11.05.2018
Annette Griesbach
Philipp Turnwald, LL.M.

7. Deutscher Logistikimmobilien-Kongress 2018

Nachhaltige urbane Logistikkonzepte – Zukunft der City Logistikimmobilie

Der tägliche Verkehrsinfarkt sowie die regelmäßige Überschreitung von Feinstaubgrenzwerten sind inzwischen Alltag in deutschen Großstädten.

1.  In­ter­es­sens­kon­flik­te zwi­schen Städ­ten, Lo­gis­tik­un­ter­neh­men und Verbrauchern

Der täg­li­che Ver­kehrs­in­farkt so­wie die re­gel­mä­ßi­ge Über­schrei­tung von Fein­staub­grenz­wer­ten sind in­zwi­schen All­tag in deut­schen Gro­ß­städ­ten. Vie­le von uns sind da­von be­trof­fen, tra­gen aber gleich­zei­tig durch die Nut­zung von On­line­be­stel­lun­gen, die da­mit ver­bun­de­ne Pa­ket­flut und die Zu­stel­lung durch Lie­fer­wa­gen bis an die Haus­tür zur Ver­schär­fung der Ver­kehrs- und Um­welt­pro­ble­me bei.

Auf den ers­ten Blick schei­nen die In­ter­es­sen der Städ­te ei­ner­seits so­wie der Ver­brau­cher und Lo­gis­ti­ker an­de­rer­seits nicht mit­ein­an­der ver­ein­bar. Die Städ­te su­chen nach Kon­zep­ten zur Ver­rin­ge­rung des Ver­kehrs­auf­kom­mens so­wie der Lärm- und Um­welt­be­las­tung so­wie zur Stei­ge­rung der At­trak­ti­vi­tät der Städ­te für ih­re Ein­woh­ner, oh­ne je­doch die Wirt­schaft da­durch zu schwä­chen. Ver­brau­cher le­gen Wert auf ei­ne zu­ver­läs­si­ge, im­mer schnel­le­re Lie­fe­rung ih­rer Be­stel­lun­gen bis vor die Haus­tür. Lo­gis­ti­ker sind auf ei­ne In­fra­struk­tur an­ge­wie­sen, durch die die­se Er­war­tun­gen er­füllt wer­den kön­nen, die aber zu­gleich ei­ne kos­ten­güns­ti­ge Be­lie­fe­rung der Kun­den ermöglicht.

Durch die im­mer kür­zer wer­den­den Lie­fer­zei­ten brau­chen Lo­gis­ti­ker da­her in den grö­ße­ren Städ­ten ne­ben ih­ren gro­ßen re­gio­na­len Dis­tri­bu­ti­ons­zen­tren auch in­ner­städ­ti­sche oder je­den­falls in Rand­ge­bie­ten ge­le­ge­ne Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en, die in der Re­gel je­doch deut­lich klei­ner als gro­ße Ver­teil­zen­tren sind. Die­ser Flä­chen­be­darf kon­kur­riert in gro­ßen Städ­ten oft auch noch mit ei­nem ge­stie­ge­nen Be­darf an Wohnflächen.

Bei der Ci­ty Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­lie wer­den die oben ge­nann­ten In­ter­es­sens­kon­flik­te be­son­ders deutlich:

Städte:

  • Lärm­be­schrän­kun­gen, um un­ge­stör­tes Ne­ben­ein­an­der viel­fäl­ti­ger Nut­zun­gen, wie Woh­nen, Ein­zel­han­del und Bü­ro zu ge­währ­leis­ten; bau­pla­nungs­recht­li­che Aus­wei­sung von 24/7-Nut­zun­gen nur in Industriegebieten.
  • Ver­rin­ge­rung des Verkehrsaufkommens.
  • Ver­rin­ge­rung der Fein­staub­be­las­tung, Ver­bes­se­rung des Umweltschutzes.
  • Viel­falt der in­ner­städ­ti­schen Nut­zung, Stei­ge­rung der At­trak­ti­vi­tät der Innenstädte.

Lo­gis­tik­un­ter­neh­men:

  • 24/7-Be­trieb i.d.R. not­wen­dig, um im Drei­schicht­be­trieb be- und ent­la­den zu können.
  • Mög­lich­keit ei­ner mög­lichst un­ge­stör­ten An- und Ab­fahrt so­wohl durch Lie­fer­fahr­zeu­ge als auch durch Pkw.
  • Lo­gis­tik­be­trieb braucht i.d.R. ho­hen Ver­sie­ge­lungs­grad von Flächen.
  • Auch wenn ei­ne Ci­ty Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­lie i.d.R. ei­nen ge­rin­ge­ren Flä­chen­be­darf hat, als ein Dis­tri­bu­ti­ons­zen­trum, ist die Lo­gis­tik­nut­zung doch hö­her und in­ten­si­ver als an­de­re in­ner­städ­ti­sche Nutzungen.

