27.11.2017
Juliane Sakellariou

Die Immobilie als gestalterisches Instrument bei der Übergabe von Vermögenswerten an die nächste Generation.

Werte schaffen und erhalten mit Hilfe von sinnvollen Immobilieninvestments

Lesen Sie hier, was Dominicus von Nerée, Paribus-Gruppe zum Thema des Kongresses Zukunft privater Liegenschaften als auch zu liegenschaftsbezogenen Interessen & Strategien vermögender Familien sagt.

Heu­er Dia­log GmbH

Do­mi­ni­cus von Ne­rée ist seit vie­len Jah­ren für die ei­ge­ne aber auch für frem­de Fa­mi­li­en und Fa­mi­ly Of­fices tä­tig. Ne­ben Un­ter­neh­mens­be­tei­li­gun­gen, Land- und Forst­wirt­schaft be­schäf­tigt sich Herr von Ne­rée in­ten­siv mit schon be­stehen­den und noch neu auf­zu­bau­en­den na­tio­na­len und in­ter­na­tio­na­len Im­mo­bi­li­en­port­fo­li­os. In der Ham­bur­ger Pa­ri­bus-Grup­pe ist er als Di­rek­tor für den Be­reich Un­ter­neh­mens­ent­wick­lung/Wealth Ma­nage­ment verantwortlich.

Der nach­hal­ti­ge Er­halt von ge­wach­se­nen Ver­mö­gens­wer­ten, wie z.B. das Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen von Fa­mi­li­en­stif­tun­gen, steht für ihn als Di­plom-Volks­wirt so­wohl un­ter ge­sell­schafts­po­li­ti­schen als auch un­ter öko­no­mi­schen As­pek­ten im Mit­tel­punkt sei­ner Interessen.

1. Wel­chen Stel­len­wert ha­ben Im­mo­bi­li­en für Ih­re Fa­mi­lie so­wie die von Ih­nen be­treu­ten Fa­mi­li­en und Fa­mi­ly Of­fices und wie be­ur­tei­len Sie die ak­tu­el­len Per­spek­ti­ven pri­va­ter In­ves­to­ren am Immobilienmarkt?

DN: Der Im­mo­bi­li­en­er­werb, der Im­mo­bi­li­en­be­sitz so­wie die ef­fek­ti­ve Ver­wal­tung und Op­ti­mie­rung ei­nes be­stehen­den Im­mo­bi­li­en­port­fo­li­os ha­ben bei al­ten und mit­tel­al­ten Ver­mö­gen ei­nen sehr ho­hen Stel­len­wert. Ei­ner­seits er­mög­li­chen gu­te Im­mo­bi­li­en an at­trak­ti­ven Stand­or­ten ei­nen gut plan­ba­ren und ste­ti­gen Geld­zu­fluss und an­de­rer­seits auch die Mög­lich­keit ei­nes weit­ge­hen­den und lang­fris­ti­gen Kapitalerhalts.

Die Ge­stal­tungs­mög­lich­kei­ten, mit Im­mo­bi­li­en das Fa­mi­li­en­ver­mö­gen zu er­hal­ten, lang­fris­tig zu struk­tu­rie­ren und auch auf die nächs­ten Ge­ne­ra­tio­nen zu über­tra­gen, sind sehr attraktiv.

Gu­te Im­mo­bi­li­en­pro­jek­te er­for­dern al­ler­dings ei­ne ge­wis­se Weit­sicht so­wie auch per­sön­li­ches und fa­mi­liä­res Com­mit­ment zum Ei­gen­tum. An­de­rer­seits sind sol­che Pro­jek­te aber auch we­ni­ger an­fäl­lig für kurz­fris­ti­ge Markt­schwan­kun­gen und exo­ge­ne Schocks.

Fa­mi­li­en, die ihr Ver­mö­gen über Ge­ne­ra­tio­nen auf­ge­baut und ent­wi­ckelt ha­ben, nut­zen – aus mei­ner Er­fah­rung her­aus - Im­mo­bi­li­en als Sta­bi­li­sa­to­ren ih­res Ver­mö­gens mit min­des­tens 33 % ih­rer Gesamt-Assetallokation.

