09.03.2018
Verena Bauer

Human Experience, Flexible Workspace und Collaboration Zones

Das Büro wird menschlicher

Was erwarten die Young Talents vom Arbeitsplatz der Zukunft? Wie beeinflussen ihre Wünsche Unternehmen bei Immobilienentscheidungen? Und wie verändern alternative Flächen- und Nutzungsmodelle den Markt?

Quel­le: Shutterstock

Ant­wor­ten da­zu ge­ben Ih­nen Ste­fa­nie Ei­sen­barth, Team Lea­der Work­place Stra­te­gy bei JLL, und Ste­phan Leim­bach, Head of Of­fice Lea­sing bei JLL.

 

Frau Ei­sen­barth, was er­war­ten Mit­ar­bei­ter von ei­nem Ar­beits­platz, der sie täg­lich in­spi­riert, mo­ti­viert und das Bes­te aus ih­nen herausholt?

Wir be­ob­ach­ten zur­zeit ei­ne span­nen­de Ent­wick­lung: Deut­sche Mit­ar­bei­ter sind zu­neh­mend am­bi­va­lent in ih­ren Er­war­tun­gen. Zum ei­nen hän­gen sie an tra­di­tio­nel­len Flä­chen­mo­del­len, wie bei­spiels­wei­se dem ge­schlos­se­nen Bü­ro. Ein­fach mal die Tür hin­ter sich zu ma­chen zu kön­nen, sich per­sön­lich ein­zu­rich­ten und – be­son­ders wich­tig für deut­sche Mit­ar­bei­ter – kon­zen­triert ar­bei­ten zu kön­nen: Das sind Wer­te, die noch im­mer Be­deu­tung ha­ben. Gleich­zei­tig – und das kommt ins­be­son­de­re von den Jün­ge­ren – wün­schen sich Mit­ar­bei­ter in­no­va­ti­ve­re und krea­ti­ve­re Flä­chen­mo­del­le. Sie möch­ten ihr Wis­sen mit Kol­le­gen tei­len und le­gen gro­ßen Wert auf die Ge­mein­schaft. Das zeigt sich im Wunsch nach Pro­jekträu­men, die den Aus­tausch för­dern, aber auch in klei­nen Din­gen wie der Mit­tags­pau­se: Re­gel­mä­ßig ge­mein­sam zu es­sen ist bei­spiels­wei­se in Großbri­tan­ni­en eher un­üb­lich, ge­hört in Deutsch­land in vie­len Un­ter­neh­men je­doch zum fes­ten Ri­tu­al. Und Glei­ches gilt für die Deut­schen auch für das ge­mein­sa­me Brain­stor­men oder Ent­wi­ckeln von in­no­va­ti­ven Ide­en. Flä­chen­mo­del­le, die Team-Ar­beit un­ter­stüt­zen, wer­den im­mer wich­ti­ger. Ge­nau das zeigt auch der ak­tu­el­le Boom im Be­reich Co­wor­king. Näm­lich den wach­sen­den Wunsch nach Flä­chen, die es er­mög­li­chen, sich mit anderenam­bi­tio­nier­ten Talenten aus­zu­tau­schen. Und das in ei­ner of­fe­nen und an­spre­chen­den Um­ge­bung, die fle­xi­bel ist und In­no­va­tio­nen fördert.

 

Braucht es dann über­haupt noch das ei­ge­ne Head­quar­ter oder kön­nen Co­wor­king-Kon­zep­te auf die­ses wach­sen­de Be­dürf­nis viel bes­ser re­agie­ren? Müs­sen Un­ter­neh­men und da­mit auch Pro­jekt­ent­wick­ler und In­ves­to­ren kom­plett umdenken?

