08.05.2018
Olaf Steinhage
Markus Gretenkord

10. Hotelimmobilien-Kongress

Hotelimmobilien – Die etablierte Asset Klasse

Hotelimmobilien bieten Projektentwicklern, Banken und Käufern attraktive Vorteile gegenüber anderen Immobilienarten; doch sollten den Akteuren die Besonderheiten dieser Asset Klasse bekannt sein.

Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en wer­den von dem Zen­tra­len Im­mo­bi­li­en Aus­schuss e.V. (ZIA) ent­spre­chend ih­rer Nut­zungs­ar­ten grob in 4 Klas­sen auf­ge­teilt: Bü­ro, In­dus­trie/Lo­gis­tik, Han­del und Ho­tel­im­mo­bi­li­en. Der An­teil von Bü­ro- und Han­dels­im­mo­bi­li­en liegt lt. ZIA in Deutsch­land bei ca. 87%. Ver­ständ­lich, dass sich ein Gro­ß­teil der Im­mo­bi­li­en­bran­che der Pro­duk­ti­on und dem Han­del die­ser As­set Klas­sen ver­schrie­ben hat.

Ho­tels als As­set Klas­se zäh­len zu den Son­der­im­mo­bi­li­en. Sie sind in Ab­stim­mung mit dem Ho­tel­be­trei­ber stets ma­ß­ge­schnei­dert er­rich­tet und schon da­durch in ih­rer Dritt­ver­wen­dungs­fä­hig­keit ein­ge­schränkt. Als so­ge­nann­te Be­trei­ber­im­mo­bi­lie er­for­dert dies da­her von Pro­jekt­ent­wick­lern, Ban­ken und Käu­fer­grup­pen ein tief­grei­fen­des Ver­ständ­nis für die Be­son­der­hei­ten die­ser As­set Klas­se. Be­lohnt wird die­ser Ein­satz mit lang­fris­ti­gen Miet­ver­trä­gen von 20 Jah­ren und län­ger. Nach An­ga­ben des Mak­ler­ver­bands Deut­sche Im­mo­bi­li­en Part­ner (DIP) sind bei Ho­tels in Deutsch­land Ren­di­te­er­war­tun­gen von ak­tu­ell ca. 6% zu er­zie­len. Vor al­lem in schwie­ri­gen Zei­ten für Wohn-  und Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en, be­flü­gelt durch Ent­wick­lun­gen wie z.B. Miet­preis­brem­sen, An­for­de­run­gen für so­zia­len Woh­nungs­bau und Auf­la­gen an wei­te­re Um­welt­zer­ti­fi­zie­run­gen, ver­til­gen die­se Maß­nah­men mehr und mehr die er­ziel­ba­ren Ren­di­ten. Der DIP spricht hier­bei mitt­ler­wei­le von Spit­zen­ren­di­ten (!) für Bü­ro- und Wohn­im­mo­bi­li­en von un­ter 3%.

Doch wie sind hö­he­re Ren­di­ten bei In­ves­ti­tio­nen in Ho­tel­im­mo­bi­li­en und bei er­folg­rei­chen Ho­tel­pro­jekt­ent­wick­lun­gen zu erreichen?

Vor al­lem auf die idea­le Kom­bi­na­ti­on aus Stand­ort, Kon­zept & Be­trei­ber soll­ten die Ak­teu­re in der Ho­tel­pro­jekt­ent­wick­lung achten.

Deutsch­land als Stand­ort hat sich präch­tig ent­wi­ckelt. Der Deutsch­land Tou­ris­mus ver­mel­det seit acht Jah­ren in Fol­ge ein po­si­ti­ves Über­nach­tungs­auf­kom­men. Im ab­ge­schlos­se­nen Jahr wur­de mit 459,5 Mil­lio­nen Über­nach­tun­gen, da­von 83,9 Mil­lio­nen (18,3%) aus­län­di­sche Rei­sen­de, er­neut ein Re­kord auf­ge­stellt. Knapp die Hälf­te (47%) die­ser Über­nach­tun­gen wird lt. der Ge­sell­schaft für Kon­sum­gü­ter­for­schung (GfK) in Ho­tels ge­tä­tigt. Im Ge­samt­ran­king als bes­tes Rei­se­land liegt Deutsch­land auf dem drit­ten Platz hin­ter Spa­ni­en und Frankreich.

Gal­ten am Ho­tel­in­vest­ment­markt frü­her die Deut­schen TOP 7 Stand­or­te Ber­lin, Ham­burg, Düs­sel­dorf, Köln, Frank­furt am Main, Stutt­gart und Mün­chen als Ga­rant für ho­he Ren­di­ten, eta­blier­ten sich mitt­ler­wei­le auch zu­neh­mend Pro­jek­te in B- und C-Städ­ten. Der Im­mo­bi­li­en­dienst­leis­ter Col­liers In­ter­na­tio­nal ver­zeich­ne­te im Jahr 2017 ein Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men von ca. 4,2 Mil­li­ar­den; im 1. Quar­tal 2018 von 560 Mil­lio­nen Eu­ro, wo­von sich mit ca. 320 Mil­lio­nen Eu­ro nun­mehr ca. 57% auf die B- und C-Stand­or­te ver­teil­ten. Die­ser Shift lässt sich durch die zu­neh­men­de Pro­dukt­knapp­heit in den TOP 7 er­klä­ren, da ak­tu­ell nur we­ni­ge Trans­ak­tio­nen am Markt ge­tä­tigt werden.