In­ter­es­sant zu be­ob­ach­ten ist, dass ge­ra­de jun­ge Un­ter­neh­mer­fa­mi­li­en und -ver­mö­gen, wie z.B. Start-up-Grün­der, die ge­ra­de ei­nen drei­stel­li­gen Exit aus ei­nem sehr dy­na­mi­schen Un­ter­neh­men/Markt­um­feld er­zie­len konn­ten, mit al­ler Kraft ver­su­chen, ei­ne sol­che Sta­bi­li­tät und ver­meint­li­che Si­cher­heit für ihr per­sön­li­ches Port­fo­lio zu er­rei­chen und sich da­bei – völ­lig an­ders als vor­her - stark an den al­ten ge­wach­se­nen und eher we­ni­ger dy­na­mi­schen Ver­mö­gen und An­la­ge­kon­zep­ten orientieren.

Pri­va­te In­ves­to­ren lei­den heu­te dar­un­ter, dass zur­zeit viel zu viel frei­es Ka­pi­tal (un­qua­li­fi­zier­tes aber auch qua­li­fi­zier­tes) auf dem Markt ist. Ei­ner­seits ha­ben Un­ter­neh­mer, Un­ter­neh­men und Fa­mi­li­en in den letz­ten Jah­ren der wirt­schaft­li­chen Hoch­kon­junk­tur (zu­min­dest in Deutsch­land) die Ei­gen­ka­pi­tal­po­si­ti­on ih­rer Ver­mö­gen oder Un­ter­neh­men auf fast 100 % er­hö­hen kön­nen und wis­sen – bei fast 0 % An­la­ge-Zin­sen – nicht mehr, wo und wie sie heu­ti­ge und zu­künf­ti­ge Er­trä­ge noch sinn­voll an­le­gen sol­len. An­de­rer­seits sind die Kon­di­tio­nen für mit­tel- bis lang­fris­ti­ge Kre­di­te (Fremd­ka­pi­tal) auf Ba­sis des heu­ti­gen Zins­ni­veaus au­gen­schein­lich sehr güns­tig und über­all zu haben.

Er­schwe­rend kommt hin­zu, dass vie­le in­ter­na­tio­na­le In­ves­to­ren (z. B. Eng­län­der nach dem Brexit) Deutsch­land als wich­ti­gen In­ves­ti­ti­ons­schwer­punkt für sich ent­deckt ha­ben und ver­stärkt und mit stra­te­gisch (über­teu­er­ten) Prei­sen drin­gend ih­re In­ves­ti­ti­ons­quo­te er­fül­len müssen.

Die An­la­ge­mi­se­re der in­sti­tu­tio­nel­len An­le­ger (Pen­si­ons­kas­sen, Ver­si­che­run­gen, etc.) in an­de­ren As­set­klas­sen kommt als wei­te­rer preis­stei­gern­der Fak­tor hin­zu und führt dort zur Er­hö­hung der Im­mo­bi­li­en­quo­ten und be­ein­flusst so­mit die ak­tu­el­le Si­tua­ti­on eben­falls nicht positiv.

Das An­ge­bot an Im­mo­bi­li­en durch den Ver­kauf be­stehen­der As­sets zu teil­wei­se as­tro­no­mi­schen Prei­sen aber auch die re­la­tiv gu­te Si­tua­ti­on für neue Pro­jekt­ent­wick­lun­gen (EK 5-10, Mezz 10-25, FK bis zu 75-85) führt zwar zu ei­nem nach­wach­sen­den An­ge­bot. Ob die­ses An­ge­bot (z. B. al­te Ge­bäu­de zum 25-30-fa­chen, oder Pro­jekt­ent­wick­lun­gen an „Nicht-Or­ten“) lang­fris­tig den not­wen­di­gen Qua­li­täts­an­for­de­run­gen ent­spricht, de­nen ei­ne Im­mo­bi­lie stand­hal­ten muss, wa­ge ich et­was zu bezweifeln.

