13.04.2017
Nicolai Wendland

Echte Automatisierung statt Excel-Tabellen

Die Digitalisierung des Ankaufprozesses für Investitionsimmobilien

Digitalisierte Transaktionslösungen ermöglichen es, die Geschwindigkeit von Transaktionsvorgängen zu erhöhen und gleichzeitig die Präzision zu steigern. Der analoge Arbeitsschritt wird zur Bremse.

Quel­le: pe­xels.com, Ur­he­ber: Lo­ren­zo Cafaro

Der ana­lo­ge Ar­beits­schritt wird zur Bremse

Im An­kaufs­pro­zess zäh­len Prä­zi­si­on und Ge­schwin­dig­keit. Sie sind die Trümp­fe in ei­nem Markt mit zu viel Ka­pi­tal, das der­zeit auf ein zu ge­rin­ges An­ge­bot an In­ves­ti­ti­ons­mög­lich­kei­ten trifft. In­ves­to­ren müs­sen in ei­nem ma­nu­el­len Pro­zess schnell sein, oh­ne die Prä­zi­si­on in Re­cher­che und Kal­ku­la­ti­on zu ver­lie­ren. Selbst per­so­nell gut auf­ge­stell­te In­ves­to­ren kön­nen häu­fig kaum mehr als zwan­zig bis drei­ßig Pro­zent al­ler ein­ge­hen­den Ex­po­sés sichten.

Teil der Pro­ble­ma­tik sind vie­le klei­ne, ma­nu­el­le Schrit­te, die teil­wei­se elek­tro­nisch ver­ar­bei­tet wer­den, aber we­der di­gi­ta­li­siert noch stan­dar­di­siert sind. Zur An­la­ge­stra­te­gie pas­sen­de Ob­jek­te müs­sen zu­nächst iden­ti­fi­ziert und Erst­nach­wei­se do­ku­men­tiert wer­den. Schon die ers­te Ein­schät­zung wird durch die schwan­ken­de Qua­li­tät der Ex­po­sés er­schwert und macht die Be­schaf­fung wei­te­rer Da­ten, wie z.B. Markt­prei­sen oder Preis­trends, not­wen­dig. Es fol­gen die Be­rech­nung ver­schie­de­ner In­ves­ti­ti­ons­sze­na­ri­en und der Aus­tausch wich­ti­ger Un­ter­la­gen. Hin­ter je­dem die­ser Schrit­te ver­ber­gen sich Re­cher­che­ar­bei­ten und War­te­zei­ten. Sol­che Brü­che ver­lang­sa­men den Pro­zess: bis zum Gang zum No­tar ver­ge­hen oft­mals bis zu zwölf Wochen.

Kön­nen wir von der Au­to­mo­bil­bran­che lernen?

Wenn ein his­to­ri­scher Ver­gleich an­ge­bracht scheint, so steht die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft im Be­reich des Trans­ak­ti­ons­pro­zes­ses noch vor der Ein­füh­rung des Fließ­ban­des. Da­bei könn­te die Ein­füh­rung stan­dar­di­sier­ter Ver­fah­ren den Zeit­auf­wand und Kos­ten enorm sen­ken. Das lang­fris­ti­ge Ziel soll­te je­doch nicht das Fließ­band, son­dern die Au­to­ma­ti­sie­rungs­stu­fe mo­der­ner Fer­ti­gungs­in­seln dar­stel­len. Das kor­rek­te und nor­mier­te Werk­stück kommt zum ex­ak­ten Zeit­punkt beim Spe­zia­lis­ten an. Die­ser hat al­le pas­sen­den Werk­zeu­ge zur Hand und muss nur sei­ne Ar­beits­schrit­te aus­füh­ren. Das Sys­tem lei­tet das Ob­jekt dann au­to­ma­tisch an die nächs­te pas­sen­de Sta­ti­on weiter.

Die Im­mo­bi­lie als Werkstück

Bei der Di­gi­ta­li­sie­rung des Trans­ak­ti­ons­pro­zes­ses geht es nicht um den Aus­tausch jeg­li­cher mensch­li­chen Ex­per­ti­se und Ar­beits­kraft ge­gen künst­li­che In­tel­li­genz. Nur Men­schen kön­nen der­zeit den Zu­stand ei­nes Ge­bäu­des kor­rekt ein­schät­zen oder den Ter­min beim No­tar wahr­neh­men. Den­noch steigt mit dem Grad der Di­gi­ta­li­sie­rung des Ge­samt­pro­zes­ses auch die Ef­fi­zi­enz je­des Einzelnen.

Im kon­kre­ten Fall ei­ner In­ves­ti­ti­ons­im­mo­bi­lie ist das an­ge­bo­te­ne Ob­jekt das Werk­stück, wel­ches bis zum fi­na­len Ver­trags­ab­schluss be­ar­bei­tet wird. Wie in je­der Fa­brik muss der Roh­ling in ei­ner stan­dar­di­sier­ten Form an­kom­men. Die­se Stan­dar­di­sie­rung ist be­reits heu­te möglich!

