12.05.2017
Andreas Fleischer

"Das Jahrtausend der Städte?!"

Neue Logistikimmobilien im Großstadtdschungel

Seit dem Jahr 2010 leben weltweit erstmals mehr Menschen in den Städten als auf dem Land. Dieser Anteil wird sich zukünftig deutlich erhöhen.

In­zwi­schen ist me­di­en­über­grei­fend nicht mehr nur vom Me­ga­trend der Ur­ba­ni­sie­rung, son­dern gar vom „Jahr­tau­send der Städ­te“ die Rede.

Die Städ­te be­de­cken ge­gen­wär­tig al­ler­dings nur zwei Pro­zent der ge­sam­ten Erd­ober­flä­che, die Men­schen le­ben al­so auf engs­tem Raum zu­sam­men. Was das für den Per­so­nen- und Gü­ter­ver­kehr be­deu­tet, zei­gen Me­tro­po­len in Asi­en oder Afri­ka, die sich kurz vor dem in­fra­struk­tu­rel­len In­farkt befinden.

Auch in Deutsch­land spitzt sich die La­ge an den in­ner­städ­ti­schen Ver­kehrs­kno­ten­punk­ten im­mer wei­ter zu, in den A-Städ­ten ist stel­len­wei­se die Be­las­tungs­gren­ze er­reicht. Ein zen­tra­ler As­pekt ist da­bei der ste­tig stei­gen­de Lie­fer­ver­kehr. Be­reits jetzt be­fin­den sich täg­lich fast 64.000 Lie­fer­fahr­zeu­ge auf deut­schen Stra­ßen. Trei­ben­de Kraft ist vor al­lem die E-Com­mer­ce-Bran­che, die ein jähr­li­ches Wachs­tum von min­des­tens zehn Pro­zent ver­zeich­net. Zu­dem müs­sen die Händ­ler Gra­tis­ver­sand und Gra­tis­re­tou­ren an­bie­ten, um nicht von der Kon­kur­renz ge­schluckt zu wer­den. In­zwi­schen wird bei­na­he je­des drit­te Pa­ket zu­rück­ge­schickt und ge­langt er­neut in den in­ner­städ­ti­schen Warenverkehr.

Durch den On­line-Han­del ge­lan­gen nicht nur mehr Wa­ren zu den Kun­den, son­dern auf­grund von kür­zer wer­den­den Lie­fer­zei­ten mit Sa­me Day- oder Sa­me Hour-De­li­ve­ry-Op­ti­on auch im­mer schnel­ler. Das lässt die Nach­fra­ge nach mo­der­nen La­ger­flä­chen ex­plo­die­ren: Pro­gno­sen von Scope Ana­ly­sis zu­fol­ge wird sich der Flä­chen­be­darf bis zum Jahr 2025 ver­dop­peln. Fest steht: Die struk­tu­rel­len Um­brü­che im Be­reich Ver­kehr und Lo­gis­tik er­for­dern völ­lig neue Kon­zep­te für Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en. Doch wie müs­sen die neu­en Lo­gis­tik­zen­tren kon­kret ge­stal­tet wer­den, um der Viel­zahl an Her­aus­for­de­run­gen  im Gro­ß­stadt­dschun­gel zu begegnen?

Die wich­tigs­te Ent­wick­lung im Be­reich der Ci­ty-Lo­gis­tik ist die klein­tei­li­ge­re und fein­glied­ri­ge­re Auf­tei­lung der La­ger­flä­chen in de­zen­tra­le Ein­hei­ten, um ei­ne ef­fi­zi­en­te Ver­sor­gung der letz­ten Mei­le zu ge­währ­leis­ten. In Ver­bin­dung mit neu­ar­ti­gen Lie­fer­fahr­zeu­gen wie E-Bikes, Zieh­hil­fen oder au­to­no­men Klein­fahr­zeu­gen kön­nen die­se die zen­tra­len Ver­kehrs­kno­ten­punk­te ent­las­ten und we­ni­ger fre­quen­tier­te Rou­ten be­fah­ren wer­den. Die Ob­jek­te müs­sen zu­dem durch den öf­fent­li­chen Per­so­nen­nah­ver­kehr ex­zel­lent an­ge­bun­den sein, um nicht nur den Lie­fer-, son­dern auch den Pend­ler­ver­kehr zu reduzieren.

Hin­zu kommt die an­hal­ten­de Flä­chen­knapp­heit in den deut­schen Städ­ten. Des­halb müs­sen Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­li­en auch hier­zu­lan­de den Schritt in die Hö­he wa­gen: in Form von Mul­ti-Le­vel-Ob­jek­ten nach asia­ti­schem Vor­bild, die mit se­pa­rat be­fahr­ba­ren Au­ßen­ram­pen aus­ge­stat­tet sind. Zu­dem soll­ten bau­li­che Mög­lich­kei­ten für die Im­ple­men­tie­rung von voll­au­to­ma­ti­scher In­tra­lo­gis­tik ge­schaf­fen wer­den. Al­ler­dings müs­sen die Kom­mu­nen die be­nö­tig­ten Flä­chen über­haupt erst ver­ge­ben. Aus die­sem Grund ist es ei­ne wich­ti­ge Auf­ga­be für die Pro­jekt­ent­wick­ler, ei­ner­seits Stra­te­gi­en zu ent­wi­ckeln, um In­dus­trie­bra­chen und ähn­li­che Grund­stü­cke zu re­vi­ta­li­sie­ren. An­de­rer­seits soll­ten sie Kon­zep­te zur Misch­nut­zung ent­wer­fen, die nicht nur ei­ne ef­fi­zi­en­te Nut­zung er­mög­li­chen, son­dern auch ei­nen Mehr­wert für die An­woh­ner bieten.

Zu­sätz­lich zu ad­di­ti­ven Fer­ti­gungs­mo­du­len wie 3D-Dru­ckern, die ei­ne Pro­duk­ti­on und La­ge­rung in der­sel­ben Im­mo­bi­lie er­mög­li­chen, soll­ten An­ge­bo­te für die An­woh­ner ein­ge­rich­tet wer­den. Das kann ei­ne Kin­der­ta­ges­stät­te eben­so be­inhal­ten wie ei­ne Sport­hal­le oder an­de­re Mög­lich­kei­ten der Frei­zeit­ge­stal­tung. Aber auch in punc­to En­er­gie­ver­sor­gung kann der Ent­wick­ler ei­ner Lo­gis­ti­k­im­mo­bi­lie die In­fra­struk­tur stär­ken. Sei es durch die öf­fent­li­che Be­reit­stel­lung von La­de­säu­len, die für mo­der­ne Elek­tro-Lie­fer­fahr­zeu­ge be­nö­tigt wer­den, oder durch die Ein­spei­sung der in So­lar­zel­len oder Block­heiz­kraft­wer­ken ge­won­ne­nen En­er­gie in das lo­ka­le Stromnetz.

Der Autor
Bild: SEGRO Germany GmbH
Andreas Fleischer
Business Unit Director Northern Europe
SEGRO Germany GmbH