Es ist das Ergebnis einer Stadtpolitik, die die Transformation zum Dauerzustand gemacht hat. Düsseldorf ist wandlungsbereit und dynamisch, was auf dem Immobilienmarkt Zuversicht verbreitet und damit auch knifflige Jahre gut verkraften lässt.
So hat Düsseldorf unter den Big 7 Städten das niedrigste Durchschnittsvolumen bei Transaktionen. Zum Halbjahr waren es 15 Mio. Euro. Die Stadt mit dem nächsthöheren Schnitt ist Stuttgart mit 22 Mio. Euro. Abschlüsse mit einem Volumen von 50 Mio. Euro oder mehr haben in der NRW-Landeshauptstadt aktuell eher Seltenheitswert. Im ersten Halbjahr lag der Spitzenreiter bei 48 Mio. Euro. Im zweiten Halbjahr kam bislang der Verkauf der EON-Zentrale hinzu, der an den dreistelligen Bereich heranreicht.
Was zuversichtlich stimmt, ist zum einen, dass die Zahl der Abschlüsse auch trotz kleiner Volumina konstant hoch ist. Zum anderen befinden sich derzeit mehrere Objekte mit dreistelligem Millionen-Volumen in der Vermarktung. Hierbei wirkt sich positiv aus, dass die Objekte langfristig von öffentlichen Behörden genutzt werden. Insofern ist nicht auszuschließen, dass Düsseldorf dieses Jahr noch einen oder mehrere große Abschlüsse erlebt. Und wenn nicht 2017, dann in jedem Fall im Folgejahr.
Der Grund für die kleinen Volumina ist aber nicht gesunkene Attraktivität des Standorts, sondern der aktuelle Mangel an ausgereiftem Produkt. So werden in den Trendmetropolen Berlin, Frankfurt und München auch leere oder nicht komplett vermietete Objekte zu hohen Faktoren verkauft. Der Grund: Die Investoren setzen auf die steigenden Mieten der Zukunft und sind deshalb oftmals ganz froh, keine alten und langfristigen Mietverhältnisse übernehmen zu müssen. Im konstant konservativen Düsseldorfer Markt mit kontinuierlichen Spitzenmieten, geht kaum ein Investor dieses Risiko ein. Hier muss der Vermietungsmarkt noch nacharbeiten und diese hochwertigen Projekte mit langfristigen Mietern füllen. Vor allem in den zentralen Teilmärkten ist das allerdings nur noch eine Frage der Zeit, denn hier ist die Nachfrage seit einigen Jahren deutlich höher als das Angebot.
Das mag in der Momentaufnahme wie ein Nachteil wirken, spricht aber langfristig für den Düsseldorfer Markt, der sich gerade jetzt als unspektakulär aber gesund und stabil präsentiert. Die Gefahr der Hysterie besteht in Düsseldorf nur zur Karnevalszeit. Die Bodenständigkeit auf dem Immobilienmarkt wird hingegen als sichere Bank geschätzt.
Entsprechend ausgewogen ist das Verhältnis zwischen nationalen und internationalen Investoren im Langzeitschnitt: So sind es neben den Deutschen vor allem Franzosen, Briten und Japaner, die den Düsseldorfer Markt bereits gut kennen und schätzen gelernt haben.
Vor diesem Hintergrund könnte man also bewusst fragen, ob der Fokus auf die Big 7 im Vergleich noch Sinn ergibt. Der aktuellen Marktlage entsprechend könnte man genauso gut von den drei Städten im internationalen Fokus – Berlin, Frankfurt und München – sprechen und die restlichen vier in eine Gruppe mit mehrheitlich nationalem Fokus packen. Entscheidend ist dabei der Blickwinkel des Internationalen Investors: Die drei Top-Städte sind als eigene Marke weltweit populär. Bei Städten wie Düsseldorf zieht hingegen, dass sie Teil des „safe haven“ Deutschland sind.
