12.04.2017
Christopher Küas

Was geplanten Revitalisierungsmaßnahmen nachhaltig zum Erfolg verhilft

Juristische Projektsteuerung bei Revitalisierungsvorhaben

Revitalisierung von Bestandsobjekten ist ein wichtiger Baustein bei der Entwicklung von innerstädtischen Büro- oder Wohnstandorten.

Quel­le: Pixabay, Ur­he­ber: succo

Re­vi­ta­li­sie­rung von Be­stands­ob­jek­ten ist ein wich­ti­ger Bau­stein bei der Ent­wick­lung von in­ner­städ­ti­schen Bü­ro- oder Wohn­stand­or­ten. Da­bei  ist die ge­naue Ana­ly­se des öf­fent­li­chen Bau­rechts be­reits im Rah­men der Grund­stücks­ak­qui­si­ti­on der Schlüs­sel zum Er­folg. Denn oft­mals ist die ge­plan­te Bü­ro­nut­zung nicht mit der ur­sprüng­lich ge­neh­mig­ten Bü­ro­nut­zung ver­gleich­bar und ein­mal vor­han­de­nes Bau­recht oft­mals erloschen.

 

Im Vor­feld je­der Re­vi­ta­li­sie­rungs­maß­nah­me und Grund­stücks­ak­qui­si­ti­on soll­te da­her ei­ne Durch­sicht sämt­li­cher für die Im­mo­bi­lie vor­han­de­ner Bau­ge­neh­mi­gun­gen ein­schließ­lich al­ler An­la­gen er­fol­gen. Nur so kann be­wer­tet wer­den, ob der vor­han­de­ne Be­stand und die ak­tu­el­len Nut­zun­gen über­haupt noch mit dem iden­tisch ist, was wo­mög­lich vor 20 oder 30 Jah­ren ge­neh­migt wor­den ist. In Zwei­fels­fäl­len mag es sich an­bie­ten, in Be­glei­tung ei­nes Sach­ver­stän­di­gen mit den ge­neh­mig­ten Plä­nen vor Ort zu prü­fen, ob der Be­stand mit dem In­halt der ge­neh­mig­ten Bau­plä­ne über­ein­stimmt. Nur so kann sich ein Er­wer­ber des Grund­stücks dar­auf ver­las­sen, dass er ei­ne von Ge­neh­mi­gungs­ri­si­ken freie Im­mo­bi­lie er­wirbt. Denn er trägt letzt­lich ge­gen­über den Be­hör­den die Be­weis­last da­für, dass sein Ge­bäu­de „so wie es steht“ ge­neh­migt ist.

 

Ei­ne sol­che Ana­ly­se soll­te auch dann er­fol­gen, wenn die Im­mo­bi­lie künf­tig an­ders als bis­her ge­nutzt wer­den soll. Je nach Um­fang der neu­en Nut­zung kann sich die Fra­ge des an­zu­wen­den­den Bau­rechts neu stel­len. Das Bau­ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren muss sich dann voll­um­fäng­lich an den heu­te gel­ten­den Vor­schrif­ten über Grenz­ab­stän­de, Stell­plät­ze, Bar­rie­re­frei­heit, Brand­schutz und die Son­der­vor­schrif­ten für Spe­zial­im­mo­bi­li­en ori­en­tie­ren. Oft spie­len auch zwi­schen­zei­ti­ge Än­de­run­gen des Bau­pla­nungs­rechts ei­ne ent­schei­den­de Rol­le. So kann et­wa ei­ne Über­pla­nung des Grund­stücks mit ei­nem Be­bau­ungs­plan da­zu füh­ren, dass die ak­tu­el­le Ge­bäu­de­hö­he nicht mehr ge­neh­mi­gungs­fä­hig wä­re. In die­sen Fäl­len muss sehr sorg­fäl­tig der Um­fang des Be­stands­schut­zes er­ar­bei­tet wer­den. Nur in die­sem Spek­trum kann sich die Im­mo­bi­lie in vol­ler Hö­he wei­ter­ent­wi­ckeln. Fer­ner kön­nen auch nach­träg­li­che Le­ga­li­sie­run­gen zu un­um­kehr­ba­ren Nut­zungs­ein­schrän­kun­gen, wenn bei­spiels­wei­se ei­ne frü­her zu­läs­si­ge Nut­zung heu­te – auf­grund ge­än­der­ter Be­bau­ungs­plä­ne – nicht mehr zu­läs­sig ist.

 

Selbst bei blo­ßen Mie­te­rän­de­run­gen ist es zwin­gend, zu wis­sen, was in den Bau­ge­neh­mi­gun­gen für das Ge­bäu­de steht. So ist et­wa „Bü­ro nicht gleich Bü­ro“: Wird ein als „Bü­ro­ge­bäu­de“ ge­neh­mig­tes Ge­bäu­de nach ei­ni­gen Jah­ren bei­spiels­wei­se „ein öf­fent­lich zu­gäng­li­ches Ge­bäu­de“, so gel­ten plötz­lich an­de­re Vor­schrif­ten über die Bar­rie­re­frei­heit. Der­ar­ti­ge Fol­gen wir­ken sich selbst­ver­ständ­lich auf be­reits ab­ge­schlos­se­ne Miet­ver­trä­ge aus. Es muss ei­ne Bau­ge­neh­mi­gung für die ge­än­der­te Nut­zung be­an­tragt wer­den. Un­ter­bleibt dies, so ste­hen die üb­li­chen Ge­neh­mi­gungs­ri­si­ken wie Buß­geld­ver­fah­ren, Nach­for­de­run­gen von Bar­rie­re­frei­heit oder – im Ex­trem­fall – Nut­zungs­un­ter­sa­gun­gen ins Haus.

 

Die ju­ris­ti­sche Pro­jekt­steue­rung ist so­mit im Rah­men von Grund­stücks­ent­wick­lun­gen und –ak­qui­si­tio­nen un­ver­zicht­bar. Ge­ra­de in die­sem tech­ni­schen Be­reich ist ei­ne ver­stän­di­ge Zu­sam­men­ar­beit von Städ­ten und Ge­mein­den, Pla­nern und Ju­ris­ten be­son­ders be­deut­sam, um ei­ner ge­plan­ten Re­vi­ta­li­sie­rungs­maß­nah­me nach­hal­tig zum Er­folg zu verhelfen.

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Der Autor
Bild: Christopher Küas
Christopher Küas
Partner und Fachanwalt für Verwaltungsrecht
CBH Rechtsanwälte Cornelius, Bartenbach, Haesemann & Partner, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB