07.02.2018
Mathias Keller
Thorge Albat

Dialog-Forum Dealmaker & Dealbreaker

Erfolgreich in B-Standorte investieren

Der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland läuft auf Hochtouren. Mit einem Transaktionsumsatz von 57,4 Milliarden Euro wurde 2017 das zweitbeste Resultat nach dem Boom im Jahr 2007 (57,5 Mrd. EUR) registriert.

Da­mit wur­de das Vor­jah­res­er­geb­nis um neun Pro­zent über­trof­fen. Nach wie vor wird das Gros des Trans­ak­ti­ons­vo­lu­mens an den Top-7-Stand­or­ten al­lo­kiert, die 2017 mit 29,8 Mil­li­ar­den Eu­ro um sechs Pro­zent ge­gen­über dem Vor­jah­res­wert zu­le­gen konn­ten. Trotz des ho­hen An­teils der Top-Stand­or­te am Ge­samt­vo­lu­men von 52 Pro­zent zeigt sich in­des die zu­neh­men­de Ten­denz von In­ves­to­ren, in B-Stand­or­te, auch Ma­jor Pro­vin­ci­als ge­nannt, aus­zu­wei­chen. Ab­seits der Top-7-Stand­or­te stieg das In­vest­ment­vo­lu­men ak­tu­el­len Da­ten von CB­RE Re­se­arch zu­fol­ge im Jah­res­ver­lauf über­pro­por­tio­nal um mehr als 3,2 Mil­li­ar­den Eu­ro oder 13 Pro­zent auf 27,6 Mil­li­ar­den Eu­ro an.

Die­ser Stra­te­gie­wan­del der Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren liegt zum ei­nen an der man­geln­den Pro­dukt­ver­füg­bar­keit in den In­vest­ment-Hoch­bur­gen – vor al­lem bei Core-Im­mo­bi­li­en – und den da­durch deut­lich ge­stie­ge­nen Ein­stands­prei­sen. In der Fol­ge wur­den die Net­to­an­fangs­ren­di­ten für mo­der­ne Bü­ro­im­mo­bi­li­en und Ge­schäfts­häu­ser teil­wei­se un­ter die Drei-Pro­zent-Schwel­le ge­drückt. Zum an­de­ren bie­tet sich in den deut­schen Gro­ß­städ­ten jen­seits der Me­tro­po­len durch­aus er­heb­li­ches In­ves­ti­ti­ons­po­ten­zi­al. Zu­mal sich dort et­was hö­he­re Im­mo­bi­li­en­ren­di­ten er­zie­len las­sen und der in­ter­na­tio­na­le Wett­be­werb noch nicht so stark aus­ge­prägt ist wie in den in­ter­na­tio­nal be­kann­ten deut­schen In­vest­ment­zen­tren. Ab­seits der glo­ba­len „Gate­way Ci­ties“ gibt es ei­ni­ge Per­len zu ent­de­cken, wo­bei die­se B- und C-Stand­or­te selbst Gro­ß­städ­te mit ei­ner funk­tio­nie­ren­den Wirt­schaft und ro­bust wach­sen­der Ein­woh­ner­zahl sind, die so­wohl von re­gio­na­ler als auch von na­tio­na­ler Be­deu­tung sind. So hat die Hälf­te der im DAX-30 ge­führ­ten grö­ß­ten Un­ter­neh­men ih­ren Stamm­sitz eben nicht in Ber­lin, Frank­furt am Main oder Mün­chen. Ei­ne Tat­sa­che, die bei man­chem aus­län­di­schen Im­mo­bi­li­en­in­ves­tor zur in­ter­es­sier­ten Ver­wun­de­rung führt, gel­ten doch ge­ra­de die in­ter­na­tio­nal agie­ren­den Blue Chips als In­no­va­ti­ons­füh­rer in ih­rer je­wei­li­gen Bran­che und dem­entspre­chend für Fach- und Füh­rungs­kräf­te als die bes­ten Ar­beit­ge­ber. Es ist da­her nicht ver­wun­der­lich, dass die Bun­des­stadt Bonn, Lan­des­haupt­städ­te wie Dres­den, Han­no­ver, Mainz und Wies­ba­den, das Bal­lungs­zen­trum rund um die Fran­ken­me­tro­po­le Nürn­berg oder In­no­va­tions- und Wis­sens­zen­tren wie der Gro­ß­raum Es­sen/Dort­mund, die Rhein-Ne­ckar-Re­gi­on oder auf­stre­ben­de Tech-Hoch­bur­gen wie Darm­stadt, Frei­burg, In­gol­stadt, Je­na und Karls­ru­he ver­stärkt in den Fo­kus der In­ves­to­ren rü­cken. Dank der breit auf­ge­stell­ten Wirt­schafts­struk­tur ste­hen die­se Märk­te im Hin­blick auf Leer­stands­ent­wick­lung, Miet­preis­wachs­tum und at­trak­ti­ve, ri­si­ko-ad­jus­tier­te Im­mo­bi­li­en­ren­di­ten den Top-Stand­or­ten nur un­we­sent­lich nach. Ein­zig die Markt­trans­pa­renz und die -li­qui­di­tät stel­len für man­che In­ves­to­ren ge­wis­se Ein­tritts­hür­den dar, die aber mit ei­nem Re­se­arch-ba­sier­ten Be­ra­tungs­an­satz und dem ent­spre­chen­den Markt-Know-how er­folg­reich über­wun­den wer­den kön­nen. Es lohnt sich al­so, den Blick auf die B-Stand­or­te zu schärfen.

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