22.01.2018
Oliver Menzel

Die neue Assetklasse - Verstehen, Erleben, Investieren

Datencenter werden bei Investoren immer beliebter

Oliver Menzel (GF, maincubes one GmbH) hat gerade das Datencenter FRA01 in Offenbach eröffnet. Im Interview erfahren Sie, was Offenbach als Standort auszeichnet und dass der Investmentmarkt für Datencenter in Deutschland noch in den Kinderschuhen steckt.

Quelle: shutterstock

Was antworten Sie einem Laien, wenn er fragt, „Was ist ein Datencenter überhaupt?“

Dem Laien würde ich antworten: Ein Rechenzentrum ist ein „Wellness-Hotel für Computer“. Es ist ein technisches Gebäude, welches in unterschiedlichen Ausprägungen und Qualitäten den optimalen Betrieb von Computern (im Rechenzentrum Server genannt) erlauben. Dieses Gebäude ist i.d.R. auf diesen Zweck hin mit besonderem Schwerpunkt auf den Themen ausfallsichere Stromversorgung, Stichwort USV-Anlagen, ausfallsichere Kühlung für die Server (Computer verbrauchen Strom und wandeln diesen überwiegend in (Ab-)wärme um), sowie physischer Sicherheit in Form von Zutrittsüberwachung und Absicherung gegen potentielle Eindringlinge errichtet.Nahezu jede Form von digitaler Kommunikation läuft durch ein oder mehrere dieser Rechenzentren, die es auf der ganzen Welt gibt und die auf unterschiedliche Art und Weise miteinander vernetzt sind. Schreiben Sie auf Ihrem SmartPhone eine WhatsApp-Mitteilung an einen Freund läuft diese durch mindestens ein Rechenzentrum, verfassen Sie eine E-mail auf Ihrem Computer läuft diese durch mindestens ein Rechenzentrum und surfen Sie im Internet, rufen Sie fast immer Webseiten auf, die in irgendeinem Rechenzentrum auf der Welt gespeichert sind.Die Kunst ist heutzutage, diese Rechenzentren möglichst kostengünstig zu betreiben, um die Nebenkosten für den Serverbetrieb so gering wie möglich zu halten. Dies ist auch einer unserer Schwerpunkte in unseren Rechenzentren.

Warum haben Sie sich für den Standort Offenbach entschieden?

Das Rhein-Main-Gebiet mit Schwerpunkt Frankfurt ist der HotSpot in Deutschland für die Ansiedelung von Rechenzentren. Die Gründe dafür sind vielschichtig: Frankfurt hat es als einige der wenigen Städte in Deutschland frühzeitig erkannt, kommerziellen Netzwerkbetreibern (sogenannte Carrier) die Verlegung von Glasfaserinfrastruktur auf öffentlichen Grund (Fußwege, Strassen) zu ermöglichen. So entstand sehr früh eine mehrschichtige Infrastruktur von Glasfasernetzen unterschiedlicher Betreiber und legte damit die Basis für breitbandige Daten-Kommunikation. Das Ergebnis war, das sich alle Carrier hier in Frankfurt trafen und den DE-CIX erschufen, einen der größten Internet-Austauschknoten der Welt. Dieser Knoten sorgt noch heute für Attraktivität und Ansiedelung von Rechenzentren in Frankfurt und Umgebung. Und wo eines ist, kommen mehr, denn Kommunikationsmöglichkeiten zwischen Rechenzentren ist ein wichtiges Argument für die Lage. Für uns war es somit mehr als richtig den Anschluß an dieses Netzwerk zu suchen und im Rhein-Main-Gebiet zu bauen. Der konkrete Grund für Offenbach und direkt an der Stadtgrenze zu Frankfurt liegt an dem zweiten wichtigen Standortkriterium für ein Rechenzentrum, der Stromversorgung. Ein Rechenzentrum in einer Größe wie unser FRA01 benötigt möglichst ausfallsichere Versorgung mit Strom aus dem deutschen Netz im zweistelligen Megawatt-Bereich. Der Laie muss man sich das so vorstellen: In einem Gebäude wird mehr Strom benötigt, als in 10.000 Haushalten. Diese Stromversorgung steht an den meisten Orten nicht oder nur mit sehr viel technischen und damit kostenintensiven Maßnahmen zur Verfügung. An unserem Standort haben wir den Vorteil, dass wir in direkter Nachbarschaft zum regionalen Energieversorger EVO praktisch unbegrenzte Strommengen beziehen können. Deren nächstes Umspannwerk liegt praktisch vis-a-vi zu unserem Campus. Der dritte Faktor für den Standort ist, wie bei jeder Immobilie, Lage-Lage-Lage. Er ist gut angebunden durch Verkehrswege und den Fraport in 20 Minuten zu erreichen.

Was muss an einem Standort - neben dem guten Internetanschluss - noch gewährleistet sein?

Wie bereits erwähnt, sind die drei wichtigsten Faktoren Connectivity (Glasfaserleitungen), Stromversorgung (möglichst redundant und in großen Mengen) sowie die generelle verkehrstechnische Lage.Weiterhin sind Sicherheitsfaktoren wichtig, d.h. es sollten sich keine gefährdeten Risiken im Umfeld befinden wie z.B. Überschwemmungsgebiete oder chemische Industrien mit Explosionsgefahren.

Der Bedarf wächst rasant, die Mieten sind vergleichsweise hoch – Investoren müssten ja eigentlich Schlange stehen?

Ich gebe Ihnen Recht, der Bedarf wächst und die Investitionen in diesen Bereich auch. Die Investitionen sind aber wie so oft im digitalen Umfeld aus dem Ausland getrieben. Es gibt mittlerweile einige milliardenschwere auch börsennotierte REIT’s, die sich auf das Investment in Rechenzentren weltweit spezialisiert haben, keiner davon kommt aus Deutschland. Auch alle großen Betreiber von Rechenzentren kommen aus dem Ausland, maincubes ist hier eine Ausnahme mit seinen durchweg deutschen Gesellschaftern. Das Rechenzentrum als Investment wird erst von wenigen Investoren wirklich erkannt und genutzt. Hier muss ich meine eigenen Partner sehr loben, die verstanden haben, das diese Spezialimmobilien ein attraktives Investment ist und durchaus in ein Portfolio passen. Das Risiko ist eigentlich viel geringer als das Investment in ein Bürogebäude, wenn man die Hintergründe versteht und bewertet - aber dafür sind wir als Marktkenner ja da.

Dann kommt unsere Veranstaltung genau richtig?

Das weiß ich nicht, aber der Ansatz gefällt mir. Es fehlt bei Investoren einfach an Wissen. Und wenn den Teilnehmern am 27. März sowohl das Grundlagenwissen als auch die Besonderheiten eines Datencenters als Investment vermittelt werden, kann das nur helfen. Auch deshalb freue ich mich, die Teilnehmer im Rahmen der Veranstaltung zur Besichtigung im FRA01 begrüßen zu dürfen. Denn, wenn man nicht nur das theoretische Wissen, sondern eine plastische Vorstellung davon hat, wie es in einem Datencenter aussieht und welche Besonderheiten die Immobilie und der Betrieb mit sich bringen, ist ein Datencenter am Ende des Tages ein Investment wie jedes andere.

Der Autor
Oliver Menzel
Geschäftsführer
maincubes one GmbH