Der New­co­mer als pri­va­ter In­ves­tor ist aus mei­ner Per­spek­ti­ve in der der­zei­ti­gen Markt­si­tua­ti­on völ­lig über­for­dert. Ei­ner­seits will und muss er sein Geld in ren­tier­li­che Si­cher­heit brin­gen, an­de­rer­seits kauft er sich durch die über­höh­ten Prei­se, den star­ken Wett­be­werbs­druck und teil­wei­se auch vor den ra­tio­nal nicht nach­voll­zieh­ba­ren Pro­jekt­ent­wick­lun­gen heu­te schon er­heb­li­che Ri­si­ken und Pro­ble­me von mor­gen ein. Bei ei­ner leich­ten Ver­än­de­rung der Rah­men­be­din­gun­gen kön­nen sol­che In­vest­ments schon sehr bald aus der Ba­lan­ce geraten.

Und so ist die Qua­li­tät des Deal Flows bzw. auch die Viel­zahl der An­ge­bo­te und gleich­zei­tig ei­ne gu­te Due Di­li­gence auf­grund der be­schränk­ten Ma­nage­ment-Ka­pa­zi­tä­ten ei­nes New­co­mers und des ho­hen Zeit­drucks schwierig.

Dar­über hin­aus hat sich der Ver­kaufs­pro­zess für ei­ne Im­mo­bi­lie enorm ver­än­dert. So müs­sen heu­te cir­ca zwölf po­ten­zi­el­le Käu­fer ein qua­si blin­des An­ge­bot ab­ge­ben. An­schlie­ßend wer­den fünf bis sechs In­ter­es­sen­ten aus­ge­wählt, die ei­nen tie­fe­ren Ein­blick in die Un­ter­la­gen er­hal­ten. Män­gel, die dort er­kannt wer­den, gel­ten dann als dem Käu­fer be­kannt und es kommt zur nächs­ten Bie­ter­run­de auf ei­nem noch hö­he­ren Preis­ni­veau. Rea­lis­ti­sche und fai­re Kauf­preis­ver­hand­lun­gen, auf de­nen sich Käu­fer und Ver­käu­fer be­geg­nen und sich über die Män­gel so­wie die Ge­währ­leis­tun­gen und das Rea­son­a­ble Pricing gut ei­ni­gen, sind sehr sel­ten geworden.

Mein Fa­zit: Wenn ich nicht über aus­rei­chend ei­ge­ne Res­sour­cen ver­fü­ge oder über ei­ne völ­lig an­ders­ar­ti­ge, ein­zig­ar­ti­ge Stra­te­gie ver­fü­gen kann, wür­de ich mich als New­co­mer in die­sen schwie­ri­gen Zei­ten eher an ei­nen grö­ße­ren und pro­fes­sio­nel­len Part­ner wen­den. Mein Vor­teil da­bei: Ich er­hal­te ins­ge­samt bes­se­re Lö­sun­gen und die jähr­li­che Ma­nage­ment­fee oder ei­ne ein­ma­lig zu ent­rich­ten­de Per­for­mance­fee wä­ren da­für mei­nes Er­ach­tens gut in­ves­tier­tes Geld.

2. Gibt es ein spe­zi­fi­sches An­la­ge­ver­hal­ten von ver­mö­gen­den Fa­mi­li­en? Was sind die stra­te­gi­schen Ma­xi­men, die den An­la­ge­ent­schei­dun­gen zu Grun­de lie­gen? (bspw. Ge­mein­wohl, Nach­hal­tig­keit, Wert­erhalt etc.)

DN: Gu­te, nach­hal­tig ori­en­tier­te und in­ves­tie­ren­de Fa­mi­li­en, die be­reits im Be­sitz von Im­mo­bi­li­en sind, ha­ben meis­tens in­di­vi­du­el­le Kern­kom­pe­ten­zen ent­wi­ckelt. Die­se Kern­kom­pe­ten­zen kön­nen zum Bei­spiel re­gio­na­le oder auch in­halt­li­che Schwer­punk­te be­inhal­ten. Rund um die je­wei­li­gen Kern­kom­pe­ten­zen wird dann das je­wei­li­ge Port­fo­lio suk­zes­si­ve weiterentwickelt.

