29.09.2017
Sven Petrich FRICS

Attraktive Neubauflächen sind immer auch eine Frage der Qualität der Quartiere

Nachhaltige Stadtentwicklung für Hessens Landeshauptstadt

Wenn Wiesbaden qualitativ wachsen will, dann braucht es Neubaugebiete sowie eine wettbewerbsfähige Infrastruktur, welche alle Bedürfnisse im lokalen Kontext der Metropolregion Rhein-Main berücksichtigt.

Quelle: Sven Petrich

Ein kurzer Blick zurück in das Jahr 2011

Der Wiesbadener Kurier thematisierte Anfang 2016 in einer kurzen Analyse den Koalitionsvertrag aus dem Jahr 2011. Damals stand der Slogan „Verantwortung für Wiesbaden“ auf dem schwarz-roten Einband des Koalitionsvertrags, mit dem CDU und SPD im Juni 2011 ihr fünfjähriges Bündnis antraten. In der Präambel des Koalitionsvertrages wurden sechs Schwerpunkte gesetzt. Zwei davon waren u. a. die Wohnbauförderung und die Mobilisierung von Flächen. Fazit der Redaktion zu den zwei genannten Punkten: Seit dieser Zeit sind viele Projekte entstanden, aber kaum bezugsfertige Häuser.

Auch bei dem Thema Verkehrspolitik konnte man bis jetzt nur Teilerfolge feiern. Dieses Jahr wurde z. B. die Bestandsanalyse des Verkehrsentwicklungsplans Wiesbaden 2030 fertiggestellt. Die Analyse der bestehenden Situation, mit ersten formulierten Handlungsansätzen, stellt aber nur den ersten Baustein dar. Bis zum entsprechenden Planungskonzept mit konkreten Umsetzungen wird es vermutlich noch einige Zeit dauern. Angesichts des dringenden Handlungsbedarfes in Wiesbaden wäre hier eine Beschleunigung der Prozesse wünschenswert.

 Die Probleme sind bekannt, aber an der zeitnahen Umsetzung fehlt es

Grundsätzlich sind die bisher unternommenen Leistungen ein Schritt in die richtige Richtung, wie ich finde. Angesichts der sich verschärfenden Wettbewerbssituation im Rhein-Main-Gebiet sollte man aber das Thema Zeit nicht aus den Augen verlieren. Getrieben von Statistiken, welche Wiesbaden einen enormen Bedarf an Wohnraum attestieren, sollte man sich die Frage stellen wie man die Potentiale in einem wettbewerbsfähigen Umfeld zeitnah heben kann. Dies beinhaltet die Verbesserung der Infrastruktur sowie die Schaffung von neuem Wohnraum in gleichem Maß. Wenn Wiesbaden nicht nur quantitativ, sondern in erster Linie auch nachhaltig qualitativ wachsen will, dann muss man sich zwangsweise mit der Integration in das Gesamtbild der Stadt beschäftigen.

 Eine Stadt sollte qualitativ und nicht bedingungslos quantitativ wachsen

Unter der Überschrift Nachhaltige Stadtentwicklung heißt es auf der Homepage der Stadt Wiesbaden: „Das besondere Flair der Stadt soll bewahrt und gestärkt werden. Der Schwerpunkt liegt dabei auf der Erhaltung des Wohnwertes und der Lebens- und Umweltqualität. Die Gestaltung dieses Prozesses, in dem soziale und wirtschaftliche Ansprüche an die Flächennutzung mit ökologischen Funktionen des Raumes in Einklang gebracht werden, ist Ziel der nachhaltigen Stadtentwicklung.“

Diese Ziele klingen per se erst einmal lobenswert. Wie kann es eine Stadt jedoch schaffen, all diese Parameter wirtschaftlich unter einen Hut zu bringen?

Bleiben wir bei den Zielen erst mal bei dem Thema Verkehr, denn eine stabile Infrastruktur stellt das Herzstück einer jeden Stadt/ Region dar. Hier sind die Probleme vielerorts bekannt und es mag auch bereits Initiativen und vielversprechende Ideen dazu geben, aber an der zeitnahen Umsetzung scheint es nach wie vor etwas zu kränkeln. Nehmen wir z. B. das erfolgreiche Bussystem in Wiesbaden, welches wohl bereits jetzt an der Kapazitätsgrenze angelangt ist. Eine Erweiterung – auch mit anderen Städten und Gemeinden – wäre sicherlich zielführend, was u. a. auch durch eine City-Bahn erfolgen könnte. Hier gibt es mit Sicherheit viele realistische Lösungsansätze, aber dazu ist die Übernahme an wirtschaftlicher Verantwortungen der gesamten Region gefragt.

