11.03.2018
Christian Tackenberg

„Atmende Flächen“ – wie lassen sich die Wünsche der neuen Nutzer nach flexiblen Laufzeiten und Flächen vertraglich gestalten?

Die neue Generation der Mietverträge

Dr. Philip Huperz, Partner, Rechtsanwalt, GSK STOCKMANN Rechtsanwälte Steuerberater Partnerschaftsgesellschaft mbB beantwortet Fragen zu seinem geplanten Vortrag beim 6. Juristischen Jahresgipfel am 15. Mai 2018 in Berlin. Verpassen Sie ihn nicht!

GSK STOCKMANN

1. Beim Juristischen Jahresgipfel für die Immobilienwirtschaft sprechen Sie zur „Neuen Generation der Mietverträge“. Was meinen Sie damit?

Traditionell wird die Werthaltigkeit von Mietverträgen ermittelt unter der Berücksichtigung der Faktoren Mietlaufzeit, Miethöhe und der Qualität des Mieters. Auch und gerade vor dem Hintergrund einer fortschreitenden Digitalisierung von Arbeitsprozessen, wird ein solches Bewertungsschema jedoch nicht mehr dem heutigen Mietmarkt vollständig gerecht. In meiner anwaltlichen Praxis beobachte ich zunehmend das mieterseitige Interesse an mehr Flexibilität, d.h. flexible Laufzeiten und „atmende Flächen“; also Flächen, die mit den Unternehmen mitwachsen oder schrumpfen. Das wird sicherlich auch befeuert durch kommerzielle Co-Working-Anbieter, die gezeigt haben, wie komfortabel ein hohes Maß an Flexibilität für Mieter sein kann.

 

2. Und die Vermieter spielen da mit?

So pauschal kann man das nicht sagen. Das Bürogebäude muss diese Flexibilität ja zunächst einmal bautechnisch hergeben. Bei Neubauten oder Revitalisierungsprojekten kann man darauf achten. Bei Bestandsimmobilien ist eine solche Flexibilität natürlich erheblich schwerer zu erreichen. Rigipswände sind nicht so einfach zu entfernen oder einzubauen wie bspw. modulare Trennwände (dafür aber günstiger).

 

3. Das Gewerbemietrecht ist doch geprägt von fünf- bis zehnjährigen Mietverträgen mit Option. Findet hier gerade ein Kulturwandel statt?

Betriebsökonomisch regelt die Nachfrage letztlich das Angebot. Steigt die Nachfrage nach flexiblen Mietverträgen, wird die Angebotsseite reagieren müssen. Es gibt ja auch schon Anbieter, die bewusst ihre Büroimmobilien segmentieren, d.h. einige Stockwerke werden für langfristige Bestandsmieter ausgebaut, andere Stockwerke als Co-Working-Spaces und wieder andere Flächen höchst modular für Startup-Unternehmen, die vielleicht klein anfangen, aber auch schnell größer werden können. Aus Vermietersicht ist doch entscheidend: Kriege ich die Immobilie vermietet? Sofern die Flexibilität dazu führt, dass ein größerer Markt angesprochen wird und dies zu einer höheren Vermietungsquote, ggf. auch noch zu einer höheren Quadratmetermiete führt, kann das ja auch ein Anreiz für die Vermieterseite sein. Deutlich muss man aber auch sagen, der Prozess läuft noch. Gerade so lange auch auf dem aktuellen und bisherigen Büromarkt eine Vermietungsquote von über 97% am Beispiel Berlins erreicht wird, ist der Leidensdruck für die Vermieterseite noch nicht so hoch. Die Entwicklung der Co-Working-Anbieter zeigt jedoch, dass die Nachfrage erheblich ist und irgendwann werden auch die klassischen Bürovermieter darauf reagieren müssen.

 

 4. Also gehört zum Tätigkeitsfeld eines Rechtsanwaltes heute auch, Überzeugungsarbeit zu leisten?

Jedenfalls kann man als Anwalt auch als Sparringspartner dienen. Die Frage ist doch die, ob sich eine Büroimmobilie wirtschaftlich nachhaltig erfolgreicher betreiben lässt, wenn man sie flexibel konzipiert. Wenn das der Fall ist, macht es wirtschaftlich Sinn, die Immobilie entsprechend zu konzipieren und solche Mietverträge abzuschließen. Wichtig ist, dass die Immobilie auch in 10/20 Jahren noch „funktioniert“. Und in diesem Hinblick macht ein Konzept, das eine flexiblere Nutzung zulässt, sicherlich Sinn. Und dies wird aus unserer Sicht perspektivisch zunehmend auch ein Immobilienbewertungsthema werden.

 

5. Dann ist der Juristische Jahresgipfel für die Immobilienwirtschaft ja die richtige Plattform?

Das weiß ich nicht, aber meines Wissens existiert kein vergleichbares Forum für den Austausch von „Immobilienanwälten“ und den Kollegen aus den Rechtsabteilungen der Immobilienwirtschaft in Deutschland. Ich denke, dass dieser Austausch notwendig und nicht zuletzt auch für alle Teilnehmer bereichernd ist. Ich freue mich jedenfalls, dabei zu sein.

 

Sichern Sie sich noch heute Ihren Platz beim 6. Juristischen Jahresgipfel am 15. Mai 2018 im Hotel de Rome in Berlin. Hier gehts zur Anmeldung.

Die Fragen an Herrn Dr. Huperz stellte Christian Tackenberg.

Der Autor
Christian Tackenberg
Projektleiter
Heuer Dialog