Fa­mi­li­en, die z.B. in Hei­del­berg den Im­mo­bi­li­en­markt aus dem „Eff­eff“ ken­nen, hoch li­qui­de und sehr ver­schwie­gen sind, ha­ben auf die­se Art und Wei­se stän­dig Zu­gang zu gu­ten Im­mo­bi­li­en, die – aus den un­ter­schied­lichs­ten Mo­ti­ven des Ver­käu­fers her­aus - nicht öf­fent­lich über den Markt ge­tra­gen wer­den sollen.

In­halt­lich ha­be ich Stra­te­gi­en ge­se­hen, die sich z.B. auf Zins­häu­ser in Gro­ß­städ­ten in 1B-La­gen mit In­ves­ti­ti­ons­stau kon­zen­triert ha­ben. Aber erst ei­ne ge­wis­se Min­dest­zahl von Im­mo­bi­li­en aus die­sem Be­reich, aus un­ter­schied­li­chen Vin­ta­ge-Jahr­gän­gen und an un­ter­schied­li­chen Stand­or­ten er­zeugt dann auch die not­wen­di­gen Eco­no­mies of Sca­le und ei­ne ge­wis­se Risiko-Diversifikation.

Dar­über hin­aus sind auch ge­sell­schaft­li­che As­pek­te, wie z.B. In­ves­ti­tio­nen in so­zia­len Woh­nungs­bau in Ham­burg mit lang­jäh­ri­ger Qua­si-Miet­preis­bin­dung für ei­ni­ge gro­ße und eta­blier­te Fa­mi­li­en die­ser Stadt selbstverständlich.

Ob die­se Fa­mi­li­en sich hier nur un­ter Ren­di­te­ge­sichts­punk­ten en­ga­gie­ren, hal­te ich für frag­lich. Wenn die­se Fa­mi­li­en hier et­was So­zia­les für die Ge­mein­schaft tun, ma­chen Sie aber auch kei­ne gro­ße Wer­bung für sich da­mit. Die Stadt und die Mie­ter sind zu­min­dest dank­bar für sol­che so­zia­len Engagements.

Wenn ge­kauft oder neu ge­baut wird, sind The­men wie Stand­ort/La­ge, Qua­li­tät der Bau­aus-füh­rung und des Kon­zep­tes so­wie öko­lo­gi­sche und en­er­gie­ef­fi­zi­en­te Be­wirt­schaf­tung ganz we­sent­li­che Punk­te, die für ver­mö­gen­de Fa­mi­li­en ei­ne Rol­le spie­len. Auch die Be­dro­hungs­la­ge durch Was­ser ist zu­neh­mend ein The­ma und soll­te nicht un­ter­schätzt werden.

Bei ei­ni­gen, sehr tra­di­tio­nell auf­ge­stell­ten Fa­mi­li­en, er­hält der Fa­mi­ly Of­fi­cer mit An­kunft ei­nes je­den/wei­te­ren Kin­des den Auf­trag bis zum 18. Le­bens­jahr ein trag­fä­hi­ges Im­mo­bi­li­en­port­fo­lio für das je­wei­li­ge Kind auf­zu­bau­en, da­mit es im Al­ter von 18 Jah­ren dann gu­ten Ge­wis­sens auf den Pflicht­teil des Haupt­ver­mö­gens ver­zich­ten kann bzw. auch verzichtet.

Hier wird das Im­mo­bi­li­en­ver­mö­gen ganz ge­zielt zur ge­ne­ra­ti­ons­über­grei­fen­den Steue­rung und den Er­halt des Ge­samt­ver­mö­gens ein­ge­setzt – dies auch mit dem Wunsch und der Ziel­set­zung ei­nen qua­si so­zia­len und ge­rech­ten Aus­gleich für die wei­chen­den Er­ben zu schaf­fen. Aus mei­ner Per­spek­ti­ve ei­ne vor­bild­li­che Art und Wei­se, ver­ant­wor­tungs­be­wusst mit Ver­mö­gens­wer­ten umzugehen.

