16.01.2018
Niclas Karoff

Wie geht es weiter zwischen Zinstief und Preisrekorden?

Preisanstieg und kein Ende: Die Trends sind weiterhin intakt

Die Preisentwicklung an den deutschen Immobilienmärkten kannte in den vergangenen Jahren nur eine Richtung: aufwärts.

Die Grün­de sind schnell ge­nannt: Das all­ge­mei­ne Zins­ni­veau ist wei­ter­hin äu­ßerst nied­rig. In- und aus­län­di­sche In­ves­to­ren auf der Su­che nach Si­cher­heit se­hen für ih­re An­la­gen in Deutsch­land ein gu­tes Um­feld. Die gu­te ge­samt­wirt­schaft­li­che La­ge so­wie der Zu­zug in die gro­ßen Städ­te sor­gen zu­dem für ho­he Flä­chen­nach­fra­ge und sin­ken­de Leer­stän­de in den meis­ten deut­schen Gro­ß­städ­ten und da­mit für stei­gen­de Mie­ten und Kaufpreise.

 

 Ho­he Nach­fra­ge dank weit­ge­hend un­ver­än­der­ter Rahmenbedingungen

Doch wird das län­ger­fris­tig so wei­ter­ge­hen? Die trei­ben­den Trends in Deutsch­land sind nach wie vor in­takt: Die geld­po­li­ti­sche Wen­de lässt auf sich war­ten, deut­lich hö­he­re Leit­zin­sen sind nicht in Sicht. Die Su­che der In­ves­to­ren nach ren­ta­blen und si­che­ren An­la­gen wird sich an­ge­sichts die­ses Um­stan­des, re­la­tiv ho­her Be­wer­tun­gen na­he­zu al­ler As­set­klas­sen und geo­po­li­ti­scher Ri­si­ken fort­set­zen. Der Zu­zug in die Gro­ß­städ­te ist ein ge­sell­schaft­li­cher Me­ga­trend, der län­ger­fris­tig an­hal­ten wird. Auch für ei­nen kon­junk­tu­rel­len Ein­bruch gibt es kei­ner­lei An­zei­chen, im Ge­gen­teil: Die Wirt­schafts­wei­sen ha­ben die Wachs­tums­pro­gno­se für 2018 in ih­rem Herbst­gut­ach­ten auf 2,2 % er­höht. Da­her bleibt die Nach­fra­ge nach Wohn-, Bü­ro- und Ein­zel­han­dels­flä­chen un­ge­bro­chen. In­so­fern spricht ins­ge­samt we­nig für Preis­rück­gän­ge, aber vie­les für wei­te­re Preissteigerungen.

 

In Teil­märk­ten dürf­te ein Preis­pla­teau er­reicht sein

In ei­ni­gen Teil­märk­ten al­ler­dings sind die Kauf­prei­se in­zwi­schen in Sphä­ren vor­ge­sto­ßen, wo mit­un­ter die Fan­ta­sie für wei­te­re Stei­ge­run­gen fehlt. Dort be­we­gen sich die Ren­di­ten ver­mut­lich nah an ei­nem Tief­punkt. Für Wohn­im­mo­bi­li­en in den be­lieb­tes­ten Städ­ten ist das be­reits der Fall. Bü­ro­ob­jek­te er­zie­len noch hö­he­re Ren­di­ten. Aber selbst bei Spit­zen­ob­jek­ten in Ber­lin, Mün­chen oder Frank­furt ist un­ge­ach­tet der in­tak­ten Trends bei Kauf­preis­mul­ti­pli­ka­to­ren von 30 oder mehr Jah­res­mie­ten die Schmerz­gren­ze ir­gend­wann er­reicht. Nach un­se­rer Be­ob­ach­tung be­we­gen wir uns hier auf ei­nem Preis­pla­teau: Das Po­ten­zi­al für wei­te­re deut­li­che Preis­stei­ge­run­gen oh­ne gleich­zei­ti­ge Miet­sprün­ge mag dort zwar be­grenzt sein. Oh­ne we­sent­li­che Ver­än­de­rung des Zin­s­um­fel­des be­steht gleich­wohl auch nicht die Ge­fahr ei­nes flä­chen­de­cken­den Rücksetzers.