Da­zu müs­sen die Ob­jek­te von An­fang an di­gi­tal ver­ar­bei­tet wer­den. Bei der Er­fas­sung durch den Mak­ler wer­den sie au­to­ma­tisch mit Da­ten, wie Miet­spie­geln, Markt­bench­prei­sen oder Um­ge­bungs­va­ria­blen an­ge­rei­chert. Das Sys­tem über­nimmt an­schlie­ßend die Be­rech­nung, Be­wer­tung so­wie Stan­dar­di­sie­rung und löst den Ver­sand al­ler be­nö­tig­ten Nach­wei­se aus. Wie auf ei­nem Werks­ge­län­de wird der Zu­gang zu den An­ge­bo­ten streng ge­schützt. Die An­bie­ter kön­nen selbst be­stim­men, wel­cher po­ten­zi­el­le Käu­fer oder wel­che Grup­pe von Käu­fern das An­ge­bot ex­klu­siv er­hält und schützt sich so vor der Kon­kur­renz durch Kopiermakler.

Um das In­vest­ment op­ti­mal be­wer­ten zu kön­nen, be­nö­tigt der Trans­ak­ti­ons­ma­na­ger an sei­ner Sta­ti­on ein An­ge­bot mit al­len re­le­van­ten Fi­nanz­kenn­zah­len und KPIs – wie IRR, L2V etc. – so­wie ei­ne Bi­lan­zie­rung nach HGB/IFRS und ei­ner 10-Jah­res Cash-Flow Pro­gno­se. Soll­ten An­pas­sun­gen, wie Flä­chen­op­ti­mie­rungs­maß­nah­men oder Än­de­rung von Kos­ten­pa­ra­me­tern (z.B. ope­ra­ti­ve Kos­ten oder Mie­ter­wech­sel), not­wen­dig sein, muss es mög­lich sein, die­se neu­en Sze­na­ri­en di­rekt im Sys­tem durch­rech­nen zu las­sen. Ei­ne Ent­schei­dung be­nö­tig­te al­so nur we­ni­ge Klicks, da das Werk­stück per­fekt für die­sen Ar­beits­schritt auf­be­rei­tet wäre.

Die Di­gi­ta­li­sie­rung er­mög­licht Ge­schwin­dig­keit und Präzision

Auch die fol­gen­den Schrit­te kön­nen schon heu­te di­gi­tal ab­ge­bil­det wer­den: Un­ter­la­gen, wie der LOI oder Ver­trags­do­ku­men­te, las­sen sich ge­schützt aus­tau­schen. Der Mak­ler muss sie nur ein­mal ein­stel­len und je­der au­to­ri­sier­te Kun­de hat auf An­fra­ge Zu­griff. Am En­de blei­ben nur noch we­ni­ge Brü­che in Form ana­lo­ger Pro­zess­schrit­te, wie je­ner der Ob­jekt­be­sich­ti­gung, übrig.

Die Su­che pro­fi­tiert in ähn­li­cher Wei­se von der Di­gi­ta­li­sie­rung, denn stan­dar­di­sier­te Ob­jek­te kön­nen leicht ver­gli­chen wer­den, da sie auf der glei­chen Da­ten­ba­sis be­ru­hen und nach der­sel­ben Me­tho­de be­rech­net wer­den. Sie sind mit al­len not­wen­di­gen Da­ten ver­knüpft und ein­fach durch­such­bar. So ist es von vorn­her­ein mög­lich, bei der Su­che nach den KPIs zu fil­tern, die der ei­ge­nen An­la­ge­stra­te­gie entsprechen.

Di­gi­ta­li­sier­te Trans­ak­ti­ons­lö­sun­gen er­mög­li­chen es In­ves­to­ren, Ge­schwin­dig­keit und Prä­zi­si­on gleich­zei­tig zu stei­gern. An­statt in zwölf Wo­chen kön­nen Trans­ak­ti­ons­vor­gän­ge in we­ni­gen Ta­gen ab­ge­schlos­sen wer­den. Mak­ler ge­win­nen eben­falls, denn sie kön­nen wert­vol­le In­ves­ti­ti­ons­im­mo­bi­li­en si­cher, oh­ne gro­ßen Auf­wand und oh­ne Kos­ten ei­nem ex­klu­si­ven Kun­den­kreis an­bie­ten. An­statt ei­ne wei­te­re Ni­schen­lö­sung zu er­schaf­fen, war es für die 21st Re­al Es­ta­te schnell klar, dass nur ei­ne ganz­heit­li­che Di­gi­ta­li­sie­rung des Pro­zes­ses das Po­ten­ti­al voll er­schlie­ßen kann. Die Au­to­mo­bil­bran­che ist in die­sem Be­reich schon lan­ge er­folg­reich, nun gilt es für die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft nachzuziehen.



Prof. Dr. Ni­co­lai Wendland
ist ei­ner der füh­ren­den Ex­per­ten im Be­reich Di­gi­ta­li­sie­rung und Big-Da­ta-Lö­sun­gen für die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft. Er ist Mit­be­grün­der und Ge­schäfts­füh­rer der21st Re­al Es­ta­te GmbH so­wie Pro­fes­sor für Re­al Es­ta­te Eco­no­mics und Ma­nage­ment am TOU­RO COL­LE­GE in Ber­lin. Sei­ne For­schungs­schwer­punk­te lie­gen da­bei in neu­en An­sät­zen für die Be­wer­tung von Im­mo­bi­len und Investments.

Mail: ni­co­lai.​wen​dlan​d@​21re.​de
Mo­bi­le: +49 172 2074137

Der Autor
Quelle: 21st Real Estate GmbH
Prof. Dr. Nicolai Wendland
21st Real Estate