30.07.2017
Mark Maurin

Fach-Dialog Mikrowohnen

Gute Aussichten für Mikrowohnen

Der Druck auf den Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren durch makroökonomische Parameter sowie enger werdende Immobilienmärkte erheblich zugenommen.

Dies ist un­ter an­de­rem auf die stei­gen­den Be­lei­hungs­aus­läu­fe und die kon­stant nied­ri­gen Zins­ni­veaus zu­rück­zu­füh­ren. Zu­dem sta­gnie­ren die Trans­ak­ti­ons- und Fi­nan­zie­rungs­vo­lu­mi­na seit 2015 bei gleich­zei­ti­ger Zu­nah­me der Geld­men­ge im EU­RO-Raum; so­mit kon­kur­riert im­mer mehr Geld um im­mer we­ni­ger er­folg­ver­spre­chen­de Pro­jek­te. Und auch für das ak­tu­el­le Jahr ist mit kei­ner Ent­span­nung auf den Im­mo­bi­li­en­märk­ten zu rechnen.

Des­halb ist es um­so wich­ti­ger, dass zu­künf­ti­ge Pro­jekt­ent­wick­lun­gen den ak­tu­el­len Markt­an­for­de­run­gen ent­spre­chen und be­darfs­ge­rech­ter Wohn­raum ge­schaf­fen wird.

Da­bei darf auch der de­mo­gra­fi­sche Wan­del nicht au­ßer Acht ge­las­sen wer­den und soll­te in zu­künf­ti­ge Pro­jekt­kon­zep­tio­nen mit ein­be­zo­gen wer­den. Denn nicht nur die stei­gen­de Zahl der ur­ba­nen Be­völ­ke­rung be­dingt den Be­darf nach klein­tei­li­gen Wohn­for­men, son­dern auch die zu­neh­men­de Zahl der Ein- und Zwei­per­so­nen­haus­hal­te. So ist zu er­war­ten, dass bis 2030 die An­zahl der Ein- und Zwei­per­so­nen­haus­hal­te um 5,3 bzw. 7,1% an­stei­gen wird, wäh­rend Haus­hal­te mit drei und mehr Per­so­nen zu­künf­tig ra­pi­de ab­neh­men. Das Kon­zept der Mi­kro-Apart­ments bie­tet ei­ne woh­nungs­wirt­schaft­li­che Ant­wort auf die­se ge­sell­schaft­li­chen Ent­wick­lun­gen und die zu­künf­ti­gen An­for­de­run­gen an das Wohnen.

Ins­be­son­de­re in struk­tur­star­ken und in­ter­na­tio­nal aus­ge­rich­te­ten Uni­ver­si­täts­städ­ten be­steht ein gro­ßer Be­darf nach fle­xi­blem und klein­tei­li­gem Wohn­raum. Hier­zu ha­ben nicht zu­letzt auch die ge­stie­ge­nen Stu­den­ten­zah­len der letz­ten Jah­re bei­ge­tra­gen. Die meist voll­aus­ge­stat­te­ten Mi­kro-Apart­ments, die ei­nen ho­hen Kom­fort bie­ten und Pri­vat­sphä­re ga­ran­tie­ren, stel­len ei­ne Lö­sung für die an­ge­spann­ten Woh­nungs­märk­te in Groß- und Uni­ver­si­täts­städ­ten dar.

Aber nicht nur stei­gen­de Stu­den­ten­zah­len för­dern die Nach­fra­ge nach Mi­kro­woh­nen, son­dern auch die ho­he An­zahl von Be­rufs­pend­lern, die in ei­ner Stadt ar­bei­ten, je­doch in ei­ner an­de­ren Stadt le­ben. Da­bei stellt Frank­furt ei­ne der Pend­ler-Haupt­städ­te Deutsch­lands dar: Von rd. 550.000 Men­schen, die in Frank­furt ar­bei­ten, wohnt nur ein gu­tes Drit­tel auch in der Stadt am Main. Im Ver­gleich zum Jahr 2016 ist ein wei­te­rer An­stieg um rd. 4.000 so­zi­al­ver­si­che­rungs­pflich­ti­ge Pend­ler zu ver­zeich­nen. Zu­dem dürf­te der dro­hen­de Brexit den Be­darf nach fle­xi­blen Mi­kro­woh­nun­gen in Frank­furt noch ein­mal deut­lich erhöhen.

Für ei­ne er­folg­ver­spre­chen­de Mi­kro­wohn­ent­wick­lung ist da­bei die La­ge des Pro­jek­tes von grö­ß­ter Be­deu­tung. Dem al­ten Im­mo­bi­li­en­sprich­wort, „La­ge, La­ge, La­ge“ kommt ins­be­son­de­re den Mi­cr­oli­ving-Wohn­bau­pro­jek­ten ei­ne hö­he­re Be­deu­tung zu als tra­di­tio­nel­len Woh­nungs­bau­vor­ha­ben. Denn nicht je­des Mi­kro­wohn-Kon­zept funk­tio­niert an ei­nem Stand­ort, an dem auch ein nor­ma­les Wohn­bau­pro­jekt plat­ziert wer­den könn­te. Ge­ra­de für Mi­kro-Apart­ments dient die Woh­nung häu­fig nur als zen­tra­ler An­lauf­punkt zum Ver­wei­len und Über­nach­ten. Der Stand­ort muss al­so zu dem Kon­zept des Bau­vor­ha­bens pas­sen. Des­halb muss ex­akt zwi­schen den ein­zel­nen Ka­te­go­ri­en die­ser As­set­klas­se un­ter­schie­den wer­den: Soll ein Stu­dent-Li­ving-Kon­zept ver­wirk­licht wer­den, muss die Nä­he zur Hoch­schu­le oder zum Cam­pus ge­ge­ben sein. Ist ein Boar­ding­hou­se ge­plant, ist die Nä­he zum Stadt­zen­trum, die fu­ß­läu­fi­ge Nä­he zum öf­fent­li­chen Nah­ver­kehr und gro­ßen Ar­beit­ge­bern ei­ne wich­ti­ge Grund­vor­aus­set­zung. Wenn je­doch der Stand­ort zu dem ge­plan­ten Kon­zept passt, dann ist die Preis­be­reit­schaft für Mi­kro-Apart­ments deut­lich hö­her als für tra­di­tio­nel­le Wohn­for­men. Dies liegt frei­lich auch an den fle­xi­blen Nut­zungs­mög­lich­kei­ten und den op­ti­mal zu­ge­schnit­te­nen Wohnungsgrößen.

Durch die zu­neh­mend knap­per wer­den­de Wohn­raum­si­tua­ti­on in Groß- und Uni­ver­si­täts­städ­ten hat sich die An­la­ge­form Mi­kro­woh­nen über die letz­ten Jah­re stark ent­wi­ckelt und stellt ei­ne neue, je­doch mitt­ler­wei­le eta­blier­te As­set­klas­se dar. Dies spie­gelt auch das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men von Mi­kro­wohn­bau­vor­ha­ben wi­der, wel­ches sich seit 2011 mehr als ver­vier­facht hat. Auch wei­ter­hin be­steht in aus­ge­wähl­ten Städ­ten ein gro­ßer Be­darf an Mi­kro-Apart­ments, der die­ses Markt­seg­ment für die nächs­ten Jah­re sehr at­trak­tiv er­schei­nen lässt.

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Der Autor
Quelle: VIVUM GmbH, Urheber: Vanessa Eggers
Mark Maurin
Investmentmanager
VIVUM GmbH