Nordrhein-Westfalen hat beispielsweise in den letzten 20 Jahren zwei Drittel seiner Sozialwohnungen abgebaut, hält heute nur noch 477.000 Wohneinheiten. Ein Fehler, wie sich jetzt zeigt.
Auch im bevorstehenden Bundestagswahlkampf spielt das Thema soziale Gerechtigkeit eine wichtige Rolle. Die Suche nach bezahlbarem Wohnraum in den Metropolen ist längst für alle Politiker ein Dauerthema. Die Bestände an Sozialwohnungen sind in den vergangenen Jahren in den Metropolregionen stetig abgebaut worden bzw. aus der Sozialbindung gelaufen und auch bezahlbarer Wohnraum für die bürgerliche Mitte ist rar geworden. Gerade die Großstädte sind bei jungen Menschen aber beliebt. So sorgen sie mit stetigem Zuzug für eine weitere Verknappung kleinerer Wohneinheiten.
Gebaut wurden einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft[1] zufolge in den letzten Jahren nur ungefähr 50 Prozent des Bedarfs. Das Defizit tritt besonders bei den kleinen und mittleren Wohnungseinheiten zu Tage. Laut dieser Studie werden bundesweit gerade einmal 35 Prozent des Bedarfs gedeckt. Doch die Nachfrage in den Großstädten kann nicht alleine mit Nachverdichtungen und einer besseren Nutzung von brachliegenden Flächen gedeckt werden. In Hamburg, das im Vergleich zu anderen Bundesländern viel in den sozialen Wohnungsbau investiert, gibt es aktuell 65.000 geförderte Wohnungen, der Bedarf aber liegt bei 218.000 Wohneinheiten. Hier müssen neue Quartiere entstehen und auch im Umland sollte der Fokus auf Geschosswohnungen liegen, um den Bedarf zu decken.
Die schwierige Wohnungsmarktlage in den Metropolen und Ballungszentren kann eine Chance für größere Städte im Umland sein. Die IdW-Studie zeigt, dass für viele Arbeitnehmer, die in den Großstädten beschäftigt sind, diese Standorte die erste Alternative sind. Dies eröffnet für Investoren, Projektentwickler und die Städte selbst zusätzliche Chancen.
Geförderter Wohnungsbau für Investoren
Auf Grund des hohen Bedarfes an Sozialwohnungen gibt es in allen Bundesländern Förderprogramme wie zinsgünstige Darlehen oder laufende Zuschüsse zu den Mieten. Bundesbauministerin Barbara Hendricks forderte im letzten Sommer gar eine Verfassungsänderung um dem Bund weitreichendere Förderungen für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum zu ermöglichen.
Deutschland braucht ein Umdenken im Umgang mit Sozialwohnungen und einen deutlichen Anstieg der Bautätigkeit. Durch intelligente Quartiersentwicklung könnten sozial gemischte Wohnquartiere als Spiegel der Gesellschaft entstehen. Der sogenannte Drittel-Mix aus Hamburg zeigt, wie geförderte mit frei finanzierten Mieteinheiten sowie Eigentumswohnungen zu je einem Drittel einer Ghettoisierung entgegenwirkt und für nachhaltige Attraktivität der Stadtviertel sorgt. Durch die Förderkomponenten der Städte und Kommunen im sozialen Wohnungsbau wird trotz geringerer Mieteinnahmen eine vergleichbare Rendite wie im frei finanzierten Wohnungsbau für Investoren erzielt. Damit sind langfristig Dividendenrenditen von vier Prozent durchaus darstellbar.
Moderne Stadtplanung sieht die integrative Entwicklung von größeren gemischten Wohnungsbauquartieren besonders in innerstädtischen Lagen vor. Die in der Regel nahe bei 100 Prozent liegende Vermietungsquote im geförderten Wohnungsbau in Großstädten sorgt für einen langfristig stabilen Cashflow, bei gutem Chancen-Risiko-Profil.
Investitionen in sozialen und bezahlbaren Wohnraum sind also mehrfach sinnvoll: Sie helfen, ein gesellschaftliches Problem zu lösen; sie sorgen dafür, dass sich Menschen mit kleineren Einkommen (was die Mehrheit unserer Gesellschaft ist!) ordentliche Wohnungen leisten können; und sie sind für die Investoren eine nachhaltige und profitable Kapitalanlage mit sozialem Mehrwert.
[1] IdW – Zuwanderung in die Großstädte und resultierende Wohnungsnachfrage
