31.03.2017
Torsten Teichert

Bezahlbare Wohnungen braucht das Land!

Investitionen in sozialen Wohnungsbau sind gesellschaftlich sinnvoll und wirtschaftlich rentabel

Auf dem Wohnungsmarkt in deutschen Metropolen waren die letzten Jahre geprägt von der Umwidmung sozialen Wohnraums, dem Abbau der Bestände.

Nord­rhein-West­fa­len hat bei­spiels­wei­se in den letz­ten 20 Jah­ren zwei Drit­tel sei­ner So­zi­al­woh­nun­gen ab­ge­baut, hält heu­te nur noch 477.000 Wohn­ein­hei­ten. Ein Feh­ler, wie sich jetzt zeigt.

Auch im be­vor­ste­hen­den Bun­des­tags­wahl­kampf spielt das The­ma so­zia­le Ge­rech­tig­keit ei­ne wich­ti­ge Rol­le. Die Su­che nach be­zahl­ba­rem Wohn­raum in den Me­tro­po­len ist längst für al­le Po­li­ti­ker ein Dau­er­the­ma. Die Be­stän­de an So­zi­al­woh­nun­gen sind in den ver­gan­ge­nen Jah­ren in den Me­tro­pol­re­gio­nen ste­tig ab­ge­baut wor­den bzw. aus der So­zi­al­bin­dung ge­lau­fen und auch be­zahl­ba­rer Wohn­raum für die bür­ger­li­che Mit­te ist rar ge­wor­den. Ge­ra­de die Gro­ß­städ­te sind bei jun­gen Men­schen aber be­liebt. So sor­gen sie mit ste­ti­gem Zu­zug für ei­ne wei­te­re Ver­knap­pung klei­ne­rer Wohneinheiten.

Ge­baut wur­den ei­ner Stu­die des In­sti­tuts der deut­schen Wirt­schaft[1] zu­fol­ge in den letz­ten Jah­ren nur un­ge­fähr 50 Pro­zent des Be­darfs. Das De­fi­zit tritt be­son­ders bei den klei­nen und mitt­le­ren Woh­nungs­ein­hei­ten zu Ta­ge. Laut die­ser Stu­die wer­den bun­des­weit ge­ra­de ein­mal 35 Pro­zent des Be­darfs ge­deckt. Doch die Nach­fra­ge in den Gro­ß­städ­ten kann nicht al­lei­ne mit Nach­ver­dich­tun­gen und ei­ner bes­se­ren Nut­zung von brach­lie­gen­den Flä­chen ge­deckt wer­den. In Ham­burg, das im Ver­gleich zu an­de­ren Bun­des­län­dern viel in den so­zia­len Woh­nungs­bau in­ves­tiert, gibt es ak­tu­ell 65.000 ge­för­der­te Woh­nun­gen, der Be­darf aber liegt bei 218.000 Wohn­ein­hei­ten. Hier müs­sen neue Quar­tie­re ent­ste­hen und auch im Um­land soll­te der Fo­kus auf Ge­schoss­woh­nun­gen lie­gen, um den Be­darf zu decken.

Die schwie­ri­ge Woh­nungs­markt­la­ge in den Me­tro­po­len und Bal­lungs­zen­tren kann ei­ne Chan­ce für grö­ße­re Städ­te im Um­land sein. Die IdW-Stu­die zeigt, dass für vie­le Ar­beit­neh­mer, die in den Gro­ß­städ­ten be­schäf­tigt sind, die­se Stand­or­te die ers­te Al­ter­na­ti­ve sind. Dies er­öff­net für In­ves­to­ren, Pro­jekt­ent­wick­ler und die Städ­te selbst zu­sätz­li­che Chancen.

Ge­för­der­ter Woh­nungs­bau für Investoren

Auf Grund des ho­hen Be­dar­fes an So­zi­al­woh­nun­gen gibt es in al­len Bun­des­län­dern För­der­pro­gram­me wie zins­güns­ti­ge Dar­le­hen oder lau­fen­de Zu­schüs­se zu den Mie­ten. Bun­des­bau­mi­nis­te­rin Bar­ba­ra Hend­ricks for­der­te im letz­ten Som­mer gar ei­ne Ver­fas­sungs­än­de­rung um dem Bund weit­rei­chen­de­re För­de­run­gen für die Schaf­fung von be­zahl­ba­rem Wohn­raum zu ermöglichen.

Deutsch­land braucht ein Um­den­ken im Um­gang mit So­zi­al­woh­nun­gen und ei­nen deut­li­chen An­stieg der Bau­tä­tig­keit. Durch in­tel­li­gen­te Quar­tiers­ent­wick­lung könn­ten so­zi­al ge­misch­te Wohn­quar­tie­re als Spie­gel der Ge­sell­schaft ent­ste­hen. Der so­ge­nann­te Drit­tel-Mix aus Ham­burg zeigt, wie ge­för­der­te mit frei fi­nan­zier­ten Miet­ein­hei­ten so­wie Ei­gen­tums­woh­nun­gen zu je ei­nem Drit­tel ei­ner Ghet­toi­sie­rung ent­ge­gen­wirkt und für nach­hal­ti­ge At­trak­ti­vi­tät der Stadt­vier­tel sorgt. Durch die För­der­kom­po­nen­ten der Städ­te und Kom­mu­nen im so­zia­len Woh­nungs­bau wird trotz ge­rin­ge­rer Miet­ein­nah­men ei­ne ver­gleich­ba­re Ren­di­te wie im frei fi­nan­zier­ten Woh­nungs­bau für In­ves­to­ren er­zielt. Da­mit sind lang­fris­tig Di­vi­den­den­ren­di­ten von vier Pro­zent durch­aus darstellbar.

Mo­der­ne Stadt­pla­nung sieht die in­te­gra­ti­ve Ent­wick­lung von grö­ße­ren ge­misch­ten Woh­nungs­bau­quar­tie­ren be­son­ders in in­ner­städ­ti­schen La­gen vor. Die in der Re­gel na­he bei 100 Pro­zent lie­gen­de Ver­mie­tungs­quo­te im ge­för­der­ten Woh­nungs­bau in Gro­ß­städ­ten sorgt für ei­nen lang­fris­tig sta­bi­len Cash­flow, bei gu­tem Chancen-Risiko-Profil.

In­ves­ti­tio­nen in so­zia­len und be­zahl­ba­ren Wohn­raum sind al­so mehr­fach sinn­voll: Sie hel­fen, ein ge­sell­schaft­li­ches Pro­blem zu lö­sen; sie sor­gen da­für, dass sich Men­schen mit klei­ne­ren Ein­kom­men (was die Mehr­heit un­se­rer Ge­sell­schaft ist!) or­dent­li­che Woh­nun­gen leis­ten kön­nen; und sie sind für die In­ves­to­ren ei­ne nach­hal­ti­ge und pro­fi­ta­ble Ka­pi­tal­an­la­ge mit so­zia­lem Mehrwert.

[1] IdW – Zu­wan­de­rung in die Gro­ß­städ­te und re­sul­tie­ren­de Wohnungsnachfrage

Der Autor
Bild: Torsten Teichert
Dr. Torsten Teichert
Vorstandsvorsitzender