Er­freu­li­cher­wei­se fin­den sich zu mög­li­chen Ho­tel­stand­or­ten zu­neh­mend neue Kon­zep­te, die ty­pi­scher­wei­se ma­ß­ge­schnei­dert sind, doch in ih­rer An­ge­bots­viel­falt über al­le Ster­ne-Ka­te­go­ri­en die in­di­vi­du­el­len Be­dürf­nis­se der heu­ti­gen Rei­sen­den um­fäng­lich ab­de­cken. Die Im­mo­bi­li­en­ge­sell­schaft der Volks- und Raiff­ei­sen­ban­ken, Uni­on In­vest­ment Re­al Es­ta­te, hält bei­spiels­wei­se Ho­tel­kon­zep­te von Mo­te­lO­ne, In­ter­ci­ty-Ho­tels, Stei­gen­ber­ger oder auch No­vo­tel im Port­fo­lio – ei­ne Di­ver­si­fi­zie­rung über die Ho­tel­ka­te­go­ri­en von 2-5 Ster­nen. Ähn­li­ches lässt sich bei der Com­merz Re­al (Com­merz­bank Grup­pe) und der De­ka Im­mo­bi­li­en (Spar­kas­sen-Fi­nanz­grup­pe) be­rich­ten. Eben­falls fin­den noch re­la­tiv jun­ge Ho­tel­kon­zep­te, wie bei­spiels­wei­se die Ru­by Ho­tels, ein Life­style-Ho­tel­kon­zept, wel­ches aus­schlie­ß­lich Flä­chen in Be­stands­im­mo­bi­li­en nutzt und be­trei­ber­sei­tig auf per­so­nal­in­ten­si­ve Re­stau­rant­an­ge­bo­te ver­zich­tet, ih­ren Platz in den Fonds der ho­tel­af­fi­nen na­tio­na­len und in­ter­na­tio­na­len Investmentgesellschaften.

Wei­ter be­darf es bei er­folg­rei­chen Pro­jek­ten­wick­lun­gen noch der pas­sen­den Ho­tel­be­trei­ber­ge­sell­schaft, die an dem fa­vo­ri­sier­ten Stand­ort und mit dem rich­ti­gen Kon­zept ei­nen lang­fris­ti­gen Miet-/Pacht­ver­trag, ggf. auch mit zu­sätz­li­chen va­ria­blen Kom­po­nen­ten, ab­schlie­ßt. Die Aus­wahl ist groß: Der deut­sche Ho­tel­ver­band (IHA) ver­zeich­net in sei­nem ak­tu­el­len Jah­res­be­richt 171 Ho­tel­ket­ten mit Mar­ken­ho­tels und 57 Ko­ope­ra­tio­nen. Nach ei­ner Markt­ana­ly­se der Ho­tel­be­ra­tung Hor­wath HTL Deutsch­land ver­fü­gen die Ho­tels der Ac­cor Grup­pe mit fast 49.000 Ho­tel­zim­mern über 16% der ge­sam­ten mar­ken­ge­bun­de­nen Be­trie­be in Deutsch­land. Der dy­na­mischs­te New­co­mer ist die No­vum Grup­pe mit ca. 8.300 Ho­tel­zim­mern und ei­nem Zu­wachs von ca. 34% im Ver­gleich zum Vorjahr.

Fa­zit

Der Blick auf neue Ge­schäfts­fel­der sei er­laubt; und er­schwer­te Be­din­gun­gen für Wohn- und Ge­wer­be­im­mo­bi­li­en füh­ren wie­der­um zu Chan­cen für an­de­re As­set Klas­sen. Auch wei­ter­hin kön­nen sich Pro­jekt­ent­wick­lun­gen mit Ho­tel­im­mo­bi­li­en chan­cen­reich ab­zeich­nen, at­trak­ti­ve Ren­di­ten er­zie­len und mit lang­fris­ti­gen Ver­trags­lauf­zei­ten punk­ten. Pro­fes­sio­nel­le Markt­teil­neh­mer gibt es auf al­len Sei­ten, die sich der Be­deu­tung für das Zu­sam­men­spiel von Stand­ort, Kon­zept und Be­trei­ber für die­se ma­ß­ge­schnei­der­ten Im­mo­bi­li­en be­wusst sind. Für den Exit ste­hen er­fah­re­ne in­sti­tu­tio­nel­le An­le­ger und Fonds­ge­sell­schaf­ten zu Ver­fü­gung, die ver­füg­ba­res Ka­pi­tal so­wohl in den deut­schen TOP-Stand­or­ten, als auch in B- und C-Stand­or­ten an­le­gen und wei­ter­hin ein gro­ßes In­ter­es­se an Ho­tel­im­mo­bi­li­en ha­ben. Ein­zi­ger Wer­muts­trop­fen: Das An­ge­bot an ver­füg­ba­ren Ho­tel­im­mo­bi­li­en ist der­zeit ge­rin­ger als die Nach­fra­ge – dies spie­gelt sich in den Prei­sen wi­der und bremst ak­tu­ell die Dy­na­mik am Investmentmarkt.

Die Autoren
Bild: Heuer-Dialog
Olaf Steinhage
Managing Partner
Horwarth HTL
Horwath HTL Deutschland
Markus Gretenkord
Senior Consultant
Horwarth HTL
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