01.02.2018
Johannes Grooterhorst

„Stadt der kurzen Wege“

Neues Bauplanungsrecht

Die Menschen zieht es auch zum Wohnen vermehrt in die Innenstädte – das urbane Leben ist attraktiv. Der Gesetzgeber hat hierauf reagiert und neue Regelungen im Bauplanungsrecht eingeführt, die diese Entwicklung unterstützend flankieren sollen.

Die Wohn­be­dürf­nis­se gro­ßer Tei­le der Be­völ­ke­rung ha­ben sich grund­le­gend ge­än­dert. Die un­mit­tel­ba­re (fu­ß­läu­fi­ge) Ver­füg­bar­keit von Wa­ren, Dienst­leis­tun­gen und Un­ter­hal­tungs- und Gas­tro­no­mie­an­ge­bo­ten so­wie die räum­li­che Nä­he zum Ar­beits­platz sind heu­te für vie­le Men­schen von her­aus­ge­ho­be­ner Be­deu­tung. Gro­ße Tei­le der Be­völ­ke­rung be­vor­zu­gen da­her das Woh­nen in In­nen­stadt­la­gen − ins­be­son­de­re in den gro­ßen Städ­ten. Aber auch mitt­le­re und klei­ne­re Kom­mu­nen sind Teil die­ser Ent­wick­lung. Aus­wir­kun­gen sind nicht zu­letzt die in vie­len In­nen­stadt­la­gen ste­tig stei­gen­den Miet- und Im­mo­bi­li­en­prei­se. Vor dem Hin­ter­grund die­ser Ent­wick­lun­gen hat der Ge­setz­ge­ber in jüngs­ter Zeit ei­ni­ge Neue­run­gen im Bau­pla­nungs­recht vor­ge­nom­men, um die nut­zungs­ge­misch­te Stadt der kur­zen We­ge zu för­dern. Zwei we­sent­li­che Neue­run­gen sol­len nach­ste­hend er­läu­tert werden.

Der Ge­setz­ge­ber hat in der Bau­nut­zungs­ver­ord­nung (BauN­VO) die neue Bau­ge­biets­ka­te­go­rie der „Ur­ba­nen Ge­bie­te“ ein­ge­führt (§ 6a BauN­VO). In die­sem neu­en Bau­ge­biets­ty­pus sind Wohn­ge­bäu­de, Ge­schäfts­ge­bäu­de, Ge­schäfts- und Bü­ro­ge­bäu­de, Ein­zel­han­dels­be­trie­be, Schank- und Spei­se­wirt­schaf­ten so­wie Be­trie­be des Be­her­ber­gungs­ge­wer­bes, sons­ti­ge nicht we­sent­lich stö­ren­de Ge­wer­be­be­trie­be und An­la­gen für Ver­wal­tun­gen so­wie kirch­li­che, kul­tu­rel­le, so­zia­le, ge­sund­heit­li­che und sport­li­che Zwe­cke zu­läs­sig. Da­mit ent­spre­chen die all­ge­mein zu­läs­si­gen Nut­zun­gen wei­test­ge­hend de­nen des schon be­stehen­den Bau­ge­biets­ty­pus des „Misch­ge­biets“. Ein ent­schei­den­der Un­ter­schied zum Misch­ge­biet be­steht je­doch dar­in, dass die BauN­VO für das ur­ba­ne Ge­biet ei­ne Grund­flä­chen­zahl (GRZ) von 0,8 und ei­ne Ge­schoss­flä­chen­zahl (GFZ) von 3,0 vor­sieht (§ 17 Abs. 1 BauN­VO). Kei­nes der sons­ti­gen Bau­ge­bie­te der BauN­VO (ab­ge­se­hen vom Kern­ge­biet) lässt ein solch ho­hes Maß der bau­li­chen Nut­zung zu. Da­mit darf das Grund­stück so­wohl hin­sicht­lich der über­bau­ba­ren Grund­stücks­flä­che als auch der An­zahl der zu­läs­si­gen Ge­schos­se in be­son­ders um­fang­rei­cher Wei­se ge­nutzt wer­den. Ziel der Re­ge­lung ist es da­mit, ei­ne ef­fek­ti­ve­re Flä­chen­nut­zung in den In­nen­städ­ten, in de­nen freie Flä­chen rar sind, zu ermöglichen.