Soll­te die­ses Preis­pla­teau für Des­in­ves­ti­tio­nen ge­nutzt wer­den? Nichts spricht da­ge­gen, Op­por­tu­ni­tä­ten zu nut­zen, wenn sich be­son­ders at­trak­ti­ve Ver­kaufs­prei­se rea­li­sie­ren las­sen, ins­be­son­de­re so­fern ei­ne pas­sen­de In­ves­ti­ti­ons­al­ter­na­ti­ve be­reit steht. Doch als grund­sätz­li­che An­la­ge­stra­te­gie ste­hen die Zei­chen wei­ter auf Kau­fen und Hal­ten. Die lang­fris­tig ren­ta­ble Im­mo­bi­lie in ei­nem gut di­ver­si­fi­zier­ten Port­fo­lio er­scheint der­zeit vie­len Ei­gen­tü­mern at­trak­ti­ver als der kurz­fris­tig er­ziel­te Ver­kaufs­er­lös in weit­ge­hend zins­lo­sen Zeiten.

 

Mit­tel­städ­te bie­ten at­trak­ti­ve Chancen

Für Bü­ro­im­mo­bi­li­en er­ge­ben sich auch in ei­nem hoch­prei­si­gen Markt noch Chan­cen für Zu­käu­fe. In den sie­ben Me­tro­po­len in Deutsch­land gilt es, ge­nau hin­zu­schau­en und se­lek­tiv zu in­ves­tie­ren. Dann kann man so­gar in Städ­ten wie Ber­lin noch Ob­jek­te mit ei­nem vor­teil­haf­ten Ren­di­te-Ri­si­ko-Pro­fil iden­ti­fi­zie­ren. Da­ne­ben gibt es aber noch ei­ne Rei­he dy­na­misch wach­sen­der Mit­tel­stän­de wie Leip­zig, Mann­heim oder Bonn mit sehr at­trak­ti­ven Aus­sich­ten an den dor­ti­gen Bü­ro­märk­ten. Die Ren­di­ten sind mit fünf bis sechs Pro­zent hier wei­ter­hin deut­lich hö­her als in den Me­tro­po­len. Gleich­zei­tig steigt die Zahl der Bü­ro­be­schäf­tig­ten und da­mit die Nach­fra­ge nach Bü­ro­flä­chen. Ent­spre­chend bie­tet sich Po­ten­zi­al für Miet- und da­mit für Ren­di­te­stei­ge­run­gen. An­ge­sichts der Knapp­heit mo­der­ner Bü­ro­flä­chen in zen­tra­len La­gen di­ver­ser Mit­tel­städ­te kön­nen In­ves­to­ren eben­falls ver­stärkt über Neu­ent­wick­lun­gen nach­den­ken. Ins­ge­samt bie­ten Core- und Core+-Bü­ro­im­mo­bi­li­en nach wie vor lang­fris­tig ein at­trak­ti­ves Ren­di­te-Ri­si­ko-Pro­fil, selbst für den der­zeit kaum zu er­war­ten­den Fall ei­nes kon­junk­tu­rel­len Einbruchs.

Nic­las Kar­off spricht am Mitt­woch, den 21. Fe­bru­ar 2018 um 11:45 Uhr über „Zins­än­de­run­gen im Sze­na­ri­en-Ka­rus­sell - Kau­fen oder nicht kau­fen, har­te oder wei­che Lan­dung?“ - Wei­te­re In­for­ma­tio­nen zum QUO VA­DIS 2018 und zur An­mel­dung fin­den Siehier.

Das Event zum Thema
Der Autor
TLG Immobilien AG
Niclas Karoff
TLG Immobilien AG
Deutsch
USD