04.08.2017
Ulrich Jacke

Risiko-Rendite-Ranking 2016

Fulda statt Frankfurt

Wer in Hessen „Stadt, Land, Fluss“ spielt und eine Stadt mit F benennen muss, dem fällt mit großer Sicherheit zuerst einmal Frankfurt ein. Wohnimmobilieninvestoren allerdings sollten besser eine andere Stadt auf den Zettel schreiben: Fulda.

Zu die­sem Er­geb­nis kommt das Ri­si­ko-Ren­di­te-Ran­king 2016 für Hes­sen, Rhein­land-Pfalz und das Saar­land der Dr. Lüb­ke & Kel­ber GmbH, ba­sie­rend auf den je­wei­li­gen Kauf­prei­sen per En­de 2015.

Ful­da statt Frank­furt, das wird vie­len erst ein­mal schwer­fal­len. Denn der In­ves­to­ren­fo­kus rich­tet sich in Hes­sen na­tur­ge­mäß zu­erst auf die Main­me­tro­po­le so­wie auf die Lan­des­haupt- und grö­ß­te B-Stadt Wies­ba­den. Nied­ri­ge Leer­stands­ra­ten und ei­ne star­ke Nach­fra­ge sor­gen dort für ei­ne ho­he In­vest­ment­si­cher­heit – aber nicht für gu­te Ren­di­ten. Die er­höh­te Nach­fra­ge auch in­ter­na­tio­na­ler In­ves­to­ren bei gleich­zei­tig knap­pem An­ge­bot hat die Kauf­prei­se dort so hoch ge­trie­ben, dass die An­fangs­ren­di­ten ge­ring aus­fal­len. Ge­setz­li­che Re­gu­lie­run­gen wie die Miet­preis­brem­se tun ihr Übriges.

So be­trug 2016 in Frank­furt die durch­schnitt­li­che Net­to­an­fangs­ren­di­te für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser im Be­stand 4,4 Pro­zent. In Ful­da da­ge­gen lag sie auf­grund ver­gleichs­wei­se ge­rin­ge­rer Kauf­prei­se bei 6,4 Pro­zent. Das Ver­hält­nis zwi­schen Ren­di­te und Ri­si­ko ist des­halb in den pro­mi­nen­te­ren Städ­ten wie Frank­furt oder Wies­ba­den deut­lich un­at­trak­ti­ver als in man­chen Städ­ten in der zwei­ten Reihe.

Aus­ge­hend von 40 Pro­zent Ei­gen­ka­pi­tal­quo­te und ei­nem Zins­satz von 1,15 Pro­zent auf zehn Jah­re liegt die Ei­gen­ka­pi­tal­ren­di­te in gu­ten La­gen in Frank­furt und Wies­ba­den so­wie in Of­fen­bach in­zwi­schen so­gar un­ter­halb der von Dr. Lüb­ke & Kel­ber emp­foh­le­nen Min­dest­ren­di­te. Die­se ba­siert auf dem Durch­schnitt des ri­si­ko­lo­sen Zins­sat­zes der ver­gan­ge­nen zehn Jah­re (Stand 2/2016: 2,47 Pro­zent) und ei­nem Zu­schlag für das je­wei­li­ge Stand­ort­ri­si­ko. In al­len an­de­ren der ins­ge­samt 16 un­ter­such­ten Städ­te in Hes­sen, Rhein­land-Pfalz und dem Saar­land liegt die Span­ne der Ei­gen­ka­pi­tal­ren­di­ten da­ge­gen gänz­lich über der emp­foh­le­nen Mindestrendite.

Be­son­ders aus­ge­prägt ist die po­si­ti­ve Dif­fe­renz zwi­schen Ei­gen­ka­pi­tal­ren­di­te und emp­foh­le­ner Min­dest­ren­di­te für Be­stands­mehr­fa­mi­li­en­häu­ser in Ful­da, sie be­trägt dem Ri­si­ko-Ren­di­te-Ran­king 2016 zu­fol­ge mehr als drei Pro­zent­punk­te. Das ist das bes­te Er­geb­nis in Hes­sen, Rhein­land-Pfalz und dem Saar­land. Aber war­um aus­ge­rech­net Fulda?

Ful­da ver­fügt über ei­nen der stärks­ten Ar­beits­märk­te mit ho­her Be­schäf­tig­ten­dich­te und sehr nied­ri­ger Ar­beits­lo­sen­quo­te (Ju­ni 2017: 2,7 Pro­zent). Die Pend­ler­be­we­gun­gen in Ful­da sind groß, der Pend­ler­sal­do lag 2014 bei 37,3 Pro­zent und da­mit an der Spit­ze der 16 un­ter­such­ten Städ­te. Ein ho­her Pend­ler­an­teil ist In­di­ka­tor für ei­nen at­trak­ti­ven Ar­beits­markt und birgt Po­ten­zi­al für ei­ne ho­he Woh­nungs­nach­fra­ge. Die Wirt­schafts­dy­na­mik ist stark, der Land­kreis Ful­da ver­zeich­ne­te zwi­schen 2004 und 2013 ei­nen der stärks­ten Zu­wäch­se des Brut­to­in­land­pro­duk­tes. Die Pro­gno­se zur Ent­wick­lung der Haus­hal­te fällt zwar ge­rin­ger aus als im Durch­schnitt, aber im­mer noch po­si­tiv. Die Leer­stands­quo­te be­trug dem Zen­sus 2011 zu­fol­ge zwar noch 3,8 Pro­zent, ist aber mit ho­her Wahr­schein­lich­keit rück­läu­fig. In Ful­da ist die Miet­preis­brem­se nicht ak­tiv. Die auf die­ser Ba­sis er­mit­tel­te Min­dest­ren­di­te bei den an­ge­wand­ten 10-jäh­ri­gen In­ves­ti­ti­ons­pro­gno­sen für Be­stands­mehr­fa­mi­li­en­häu­ser wur­de deut­lich überschritten.

Ful­da ge­hör­te 2016 aus Sicht der Dr. Lüb­ke & Kel­ber zu den „hid­den cham­pi­ons“ in Hes­sen. Wei­te­re un­ter­schätz­te, aber at­trak­ti­ve In­vest­ment­stand­or­te sind dank po­si­ti­ver Ri­si­ko-Ren­di­te-Ver­hält­nis­se die Städ­te Kas­sel und Mar­burg. Die Ana­ly­se zeig­te deut­lich: Es ist durch­aus loh­nens­wert, sich auch ein­mal ab­seits aus­ge­tram­pel­ter Pfa­de um­zu­se­hen. In die­sem Sin­ne freue ich mich auf an­re­gen­de Dis­kus­sio­nen beim Re­gio­nen-Dia­log Ost­hes­sen, zu dem auch das ak­tua­li­sier­te Ran­king vor­lie­gen wird.

Hier geht es zum Ran­king 2016.

Der Autor
Dr. Lübke & Kelber GmbH
Ulrich Jacke
Geschäftsführender Gesellschafter
Dr. Lübke & Kelber GmbH