1. Abgrenzungsfragen
Eine aktuelle (Weiter-)Entwicklung betrifft die gewerbliche Weitervermietung (§ 565 BGB). Bei ihr werden Gewerberaummiete einerseits und die Untervermietung von Wohnraum andererseits miteinander kombiniert. Der Hauptvermieter vermietet dem Zwischenmieter mit einem nicht dem sozialen Mieterschutzrecht unterfallenden (Miet-)Vertrag Räume, die dieser dann an den Endmieter als Wohnraum weitervermietet. Voraussetzung der gewerblichen Weitervermietung ist, dass der Zwischenmieter nach dem Zweck des mit dem Vermieter abgeschlossenen Vertrages die Weitervermietung zu Wohnzwecken mit der Absicht der Gewinnerzielung und daher im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausüben soll. In seinem Urteil vom 17.01.2018 (VIII ZR 241/16) hat der BGH festgestellt, dass die gewerbliche Weitervermietung nicht zwingend eine Gewinnerzielungsabsicht erfordert, sondern vielmehr ein Arbeitgeber, der Wohnungen an seine Arbeitnehmer weitervermietet, hiermit (zumindest auch) eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt und dann eine gewerbliche Weitervermietung vorliegt. Diese Entscheidung hat für Grundstückskäufer (Investoren), die häufig nicht an einem Übergang der Wohnraummietverträge interessiert sind, besondere Bedeutung.
2. Schriftform
Enorme wirtschaftliche Bedeutung kommt auch der Frage nach der Einhaltung der gesetzlichen Schriftform des Gewerberaummietvertrages zu. Ist die Schriftform des Mietvertrages nicht gewahrt, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist damit jederzeit innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 580 a Abs. 2 BGB) kündbar. Damit kann dann letztlich auch die Bonität des Mietvertrages entfallen. Am 27.09.2017 (XII ZR 114/16) hat der BGH sog. „Schriftformheilungsklauseln“ gekippt und deren generelle Unwirksamkeit festgestellt. Aus diesem Grunde haben auch schriftformbedingte Kündigungen und Einzelfragen zur Schriftform (die sich auf den Mietgegenstand, die Vertragsparteien, die Miete und die Nebenkosten sowie sonstige wesentliche Vereinbarungen beziehen) in jüngerer Zeit zugenommen.
3. Betriebs- und Nebenkosten
Weiteres Streitpotential steckt häufig in den Betriebs- und Nebenkosten, der sog. zweiten Miete. In einer aktuellen Entscheidung hat das OLG Hamm (18 U 9/17) zu einer nicht selten in der Praxis vorkommenden Konstellation Stellung genommen. In der Entscheidung hatte der Vermieter eine Nebenkostenpauschale für die Kosten der Hausverwaltung in einer Anlage „versteckt“. Eine solche Regelung sieht das OLG Hamm als überraschend (§ 305 c Abs. 1 BGB) und damit als unwirksam an.
4. Gewährleistung und Betriebspflichten
Was die Gewährleistung des Vermieters anbelangt, so stehen in jüngerer Zeit vermehrt öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse auf dem Prüfstand der Rechtsprechung. In der Entscheidung des OLG Dresden vom 01.06.2017 (5 U 477/17) musste der Senat zu der Frage Stellung nehmen, ob bei fehlender Nutzungsgenehmigung der Mieter auch dann zur Minderung (auf null) berechtigt ist, wenn die Behörde tatsächlich nicht einschreitet. Nicht zuletzt bieten Betriebspflichten in der Praxis Angriffspotential. Die Ausgangssituation ist regelmäßig sehr einfach. Der Mieter stellt den Betrieb seiner Mietflächen aus wirtschaftlichen Gründen ein und beruft sich auf die vermeintliche Unwirksamkeit der Betriebspflichtregelung. So auch in der Entscheidung des OLG Hamm vom 09.08.2017 (I-30 U 53/17). Dort ging es dann um die Frage, ob dem Mieter auch eine „ununterbrochene“ Betriebs- und Nutzungspflicht auferlegt werden kann.
Diese und weitere relevanten mietrechtlichen Themen und Auswirkungen der Rechtsprechung auf die Vertragspraxis behandelt Dr. Rainer Burbulla von Langguth & Burbulla Rechtsanwälte PartG mbB auf dem Retailer Meeting 2018 in seinem Workshop „Aktuelles aus dem Gewerberaummietrecht“.
