09.03.2018
Verena Bauer

Human Experience, Flexible Workspace und Collaboration Zones

Das Büro wird menschlicher

Was erwarten die Young Talents vom Arbeitsplatz der Zukunft? Wie beeinflussen ihre Wünsche Unternehmen bei Immobilienentscheidungen? Und wie verändern alternative Flächen- und Nutzungsmodelle den Markt?

Quelle: Shutterstock

Antworten dazu geben Ihnen Stefanie Eisenbarth, Team Leader Workplace Strategy bei JLL, und Stephan Leimbach, Head of Office Leasing bei JLL.

 

Frau Eisenbarth, was erwarten Mitarbeiter von einem Arbeitsplatz, der sie täglich inspiriert, motiviert und das Beste aus ihnen herausholt?

Wir beobachten zurzeit eine spannende Entwicklung: Deutsche Mitarbeiter sind zunehmend ambivalent in ihren Erwartungen. Zum einen hängen sie an traditionellen Flächenmodellen, wie beispielsweise dem geschlossenen Büro. Einfach mal die Tür hinter sich zu machen zu können, sich persönlich einzurichten und – besonders wichtig für deutsche Mitarbeiter – konzentriert arbeiten zu können: Das sind Werte, die noch immer Bedeutung haben. Gleichzeitig – und das kommt insbesondere von den Jüngeren – wünschen sich Mitarbeiter innovativere und kreativere Flächenmodelle. Sie möchten ihr Wissen mit Kollegen teilen und legen großen Wert auf die Gemeinschaft. Das zeigt sich im Wunsch nach Projekträumen, die den Austausch fördern, aber auch in kleinen Dingen wie der Mittagspause: Regelmäßig gemeinsam zu essen ist beispielsweise in Großbritannien eher unüblich, gehört in Deutschland in vielen Unternehmen jedoch zum festen Ritual. Und Gleiches gilt für die Deutschen auch für das gemeinsame Brainstormen oder Entwickeln von innovativen Ideen. Flächenmodelle, die Team-Arbeit unterstützen, werden immer wichtiger. Genau das zeigt auch der aktuelle Boom im Bereich Coworking. Nämlich den wachsenden Wunsch nach Flächen, die es ermöglichen, sich mit anderen ambitionierten Talenten auszutauschen. Und das in einer offenen und ansprechenden Umgebung, die flexibel ist und Innovationen fördert.

 

Braucht es dann überhaupt noch das eigene Headquarter oder können Coworking-Konzepte auf dieses wachsende Bedürfnis viel besser reagieren? Müssen Unternehmen und damit auch Projektentwickler und Investoren komplett umdenken?

Wir müssen dabei verschiedene Trends berücksichtigen. Auf der einen Seite steht das Bedürfnis nach Flexibilität, Austausch und der Wunsch, Teil einer innovativen Community zu sein. Auf der anderen Seite geht es der Generation Y zunehmend auch darum, sich mit einem Arbeitgeber zu identifizieren, der ihnen ein individuelles Arbeits-Paket zusammen stellt: mit einer Marke, die beispielsweise für Innovation und Lifestyle steht, mit einzigartigen Arbeitswelten, die Leben und Arbeit optimal verbinden beziehungsweise die Grenzen sogar aufheben, und flexiblen Arbeitsmodellen, die die Human Expence rieund damit den Menschen in den Fokus rücken und eine Work-Life-Integration zum strategischen Fokus machen. Das macht hochindividuelle Arbeitswelten für Unternehmen zum Must-have. Coworking-Modelle sind dann – vor allem für Kreativteams und Abteilungen, die Innovationen vorantreiben – die flexible Ergänzung zum Headquarter, das mit seinem Standort, den Gebäuden und den Arbeitswelten die Marke spiegelt und für die Vision des Unternehmens steht.

 

Herr Leimbach, wird Coworking den Büromarkt also nicht komplett verändern, sondern eher ergänzen?