Ver­brau­cher:

  • Schnel­le und zu­ver­läs­si­ge Lie­fe­rung bis vor die Haus­tür, aber kein zu­sätz­li­cher Lärm vor der ei­ge­nen Haustür.
  • Kei­ne zu­sätz­li­chen Verkehrsbehinderungen.
  • Ver­rin­ge­rung der Feinstaubbelastung.
  • At­trak­ti­ve In­nen­städ­te durch viel­fäl­ti­ges Angebot.

2.  Lö­sungs­mög­lich­kei­ten

Die Städ­te ha­ben die Pla­nungs­ho­heit im Stadt­ge­biet. Häu­fig schei­tern klas­si­sche Lo­gis­tik­kon­zep­te an der bau­recht­li­chen Zu­läs­sig­keit in der Stadt, denn bis­her sind da­für Ge­wer­be­parks in städ­ti­schen Rand­la­gen in der Stadt­pla­nung vor­ge­se­hen und ausgewiesen.

Me­di­en­wirk­sa­me Ide­en der Be­lie­fe­rung durch Droh­nen (au­to­no­me Fahr- oder Flug­droh­nen) bie­ten zwar ein Po­ten­ti­al, sind aber tech­nisch der­zeit noch nicht im Mas­sen­ge­schäft verfügbar.

Es sind da­her smar­te Lö­sung für die letz­te Mei­le zum Kun­den gefragt.

Statt Lie­fe­run­gen tags­über wäh­rend des Be­rufs­ver­kehrs zu­zu­stel­len, kann auf die Ne­ben- oder Nacht­zei­ten aus­ge­wi­chen wer­den. Die be­stehen­de Ver­kehrs-In­fra­struk­tur kann so ef­fek­ti­ver ge­nutzt wer­den. Dies setzt aber Zu­stell­mög­lich­kei­ten mit ge­rin­gen Ge­räusch­emis­sio­nen voraus.

Die KEP-Dienst­leis­ter („Ku­rier Ex­press Pa­ket“) setz­ten be­reits heu­te ver­mehrt auf Elek­tro­mo­bi­li­tät, die lei­se und schad­stoff­arm ist oder be­nut­zen Las­ten­fahr­rä­der mit Elek­tro­mo­tor. We­gen der ge­rin­ge­ren Reich­wei­te ist da­zu ein eng­ma­schi­ges Netz klei­ne­rer Zwi­schen­la­ger („Mi­cro-Hubs“/De­pots in Ge­bäu­den oder mo­bil) er­for­der­lich. Hier­für bie­tet sich die Mehr­fach­nut­zung von be­stehen­den Ge­bäu­den (z.B. Park­häu­sern, die nachts oh­ne­hin oft leer ste­hen und zum Wa­ren­um­schlag ge­nutzt wer­den könn­ten) an. Hier­für müss­ten Flä­chen recht­lich aus­ge­wie­sen werden.

Nach dem Mot­to „je­der macht mit“ kann auch die Crowd hel­fen, die letz­te Mei­le zu über­brü­cken; hier wer­den pri­va­te Per­so­nen mit der Pa­ket­zu­stel­lung be­auf­tragt und kön­nen sich Zu­stell­auf­trä­ge via App ge­ben las­sen, von na­he­ge­le­ge­nen Zwi­schen­la­gern ab­ho­len und ausliefern.

Sam­mel­lie­fe­run­gen zum Ar­beits­platz bei grö­ße­ren Ar­beit­ge­bern setzt die Aus­wei­sung von ent­spre­chen­den Flä­chen für Lie­fer­fahr­zeu­ge zum Be- und Ent­la­den vor­aus, hat aber gro­ßes Po­ten­ti­al den Lie­fer­ver­kehr ins­ge­samt deut­lich zu entlasten.

3.  Fa­zit

Ci­ty Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en wird es auch zu­künf­tig wei­ter­hin ge­ben und ge­ben müs­sen, um die wei­ter­hin stei­gen­de An­zahl von Pa­ke­ten im­mer schnel­ler zum Ver­brau­cher brin­gen zu kön­nen. Zu­kunfts­träch­tig sind sie al­ler­dings nur, wenn ihr Be­trieb für die Aus­lie­fe­rung auf der letz­ten Mei­le mit neu­en nach­hal­ti­gen Pro­jek­ten ver­bun­den wird, was so­wohl bei Lo­gis­tik­un­ter­neh­men ein Um­den­ken vor­aus­setzt als auch bei den Städ­ten die Be­reit­schaft, ih­ren re­gu­la­to­ri­schen Hand­lungs­spiel­raum aus­zu­nut­zen, um ur­ba­ne Lo­gis­tik­kon­zep­te ef­fi­zi­en­ter zu gestalten.

 

Die Autoren
Quelle: Eversheds Sutherland (Germany) LLP
Annette Griesbach
Rechtsanwältin
Eversheds Sutherland (Germany) LLP
Quelle: Eversheds Sutherland (Germany) LLP
Philipp Turnwald, LL.M.
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