02.11.2017
Klaus Dederichs

2. Immobilien-Dialog Wirtschaftsraum Düsseldorf

Intelligenz liegt in der Vernetzung

Wer sich über die Digitalisierung in der Immobilienwirtschaft unterhält, läuft Gefahr, aneinander vorbeizureden: Immobilien unterscheiden sich je nach Branche und Nutzung in ihren Anforderungen. Doch es gibt auch Gemeinsamkeiten.

Buchung elektrischer Ladestationen per Smartphone, intelligentes Parkraummanagement, Desk- und Raumreservierung – viele digitale Technologien sind bereits heute verfügbar. Oft wird erwartet, dass sie ohne Weiteres in bestehende Strukturen integriert werden. So einfach ist das meistens nicht. Viele heutige Gebäude verfügen zwar über Gebäudeautomation und Gebäudeleittechnik, die bestimmte Hardwaresysteme miteinander verknüpfen, eine Prozesssteuerung ist mit dieser Systematik allerdings nicht möglich.

Was hier fehlt, ist ein übergeordnetes System, das alle technischen Anlagen miteinander verknüpft und definierte Prozesse gleichzeitig steuert. Ein zentraler Aspekt beim digitalen Wandel bezieht sich also auf die Einrichtung eines intelligenten, selbstlernenden digitalen Managementsystems. In Kombination mit moderner Sensorik ermöglicht so ein intelligentes System zunächst einmal die gezielte Datengenerierung. Mithilfe der Daten visualisieren beispielsweise Heatmaps im nächsten Schritt die Anzahl von anwesenden Personen in bestimmten Räumen zu bestimmten Zeiten.  

Herr der Daten werden

Eine unstrukturierte und unkontrollierte Datenflut bringt keinen Nutzen: Vielmehr ist sie eine Last. Auch deshalb ist es so wichtig, alle Komponenten in ein übergreifendes System zu integrieren. Dieses funktioniert dann als eine Art zentrales, selbstlernendes „Gehirn“, vernetzt alle neuen und bestehenden Systeme und fungiert als übergeordnete Schnittstelle. Hier fließen zudem alle Planungs-, Gebäude- und Nutzerdaten zusammen. Erst damit werden beispielsweise Navigation im Gebäude sowie präventives Facility Management – aber auch ganz neue Business-Modelle – möglich.

Die Bedienung erfolgt nach dem Prinzip „Bring your own device“: über eine Gebäude-App auf dem Smartphone, die gleichzeitig auch Informationen vom Gebäude liefert. Dadurch kann auch der Nutzer mit dem Gebäude in Interaktion treten und beispielsweise Büroplätze und Räume flexibel buchen oder Funktionen wie Beleuchtung, Lüftung und Sonnenschutz steuern. Für Betreiber und Dienstleister stellt das System auch wertvolle Informationen zur Verfügung, zum Beispiel welche Räume wie intensiv gereinigt oder welche Anlagen wann gewartet werden sollen.

Basis für das „Gehirn“ ist eine Datengenerierung über ein vollflächiges Tracking. Dafür werden Sensoren und Beacons, die via Bluetooth-Technologie nach dem Sender-Empfänger-Prinzip funktionieren, über die Gesamtfläche aufgebaut. Sie erstellen ein komplettes dynamisches Abbild der Personenanzahl und der Personenströme im Gebäude: Dadurch sind Analysen der Bürobelegung sowie Bewegungspfade innerhalb der Büroflächen in beliebigen Zeitintervallen per Mausklick erstellbar.

Das übergeordnete System ermöglicht es, Regelungs- und Steuerungsfunktionen der Haustechnik zielgerichtet auf das dynamische Verhalten der Nutzer einzustellen. So lernt das Gebäude jeden Tag Neues und kann sich den aktuellen Anforderungen immer flexibel anpassen – anstatt bereits nach wenigen Jahren den modernen Entwicklungen hinterherzuhinken.  

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Der Autor
Klaus Dederichs
Associate Partner, Head of ICT
Drees & Sommer AG