3. Wie wich­tig ist der Aus­tausch un­ter Familien?

DN: Das hängt zu­nächst ein­mal sehr von der re­gio­na­len Struk­tur ab, in de­nen die ein­zel­nen Fa­mi­li­en ih­re Schwer­punkt­ak­ti­vi­tä­ten in der Im­mo­bi­li­en-Al­lo­ka­ti­on ha­ben. In „en­gen Re­gio­nen“ ste­hen die­se Fa­mi­li­en in ei­ner ex­tre­men Wett­be­werbs­si­tua­ti­on um gu­te Im­mo­bi­li­en, so­dass qua­si über­haupt kein Aus­tausch mit­ein­an­der statt­fin­det. Hier gilt das Mot­to „Schwei­gen ist Gold“ und der Nach­bar soll bloß nicht er­fah­ren, was ich al­les ha­be oder auch, was ich plane.

Auch in grö­ße­ren Räu­men, wie z. B. in Ham­burg, sind sehr ver­mö­gen­de Fa­mi­li­en eher nicht an ei­nem ak­ti­ven Aus­tausch über ih­re je­wei­li­gen Im­mo­bi­li­en­pro­jek­te in­ter­es­siert. Hier ist der Wett­be­werb stark und ein In­ves­tor, der drin­gend Geld an­le­gen muss – dann auch mit ab­so­lut un­ver­nünf­ti­gen Prei­sen –über­bie­tet letzt­end­lich die an­de­ren, ver­nünf­tig agie­ren­den, Fa­mi­li­en. So en­det der gan­ze Auf­wand zum sinn­vol­len und ver­ant­wor­tungs­be­wuss­ten Er­werb der Im­mo­bi­lie letzt­end­lich in „Sunk Costs“.

Bei re­gi­ons­über­grei­fen­den Pro­jek­ten wie z. B. bei In­vest­ments von Ham­bur­gern in Mün­chen oder Vice Ver­sa sucht man hin und wie­der schon den „klei­nen Dienst­weg“ auf, um mit be­freun­de­ten Im­mo­bi­li­en­fa­mi­li­en oder Fa­mi­ly Of­fices ein bes­se­res Bild von der La­ge zu er­hal­ten. Im Ex­trem­fall kann es auch zu ge­gen­sei­ti­gen Joint-Ven­tures bei grö­ße­ren Pro­jek­ten kom­men, bei de­nen dann der lo­ka­le Part­ner den Hut der Ver­ant­wor­tung da­für aufhat.

Bei in­ter­na­tio­na­len In­vest­ments, wie z. B. in den USA, spricht man schon in­ten­si­ver mit­ein­an­der und ver­sucht, auch ge­mein­sa­me Ve­hi­kel auf die Bei­ne zu stel­len, um die­se In­vest­ments dann mög­lichst gut zu bewältigen.

Ein er­heb­li­cher – nicht im­mer po­si­ti­ver – In­for­ma­ti­ons­aus­tausch fin­det auch auf der Ebe­ne der Mak­ler, Pro­vi­der und teil­wei­se auch auf der Ebe­ne der fi­nan­zie­ren­den Ban­ken statt, die dies als ei­nen Teil ih­res Ge­schäfts­er­fol­ges ver­ste­hen. Dar­über soll­te man in­ten­siv nach­den­ken und dies auch bei der In­for­ma­ti­ons­wei­ter­ga­be an frem­de Drit­te un­be­dingt berücksichtigen.

Kon­fe­ren­zen in de­nen ein oder zwei er­fah­re­ne Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren ih­re je­wei­li­gen In­ves­ti­ti­ons-stra­te­gi­en ehr­lich und mit Er­fol­gen und Miss­er­fol­gen dar­stel­len, sind in die­sem Zu­sam­men­hang wich­tig. Die dar­an an­schlie­ßen­den of­fe­nen Dis­kus­sio­nen und Fach­ge­sprä­che un­ter den er­fah­re­nen In­ves­to­ren füh­ren zu ei­nem gu­ten Ge­samt­bild, wich­ti­gen In­for­ma­tio­nen und ge­ge­be­nen­falls auch zu Al­li­an­zen bei zu­künf­ti­gen Immobilienprojekten.