Wir müs­sen da­bei ver­schie­de­ne Trends be­rück­sich­ti­gen. Auf der ei­nen Sei­te steht das Be­dürf­nis nach Fle­xi­bi­li­tät, Aus­tausch und der Wunsch, Teil einerin­no­va­ti­ven Community zu sein. Auf der an­de­ren Sei­te geht es der Ge­ne­ra­ti­on Y zu­neh­mend auch dar­um, sich mit ei­nem Ar­beit­ge­ber zu iden­ti­fi­zie­ren, der ih­nen ein in­di­vi­du­el­les Ar­beits-Pa­ket zu­sam­men stellt: mit ei­ner Mar­ke, die bei­spiels­wei­se für In­no­va­ti­on und Life­style steht, mit ein­zig­ar­ti­gen Ar­beits­wel­ten, die Le­ben und Ar­beit op­ti­mal ver­bin­den be­zie­hungs­wei­se die Gren­zen so­gar auf­he­ben, und fle­xi­blen Ar­beits­mo­del­len, die dieHu­man Expence rieund da­mit den Men­schen in den Fo­kus rü­cken und ei­ne Work-Life-In­te­gra­ti­on zum stra­te­gi­schen Fo­kus ma­chen. Das macht hoch­in­di­vi­du­el­le Ar­beits­wel­ten für Un­ter­neh­men zum Must-have. Co­wor­king-Mo­del­le sind dann – vor al­lem für Krea­tiv­teams und Ab­tei­lun­gen, die In­no­va­tio­nen vor­an­trei­ben – die fle­xi­ble Er­gän­zung zum Head­quar­ter, das mit sei­nem Stand­ort, den Ge­bäu­den und den Ar­beits­wel­ten die Mar­ke spie­gelt und für die Vi­si­on des Un­ter­neh­mens steht.

 

Herr Leim­bach, wird Co­wor­king den Bü­ro­markt al­so nicht kom­plett ver­än­dern, son­dern eher ergänzen?

Co­wor­king wird sich zwar zu ei­ner fes­ten Grö­ße ent­wi­ckeln, aber nicht das gesamteBü­ro­markt-Ge­sche­hen um­krem­peln. In Han­burg ent­spricht der ge­sam­te Be­stand an Co­wor­king-Flä­chen mo­men­tan nur et­wa ei­nem Vier­tel des Bü­ro­flä­chen­um­sat­zes ei­nes Jah­res. Aber das Mo­dell ex­pan­diert sehr schnell und auch die „Fle­xi­ble Hu­man Cloud“, Fre­e­lan­cer, die pro­jekt­wei­se in Un­ter­neh­men be­schäf­tigt wer­den, wird künf­tig noch zu­neh­men. Den­noch wer­den uns auch die klas­si­schen Bü­ro­nut­zer er­hal­ten blei­ben. Es wird ein­fach bun­ter. Aber das Co­wor­king-Mo­dell hat ganz klar ein Be­wusst­sein für neue Ar­ten von Raum und Bü­ro­nut­zer-Ser­vices ge­schaf­fen, die den tra­di­tio­nel­len Bü­ro­markt auf­bre­chen oder bes­ser: er­wei­tern. Co­wor­king ist qua­si der hip­pe Teil ei­ner brei­te­ren Ent­wick­lung, bei der man durch­aus von ei­ner dis­rup­ti­ven Wir­kung spre­chen kann: Die schon an­ge­spro­che­ne Fle­xi­bi­li­sie­rung der Ar­beits­welt – an­ge­trie­ben durch die im­mer wei­ter voranschreitendeDi­gi­ta­li­sie­rung und die da­mit ein­her – nicht kon­trär – ge­hen­de Rück­be­sin­nung auf den Fak­tor Mensch und ei­ne die Pro­duk­ti­vi­tät und In­no­va­ti­on för­dern­de Ar­beits­welt. Das hat den Blick auf die Im­mo­bi­lie ver­än­dert. Und um ge­nau die­se neu­en Nut­zer­be­dürf­nis­se be­die­nen zu kön­nen, wird sich auch auf der An­ge­bots­sei­te der Markt wan­deln – nicht nur mit Blick auf die Flä­chen, son­dern auch hin­sicht­lich der Miet- und Nutzungsbedingungen.

