10.11.2017
Thorsten Hühn

Wohn-Dialog Berlin 2018

Der neue Berliner Mietspiegel – Balanceakt zwischen Markt und Regulierung

In Politik und Öffentlichkeit wird heiß diskutiert, wieviel „Markt“ ein Mietspiegel abbilden darf und wieviel gesetzliche Regulierung in ihm steckt. Wie ist vor diesem Hintergrund der neue Berliner Mietspiegel zu beurteilen?

Je­der Miet­spie­gel steht im Span­nungs­ver­hält­nis zwi­schen den nor­ma­ti­ven Ein­schrän­kun­gen des Bun­des­ge­set­zes und den mehr oder we­ni­ger plau­si­blen All­tags­er­war­tun­gen der woh­nungs­wirt­schaft­li­chen Ak­teu­re. Das gilt ins­be­son­de­re auch für den seit Jah­ren boo­men­den Woh­nungs­markt der Bundeshauptstadt.

Der Miet­spie­gel ist ein ge­setz­lich nor­mier­tes In­stru­ment zur Fest­stel­lung der „orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te“.. Er dient als Mess­lat­te für Miet­erhö­hun­gen durch Ver­mie­ter und da­mit dem Rechts­frie­den zwi­schen Mie­tern und Ver­mie­tern. Ent­schei­den­de Grund­la­ge zur Er­stel­lung von Miet­spie­geln ist § 558 Abs. 2 BGB. „Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird ge­bil­det aus den üb­li­chen Ent­gel­ten, die in der Ge­mein­de oder ei­ner ver­gleich­ba­ren Ge­mein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Be­schaf­fen­heit und La­ge ein­schlie­ß­lich der en­er­ge­ti­schen Aus­stat­tung und Be­schaf­fen­heit in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder ge­än­dert wor­den sind.“

Die Er­stel­lung ei­nes qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gels muss auf der Grund­la­ge an­er­kann­ter wis­sen­schaft­li­cher Grund­sät­ze al­le zwei Jah­re er­fol­gen, wo­bei der Ge­setz­ge­ber die­se Grund­sät­ze nicht ein­deu­tig for­mu­liert hat. Die „Vier­jah­res­re­ge­lung“ ist seit den 1970er Jah­ren mehr­fach ge­än­dert wor­den als Aus­druck des woh­nungs­po­li­ti­schen Ge­stal­tungs­wil­lens der je­wei­li­gen Bun­des­re­gie­run­gen. Trotz al­ler „Un­ken­ru­fe“ von in­ter­es­sier­ter Sei­te, die den 1974 ein­ge­führ­ten Miet­spie­gel durch an­de­re In­stru­men­te wie z. B. ei­ne flä­chen­de­cken­de ver­pflich­ten­de Miet­da­ten­bank er­set­zen wol­len, ist und bleibt der Miet­spie­gel DAS In­stru­ment zur Be­grün­dung von Miet­erhö­hun­gen bei Bestandswohnungen.

Je­der In­ves­tor in die­sem Seg­ment kann sich mit Hil­fe der Miet­spie­gel­wer­te leicht die Miet­erhö­hungs­po­ten­zia­le aus­rech­nen, die ak­tu­ell oder nach er­folg­ter Mo­der­ni­sie­rung am kon­kre­ten Stand­ort recht­lich mög­lich sind. Wirt­schaft­lich­keits- und Ren­di­te­be­rech­nun­gen gan­zer Port­fo­li­os mit Be­stands­woh­nun­gen sind IT-ge­stützt über­haupt nur mit den Da­ten ei­nes Miet­spie­gels mög­lich. Au­ßer­dem sind die ört­li­chen Miet­spie­gel recht­li­che Be­zugs­grö­ße für an­de­re In­stru­men­te wie z. B. die Mietpreisbremse.

Was be­deu­tet das für den neu­en Ber­li­ner Miet­spie­gel, der im Früh­jahr 2017 in Kraft ge­tre­ten ist? Die in Ab­satz 2 des § 558 ge­for­der­ten Kri­te­ri­en wer­den im Ber­li­ner Miet­spie­gel 2017 selbst­ver­ständ­lich ab­ge­bil­det. Die Da­ten­er­he­bung zum Ber­li­ner Miet­spie­gel er­folg­te von F+B auf Ba­sis des an­er­kann­ten sta­tis­ti­schen Ver­fah­rens der „dis­pro­por­tio­na­len Stich­pro­ben­zie­hung“. In­ner­halb je­der Schicht aus Bau­al­ter und Wohn­la­ge er­folg­te ei­ne Zu­falls­stich­pro­be, so dass die Ei­gen­tü­mer- und Woh­nungs­struk­tur re­prä­sen­ta­tiv ab­ge­bil­det wurde.

Das sta­tis­ti­sche Ver­fah­ren der Aus­reis­ser­be­rei­ni­gung wur­de von F+B für den Ber­li­ner Miet­spie­gel 2017 wei­ter­ent­wi­ckelt. Auf die Hin­wei­se ei­ni­ger Gut­ach­ter zur Aus­wei­sung der Son­der­merk­ma­le wur­de ent­spre­chend re­agiert. Im 2017er Miet­spie­gel wer­den die­se nicht mehr se­pa­rat aus­ge­wie­sen, son­dern grund­sätz­lich in der Ori­en­tie­rungs­hil­fe zur Ein­ord­nung der ein­zel­nen Span­nen berücksichtigt.

Auf­grund der ge­än­der­ten Woh­nungs­markt­si­tua­ti­on in Ber­lin wur­de der Span­nen­raum im Ber­li­ner Miet­spie­gel 2017 aus­ge­wei­tet. Ein sta­tis­ti­sches Ver­fah­ren zur Fest­le­gung des Span­nen­raums, al­so der Span­ne zwi­schen nied­rigs­ter und höchs­ter Mie­te in­ner­halb ein- und der­sel­ben Woh­nungs­ka­te­go­rie, gibt es nicht. Es ist des­halb im­mer ei­ne Fest­set­zung, die nach Ein­schät­zung des lo­ka­len Woh­nungs­mark­tes durch die Miet­spie­ge­ler­stel­ler, al­so der AG Miet­spie­gel, vor­ge­nom­men wird. Si­cher­lich gibt es ei­ni­ge In­ter­es­sen­ver­tre­ter, die sich in Ber­lin gern ei­ne grö­ße­re Span­ne ge­wünscht hät­ten, je­doch wer­den mit der Aus­wei­sung der 3/4-Span­ne im Ber­li­ner Miet­spie­gel be­reits deut­lich mehr Miet­wer­te in­ner­halb ei­ner Ka­te­go­rie ab­ge­deckt als in an­de­ren Großstädten.

Fa­zit: Der Miet­spie­gel ist Teil des deut­schen Miet­rechts und hat sich seit mehr als 40 Jah­ren be­währt. Er soll be­wusst nicht das ak­tu­el­le Markt­mie­ten­ni­veau ab­bil­den, son­dern stellt ei­nen Kom­pro­miss dar zwi­schen den be­rech­tig­ten An­sprü­chen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf ei­ne an­ge­mes­se­ne Ver­zin­sung ih­res ein­ge­setz­ten Ka­pi­tals und dem so­zi­al­po­li­ti­schen Ge­bot, den Miet­preis­an­stieg in den Be­stän­den abzufedern.

Der Autor
Bild: F + B Forschung und Beratung für Wohnen
Thorsten Hühn
Prokurist in der Geschäftsleitung
F + B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH