06.04.2018
Dr. Phillip Huperz

2. Jahreskongress Temporäres Wohnen

Digitaler Vertragsschluss bei temporärem Wohnen

Was als Bereitstellung von Studentenwohnungen begann, ist mittlerweile ein allgegenwärtiges Konzept: Temporäres Wohnen ist gefragter und aktueller denn je.

Denn ge­sell­schaft­li­che Struk­tu­ren wer­den ste­tig kom­ple­xer und schnell­le­bi­ger; er­höh­te Mo­bi­li­tät, ei­ne stei­gen­de An­zahl von Fa­mi­li­en mit meh­re­ren Wohn­sit­zen, be­fris­te­te Ar­beits­ver­hält­nis­se, be­rufs­be­ding­te Orts­wech­sel und oh­ne­hin be­grenz­te Res­sour­cen in Bal­lungs­zen­tren tun ihr Üb­ri­ges. Die Fol­ge ist ein er­höh­ter Be­darf an kurz­fris­ti­gem Wohn­raum, der den Kun­den Vor­tei­le wie Fle­xi­bi­li­tät, ein gleich­zei­ti­ges „Wohl­fühl­ge­fühl“ so­wie ei­nen über­durch­schnitt­li­chen Kom­fort bie­tet, was durch das An­ge­bot zahl­rei­cher Ser­vice-Leis­tun­gen si­cher­ge­stellt wird.

Um ei­ne grö­ßt­mög­li­che Be­nut­zer­freund­lich­keit und Ef­fi­zi­enz zu er­rei­chen, kön­nen die Ver­trags­an­bah­nung wie auch der -ab­schluss wei­test­ge­hend di­gi­tal ab­ge­wi­ckelt wer­den. Die prak­ti­sche Um­set­zung so­wie die sich er­ge­be­nen recht­li­chen Fra­ge­stel­lun­gen sol­len im fol­gen­den Bei­trag dar­ge­stellt werden.

Recht­li­che Fragestellungen

I. Be­weis­si­che­rung und Formerfordernisse

Die gu­te Nach­richt vor­ab: Kurz­fris­ti­ge Miet­ver­trä­ge kön­nen rein di­gi­tal ge­schlos­sen wer­den. Grund­sätz­lich be­darf der Ab­schluss von Miet­ver­trä­gen kei­ner be­stimm­ten Form. Ein Ver­trags­schluss kann so­mit schrift­lich, münd­lich, durch schlüs­si­ges Ver­hal­ten, über das In­ter­net oder auf an­de­rem fern­kom­mu­ni­ka­ti­ven We­ge erfolgen.

Et­was an­de­res gilt ge­mäß § 550 BGB al­ler­dings dann, wenn der Ver­trag für ei­ne Fest­lauf­zeit von mehr als ei­nem Jahr ge­schlos­sen wer­den soll. In die­sem Fall muss der Ver­trag von bei­den Sei­ten hand­schrift­lich un­ter­zeich­net wer­den. Bei ei­nem Ver­stoß ist der Ver­trag nicht un­wirk­sam. Die ver­ein­bar­te Lauf­zeit ist je­doch nicht bin­dend. Der Ver­trag kann da­her von bei­den Sei­ten kurz­fris­tig ge­kün­digt wer­den. Für den Ver­mie­ter geht da­durch cash­flow-Si­cher­heit verloren.

Im Be­reich des tem­po­rä­ren Woh­nens er­gibt sich dar­aus, dass die Ver­mie­tung von Zim­mern in Boar­ding­häu­sern weit­ge­hend di­gi­tal er­fol­gen kann. Denn die Fest­lauf­zei­ten in Boar­ding­häu­sern über­schrei­ten nur sel­ten ei­nen Zeit­raum von we­ni­gen Mo­na­ten. Bei der Ver­mie­tung von Zim­mern in Stu­den­ten­wohn­hei­men greift das Schrift­form­er­for­der­nis je­doch häu­fig. Und zwar im­mer dann, wenn die Ver­mie­tung den Zeit­raum von zwei Se­mes­tern überschreitet.

Un­ge­ach­tet des­sen gilt: Ein Ver­trags­schluss muss do­ku­men­tiert wer­den. Dies dient dem Nach­weis ge­gen­über den Mie­tern, In­ves­to­ren und Be­hör­den. Auch wenn ein Ver­trags­schluss voll­stän­dig di­gi­tal er­folgt, soll­te da­her ein be­son­de­res Au­gen­merk dar­auf ge­rich­tet wer­den, Pro­zes­se zu de­fi­nie­ren, die ei­ne dau­er­haf­te Do­ku­men­ta­ti­on sicherstellt.

II. Di­gi­ta­ler Ver­trags­schluss - Widerrufsrecht

Ei­ne rein di­gi­ta­le Ab­wick­lung, bei der sich auch der an­schlie­ßen­de Ver­trags­ab­schluss aus­schlie­ß­lich on­line ab­spielt, bie­tet ei­ne höchst­mög­li­che Fle­xi­bi­li­tät und er­mög­licht auch re­la­tiv kurz­fris­ti­ge Ver­trags­ab­schlüs­se. Gleich­zei­tig birgt sie aber auch ei­nen Nach­teil, und zwar ei­ne Un­si­cher­heit hin­sicht­lich der Bin­dungs­wir­kung des Vertrags.

