30.07.2017
Mark Maurin

Fach-Dialog Mikrowohnen

Gute Aussichten für Mikrowohnen

Der Druck auf den Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren durch makroökonomische Parameter sowie enger werdende Immobilienmärkte erheblich zugenommen.

Dies ist unter anderem auf die steigenden Beleihungsausläufe und die konstant niedrigen Zinsniveaus zurückzuführen. Zudem stagnieren die Transaktions- und Finanzierungsvolumina seit 2015 bei gleichzeitiger Zunahme der Geldmenge im EURO-Raum; somit konkurriert immer mehr Geld um immer weniger erfolgversprechende Projekte. Und auch für das aktuelle Jahr ist mit keiner Entspannung auf den Immobilienmärkten zu rechnen.

Deshalb ist es umso wichtiger, dass zukünftige Projektentwicklungen den aktuellen Marktanforderungen entsprechen und bedarfsgerechter Wohnraum geschaffen wird.

Dabei darf auch der demografische Wandel nicht außer Acht gelassen werden und sollte in zukünftige Projektkonzeptionen mit einbezogen werden. Denn nicht nur die steigende Zahl der urbanen Bevölkerung bedingt den Bedarf nach kleinteiligen Wohnformen, sondern auch die zunehmende Zahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte. So ist zu erwarten, dass bis 2030 die Anzahl der Ein- und Zweipersonenhaushalte um 5,3 bzw. 7,1% ansteigen wird, während Haushalte mit drei und mehr Personen zukünftig rapide abnehmen. Das Konzept der Mikro-Apartments bietet eine wohnungswirtschaftliche Antwort auf diese gesellschaftlichen Entwicklungen und die zukünftigen Anforderungen an das Wohnen.

Insbesondere in strukturstarken und international ausgerichteten Universitätsstädten besteht ein großer Bedarf nach flexiblem und kleinteiligem Wohnraum. Hierzu haben nicht zuletzt auch die gestiegenen Studentenzahlen der letzten Jahre beigetragen. Die meist vollausgestatteten Mikro-Apartments, die einen hohen Komfort bieten und Privatsphäre garantieren, stellen eine Lösung für die angespannten Wohnungsmärkte in Groß- und Universitätsstädten dar.

Aber nicht nur steigende Studentenzahlen fördern die Nachfrage nach Mikrowohnen, sondern auch die hohe Anzahl von Berufspendlern, die in einer Stadt arbeiten, jedoch in einer anderen Stadt leben. Dabei stellt Frankfurt eine der Pendler-Hauptstädte Deutschlands dar: Von rd. 550.000 Menschen, die in Frankfurt arbeiten, wohnt nur ein gutes Drittel auch in der Stadt am Main. Im Vergleich zum Jahr 2016 ist ein weiterer Anstieg um rd. 4.000 sozialversicherungspflichtige Pendler zu verzeichnen. Zudem dürfte der drohende Brexit den Bedarf nach flexiblen Mikrowohnungen in Frankfurt noch einmal deutlich erhöhen.

Für eine erfolgversprechende Mikrowohnentwicklung ist dabei die Lage des Projektes von größter Bedeutung. Dem alten Immobiliensprichwort, „Lage, Lage, Lage“ kommt insbesondere den Microliving-Wohnbauprojekten eine höhere Bedeutung zu als traditionellen Wohnungsbauvorhaben. Denn nicht jedes Mikrowohn-Konzept funktioniert an einem Standort, an dem auch ein normales Wohnbauprojekt platziert werden könnte. Gerade für Mikro-Apartments dient die Wohnung häufig nur als zentraler Anlaufpunkt zum Verweilen und Übernachten. Der Standort muss also zu dem Konzept des Bauvorhabens passen. Deshalb muss exakt zwischen den einzelnen Kategorien dieser Assetklasse unterschieden werden: Soll ein Student-Living-Konzept verwirklicht werden, muss die Nähe zur Hochschule oder zum Campus gegeben sein. Ist ein Boardinghouse geplant, ist die Nähe zum Stadtzentrum, die fußläufige Nähe zum öffentlichen Nahverkehr und großen Arbeitgebern eine wichtige Grundvoraussetzung. Wenn jedoch der Standort zu dem geplanten Konzept passt, dann ist die Preisbereitschaft für Mikro-Apartments deutlich höher als für traditionelle Wohnformen. Dies liegt freilich auch an den flexiblen Nutzungsmöglichkeiten und den optimal zugeschnittenen Wohnungsgrößen.

Durch die zunehmend knapper werdende Wohnraumsituation in Groß- und Universitätsstädten hat sich die Anlageform Mikrowohnen über die letzten Jahre stark entwickelt und stellt eine neue, jedoch mittlerweile etablierte Assetklasse dar. Dies spiegelt auch das Transaktionsvolumen von Mikrowohnbauvorhaben wider, welches sich seit 2011 mehr als vervierfacht hat. Auch weiterhin besteht in ausgewählten Städten ein großer Bedarf an Mikro-Apartments, der dieses Marktsegment für die nächsten Jahre sehr attraktiv erscheinen lässt.

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Der Autor
Mark Maurin
Investmentmanager
VIVUM GmbH