Coworking wird sich zwar zu einer festen Größe entwickeln, aber nicht das gesamte Büromarkt-Geschehen umkrempeln. In Hanburg entspricht der gesamte Bestand an Coworking-Flächen momentan nur etwa einem Viertel des Büroflächenumsatzes eines Jahres. Aber das Modell expandiert sehr schnell und auch die „Flexible Human Cloud“, Freelancer, die projektweise in Unternehmen beschäftigt werden, wird künftig noch zunehmen. Dennoch werden uns auch die klassischen Büronutzer erhalten bleiben. Es wird einfach bunter. Aber das Coworking-Modell hat ganz klar ein Bewusstsein für neue Arten von Raum und Büronutzer-Services geschaffen, die den traditionellen Büromarkt aufbrechen oder besser: erweitern. Coworking ist quasi der hippe Teil einer breiteren Entwicklung, bei der man durchaus von einer disruptiven Wirkung sprechen kann: Die schon angesprochene Flexibilisierung der Arbeitswelt – angetrieben durch die immer weiter voranschreitende Digitalisierung und die damit einher – nicht konträr – gehende Rückbesinnung auf den Faktor Mensch und eine die Produktivität und Innovation fördernde Arbeitswelt. Das hat den Blick auf die Immobilie verändert. Und um genau diese neuen Nutzerbedürfnisse bedienen zu können, wird sich auch auf der Angebotsseite der Markt wandeln – nicht nur mit Blick auf die Flächen, sondern auch hinsichtlich der Miet- und Nutzungsbedingungen.

 

Welche Veränderungen sind das, die da auf uns zukommen? Und, wenn Coworking-Anbieter Flächen untervermieten, wieviel Kontrolle hat man als Vermieter und Eigentümer zum Beispiel noch über seine Büroimmobilie?

Vorneweg: Wenn vom Coworking-Modell die Rede ist, werden meist nur die Nutzer auf der einen Seite und die Betreiber auf der anderen Seite thematisiert. Eine Gruppe, ohne die das alles gar nicht möglich wäre, wird meist vergessen: Die Eigentümer und Entwickler von Büroimmobilien, die ihre Flächen an Betreiber vermieten. Und in dieser Gruppe entsteht mit wachsender Coworking-Nachfrage Unsicherheit in Bezug auf die eigene Immobilie. Wie stellt man sich auf? Sind Coworking-Betreiber als Mieter eine Chance oder ein Risiko? Oder sollte man gar selbst Coworking-Betreiber werden? Wie in den meisten Bereichen gibt es dazu keine allgemeingültige Antwort. Das Betreiben von Coworking-Konzepten erfordert Knowhow. Das muss man wollen. Und wenn ein Haus ganz oder überwiegend an einen Coworking-Betreiber vermietet ist, ändert sich bereits der Charakter des Hauses, zum Beispiel in Bezug auf die Besucherfrequenz. Das Haus wird „öffentlicher“. Und rein finanziell steht dem Vorteil von zumeist langen Mietvertragslaufzeiten der Wunsch der Coworking-Betreiber nach sehr hohen Ausbaukosten-Zuschüssen gegenüber. Man muss also an die Zukunftsfähigkeit des Coworking-Modells glauben – auch über konjunkturelle Krisen hinweg. Mit Blick auf langfristige Anlage erscheint der Mittelweg attraktiv: Den Großteil der Immobilie mit „normalen“ Büromietern belegen und einen kleineren Teil für Flexible Workspace öffnen. Das bringt einige Anlagevorteile: Ältere oder ineffiziente Flächen können leichter wieder einer neuen, modernen Nutzung zugänglich gemacht werden. Eine größere Bandbreite von Mietern und Unternehmensgrößen im Gebäude und damit breitere Diversifizierung kann das finanzielle Risiko reduzieren. Und die Mieter im Haus freuen sich über Flächen zum „Atmen“, wenn sie die Coworking-Flächen im Haus temporär für Projekte, Konferenzen etc. nutzen können. Coworking kann also ein Aspekt zeitgemäßer Arbeitswelten und Immobilienstrategien sein.

 

Mehr zur JLL Human Experience-Studie: humanexperience.jll/de

 

 

 

Die Autorin
Verena Bauer
EMEA Marketing Manager, JLL Jones Lang LaSalle