Par­al­lel zu die­sen Re­ge­lun­gen hin­sicht­lich des Ma­ßes der bau­li­chen Nut­zung wur­den auch die Im­mis­si­ons­richt­wer­te im Hin­blick auf den Lärm­schutz in der „Tech­ni­schen An­lei­tung zum Schutz ge­gen Lärm“ (TA-Lärm) fest­ge­legt. In ur­ba­nen Ge­bie­ten sind tags­über Im­mis­sio­nen mit ei­nem Be­ur­tei­lungs­pe­gel von bis zu 63 dB(A) zu­läs­sig (Ziff. 6.1 TA-Lärm). Ab­ge­se­hen von den Ge­wer­be- und In­dus­trie­ge­bie­ten han­delt es sich hier­bei um den höchs­ten tags­über nach der TA-Lärm zu­läs­si­gen Wert al­ler Bau­ge­biets­ty­pen der BauN­VO. Die­se ho­hen Im­mis­si­ons­richt­wer­te für tags­über sol­len den Nut­zungs­mix aus Woh­nen und nicht we­sent­lich stö­ren­dem Ge­wer­be auch in ver­dich­te­ten In­nen­stadt­la­gen er­mög­li­chen, in­dem den Wohn­nut­zun­gen „mehr zu­ge­mu­tet wird“. Auch kön­nen durch die­sen ho­hen Grenz­wert nicht we­sent­lich stö­ren­de, aber den­noch im­mis­si­ons­in­ten­si­ve­re Nut­zun­gen, wei­ter­hin „ne­ben“ der Wohn­nut­zung zu­läs­si­ger­wei­se an­ge­sie­delt werden.

Ei­ne wei­te­re Neue­rung des Bau­pla­nungs­rechts be­trifft die Er­leich­te­rung des Woh­nungs­baus. Exis­tiert für ei­ne im In­nen­be­reich der Ge­mein­de lie­gen­de Flä­che kein Be­bau­ungs­plan und ent­spricht die Ei­gen­art der nä­he­ren Um­ge­bung nicht ei­nem der Bau­ge­bie­te der BauN­VO, so müs­sen sich neue Nut­zun­gen seit je­her u. a. in die Ei­gen­art der nä­he­ren Um­ge­bung ein­fü­gen. Neue Nut­zun­gen schei­tern da­her oft dar­an, dass sie der Ei­gen­art der nä­he­ren Um­ge­bung wi­der­spre­chen – et­wa weil sich in der nä­he­ren Um­ge­bung kei­ne Wohn­nut­zung be­fin­det. Nach der neu­en ge­setz­li­chen Re­ge­lung kön­nen nun im Ein­zel­fall nach be­hörd­li­chem Er­mes­sen jeg­li­che Nut­zungs­än­de­run­gen bau­li­cher An­la­gen zu Wohn­zwe­cken − und nicht wie bis­her nur die von Ge­wer­be- und Hand­werks­be­trie­ben – ge­neh­migt wer­den, oh­ne dass sich die Wohn­nut­zung in die Ei­gen­art der nä­he­ren Um­ge­bung ein­fü­gen muss. Gleich­wohl muss die Nut­zungs­än­de­rung städ­te­bau­lich ver­tret­bar und un­ter Wür­di­gung nach­bar­li­cher In­ter­es­sen mit den öf­fent­li­chen Be­lan­gen ver­ein­bar sein (§ 34 Abs. 3a Satz 1 Baugesetzbuch).

Es ob­liegt nun den Kom­mu­nen, von den vor­ste­hend dar­ge­stell­ten neu­en Mög­lich­kei­ten im Bau­pla­nungs­recht Ge­brauch zu ma­chen, um den ge­än­der­ten Wohn­be­dürf­nis­sen der Be­völ­ke­rung Rech­nung zu tra­gen. Es bleibt ab­zu­war­ten, ob die­se Mög­lich­kei­ten auch tat­säch­lich ge­eig­ne­te Mit­tel sind, wel­che die Zie­le der Bau­rechts­no­vel­le, näm­lich die Nach­ver­dich­tung von In­nen­stadt­la­gen mit Wohn­raum und die Er­leich­te­rung des Woh­nungs­baus, er­rei­chen oder je­den­falls för­dern können.

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Der Autor
Eversheds Sutherland (Germany) LLP
Rechtsanwalt Dr. Johannes Grooterhorst
Partner und Standortleiter Düsseldorf
Eversheds Sutherland (Germany) LLP
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