 

Wel­che Ver­än­de­run­gen sind das, die da auf uns zu­kom­men? Und, wenn Co­wor­king-An­bie­ter Flä­chen un­ter­ver­mie­ten, wie­viel Kon­trol­le hat man als Ver­mie­ter und Ei­gen­tü­mer zum Bei­spiel noch über sei­ne Büroimmobilie?

Vor­ne­weg: Wenn vom Co­wor­king-Mo­dell die Re­de ist, wer­den meist nur die Nut­zer auf der ei­nen Sei­te und die Be­trei­ber auf der an­de­ren Sei­te the­ma­ti­siert. Ei­ne Grup­pe, oh­ne die das al­les gar nicht mög­lich wä­re, wird meist ver­ges­sen: Die Ei­gen­tü­mer und Ent­wick­ler von Bü­ro­im­mo­bi­li­en, die ih­re Flä­chen an Be­trei­ber ver­mie­ten. Und in die­ser Grup­pe ent­steht mit wach­sen­der Co­wor­king-Nach­fra­ge Un­si­cher­heit in Be­zug auf die ei­ge­ne Im­mo­bi­lie. Wie stellt man sich auf? Sind Co­wor­king-Be­trei­ber als Mie­ter ei­ne Chan­ce oder ein Ri­si­ko? Oder soll­te man gar selbst Co­wor­king-Be­trei­ber wer­den? Wie in den meis­ten Be­rei­chen gibt es da­zu kei­ne all­ge­mein­gül­ti­ge Ant­wort. Das Be­trei­ben vonCo­wor­king-Kon­zep­ten er­for­dert Know­how. Das muss man wol­len. Und wenn ein Haus ganz oder über­wie­gend an ei­nen Co­wor­king-Be­trei­ber ver­mie­tet ist, än­dert sich be­reits der Cha­rak­ter des Hau­ses, zum Bei­spiel in Be­zug auf die Be­su­cher­fre­quenz. Das Haus wird „öf­fent­li­cher“. Und rein fi­nan­zi­ell steht dem Vor­teil von zu­meist lan­gen Miet­ver­trags­lauf­zei­ten der Wunsch der Co­wor­king-Be­trei­ber nach sehr ho­hen Aus­bau­kos­ten-Zu­schüs­sen ge­gen­über. Man muss al­so an die Zu­kunfts­fä­hig­keit des Co­wor­king-Mo­dells glau­ben – auch über kon­junk­tu­rel­le Kri­sen hin­weg. Mit Blick auf lang­fris­ti­ge An­la­ge er­scheint der Mit­tel­weg at­trak­tiv: Den Gro­ß­teil der Im­mo­bi­lie mit „nor­ma­len“ Bü­ro­mie­tern be­le­gen und ei­nen klei­ne­ren Teil für Fle­xi­ble Workspace öff­nen. Das bringt ei­ni­ge An­la­ge­vor­tei­le: Äl­te­re oder in­ef­fi­zi­en­te Flä­chen kön­nen leich­ter wie­der ei­ner neu­en, mo­der­nen Nut­zung zu­gäng­lich ge­macht wer­den. Ei­ne grö­ße­re Band­brei­te von Mie­tern und Un­ter­neh­mens­grö­ßen im Ge­bäu­de und da­mit brei­te­re Di­ver­si­fi­zie­rung kann das fi­nan­zi­el­le Ri­si­ko re­du­zie­ren. Und die Mie­ter im Haus freu­en sich über Flä­chen zum „At­men“, wenn sie die Co­wor­king-Flä­chen im Haus tem­po­rär für Pro­jek­te, Kon­fe­ren­zen etc. nut­zen kön­nen. Co­wor­king kann al­so ein As­pekt zeit­ge­mä­ßer Ar­beits­wel­ten und Im­mo­bi­li­en­stra­te­gi­en sein.

 

Mehr zur JLL Hu­man Experience-Studie:hu­man­ex­pe­ri­ence.jll/de

 

 

 

Die Autorin
Quelle: JLL
Verena Bauer
EMEA Marketing Manager, JLL Jones Lang LaSalle
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