit­tel­deutsch­land. Be­acht­lich ist vor al­lem, dass die­se La­ge im bun­des­wei­ten Ver­gleich vor we­ni­gen Jah­ren noch im obe­ren Mit­tel ran­gier­te und ak­tu­ell mit Platz 12 mehr und mehr die Top 10 ansteuert.

 

Hier kauft Dres­den ein

Doch wel­che Kon­zep­te und La­bel ha­ben sich zu­letzt in Dres­den an­ge­sie­delt? In wel­chen La­gen ha­ben in jüngs­ter Ver­gan­gen­heit neue Shops – auch von in­ter­na­tio­na­len Brands – er­öff­net? Die Ant­wor­ten auf die­se Fra­gen gibt ein ge­naue­rer Blick auf die Re­tail-La­gen Dres­dens: Der Haupt­ein­kaufs­be­reich be­fin­det sich zwi­schen Haupt­bahn­hof und Alt­markt und ist zwei­ge­teilt. Der ers­te, un­an­ge­foch­ten star­ke Be­reich ist der Teil­be­reich Pra­ger Stra­ße zwi­schen der „Cen­trum Ga­le­rie“ und Kar­stadt. Hier ha­ben sich zu­letzt vor al­lem in­ter­na­tio­na­le Shop-Kon­zep­te Flä­chen ge­si­chert, un­ter an­de­rem Pri­mark, Bersh­ka und Za­ra. Ins­ge­samt ist die Fluk­tua­ti­on in die­ser La­ge sehr ge­ring, was für die Kon­ti­nui­tät und At­trak­ti­vi­tät der La­ge spricht.

Der zwei­te Be­reich er­streckt sich vom Haupt­bahn­hof bis vor die „Cen­trum Ga­le­rie“ so­wie rund um die See­stra­ße/ Alt­markt, wo sich ver­stärkt gas­tro­no­mi­sche Kon­zep­te und Ein­rich­tungs­häu­ser an­ge­sie­delt ha­ben: Wil­ma Wun­der, Bur­ger­lich oder Hans im Glück be­rei­chern nun die Gas­tro-Sze­ne, da­zu er­gän­zen Kon­zep­te mit Wa­ren des täg­li­chen Be­darfs, et­wa Re­we im „Pra­ger Car­rée“, das An­ge­bot, und in der See­stra­ße hat das Mö­bel­haus Bo-Con­cept eröffnet.

 

Shop­pen = Erlebnis

Ge­ra­de die ver­mehr­te An­mie­tung gas­tro­no­mi­scher Kon­zep­te spie­gelt den ak­tu­el­len Trend wi­der, dass Kun­den das Ein­kaufs­er­leb­nis im­mer wich­ti­ger wird und sie in ih­ren Ein­kaufs­bum­mel ger­ne ei­nen Ca­fé- oder Re­stau­rant­be­such in­te­grie­ren. Sie zeigt auf der an­de­ren Sei­te aber auch, dass die Bran­chen Gas­tro­no­mie und Ein­rich­tungs­häu­ser die Chan­ce be­kom­men ha­ben, in ge­nau die­se La­gen zu ge­hen, da hier die Mie­ten für La­den­flä­chen leicht zu­rück­ge­gan­gen sind be­zie­hungs­wei­se die Ei­gen­tü­mer be­reit sind, ge­ge­be­nen­falls hö­he­re In­cen­ti­ves zu gewähren.

 

An­for­de­run­gen an Ein­zel­han­del ha­ben sich geändert

Der Grund: Die An­for­de­run­gen an den klas­si­schen Ein­zel­han­del ha­ben sich ge­än­dert. Die Flä­chen­kon­zep­te müs­sen heu­te an­de­ren Funk­tio­na­li­tä­ten ge­recht wer­den, so­dass z. B. Mehr­ge­schos­sig­keit oder aus­ge­fal­le­ne Grund­ris­se nicht mehr so leicht neue Mie­ter fin­den wie noch vor 10 Jah­ren. Nicht zu un­ter­schät­zen sind auch die his­to­risch be­ding­ten bau­li­chen Ge­ge­ben­hei­ten und Be­schrän­kun­gen der Flä­chen selbst, wie ein un­güns­ti­ges Ver­hält­nis der Ver­kaufs­flä­che zur Ge­samt­flä­che – dies kann nur mit ver­gleichs­wei­se ho­hen Kos­ten ge­än­dert wer­den. Die Fol­ge wä­ren stei­gen­de Mie­ten, die Ein­zel­händ­ler der­zeit nicht be­reit wä­ren, zu zahlen.

Mit die­ser Ent­wick­lung ein­her­ge­hend ist fest­zu­stel­len, dass auch im­mer mehr In­ter­net­händ­ler ver­stärkt sta­tio­nä­re Lä­den in In­nen­städ­ten an­mie­ten. Ver­ant­wort­lich für die­sen Trend sind un­ter an­de­rem die stei­gen­den Re­tour­quo­ten und die da­mit ver­bun­de­nen Kos­ten so­wie der Wunsch, Wa­ren ab­zu­ver­kau­fen oder auch das Ein­rich­ten von Show­rooms, in de­nen sich die Kun­den die Wa­ren vor der Be­stel­lung vor Ort an­schau­en kön­nen. Bei­spie­le für die­sen po­si­ti­ven Trend sind in Dres­den be­reits zu be­ob­ach­ten: Un­ter an­de­rem er­öff­ne­te der Leip­zi­ger In­ter­net­händ­ler Ta­schen­kauf­haus auf et­wa 700 Qua­drat­me­tern ei­ne Fi­lia­le in der Pra­ger Stra­ße 4 und Best Se­cret mie­te­te rund 2.600 Qua­drat­me­ter in der ehe­ma­li­gen Sport­are­na in der See­stra­ße. Er­wäh­nens­wert ist in die­sem Zu­sam­men­hang auch der Miet­ver­trags­ab­schluss in Leip­zig von Za­lan­do, wo der On­line-Ver­sand­händ­ler knapp 1.900 Qua­drat­me­ter im Erd­ge­schoss im „Pe­ters­hof“ bezog.

 

Fa­zit

Der Dresd­ner Ein­zel­han­dels­markt ent­wi­ckelt sich dy­na­misch und ein Um­bruch ist zu spü­ren. Die At­trak­ti­vi­tät Dres­dens wird ne­ben ei­ner wach­sen­den Be­völ­ke­rungs­zahl auch durch ein ho­hes Tou­ris­mus­auf­kom­men un­ter­stri­chen. Im Fo­kus der Be­su­cher steht die ma­le­ri­sche Alt­stadt mit his­to­ri­schen Ge­bäu­den und ei­ner Shop­ping­mei­le, die kei­ne Wün­sche of­fen­lässt und auch vie­le in­ter­na­tio­na­le La­bel an­zieht. Die ver­mehr­ten Gas­tro­no­mie­kon­zep­te ha­ben die Auf­ent­halts­qua­li­tät wei­ter erhöht.

Der Autor
Quelle: BNP Paribas Real Estate GmbH
André Heinrich
Director Highstreet Investment
Director Highstreet Investment, BNP Paribas Real Estate
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