Bei dem Thema Flächennutzung insbesondere bei der Suche nach geeigneten Neubauflächen bis hin zur finalen Baurechtsschaffung gestaltet sich der Prozess seit Jahren äußerst schwierig. Nehmen wir das Beispiel der östlich gelegenen Vororte. Hier wurden zwar einige Neubaugebiete wie z. B. der Hainweg in Nordenstadt, das Wohngebiet Bierstadt-Nord, das ehem. DYWIDAG Areal und einige mehr auf den Weg gebracht, aber an der zügigen geräuschlosen Umsetzung hapert es. Dies mag vielerlei berechtigte Gründe haben, z. B. Anwohner die ihr gewohntes Umfeld in Gefahr sehen und deshalb Bürgerinitiativen gründen, schützenswerte Tierarten, nicht ausreichende Infrastruktur und vieles mehr. Was immer auch die Gründe sein mögen, ein qualitativ dynamisches Wachstum scheint in einem immer zunehmenden bürokratischen Umfeld so nicht mehr bedingungslos möglich zu sein.

Angesichts dieser Tatsachen sollte man ruhig auch mal über interkommunale Wohngebiete nachdenken, welche aufgrund der topographischen Lage von Wiesbaden zwar begrenzt, aber durchaus vorhanden sind.

Integration neuer Flächen in die bestehende Struktur

Bei all diesen mit Sicherheit berechtigten Bedenken gegen die Mobilisierung neuer Flächen, sind jedoch – um ein wettbewerbsfähiges Umfeld nachhaltig zu sichern – praktikable Lösungen gefragt. Ich bin mir nicht sicher, ob es die richtige Lösung ist, um dem immensen Druck auf dem Immobilienmarkt entgegnen zu treten, einfach einen neuen Stadtteil wie z. B. das Ostfeld aus dem Boden zu stampfen. Die Konzepte stehen zwar noch am Anfang, aber bereits jetzt scheint klar zu sein, dass auf dem ca. 50 ha großen Areal überwiegend geförderter Wohnraum für rd. 10.000 Menschen entstehen soll. Darüber hinaus sollen ca. 5.300 neue Arbeitsplätze entstehen.

Mir stellt sich dabei schnell die Frage, macht diese monokulturelle Wohnstruktur im Bezug auf den zuvor genannten Leitgedanken der Stadt Wiesbaden Sinn und kann der Markt die große Anzahl an Gewerbeflächen – bei dem seit Jahren stagnierenden Gewerbemarkt – absorbieren?

Von meinem ehem. Professor habe ich mal den Spruch aufgeschnappt: „Sie müssen erst die Nester bauen, damit die Vögel geflogen kommen.“ Wenn ich also nachhaltig entsprechende Unternehmen mit mehreren tausend Arbeitsplätzen nach Wiesbaden locken will, dann Bedarf es neben modernen Verkehrskonzepten auch attraktive Quartiere in denen sich die potentiellen Mitarbeiter aus den unterschiedlichsten Bereichen wohlfühlen. Das bedeutet natürlich, dass bei neuen Flächen auch immer auf eine entsprechende Durchmischung der Quartiere geachtet werden muss. In den meisten Städten ist es bereits üblich einen gewissen Anteil an gefördertem Wohnraum vorzuschreiben. Wäre es dann nicht auch sinnvoll in einem Gebiet, wie das geplante Ostfeld, zusätzlich andere Wohnformen vorzuschreiben?

Fazit

Fakt ist, dass wir seit Jahren einen ungebrochenen Trend zur Stadt haben. Für 2016 hat Wiesbaden, wie bereits in den Jahren zuvor, eine positive Wanderungsbilanz vorzuweisen. 2016 betrug die Differenz zwischen Zu- und Fortzügen rd. 4.400 Personen. Gerade in den größeren Städten wird der Wohnungsmangel durch ein weiteres Phänomen angeheizt und zwar der Anstieg der Einpersonenhaushalte, welcher in Wiesbaden schon jetzt bei rd. 48% liegt. Glaubt man den aktuellen Prognosen der Bevölkerungsforscher, wird zudem der Zuzug aus den ländlich geprägten Bereichen weiter anhalten.

Städte wie Wiesbaden werden so auch künftig vor großen Herausforderungen stehen, um adäquate Flächen zu mobilisieren. Auf Grund des Strukturwandels, insbesondere in der Landwirtschaft, müssen sich die Vororte auch neuen Aufgaben und Funktionen öffnen, denn hier liegt ein nicht zu unterschätzendes Flächenpotential. Rd. 30% der Fläche von Wiesbaden (entspricht rd. 6.040 ha) sind aktuell der landwirtschaftlichen Nutzung zuzuordnen. Gerade kleinere Flächen im Bereich der Vororte lassen sich infrastrukturell leichter in das Stadtgefüge integrieren als durch eine Verdichtung/ Umnutzung innerstädtischer Flächen, wenngleich die Prozesse dafür höhere Kapazitäten binden werden.

Diese Herausforderungen sind daher nur zu meistern, wenn die Stadt mehr Bauland ausweist sowie die Prozesse zur Baurechtsschaffung effizienter gestaltet. Zeitgleich ist es essentiell, dass die Stadt die vorhandene Infrastruktur weiter ausbaut und auf die künftig zu erwartenden Bedürfnisse im regionalen Gesamtkontext eingeht.

Der Autor
Sven Petrich FRICS
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der IHK Wiesbaden& Associate Director, pbb Deutsche Pfandbriefbank