25.08.2017
Daniel Bormann

Zukunftsweisende Mieterplanung im Dialog: Der Vermieter als Experte für die Entwicklung innovative Arbeitswelten seiner Mieter

Paradigmenwechsel in der Mieterplanung: Vom Vermieter zum Coach

Das Angebot für Büroflächen in deutschen Metropolen wird knapp.

Mit der Ver­knap­pung von Flä­chen ein­her geht ein Wan­del in der Er­war­tungs­hal­tung der Un­ter­neh­men an Ar­beits­räu­me. Zum ei­nen be­dingt der Flä­chen­man­gel den sorg­sa­me­ren Um­gang mit der Res­sour­ce Raum – die Zei­ten des „any­thing goes“, wo rie­si­ge, lee­re Loft­flä­chen al­ter Ge­wer­be­hö­fe dank güns­ti­ger Miet­prei­se ein­lu­den, ge­ra­de­zu ver­schwen­de­risch mit den Qua­drat­me­tern um­zu­ge­hen, sind vor­bei. Zum an­de­ren stel­len Mit­ar­bei­ter an­de­re An­for­de­run­gen an ih­ren Ar­beits­platz als frü­her. Stich­wor­te wie „fle­xi­bles Ar­bei­ten“,„mo­bi­ler Ar­beits­platz“ oder „new working“ ha­ben gro­ßen Ein­fluss auf die Arbeitgeberwahl.

Ein wei­te­rer Grund für die Flä­chen­knapp­heit ist die Su­che der Un­ter­neh­men nach be­son­de­ren Räu­men, näm­lich sol­chen, die für die eben­falls knap­per wer­den­den, hoch­spe­zia­li­sier­ten Fach­kräf­te at­trak­tiv sind. Sie ha­ben er­kannt, dass ein reiz­vol­les Ar­beits­um­feld zum Wett­be­werbs­vor­teil wer­den kann. In­no­va­ti­ve Fir­men wie Goog­le oder Ap­ple ha­ben es vor­ge­macht und Maß­stä­be ge­setzt. Sie ha­ben Or­te ge­schaf­fen, die ih­re Mit­ar­bei­ter in­spi­rie­ren, wo die­se in­di­vi­du­ell und fle­xi­bel, ih­ren An­for­de­run­gen ent­spre­chend ar­bei­ten kön­nen. Sie ha­ben das pro­fes­sio­na­li­siert, was Gras­wur­zel-Co-Working-Spaces wie z.B. Be­ta-Haus in Ber­lin mit ein­fa­chen Mit­teln er­schaf­fen ha­ben: Or­te der zu­fäl­li­gen oder ge­woll­ten Be­geg­nung, Or­te an den man netz­wer­ken, an de­nen man sich aus­tau­schen, wo man ge­mein­sam an Ide­en spin­nen kann. Col­la­bo­ra­ti­on hei­ßt das neue Zau­ber­wort: Die Idee, das Ge­fühl, dass gu­te Er­geb­nis­se vor al­lem durch die Zu­sam­men­ar­beit von vie­len entstehen.

Der in­ter­na­tio­nal be­kann­te Vor­den­ker Je­re­my Rif­kin, Grün­der und Vor­sit­zen­der der Founda­ti­on of Eco­no­mic Trends in Wa­shing­ton, ver­tritt die The­se, dass bis zur Mit­te des 21. Jahr­hun­derts „die Me­tar­mor­pho­se von der in­dus­tri­el­len zu ei­ner kol­la­bo­ra­ti­ven Re­vo­lu­ti­on“ ein­tritt und dies ei­nen gro­ßen „Wen­de­punkt in der Mensch­heits­ge­schich­te“ ein­läu­ten wird. Er nennt es die drit­te in­dus­tri­el­le Re­vo­lu­ti­on, in der die klas­si­schen Ar­beits­for­men, wie wir sie heu­te ken­nen, durch hoch tech­no­lo­gi­sche In­no­va­tio­nen er­setzt wer­den. Die ver­blei­ben­den „Ar­bei­ter“ von mor­gen ar­bei­ten in de­zen­tra­len, kol­la­bo­ra­ti­ven Struk­tu­ren, ge­prägt durch den Ge­dan­ken der Zu­sam­men­ar­beit und der di­gi­ta­len Interaktion.

Be­reits heu­te se­hen sich die alt­ein­ge­ses­se­nen Un­ter­neh­men durch jun­ge, in­no­va­ti­ve Fir­men her­aus­ge­for­dert, die ge­nau so ar­bei­ten. Es fin­det ein struk­tu­rel­les Um­den­ken statt, in dem nicht mehr die hier­ar­chi­sche Un­ter­neh­mens­py­ra­mi­de son­dern ei­ne de­mo­kra­ti­sche­re, brei­ter auf­ge­stell­te Form der Un­ter­neh­mens­kul­tur zum Leit­bild wird.

Wie ge­stal­ten Un­ter­neh­men ih­re Ar­beits­wel­ten in Zukunft?

