01.02.2018
Johannes Grooterhorst

„Stadt der kurzen Wege“

Neues Bauplanungsrecht

Die Menschen zieht es auch zum Wohnen vermehrt in die Innenstädte – das urbane Leben ist attraktiv. Der Gesetzgeber hat hierauf reagiert und neue Regelungen im Bauplanungsrecht eingeführt, die diese Entwicklung unterstützend flankieren sollen.

Die Wohnbedürfnisse großer Teile der Bevölkerung haben sich grundlegend geändert. Die unmittelbare (fußläufige) Verfügbarkeit von Waren, Dienstleistungen und Unterhaltungs- und Gastronomieangeboten sowie die räumliche Nähe zum Arbeitsplatz sind heute für viele Menschen von herausgehobener Bedeutung. Große Teile der Bevölkerung bevorzugen daher das Wohnen in Innenstadtlagen − insbesondere in den großen Städten. Aber auch mittlere und kleinere Kommunen sind Teil dieser Entwicklung. Auswirkungen sind nicht zuletzt die in vielen Innenstadtlagen stetig steigenden Miet- und Immobilienpreise. Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen hat der Gesetzgeber in jüngster Zeit einige Neuerungen im Bauplanungsrecht vorgenommen, um die nutzungsgemischte Stadt der kurzen Wege zu fördern. Zwei wesentliche Neuerungen sollen nachstehend erläutert werden.

Der Gesetzgeber hat in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) die neue Baugebietskategorie der „Urbanen Gebiete“ eingeführt (§ 6a BauNVO). In diesem neuen Baugebietstypus sind Wohngebäude, Geschäftsgebäude, Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe und Anlagen für Verwaltungen sowie kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke zulässig. Damit entsprechen die allgemein zulässigen Nutzungen weitestgehend denen des schon bestehenden Baugebietstypus des „Mischgebiets“. Ein entscheidender Unterschied zum Mischgebiet besteht jedoch darin, dass die BauNVO für das urbane Gebiet eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,0 vorsieht (§ 17 Abs. 1 BauNVO). Keines der sonstigen Baugebiete der BauNVO (abgesehen vom Kerngebiet) lässt ein solch hohes Maß der baulichen Nutzung zu. Damit darf das Grundstück sowohl hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche als auch der Anzahl der zulässigen Geschosse in besonders umfangreicher Weise genutzt werden. Ziel der Regelung ist es damit, eine effektivere Flächennutzung in den Innenstädten, in denen freie Flächen rar sind, zu ermöglichen.

Parallel zu diesen Regelungen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung wurden auch die Immissionsrichtwerte im Hinblick auf den Lärmschutz in der „Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm“ (TA-Lärm) festgelegt. In urbanen Gebieten sind tagsüber Immissionen mit einem Beurteilungspegel von bis zu 63 dB(A) zulässig (Ziff. 6.1 TA-Lärm). Abgesehen von den Gewerbe- und Industriegebieten handelt es sich hierbei um den höchsten tagsüber nach der TA-Lärm zulässigen Wert aller Baugebietstypen der BauNVO. Diese hohen Immissionsrichtwerte für tagsüber sollen den Nutzungsmix aus Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe auch in verdichteten Innenstadtlagen ermöglichen, indem den Wohnnutzungen „mehr zugemutet wird“. Auch können durch diesen hohen Grenzwert nicht wesentlich störende, aber dennoch immissionsintensivere Nutzungen, weiterhin „neben“ der Wohnnutzung zulässigerweise angesiedelt werden.

Eine weitere Neuerung des Bauplanungsrechts betrifft die Erleichterung des Wohnungsbaus. Existiert für eine im Innenbereich der Gemeinde liegende Fläche kein Bebauungsplan und entspricht die Eigenart der näheren Umgebung nicht einem der Baugebiete der BauNVO, so müssen sich neue Nutzungen seit jeher u. a. in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Neue Nutzungen scheitern daher oft daran, dass sie der Eigenart der näheren Umgebung widersprechen – etwa weil sich in der näheren Umgebung keine Wohnnutzung befindet. Nach der neuen gesetzlichen Regelung können nun im Einzelfall nach behördlichem Ermessen jegliche Nutzungsänderungen baulicher Anlagen zu Wohnzwecken − und nicht wie bisher nur die von Gewerbe- und Handwerksbetrieben – genehmigt werden, ohne dass sich die Wohnnutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen muss. Gleichwohl muss die Nutzungsänderung städtebaulich vertretbar und unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein (§ 34 Abs. 3a Satz 1 Baugesetzbuch).

Es obliegt nun den Kommunen, von den vorstehend dargestellten neuen Möglichkeiten im Bauplanungsrecht Gebrauch zu machen, um den geänderten Wohnbedürfnissen der Bevölkerung Rechnung zu tragen. Es bleibt abzuwarten, ob diese Möglichkeiten auch tatsächlich geeignete Mittel sind, welche die Ziele der Baurechtsnovelle, nämlich die Nachverdichtung von Innenstadtlagen mit Wohnraum und die Erleichterung des Wohnungsbaus, erreichen oder jedenfalls fördern können.

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Der Autor
Rechtsanwalt Dr. Johannes Grooterhorst
Partner und Standortleiter Düsseldorf
Eversheds Sutherland (Germany) LLP