Die Durchführung einer rechtlichen Due Diligence als einer der erster Schritte des Erwerbsprozesses ist inzwischen Standard. Dabei sind abhängig vom Einzelfall unterschiedliche Schwerpunkte zu setzen; so werden z.B. bei Erwerb eines noch vom Verkäufer zu errichtenden Objekts („Forward-Purchase“) öffentlich-rechtliche Fragestellungen regelmäßig stärker im Vordergrund stehen als bei einem Bestandsobjekt.
In jedem Fall aber kommt der mietvertraglichen Prüfung eine herausragende Bedeutung zu, da die Rendite maßgeblich von den Vermietungskonditionen abhängt. Neben den „klassischen“ Fragestellungen wie insbesondere der für die Wirksamkeit der Laufzeit entscheidenden Einhaltung der gesetzlichen Schriftform für längerfristige Mietverträge ist insbesondere bei noch zu errichtenden Objekten der genaue Umfang der Herstellungsverpflichtung bzw. die geschuldete Beschaffenheit des Mietobjekts von Interesse. In der Regel sind bestimmte mieterspezifische Ausstattungen (z.B. Regalanlagen, Fördertechnik) vom Mieter einzubringen; in der mietvertraglichen Prüfung ist darauf zu achten, ob die jeweiligen Verantwortungsbereiche von Vermieter und Mieter vertraglich klar abgegrenzt sind.
Soweit Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen auf den jeweiligen Mieter abgewälzt werden, ist die Wirksamkeit der entsprechenden vertraglichen Reglungen – soweit sie auf vermieterseits gestellten allgemeinen Geschäftsbedingungen beruhen – zu prüfen. Dies gilt insbesondere dann, wenn in einem „Triple-Net-Vertrag“ die Instandhaltung und Instandsetzung vollständig - also neben dem Inneren der Mietsache auch hinsichtlich „Dach und Fach“ - auf den Mieter abgewälzt werden. Eine solche Regelung ist jedenfalls als Individualvereinbarung zulässig. Es müsste sich im späteren Streitfall zwischen Vermieter und Mieter dann aber dokumentieren lassen, dass diese Regelung das Ergebnis eines Verhandlungsprozesses war. Insbesondere im Rahmen von „Sale and Lease Back“-Transaktionen sind solche Gestaltungen häufiger anzutreffen.
Bei den vorgenannten Punkten handelt es sich lediglich um einen kleinen Ausschnitt der denkbaren rechtlich relevanten Themen. Durch eine umfassende rechtliche Due Diligence können bereits im Vorfeld die jeweiligen Risiken und Besonderheiten des Erwerbs einer Logistikimmobilie umfassend aufgedeckt, rechtlich überprüft und wirtschaftlich bewertet werden. Das Ergebnis der Prüfung wird im Regelfall die Verhandlungen über den Ankaufsvertrag beeinflussen oder auch dazu führen, dass bestimmte entdeckte Risiken noch „entschärft“ werden können. Im Idealfall führt dies dazu, dass die Parteien zu einem ausgewogenen Vertragswerk mit einer angemessenen Risikoverteilung gelangen.
