11.03.2018
Christian Tackenberg

„Atmende Flächen“ – wie lassen sich die Wünsche der neuen Nutzer nach flexiblen Laufzeiten und Flächen vertraglich gestalten?

Die neue Generation der Mietverträge

Dr. Philip Huperz, Partner, Rechtsanwalt, GSK STOCKMANN Rechtsanwälte Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft mbB beantwortet Fragen zu seinem geplanten Vortrag beim 6. Juristischen Jahresgipfel am 15. Mai 2018 in Berlin. Verpassen Sie ihn nicht!

GSK STOCKMANN

1. Beim Ju­ris­ti­schen Jah­res­gip­fel für die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft spre­chen Sie zur „Neu­en Ge­ne­ra­ti­on der Miet­ver­trä­ge“. Was mei­nen Sie damit?

Tra­di­tio­nell wird die Wert­hal­tig­keit von Miet­ver­trä­gen er­mit­telt un­ter der Be­rück­sich­ti­gung der Fak­to­ren Miet­lauf­zeit, Miet­hö­he und der Qua­li­tät des Mie­ters. Auch und ge­ra­de vor dem Hin­ter­grund ei­ner fort­schrei­ten­den Di­gi­ta­li­sie­rung von Ar­beits­pro­zes­sen, wird ein sol­ches Be­wer­tungs­sche­ma je­doch nicht mehr dem heu­ti­gen Miet­markt voll­stän­dig ge­recht. In mei­ner an­walt­li­chen Pra­xis be­ob­ach­te ich zu­neh­mend das mie­ter­sei­ti­ge In­ter­es­se an mehr Fle­xi­bi­li­tät, d.h. fle­xi­ble Lauf­zei­ten und „at­men­de Flä­chen“; al­so Flä­chen, die mit den Un­ter­neh­men mit­wach­sen oder schrump­fen. Das wird si­cher­lich auch be­feu­ert durch kom­mer­zi­el­le Co-Working-An­bie­ter, die ge­zeigt ha­ben, wie kom­for­ta­bel ein ho­hes Maß an Fle­xi­bi­li­tät für Mie­ter sein kann.

 

2. Und die Ver­mie­ter spie­len da mit?

So pau­schal kann man das nicht sa­gen. Das Bü­ro­ge­bäu­de muss die­se Fle­xi­bi­li­tät ja zu­nächst ein­mal bau­tech­nisch her­ge­ben. Bei Neu­bau­ten oder Re­vi­ta­li­sie­rungs­pro­jek­ten kann man dar­auf ach­ten. Bei Be­stands­im­mo­bi­li­en ist ei­ne sol­che Fle­xi­bi­li­tät na­tür­lich er­heb­lich schwe­rer zu er­rei­chen. Ri­gips­wän­de sind nicht so ein­fach zu ent­fer­nen oder ein­zu­bau­en wie bspw. mo­du­la­re Trenn­wän­de (da­für aber günstiger).

 

3. Das Ge­wer­be­miet­recht ist doch ge­prägt von fünf- bis zehn­jäh­ri­gen Miet­ver­trä­gen mit Op­ti­on. Fin­det hier ge­ra­de ein Kul­tur­wan­del statt?

Be­triebs­öko­no­misch re­gelt die Nach­fra­ge letzt­lich das An­ge­bot. Steigt die Nach­fra­ge nach fle­xi­blen Miet­ver­trä­gen, wird die An­ge­bots­sei­te re­agie­ren müs­sen. Es gibt ja auch schon An­bie­ter, die be­wusst ih­re Bü­ro­im­mo­bi­li­en seg­men­tie­ren, d.h. ei­ni­ge Stock­wer­ke wer­den für lang­fris­ti­ge Be­stands­mie­ter aus­ge­baut, an­de­re Stock­wer­ke als Co-Working-Spaces und wie­der an­de­re Flä­chen höchst mo­du­lar für Start­up-Un­ter­neh­men, die viel­leicht klein an­fan­gen, aber auch schnell grö­ßer wer­den kön­nen. Aus Ver­mie­ter­sicht ist doch ent­schei­dend: Krie­ge ich die Im­mo­bi­lie ver­mie­tet? So­fern die Fle­xi­bi­li­tät da­zu führt, dass ein grö­ße­rer Markt an­ge­spro­chen wird und dies zu ei­ner hö­he­ren Ver­mie­tungs­quo­te, ggf. auch noch zu ei­ner hö­he­ren Qua­drat­me­ter­mie­te führt, kann das ja auch ein An­reiz für die Ver­mie­ter­sei­te sein. Deut­lich muss man aber auch sa­gen, der Pro­zess läuft noch. Ge­ra­de so lan­ge auch auf dem ak­tu­el­len und bis­he­ri­gen Bü­ro­markt ei­ne Ver­mie­tungs­quo­te von über 97% am Bei­spiel Ber­lins er­reicht wird, ist der Lei­dens­druck für die Ver­mie­ter­sei­te noch nicht so hoch. Die Ent­wick­lung der Co-Working-An­bie­ter zeigt je­doch, dass die Nach­fra­ge er­heb­lich ist und ir­gend­wann wer­den auch die klas­si­schen Bü­ro­ver­mie­ter dar­auf re­agie­ren müssen.

 

 4. Al­so ge­hört zum Tä­tig­keits­feld ei­nes Rechts­an­wal­tes heu­te auch, Über­zeu­gungs­ar­beit zu leisten?

Je­den­falls kann man als An­walt auch als Spar­rings­part­ner die­nen. Die Fra­ge ist doch die, ob sich ei­ne Bü­ro­im­mo­bi­lie wirt­schaft­lich nach­hal­tig er­folg­rei­cher be­trei­ben lässt, wenn man sie fle­xi­bel kon­zi­piert. Wenn das der Fall ist, macht es wirt­schaft­lich Sinn, die Im­mo­bi­lie ent­spre­chend zu kon­zi­pie­ren und sol­che Miet­ver­trä­ge ab­zu­schlie­ßen. Wich­tig ist, dass die Im­mo­bi­lie auch in 10/20 Jah­ren noch „funk­tio­niert“. Und in die­sem Hin­blick macht ein Kon­zept, das ei­ne fle­xi­ble­re Nut­zung zu­lässt, si­cher­lich Sinn. Und dies wird aus un­se­rer Sicht per­spek­ti­visch zu­neh­mend auch ein Im­mo­bi­li­en­be­wer­tungs­the­ma werden.

 

5. Dann ist der Ju­ris­ti­sche Jah­res­gip­fel für die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft ja die rich­ti­ge Plattform?

Das weiß ich nicht, aber mei­nes Wis­sens exis­tiert kein ver­gleich­ba­res Fo­rum für den Aus­tausch von „Im­mo­bi­li­en­an­wäl­ten“ und den Kol­le­gen aus den Rechts­ab­tei­lun­gen der Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft in Deutsch­land. Ich den­ke, dass die­ser Aus­tausch not­wen­dig und nicht zu­letzt auch für al­le Teil­neh­mer be­rei­chernd ist. Ich freue mich je­den­falls, da­bei zu sein.

 

Si­chern Sie sich noch heu­te Ih­ren Platz beim6. Ju­ris­ti­schen Jah­res­gip­fel am 15. Mai 2018 im Ho­tel de Ro­me in Berlin. Hier gehts zur Anmeldung.

Die Fra­gen an Herrn Dr. Hu­perz stell­te Chris­ti­an Tackenberg.

Der Autor
Heuer Dialog
Christian Tackenberg
Projektleiter
Heuer Dialog
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