13.04.2018
Gerhard Molt
Sebastian Woschech, LL.M.

Auswirkungen des Trends auf die (immobilien)rechtliche Beratung

Coworking - Wachstum und kein Ende in Sicht

Allein im vergangenen Jahr ist der Markt für Coworking um gut 25% gewachsen. Der Trend, der im Silicon Valley seinen Ursprung nahm, ist nun auch in Deutschland angekommen und verlangt nach Problembewusstsein und innovativen Antworten.

Eversheds Sutherland

Instagram, Spotify und Uber sind nur einige Beispiele für international erfolgreiche Start-ups, die ihren Ursprung im Coworking hatten. Die im Silicon Valley Anfang dieses Jahrtausends entstandene Arbeitsform, fußt auf dem Gedanken, dass die bei einem Zusammenkommen von Freiberuflern, Start-ups und Kreativen auf engstem Raum entstehende Nestwärme dazu führt, dass sich Gedanken gegenseitig befruchten und so eine höhere Innovationskraft entsteht. Der Erfolg spricht für das Konzept. Zwischenzeitlich interessiert sich nicht mehr nur die Start-up Szene für das Modell, sondern auch traditionelle Unternehmen lagern ihre Kreativeinheiten und Innovationszentren in Coworking Räumlichkeiten aus. Diese Entwicklung ist nun auch in Deutschland angekommen. Die Zahl der vermieteten Arbeitsplätze stieg von 23.100 im Vorjahr auf ca. 35.600 mit einer vermieteten Gesamtfläche von mehr als 700.000 m² im Jahr 2017 und hat damit den Status eines bloßen Nischenprodukts längst verlassen. Auch die Auslastung der Coworking Angebote liegt deutschlandweit bei über 90 Prozent, in Ballungszentren wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt und München sogar bei 95 Prozent.

Vor dem Hintergrund der gestiegenen wirtschaftlichen Bedeutung des Coworkings soll hier ein Blick auf dessen rechtlichen Implikationen geworfen werden. Dabei ist zwischen spezifisch immobilienrechtlichen Fragen und allgemeinen rechtlichen Fragen zu unterscheiden. Bei der immobilienrechtlichen Betrachtung ist die vertragliche Beziehung zwischen dem Coworking-Anbieter als Mieter und dem Eigentümer der Immobilie als Vermieter (Hauptmietvertrag) einerseits und dem "Büroservicevertrag" zwischen dem Coworking-Anbieter und dem Kunden andererseits (atypischer Untermietvertrag), zu unterscheiden.

Da der Markt hart umkämpft ist, versuchen die Coworking-Anbieter ihre Kunden, neben immer moderneren Designerbüros mit innovativen Produkten zu gewinnen. Hierzu gehören individuell zubuchbare Pakete und Services wie Startup-Betreuung, virtuelle Geschäftsadressen, Kopier- und Scanflatrates, Catering-, Kaffee- und Telefonflatrates, Office-Management Dienstleistungen, Videokonferenzsysteme, Server-Housing etc. Während die Gebrauchsüberlassung des Arbeitsplatzes juristisch als Untermietvertrag zu qualifizieren ist, mit der Konsequenz, dass jegliche nicht nur unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit Minderungsrechte nach sich ziehen kann, stellen die sonstigen Leistungen überwiegend Dienstleistungen dar. Für letztere schuldet der Coworking-Anbieter keinen Erfolg, so dass sich im Falle von Leistungsstörungen spannende Abgrenzungsfragen zwischen Miet-, Dienst- und auch Werkvertragsrecht stellen.

Um auch in Zukunft noch flexibel auf die Dynamik des jungen Marktes reagieren zu können, sind CoWorking-Anbieter angehalten, sich die von ihren Kunden geforderte Flexibilität auch in ihrem Hauptmietvertrag mit dem Immobilieneigentümer zu sichern. Weitreichende bauliche Gestaltungsfreiheit im inneren der Immobilie ohne Zustimmungsvorbehalte des Vermieters sind in der Mietvertragsverhandlung daher genauso wichtig wie das dem Geschäftsmodell immanente Recht, die Fläche zum Zweck des Coworking Dritten zur Nutzung zu überlassen. Für den Vermieter stellt die üblicherweise durch Coworking Konzepte bedingte höhere Frequentierung der Immobilie zu Tages- und Nachtzeiten Chance und Risiko zugleich dar. So kann die Belebung das Objekt aufwerten, jedoch sind potentielle öffentlich-rechtliche Genehmigungsfragen sowie Nutzungskonflikte mit anderen Mietern durch entsprechende Klauseln, im Mietvertrag mit dem Coworking-Anbieter und ggf. auch mit den anderen Mietern im Objekt, abzufedern. Zudem ist darauf zu achten, dass eine umsatzsteuerschädliche (Unter)Vermietung vermieden wird, was insbesondere bei der Untervermietung an Kleinstunternehmen, die nicht zur Umsatzsteuer optiert haben und hierzu auch nicht gesetzlich verpflichtet sind, ein erhebliches Risiko darstellt. Auch etwaige gewerbesteuerliche Verpflichtungen gilt es im Blick zu behalten. Der Coworking-Anbieter tut gut daran sich im Verhältnis zu seinen Kunden abzusichern und diesen auch im Übrigen keine Rechte einzuräumen, die ihm im Verhältnis zum Eigentümer nicht zustehen.

Neben diesen spezifisch immobilienrechtlichen Fragen gibt es eine Vielzahl anderer rechtlicher Themen, die es im Blick zu behalten gilt. So etwa die Frage, ab wann das lose Zusammenarbeiten als Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu werten ist und damit die daraus resultierenden haftungsrechtlichen Folgen, bis hin zu einer gesamtschuldnerischen persönlichen Haftung eingreifen. Doch auch die sich durch die örtliche Nähe aufdrängende Frage des Datenschutzes muss beantwortet werden, da eine Verletzung der einschlägigen Bestimmungen oft hohe Bußgelder nach sich ziehen oder gar strafrechtlich relevant sein kann. Da auch immer mehr Unternehmen auf Business Center als schnelle Antwort auf gestiegenen Platzbedarf zurückgreifen, ist nicht zuletzt auch die Thematik Arbeitssicherheit und Verantwortlichkeit für die Einhaltung der Vorgaben der Arbeitsstättenrichtlinie zu beachten.

Fazit:

Coworking ist eine innovative Form der Zusammenarbeit, deren Grundlage und identitätsstiftendes Element die kollektive Nutzung einer Immobilie ist. Dies birgt für alle Beteiligten große Chancen, aus immobilienrechtlicher Sicht insbesondere eine besonders hochwertige und hochpreisige Form der Büroflächenausnutzung. Dem stehen eine Vielzahl rechtlicher Herausforderungen gegenüber, die es durch vorausschauende vorhabenbezogene Beratung und Vertragsgestaltung aufzugreifen gilt.

 

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Die Autoren
Dr. Gerhard Molt
Head of Real Estate
Sebastian Woschech, LL.M.
Senior Associate
Eversheds Sutherland