26.05.2017
Carsten Brutschke

Drum prüfe, wer eine Logistikimmobilie erwirbt!

Due Diligence

Das Transaktionsvolumen für Logistikimmobilien nahm in den vergangenen Jahren erheblich zu, die Nachfrage nach geeigneten Objekten übersteigt das Angebot bei weitem.

Die Durch­füh­rung ei­ner recht­li­chen Due Di­li­gence als ei­ner der ers­ter Schrit­te des Er­werbs­pro­zes­ses ist in­zwi­schen Stan­dard. Da­bei sind ab­hän­gig vom Ein­zel­fall un­ter­schied­li­che Schwer­punk­te zu set­zen; so wer­den z.B. bei Er­werb ei­nes noch vom Ver­käu­fer zu er­rich­ten­den Ob­jekts („For­ward-Purcha­se“) öf­fent­lich-recht­li­che Fra­ge­stel­lun­gen re­gel­mä­ßig stär­ker im Vor­der­grund ste­hen als bei ei­nem Bestandsobjekt.

In je­dem Fall aber kommt der miet­ver­trag­li­chen Prü­fung ei­ne her­aus­ra­gen­de Be­deu­tung zu, da die Ren­di­te ma­ß­geb­lich von den Ver­mie­tungs­kon­di­tio­nen ab­hängt. Ne­ben den „klas­si­schen“ Fra­ge­stel­lun­gen wie ins­be­son­de­re der für die Wirk­sam­keit der Lauf­zeit ent­schei­den­den Ein­hal­tung der ge­setz­li­chen Schrift­form für län­ger­fris­ti­ge Miet­ver­trä­ge ist ins­be­son­de­re bei noch zu er­rich­ten­den Ob­jek­ten der ge­naue Um­fang der Her­stel­lungs­ver­pflich­tung bzw. die ge­schul­de­te Be­schaf­fen­heit des Miet­ob­jekts von In­ter­es­se. In der Re­gel sind be­stimm­te mie­ter­spe­zi­fi­sche Aus­stat­tun­gen (z.B. Re­gal­an­la­gen, För­der­tech­nik) vom Mie­ter ein­zu­brin­gen; in der miet­ver­trag­li­chen Prü­fung ist dar­auf zu ach­ten, ob die je­wei­li­gen Ver­ant­wor­tungs­be­rei­che von Ver­mie­ter und Mie­ter ver­trag­lich klar ab­ge­grenzt sind.

So­weit In­stand­hal­tungs- und In­stand­set­zungs­ver­pflich­tun­gen auf den je­wei­li­gen Mie­ter ab­ge­wälzt wer­den, ist die Wirk­sam­keit der ent­spre­chen­den ver­trag­li­chen Reg­lun­gen – so­weit sie auf ver­mie­ter­seits ge­stell­ten all­ge­mei­nen Ge­schäfts­be­din­gun­gen be­ru­hen – zu prü­fen. Dies gilt ins­be­son­de­re dann, wenn in ei­nem „Triple-Net-Ver­trag“ die In­stand­hal­tung und In­stand­set­zung voll­stän­dig - al­so ne­ben dem In­ne­ren der Miet­sa­che auch hin­sicht­lich „Dach und Fach“ - auf den Mie­ter ab­ge­wälzt wer­den.  Ei­ne sol­che Re­ge­lung ist je­den­falls als In­di­vi­du­al­ver­ein­ba­rung zu­läs­sig. Es müss­te sich im spä­te­ren Streit­fall zwi­schen Ver­mie­ter und Mie­ter dann aber do­ku­men­tie­ren las­sen, dass die­se Re­ge­lung das Er­geb­nis ei­nes Ver­hand­lungs­pro­zes­ses war. Ins­be­son­de­re im Rah­men von „Sa­le and Lea­se Back“-Trans­ak­tio­nen sind sol­che Ge­stal­tun­gen häu­fi­ger anzutreffen.

Bei den vor­ge­nann­ten Punk­ten han­delt es sich le­dig­lich um ei­nen klei­nen Aus­schnitt der denk­ba­ren recht­lich re­le­van­ten The­men. Durch ei­ne um­fas­sen­de recht­li­che Due Di­li­gence kön­nen be­reits im Vor­feld die je­wei­li­gen Ri­si­ken und Be­son­der­hei­ten des Er­werbs ei­ner Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­lie um­fas­send auf­ge­deckt, recht­lich über­prüft und wirt­schaft­lich be­wer­tet wer­den. Das Er­geb­nis der Prü­fung wird im Re­gel­fall die Ver­hand­lun­gen über den An­kaufs­ver­trag be­ein­flus­sen oder auch da­zu füh­ren, dass be­stimm­te ent­deck­te Ri­si­ken noch „ent­schärft“ wer­den kön­nen. Im Ide­al­fall führt dies da­zu, dass die Par­tei­en zu ei­nem aus­ge­wo­ge­nen Ver­trags­werk mit ei­ner an­ge­mes­se­nen Ri­si­ko­ver­tei­lung gelangen.

Der Autor
Bild: Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Carsten Brutschke
Partner
Luther Rechtsanwaltsgesellschaft mbH