Der Autor
Niclas KaroffTLG Immobilien AG
Die Gründe sind schnell genannt: Das allgemeine Zinsniveau ist weiterhin äußerst niedrig. In- und ausländische Investoren auf der Suche nach Sicherheit sehen für ihre Anlagen in Deutschland ein gutes Umfeld. Die gute gesamtwirtschaftliche Lage sowie der Zuzug in die großen Städte sorgen zudem für hohe Flächennachfrage und sinkende Leerstände in den meisten deutschen Großstädten und damit für steigende Mieten und Kaufpreise.
Hohe Nachfrage dank weitgehend unveränderter Rahmenbedingungen
Doch wird das längerfristig so weitergehen? Die treibenden Trends in Deutschland sind nach wie vor intakt: Die geldpolitische Wende lässt auf sich warten, deutlich höhere Leitzinsen sind nicht in Sicht. Die Suche der Investoren nach rentablen und sicheren Anlagen wird sich angesichts dieses Umstandes, relativ hoher Bewertungen nahezu aller Assetklassen und geopolitischer Risiken fortsetzen. Der Zuzug in die Großstädte ist ein gesellschaftlicher Megatrend, der längerfristig anhalten wird. Auch für einen konjunkturellen Einbruch gibt es keinerlei Anzeichen, im Gegenteil: Die Wirtschaftsweisen haben die Wachstumsprognose für 2018 in ihrem Herbstgutachten auf 2,2 % erhöht. Daher bleibt die Nachfrage nach Wohn-, Büro- und Einzelhandelsflächen ungebrochen. Insofern spricht insgesamt wenig für Preisrückgänge, aber vieles für weitere Preissteigerungen.
In Teilmärkten dürfte ein Preisplateau erreicht sein
In einigen Teilmärkten allerdings sind die Kaufpreise inzwischen in Sphären vorgestoßen, wo mitunter die Fantasie für weitere Steigerungen fehlt. Dort bewegen sich die Renditen vermutlich nah an einem Tiefpunkt. Für Wohnimmobilien in den beliebtesten Städten ist das bereits der Fall. Büroobjekte erzielen noch höhere Renditen. Aber selbst bei Spitzenobjekten in Berlin, München oder Frankfurt ist ungeachtet der intakten Trends bei Kaufpreismultiplikatoren von 30 oder mehr Jahresmieten die Schmerzgrenze irgendwann erreicht. Nach unserer Beobachtung bewegen wir uns hier auf einem Preisplateau: Das Potenzial für weitere deutliche Preissteigerungen ohne gleichzeitige Mietsprünge mag dort zwar begrenzt sein. Ohne wesentliche Veränderung des Zinsumfeldes besteht gleichwohl auch nicht die Gefahr eines flächendeckenden Rücksetzers.
Sollte dieses Preisplateau für Desinvestitionen genutzt werden? Nichts spricht dagegen, Opportunitäten zu nutzen, wenn sich besonders attraktive Verkaufspreise realisieren lassen, insbesondere sofern eine passende Investitionsalternative bereit steht. Doch als grundsätzliche Anlagestrategie stehen die Zeichen weiter auf Kaufen und Halten. Die langfristig rentable Immobilie in einem gut diversifizierten Portfolio erscheint derzeit vielen Eigentümern attraktiver als der kurzfristig erzielte Verkaufserlös in weitgehend zinslosen Zeiten.
Mittelstädte bieten attraktive Chancen
Für Büroimmobilien ergeben sich auch in einem hochpreisigen Markt noch Chancen für Zukäufe. In den sieben Metropolen in Deutschland gilt es, genau hinzuschauen und selektiv zu investieren. Dann kann man sogar in Städten wie Berlin noch Objekte mit einem vorteilhaften Rendite-Risiko-Profil identifizieren. Daneben gibt es aber noch eine Reihe dynamisch wachsender Mittelstände wie Leipzig, Mannheim oder Bonn mit sehr attraktiven Aussichten an den dortigen Büromärkten. Die Renditen sind mit fünf bis sechs Prozent hier weiterhin deutlich höher als in den Metropolen. Gleichzeitig steigt die Zahl der Bürobeschäftigten und damit die Nachfrage nach Büroflächen. Entsprechend bietet sich Potenzial für Miet- und damit für Renditesteigerungen. Angesichts der Knappheit moderner Büroflächen in zentralen Lagen diverser Mittelstädte können Investoren ebenfalls verstärkt über Neuentwicklungen nachdenken. Insgesamt bieten Core- und Core+-Büroimmobilien nach wie vor langfristig ein attraktives Rendite-Risiko-Profil, selbst für den derzeit kaum zu erwartenden Fall eines konjunkturellen Einbruchs.
Niclas Karoff spricht am Mittwoch, den 21. Februar 2018 um 11:45 Uhr über „Zinsänderungen im Szenarien-Karussell - Kaufen oder nicht kaufen, harte oder weiche Landung?“ - Weitere Informationen zum QUO VADIS 2018 und zur Anmeldung finden Sie hier.