13.04.2018
Gerhard Molt
Sebastian Woschech, LL.M.

Auswirkungen des Trends auf die (immobilien)rechtliche Beratung

Coworking - Wachstum und kein Ende in Sicht

Allein im vergangenen Jahr ist der Markt für Coworking um gut 25% gewachsen. Der Trend, der im Silicon Valley seinen Ursprung nahm, ist nun auch in Deutschland angekommen und verlangt nach Problembewusstsein und innovativen Antworten.

Evers­heds Sutherland

In­sta­gram, Spo­ti­fy und Uber sind nur ei­ni­ge Bei­spie­le für in­ter­na­tio­nal er­folg­rei­che Start-ups, die ih­ren Ur­sprung im Co­wor­king hat­ten. Die im Si­li­con Val­ley An­fang die­ses Jahr­tau­sends ent­stan­de­ne Ar­beits­form, fu­ßt auf dem Ge­dan­ken, dass die bei ei­nem Zu­sam­men­kom­men von Frei­be­ruf­lern, Start-ups und Krea­ti­ven auf engs­tem Raum ent­ste­hen­de Nest­wär­me da­zu führt, dass sich Ge­dan­ken ge­gen­sei­tig be­fruch­ten und so ei­ne hö­he­re In­no­va­ti­ons­kraft ent­steht. Der Er­folg spricht für das Kon­zept. Zwi­schen­zeit­lich in­ter­es­siert sich nicht mehr nur die Start-up Sze­ne für das Mo­dell, son­dern auch tra­di­tio­nel­le Un­ter­neh­men la­gern ih­re Krea­tiv­ein­hei­ten und In­no­va­ti­ons­zen­tren in Co­wor­king Räum­lich­kei­ten aus. Die­se Ent­wick­lung ist nun auch in Deutsch­land an­ge­kom­men. Die Zahl der ver­mie­te­ten Ar­beits­plät­ze stieg von 23.100 im Vor­jahr auf ca. 35.600 mit ei­ner ver­mie­te­ten Ge­samt­flä­che von mehr als 700.000 m² im Jahr 2017 und hat da­mit den Sta­tus ei­nes blo­ßen Ni­schen­pro­dukts längst ver­las­sen. Auch die Aus­las­tung der Co­wor­king An­ge­bo­te liegt deutsch­land­weit bei über 90 Pro­zent, in Bal­lungs­zen­tren wie Ber­lin, Düs­sel­dorf, Frank­furt und Mün­chen so­gar bei 95 Prozent.

Vor dem Hin­ter­grund der ge­stie­ge­nen wirt­schaft­li­chen Be­deu­tung des Co­wor­kings soll hier ein Blick auf des­sen recht­li­chen Im­pli­ka­tio­nen ge­wor­fen wer­den. Da­bei ist zwi­schen spe­zi­fisch im­mo­bi­li­en­recht­li­chen Fra­gen und all­ge­mei­nen recht­li­chen Fra­gen zu un­ter­schei­den. Bei der im­mo­bi­li­en­recht­li­chen Be­trach­tung ist die ver­trag­li­che Be­zie­hung zwi­schen dem Co­wor­king-An­bie­ter als Mie­ter und dem Ei­gen­tü­mer der Im­mo­bi­lie als Ver­mie­ter (Haupt­miet­ver­trag) ei­ner­seits und dem "Bü­ro­ser­vice­ver­trag" zwi­schen dem Co­wor­king-An­bie­ter und dem Kun­den an­de­rer­seits (aty­pi­scher Un­ter­miet­ver­trag), zu unterscheiden.

Da der Markt hart um­kämpft ist, ver­su­chen die Co­wor­king-An­bie­ter ih­re Kun­den, ne­ben im­mer mo­der­ne­ren De­si­gner­bü­ros mit in­no­va­ti­ven Pro­duk­ten zu ge­win­nen. Hier­zu ge­hö­ren in­di­vi­du­ell zu­buch­ba­re Pa­ke­te und Ser­vices wie Start­up-Be­treu­ung, vir­tu­el­le Ge­schäfts­adres­sen, Ko­pi­er- und Sc­an­flat­rates, Ca­te­ring-, Kaf­fee- und Te­le­fon­flat­rates, Of­fice-Ma­nage­ment Dienst­leis­tun­gen, Vi­deo­kon­fe­renz­sys­te­me, Ser­ver-Hou­sing etc. Wäh­rend die Ge­brauchs­über­las­sung des Ar­beits­plat­zes ju­ris­tisch als Un­ter­miet­ver­trag zu qua­li­fi­zie­ren ist, mit der Kon­se­quenz, dass jeg­li­che nicht nur un­er­heb­li­che Be­ein­träch­ti­gung der Ge­brauchs­taug­lich­keit Min­de­rungs­rech­te nach sich zie­hen kann, stel­len die sons­ti­gen Leis­tun­gen über­wie­gend Dienst­leis­tun­gen dar. Für letz­te­re schul­det der Co­wor­king-An­bie­ter kei­nen Er­folg, so dass sich im Fal­le von Leis­tungs­stö­run­gen span­nen­de Ab­gren­zungs­fra­gen zwi­schen Miet-, Dienst- und auch Werk­ver­trags­recht stellen.

