12.04.2017
Christopher Küas

Was geplanten Revitalisierungsmaßnahmen nachhaltig zum Erfolg verhilft

Juristische Projektsteuerung bei Revitalisierungsvorhaben

Revitalisierung von Bestandsobjekten ist ein wichtiger Baustein bei der Entwicklung von innerstädtischen Büro- oder Wohnstandorten.

Quelle: Pixabay, Urheber: succo

Revitalisierung von Bestandsobjekten ist ein wichtiger Baustein bei der Entwicklung von innerstädtischen Büro- oder Wohnstandorten. Dabei  ist die genaue Analyse des öffentlichen Baurechts bereits im Rahmen der Grundstücksakquisition der Schlüssel zum Erfolg. Denn oftmals ist die geplante Büronutzung nicht mit der ursprünglich genehmigten Büronutzung vergleichbar und einmal vorhandenes Baurecht oftmals erloschen.

 

Im Vorfeld jeder Revitalisierungsmaßnahme und Grundstücksakquisition sollte daher eine Durchsicht sämtlicher für die Immobilie vorhandener Baugenehmigungen einschließlich aller Anlagen erfolgen. Nur so kann bewertet werden, ob der vorhandene Bestand und die aktuellen Nutzungen überhaupt noch mit dem identisch ist, was womöglich vor 20 oder 30 Jahren genehmigt worden ist. In Zweifelsfällen mag es sich anbieten, in Begleitung eines Sachverständigen mit den genehmigten Plänen vor Ort zu prüfen, ob der Bestand mit dem Inhalt der genehmigten Baupläne übereinstimmt. Nur so kann sich ein Erwerber des Grundstücks darauf verlassen, dass er eine von Genehmigungsrisiken freie Immobilie erwirbt. Denn er trägt letztlich gegenüber den Behörden die Beweislast dafür, dass sein Gebäude „so wie es steht“ genehmigt ist.

 

Eine solche Analyse sollte auch dann erfolgen, wenn die Immobilie künftig anders als bisher genutzt werden soll. Je nach Umfang der neuen Nutzung kann sich die Frage des anzuwendenden Baurechts neu stellen. Das Baugenehmigungsverfahren muss sich dann vollumfänglich an den heute geltenden Vorschriften über Grenzabstände, Stellplätze, Barrierefreiheit, Brandschutz und die Sondervorschriften für Spezialimmobilien orientieren. Oft spielen auch zwischenzeitige Änderungen des Bauplanungsrechts eine entscheidende Rolle. So kann etwa eine Überplanung des Grundstücks mit einem Bebauungsplan dazu führen, dass die aktuelle Gebäudehöhe nicht mehr genehmigungsfähig wäre. In diesen Fällen muss sehr sorgfältig der Umfang des Bestandsschutzes erarbeitet werden. Nur in diesem Spektrum kann sich die Immobilie in voller Höhe weiterentwickeln. Ferner können auch nachträgliche Legalisierungen zu unumkehrbaren Nutzungseinschränkungen, wenn beispielsweise eine früher zulässige Nutzung heute – aufgrund geänderter Bebauungspläne – nicht mehr zulässig ist.

 

Selbst bei bloßen Mieteränderungen ist es zwingend, zu wissen, was in den Baugenehmigungen für das Gebäude steht. So ist etwa „Büro nicht gleich Büro“: Wird ein als „Bürogebäude“ genehmigtes Gebäude nach einigen Jahren beispielsweise „ein öffentlich zugängliches Gebäude“, so gelten plötzlich andere Vorschriften über die Barrierefreiheit. Derartige Folgen wirken sich selbstverständlich auf bereits abgeschlossene Mietverträge aus. Es muss eine Baugenehmigung für die geänderte Nutzung beantragt werden. Unterbleibt dies, so stehen die üblichen Genehmigungsrisiken wie Bußgeldverfahren, Nachforderungen von Barrierefreiheit oder – im Extremfall – Nutzungsuntersagungen ins Haus.

 

Die juristische Projektsteuerung ist somit im Rahmen von Grundstücksentwicklungen und –akquisitionen unverzichtbar. Gerade in diesem technischen Bereich ist eine verständige Zusammenarbeit von Städten und Gemeinden, Planern und Juristen besonders bedeutsam, um einer geplanten Revitalisierungsmaßnahme nachhaltig zum Erfolg zu verhelfen.

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Der Autor
Christopher Küas
Partner und Fachanwalt für Verwaltungsrecht
CBH Rechtsanwälte Cornelius, Bartenbach, Haesemann & Partner, Partnerschaft von Rechtsanwälten mbB