17.03.2017
Thomas Schröer

Flächenaktivierung – führen die Bemühungen der Bundesregierung zum Erfolg?

Mehr Wohnungen! Rechtliche Hürden bei der Flächenaktivierung

Egal ob Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt: Die Suche nach einer bezahlbaren Miet- oder Eigentumswohnung kann in deutschen Ballungszentren zum Alptraum werden.

Trotz mas­si­ver An­stren­gun­gen von deut­schen Städ­ten und Ge­mein­den zur An­kur­be­lung des Woh­nungs­baus, bleibt das An­ge­bot an be­zahl­ba­rem Wohn­raum vie­ler­orts hin­ter der ste­tig stei­gen­den Nach­fra­ge zu­rück. Wei­te­re ra­san­te Preis­stei­ge­run­gen am Woh­nungs­markt sind die Folge.

Die Grün­de für die Woh­nungs­knapp­heit in deut­schen Me­tro­po­len und at­trak­ti­ven Mit­tel­städ­ten sind in­des viel­fäl­tig: So zieht es vor al­lem vie­le jun­ge Men­schen in die Städ­te, um dort zu stu­die­ren, ei­ne Aus­bil­dung zu be­gin­nen oder ih­ren ers­ten Job an­zu­neh­men. Wäh­rend „die Städ­ter“ in der Ver­gan­gen­heit spä­tes­tens dann auf das Land zo­gen, wenn die ers­ten Kin­der ka­men, schei­nen im­mer mehr Men­schen ihr Fa­mi­li­en­glück heu­te in der Stadt zu su­chen. Das kann auch an dort ge­bo­te­nen viel­fäl­ti­gen Be­treu­ungs­ein­rich­tun­gen liegen.

Nicht nur der kur­ze Weg zum Ar­beits­platz, auch die neu ge­won­ne­ne Ur­ba­ni­tät vie­ler Stadt­vier­tel und die gut aus­ge­bau­te (so­zia­le) In­fra­struk­tur ma­chen die gro­ßen deut­schen Städ­te für Men­schen al­ler Al­ters­klas­sen zu­se­hends at­trak­tiv. So wer­den al­lein in der Rhein-Main-Me­tro­po­le Frank­furt nach der­zei­ti­gen Pro­gno­sen im Jahr 2035 ca. 814.000 Men­schen le­ben, was ei­nem Be­völ­ke­rungs­wachs­tum von 11 % ent­spricht. Nach An­ga­ben der Bun­des­re­gie­rung müss­ten bun­des­weit je­des Jah­re zwi­schen 350.000 und 400.000 neue Woh­nun­gen ge­schaf­fen wer­den um den Be­darf auch nur an­nä­hernd zu decken.

Nach­dem sich die La­ge am Woh­nungs­markt im Zu­ge der Flücht­lings­kri­se im Jahr 2014/2015 noch­mals ver­schärft hat, sieht sich die Bun­des­re­gie­rung ak­tu­ell ver­an­lasst, die Schaf­fung neu­en Wohn­raums durch Ver­ein­fa­chung des Bau­rechts und an­de­rer Ge­set­zes­in­itia­ti­ven zu beschleunigen.

Wie ef­fek­tiv und sinn­voll die Be­mü­hun­gen der Po­li­tik im Zu­sam­men­hang mit der Flä­chen­ak­ti­vie­rung für mehr Wohn­raum sind, ist in­des hef­tig umstritten.

Die ak­tu­ells­te und pro­mi­nen­tes­tes Ge­set­zes­in­itia­ti­ve des Bun­des ist si­cher­lich der am 30. No­vem­ber 2016 ge­fass­te Be­schluss des Deut­schen Bun­des­ta­ges, ein neu­es Bau­ge­biet, näm­lich das so­ge­nann­te "Ur­ba­ne Ge­biet" in die Bau­nut­zungs­ver­ord­nung auf­zu­neh­men. In ur­ba­nen Ge­bie­ten soll ei­ne stär­ke­re Mi­schung von Wohn­nut­zung und lär­m­in­ten­si­ve­ren Nut­zun­gen mög­lich sein. Zu­dem darf in ur­ba­nen Ge­bie­ten zu­künf­tig hö­her und dich­ter ge­baut werden.

Die Schaf­fung von Wohn­raum wird dar­über hin­aus auch an an­de­rer Stel­le durch die Bun­des­re­gie­rung for­ciert. An­ge­sichts der pre­kä­ren La­ge am Woh­nungs­markt bie­ten sich ne­ben still­ge­leg­ten mi­li­tä­ri­schen Lie­gen­schaf­ten der ame­ri­ka­ni­schen Streit­kräf­te und der Deut­schen Bun­des­wehr auch sons­ti­ge brach lie­gen­de Flä­chen in Stadt­nä­he für ei­ne Kon­ver­si­on ge­ra­de­zu an. Zu­dem sol­len Plan­auf­stel­lungs­ver­fah­ren zwecks Schaf­fung neu­en Wohn­raums be­schleu­nigt und die Bau­land­ent­wick­lung fi­nan­zi­ell ge­för­dert werden.

Ob all die­se Be­mü­hun­gen letzt­lich zum Er­folg füh­ren und der Be­darf an (so­zia­lem) Wohn­raum in deut­schen Bal­lungs­räu­men da­mit auf Dau­er ge­deckt wer­den kann, wird die Zu­kunft zeigen.

Klar scheint je­doch be­reits jetzt zu sein: Die Her­stel­lung aus­rei­chend vie­ler Woh­nun­gen in deut­schen Städ­ten hat nicht nur Licht-, son­dern auch Schat­ten­sei­ten. Wäh­rend die ei­nen das ur­ba­nen Ge­bie­tes als Mei­len­stein fei­ern, se­hen u.a. Ver­tre­ter der Deut­schen In­dus­trie- und Han­dels­kam­mer (DIHK), des Bun­des­ver­ban­des der Deut­schen In­dus­trie (BDI) und des Han­dels­ver­ban­des Deutsch­land (HDE) Ge­wer­be­be­trie­be vie­ler­orts durch (her­an­rü­cken­de) Wohn­be­bau­ung be­droht. Ob ei­ne von der Po­li­tik an­ge­streb­te ge­misch­te Quar­tiers­ent­wick­lung an­ge­sichts der deut­lich ge­rin­ge­ren Ren­di­te­er­war­tun­gen im so­zia­len Woh­nungs­bau tat­säch­lich am Markt durch­zu­set­zen ist, er­scheint vie­len Ex­per­ten zu­dem fraglich.

Schluss­end­lich bleibt ab­zu­war­ten, ob sich die (so­zia­le) In­fra­struk­tur ent­spre­chend der stei­gen­den Ein­woh­ner­zah­len deut­scher Städ­te entwickelt.

Der Fra­ge, ob die „Stadt für al­le“ nur ein heh­res Ziel der Po­li­tik bleibt oder da­mit tat­säch­lich Rea­li­tät wer­den könn­te, wol­len wir uns am 5. Ju­ris­ti­schen Jah­res­gip­fel für Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft ver­tieft widmen.

Der Autor
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Dr. Thomas Schröer
Partner, Fachanwalt für Verwaltungsrecht
FPS Fritze Wicke Seelig Partnerschaftsgesellschaft von Rechtsanwälten mbB