Grund­sätz­lich gilt, wenn ich in ei­nem fer­nen und neu­en In­ves­ti­ti­ons­um­feld, wie z. B. in den USA als New­co­mer in­ves­tie­ren möch­te, be­nö­ti­ge ich ei­nen er­fah­re­nen und ver­läss­li­chen Part­ner vor Ort, oder eben auch ei­nen be­zahl­ten Ma­na­ging Part­ner (GP), der mir ei­ne Struk­tur, wich­ti­ge In­for­ma­tio­nen, sein Wis­sen und ge­ge­be­nen­falls auch sei­ne Ma­nage­ment-Dienst­leis­tung zur Ver­fü­gung stellt, da­mit ich dort nicht scheitere.

Und da­für muss ich dann auch be­reit sein, ei­ne an­ge­mes­se­ne Ma­nage­ment­fee zu zah­len, qua­si als „Ver­si­che­rungs­prä­mie“ für mein Investment.

4. Wel­chen Mehr­wert bie­tet der Jah­res­kon­gress „Zu­kunft pri­va­ter Lie­gen­schaf­ten – Un­ter­neh­mer­fa­mi­li­en im Dia­log“ Ih­rer Mei­nung nach für Familien?

DN: Der in­for­mel­le Aus­tausch, auf Ba­sis gu­ter In­iti­al­vor­trä­ge und ei­ner dar­an an­schlie­ßen­den in­ten­si­ven Po­di­ums­dis­kus­si­on zwi­schen über­re­gio­nal den­ken­den und han­deln­den Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren ist ex­trem hilfreich.

Ein sol­cher, mul­ti­la­te­ra­ler Ge­dan­ken­aus­tausch fin­det in der Re­gel nicht am Te­le­fon statt, son­dern ist in ei­ner Grup­pen­dis­kus­si­on und in ei­nem Fo­rum von gleich­ge­sinn­ten In­ves­to­ren deut­lich bes­ser als im bi­la­te­ra­len Gespräch.

Die in­di­vi­du­el­le Ver­tie­fung ein­zel­ner The­men mit den Re­fe­ren­ten oder Ge­sprächs­teil­neh­mern di­rekt vor Ort auf der Kon­fe­renz ist letzt­end­lich je­dem selbst über­las­sen. Die­se Ver­tie­fung und das Auf­ein­an­der­zu­ge­hen ist aus mei­ner Per­spek­ti­ve ei­ne we­sent­li­che Vor­aus­set­zung für die Teil­nah­me an ei­ner Heuer-Dialog-Veranstaltung.

Aus der Kom­bi­na­ti­on mit grö­ße­ren Lö­sungs­an­bie­tern und Ma­na­gern, die z. B. be­reits In­vest­ments in Asi­en er­folg­reich durch­ge­führt ha­ben, er­ge­ben sich neue Ho­ri­zon­te, Denk­an­stö­ße und ge­ge­be­nen­falls auch Lö­sungs­we­ge für die Zu­kunft un­se­rer Tätigkeiten.

Vor die­sem Hin­ter­grund und auch auf Ba­sis der her­aus­ra­gen­den Re­fe­ren­ten­lis­te bin ich fest da­von über­zeugt, dass die kom­men­de Ver­an­stal­tung für al­le Teil­neh­mer ei­ne gu­te Mög­lich­keit er­öff­net, die Her­aus­for­de­run­gen für heu­te und mor­gen im Im­mo­bi­li­en­ge­schäft bes­ser be­wäl­ti­gen zu kön­nen. Ich freue mich auf den in­ten­si­ven Ge­dan­ken­aus­tausch mit den Teil­neh­mern der Konferenz.

 

Ham­burg, 14.11.2017, Do­mi­ni­cus v. Nerée

Die Autorin
Bild: Juliane Sakellariou
Juliane Sakellariou
Projektleiter
Heuer Dialog