Die­se Ent­wick­lung fin­det ih­ren Wi­der­hall nicht nur in ei­ner ver­än­der­ten Raum­ge­stal­tung, son­dern vor al­lem im Ver­mie­tungs­pro­zess, an des­sen En­de die ge­wünsch­te, kol­la­bo­ra­tiv-ori­en­tier­te Ar­beits­welt ste­hen soll. Da es für die­se in­di­vi­du­el­len Er­geb­nis­se kei­ne Stan­dard­ka­ta­lo­ge gibt, könn­te sich auch die Rol­le des Ver­mie­ters grund­le­gend ändern.

Seit Herbst 2015 be­glei­ten wir das Pro­jekt Ull­stein­haus in Ber­lin-Tem­pel­hof. Das he­te­ro­ge­ne Are­al, das aus dem al­ten, denk­mal­ge­schütz­ten Druck­haus und neue­ren Er­wei­te­rungs­bau­ten be­steht, liegt zwar ver­kehrs­güns­tig, aber nicht zen­tral. Die La­ge eig­ne­te sich nicht als Sel­ling Point. Um den Stand­ort auch län­ger­fris­tig er­folg­reich zu re­vi­ta­li­sie­ren, wur­de er als ein Cam­pus für Tech­no­lo­gie- und Me­di­en­un­ter­neh­men un­ter der Leit­idee, die Zu­kunft des Ar­bei­tens ab­bil­den zu wol­len, neu positioniert.

Ei­ne Ziel­grup­pe al­so, de­ren Un­ter­neh­mens­kul­tur und Ar­beits­for­men ge­nau den oben ge­nann­ten At­tri­bu­ten ent­spricht. In ih­rer An­spra­che ha­ben wir in den ver­gan­ge­nen zwei Jah­ren wie­der­holt die Er­fah­rung ge­macht, dass Un­ter­neh­men beim Be­zug neu­er Flä­chen selbst meist kei­ne kon­kre­te Vor­stel­lung von der Raum­ge­stal­tung ha­ben. Sie ha­ben zwar ein Ver­ständ­nis da­für, dass Räu­me mehr sind, als nur Flä­che, Far­be, Wän­de und Nut­zungs­pa­ra­me­ter, wis­sen aber nicht wie sie die Räu­me ge­stal­ten müs­sen, um ih­re Ar­beits­pro­zes­se ab­zu­bil­den. Klas­si­sche Be­mus­te­rungs­ka­ta­lo­ge füh­ren hier nicht zum ge­wünsch­ten Er­folg (und vor al­lem nicht zum Miet­ab­schluss). Der Ver­mie­ter hat hier die Chan­ce, dem po­ten­ti­el­len Mie­ter sei­ne Ex­per­ti­se zur Ver­fü­gung zu stel­len und mit ihm ge­mein­sam in­di­vi­du­el­le Ar­beits­wel­ten zu ent­wi­ckeln. Er nimmt eher die Rol­le ei­nes Ex­per­ten, ei­nes Coachs für sei­ne Mie­ter ein. Da­bei muss er die spe­zi­fi­schen Wün­sche der Mie­ter ge­nau­so be­rück­sich­ti­gen wie die Dritt­ver­wen­dungs­fä­hig­keit der Flächen.

Wir ha­ben hier­für ei­nen mehr­stu­fi­gen, kol­la­bo­ra­ti­ven Be­ra­tungs­pro­zess ent­wi­ckelt, in dem die po­ten­zi­el­len Mie­ter in die Ent­wick­lung ih­rer in­di­vi­du­el­len Ar­beits­land­schaf­ten ein­be­zo­gen wer­den. Am An­fang steht der Ab­gleich mit den Wün­schen und den funk­tio­nel­len An­for­de­run­gen des Mie­ters. Wel­che Bil­der ha­ben sie im Kopf? Wie ar­bei­ten ih­re Mit­ar­bei­ter? Was ist das rich­ti­ge Maß an Zu­sam­men­ar­beit und an Rück­zugs­flä­chen? Wie und wo fin­den Mee­tings statt? Wel­che Ar­ten des „ge­sel­li­gen“ Zu­sam­men­tref­fens soll es ge­ben? Ist der Ki­cker wirk­lich der bes­te Ort, um in­no­va­ti­ve Ide­en zu spin­nen? Die Er­geb­nis­se bil­den die Ba­sis für die Ent­wick­lung räum­li­cher Pro­to­ty­pen, aus de­nen die in­di­vi­du­el­le Ar­beits­welt ent­steht, die schluss­end­lich um­ge­setzt wird. Auf die­se Wei­se wird das Bü­ro nicht nur Ar­beits­platz son­dern iden­ti­täts­stif­ten­der und pro­duk­ti­ver Ort.

Ei­ner der ers­ten Mie­ter, mit dem wir zu­sam­men die­sen Weg ge­gan­gen sind, ist Hel­la Ag­la­ia Mo­bi­le Vi­si­on GmbH, ein Un­ter­neh­men für in­no­va­ti­ve Ent­wick­lung von Licht und Elek­tro­nik im Au­to­mo­ti­ve-Be­reich. Durch die en­ge Zu­sam­men­ar­beit zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter konn­te ei­ne in­di­vi­du­ell an­ge­pass­te Ar­beits­welt ge­schaf­fen wer­den. Mit­te Ju­li be­zog das Un­ter­neh­men 9.000 Qua­drat­me­ter im Ullsteinhaus.

Der Autor
Bild: Daniel Bormann
Daniel Bormann
Geschäftsführer
REALACE GmbH