Denn im ab­so­lu­ten Re­gel­fall wird sich der Ver­trags­ab­schluss im An­wen­dungs­be­reich der Wi­der­rufs­rech­te nach §§ 312 ff. BGB be­fin­den. Oft­mals han­delt es sich bei dem Ver­mie­ter um ei­nen Un­ter­neh­mer i.S.d. § 14 BGB, gleich­zei­tig sind po­ten­ti­el­le Mie­ter re­gel­mä­ßig na­tür­li­che Per­so­nen, die zu über­wie­gend nicht ge­werb­li­chen Zwe­cken oder sol­chen, die nicht ih­rer selbst­stän­di­gen be­ruf­li­chen Tä­tig­keit zu­ge­ord­net wer­den kön­nen, den Miet­ver­trag ab­schlie­ßen und da­mit un­ter den Ver­brau­cher­be­griff des § 13 Abs. BGB fallen.

In Be­tracht kom­men in­so­fern zwei ver­schie­de­ne Wi­der­rufs­rech­te. Zum ei­nen das gem. § 312g Abs. 1 i.V.m. § 312c BGB, wel­ches ein­schlä­gig ist bei Fern­ab­satz­ver­trä­gen, al­so sol­chen, bei de­nen für Ver­trags­ver­hand­lun­gen und Ver­trags­ab­schluss aus­schlie­ß­lich Fern­kom­mu­ni­ka­ti­ons­mit­tel ver­wen­det wer­den, wie es das On­line-Por­tal wä­re. Zum an­de­ren das des § 312g Abs. 1 i.V.m. § 312b BGB, wel­ches an­wend­bar ist bei au­ßer­halb von Ge­schäfts­räu­men ge­schlos­se­nen Verträgen.

Be­steht ein Wi­der­rufs­recht, kann der Mie­ter den Ver­trag ein­sei­tig bin­nen 14 Ta­gen nach Ver­trags­schluss und ord­nungs­ge­mä­ßer Wi­der­rufsa­be­leh­rung wi­der­ru­fen. Dies führt nicht nur da­zu, dass bei­de Par­tei­en nicht mehr ge­bun­den sind. Auch sind die aus­ge­tausch­ten Leis­tun­gen und da­mit auch die Mie­te zu­rück zu ge­wäh­ren. Zwar muss der Mie­ter wohl nach § 357 Abs. 8 BGB Wert­er­satz für den er­lang­ten wirt­schaft­li­chen Vor­teil der Nut­zung zah­len. Der kann je­doch un­ter­halb der ver­trag­lich fest­ge­setz­ten Mie­te lie­gen, falls die­se mark­tun­üb­lich hoch ist. Au­ßer­dem be­steht der An­spruch nur dann, wenn der Mie­ter aus­drück­lich ver­langt hat, dass die Leis­tung schon vor Ab­lauf der Wi­der­spruchs­frist be­ginnt („opt-in“). Ei­ne sol­che opt-in Funk­ti­on soll­te da­her bei al­len di­gi­ta­len Ver­trags­schlüs­sen stan­dard­mä­ßig ein­ge­baut wer­den, bei­spiels­wei­se als „tick-the-box“ auf der Vermietungs-Homepage.

Al­ler­dings exis­tie­ren auch Aus­nah­me­vor­schrif­ten, die ge­ge­be­nen­falls zur Ver­mei­dung des Er­for­der­nis­ses ei­ner Wi­der­rufs­be­leh­rung ge­nutzt wer­den kön­nen. Ins­be­son­de­re § 312 Abs. 4 S. 2 BGB. Da­nach ent­fällt ein Wi­der­rufs­recht, wenn der Mie­ter das Ob­jekt vor Ver­trags­schluss be­sich­tigt hat und der all­ge­mei­ne Schutz­ge­dan­ke der Wi­der­rufs­re­ge­lun­gen da­her nicht zum Tra­gen kommt. Ei­ne rein vir­tu­el­le Be­sich­ti­gung im We­ge ei­nes 360°-Rund­gangs ist da­bei nicht aus­rei­chend. Statt­des­sen muss der Miet­ge­gen­stand vor Ort vor Ver­trags­un­ter­zeich­nung be­gut­ach­tet und dies do­ku­men­tiert wer­den. Dies ist aus lo­gis­ti­scher Sicht je­doch ge­ra­de im Markt­be­reich des tem­po­rä­ren Woh­nens schwie­rig um­zu­set­zen, da die Ziel­grup­pe der Mie­ter zu ei­nem gro­ßen An­teil nicht orts­an­säs­sig ist und erst zum ge­plan­ten Miet­be­ginn anreist.

Fa­zit

Ei­ne di­gi­ta­le Ver­trags­an­bah­nung ist durch­aus mög­lich und vor dem Hin­ter­grund grö­ßt­mög­li­cher Fle­xi­bi­li­tät auch emp­feh­lens­wert. Die Um­set­zung muss sorg­fäl­tig struk­tu­riert wer­den, da­mit der Kom­fort­ge­winn nicht mit un­nö­ti­gen recht­li­chen Nach­tei­len „er­kauft“ wird.

Der Autor
GSK STOCKMANN
Dr. Dr. Phillip Huperz
GSK Stockmann
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