Um auch in Zu­kunft noch fle­xi­bel auf die Dy­na­mik des jun­gen Mark­tes re­agie­ren zu kön­nen, sind Co­Wor­king-An­bie­ter an­ge­hal­ten, sich die von ih­ren Kun­den ge­for­der­te Fle­xi­bi­li­tät auch in ih­rem Haupt­miet­ver­trag mit dem Im­mo­bi­li­en­ei­gen­tü­mer zu si­chern. Weit­rei­chen­de bau­li­che Ge­stal­tungs­frei­heit im in­ne­ren der Im­mo­bi­lie oh­ne Zu­stim­mungs­vor­be­hal­te des Ver­mie­ters sind in der Miet­ver­trags­ver­hand­lung da­her ge­nau­so wich­tig wie das dem Ge­schäfts­mo­dell im­ma­nen­te Recht, die Flä­che zum Zweck des Co­wor­king Drit­ten zur Nut­zung zu über­las­sen. Für den Ver­mie­ter stellt die üb­li­cher­wei­se durch Co­wor­king Kon­zep­te be­ding­te hö­he­re Fre­quen­tie­rung der Im­mo­bi­lie zu Ta­ges- und Nacht­zei­ten Chan­ce und Ri­si­ko zu­gleich dar. So kann die Be­le­bung das Ob­jekt auf­wer­ten, je­doch sind po­ten­ti­el­le öf­fent­lich-recht­li­che Ge­neh­mi­gungs­fra­gen so­wie Nut­zungs­kon­flik­te mit an­de­ren Mie­tern durch ent­spre­chen­de Klau­seln, im Miet­ver­trag mit dem Co­wor­king-An­bie­ter und ggf. auch mit den an­de­ren Mie­tern im Ob­jekt, ab­zu­fe­dern. Zu­dem ist dar­auf zu ach­ten, dass ei­ne um­satz­steu­er­schäd­li­che (Un­ter)Ver­mie­tung ver­mie­den wird, was ins­be­son­de­re bei der Un­ter­ver­mie­tung an Kleinst­un­ter­neh­men, die nicht zur Um­satz­steu­er op­tiert ha­ben und hier­zu auch nicht ge­setz­lich ver­pflich­tet sind, ein er­heb­li­ches Ri­si­ko dar­stellt. Auch et­wai­ge ge­wer­be­steu­er­li­che Ver­pflich­tun­gen gilt es im Blick zu be­hal­ten. Der Co­wor­king-An­bie­ter tut gut dar­an sich im Ver­hält­nis zu sei­nen Kun­den ab­zu­si­chern und die­sen auch im Üb­ri­gen kei­ne Rech­te ein­zu­räu­men, die ihm im Ver­hält­nis zum Ei­gen­tü­mer nicht zustehen.

Ne­ben die­sen spe­zi­fisch im­mo­bi­li­en­recht­li­chen Fra­gen gibt es ei­ne Viel­zahl an­de­rer recht­li­cher The­men, die es im Blick zu be­hal­ten gilt. So et­wa die Fra­ge, ab wann das lo­se Zu­sam­men­ar­bei­ten als Ge­sell­schaft bür­ger­li­chen Rechts zu wer­ten ist und da­mit die dar­aus re­sul­tie­ren­den haf­tungs­recht­li­chen Fol­gen, bis hin zu ei­ner ge­samt­schuld­ne­ri­schen per­sön­li­chen Haf­tung ein­grei­fen. Doch auch die sich durch die ört­li­che Nä­he auf­drän­gen­de Fra­ge des Da­ten­schut­zes muss be­ant­wor­tet wer­den, da ei­ne Ver­let­zung der ein­schlä­gi­gen Be­stim­mun­gen oft ho­he Bu­ß­gel­der nach sich zie­hen oder gar straf­recht­lich re­le­vant sein kann. Da auch im­mer mehr Un­ter­neh­men auf Busi­ness Cen­ter als schnel­le Ant­wort auf ge­stie­ge­nen Platz­be­darf zu­rück­grei­fen, ist nicht zu­letzt auch die The­ma­tik Ar­beits­si­cher­heit und Ver­ant­wort­lich­keit für die Ein­hal­tung der Vor­ga­ben der Ar­beits­stät­ten­richt­li­nie zu beachten.

Fa­zit:

Co­wor­king ist ei­ne in­no­va­ti­ve Form der Zu­sam­men­ar­beit, de­ren Grund­la­ge und iden­ti­täts­stif­ten­des Ele­ment die kol­lek­ti­ve Nut­zung ei­ner Im­mo­bi­lie ist. Dies birgt für al­le Be­tei­lig­ten gro­ße Chan­cen, aus im­mo­bi­li­en­recht­li­cher Sicht ins­be­son­de­re ei­ne be­son­ders hoch­wer­ti­ge und hoch­prei­si­ge Form der Bü­ro­flä­chen­aus­nut­zung. Dem ste­hen ei­ne Viel­zahl recht­li­cher Her­aus­for­de­run­gen ge­gen­über, die es durch vor­aus­schau­en­de vor­ha­ben­be­zo­ge­ne Be­ra­tung und Ver­trags­ge­stal­tung auf­zu­grei­fen gilt.

 

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Die Autoren
Eversheds Sutherland
Dr. Gerhard Molt
Head of Real Estate
Eversheds Sutherland
Sebastian Woschech, LL.M.
Senior Associate
Eversheds Sutherland
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