03.03.2017
Thomas Beyerle

Naht doch Rettung für die reale Bürofläche in der Stadtmitte?

Smart real office

Klar ist bisher eines: die Erwartungen an Veränderungen scheinen schneller vonstatten zu gehen, als die Umsetzung mittels neuer Bürokonzepte in Unternehmen operativ und ökonomisch zulässt.

Bild: shutterstock.com

Über lan­ge Zeit herrsch­te ei­ne kla­re Vor­stel­lung von Bü­ro­ar­beit: Fes­ter Ar­beits­ort trifft auf fes­ten Ar­beits­platz zu fes­ter Ar­beits­zeit mit fes­ten Pau­sen­zei­ten – der klas­si­sche All­tag ei­nes bzw. ei­ner Bü­ro­be­schäf­tig­ten. Und un­ab­hän­gig von der je­wei­li­gen Bü­ro­form. Doch die­se - rück­bli­ckend - star­ren Raum-Zeit-Struk­tu­ren bre­chen im­mer mehr auf. Ein ge­wan­del­tes Ver­ständ­nis von Ar­beit, de­ren Wert­stif­tung und die Ver­or­tung der Leis­tungs­er­stel­lung spie­gelt sich in neu­en Ar­beits­zeit­mo­del­len, neu­en Bü­ro­kon­zep­ten, neu­en Bü­ro­im­mo­bi­li­en wie­der und wird durch ei­ne stark zu­neh­mend di­gi­ta­li­sier­te Ar­beits­welt weit­ge­hend­ge­prägt. Das sta­ti­sche Mo­ment die­ser Glei­chung, die Bü­ro­flä­che, ge­rät da­bei ins Span­nungs­feld von tem­po­rä­rer Nut­zung ei­ner­seits, tra­di­tio­nell lang­fris­tig zu ent­rich­ten­den Nut­zungs­ent­gel­ten und der dar­aus re­sul­tie­ren­den Wert­sta­bi­li­tät von Bü­ro­ob­jek­ten als An­la­ge­ve­hi­kel an­de­rer­seits. Wenn al­les mo­bi­ler und di­gi­ta­li­sier­ter wird, das pay-per-use Kon­zept Ein­zug hält - wel­che Rol­le neh­men künf­tig Bü­ro­flä­chen aus Nut­zer- und In­ves­to­ren­blick­win­kel ein? Wird "das Ar­bei­ten" noch lang­fris­tig, struk­tu­riert und mess­bar auf Bü­ro­flä­chen statt­fin­den? Und vor al­lem: was sa­gen die „Be­trof­fe­nen“ da­zu? Wel­che Sicht­wei­se neh­men die­je­ni­gen ein, wel­che so­wohl in der ana­lo­gen als auch in der di­gi­ta­len Welt ih­re Bü­ro­so­zia­li­sie­rung er­fah­ren haben?

Kom­mu­ni­ka­ti­on, so scheint es wird die höchs­te Wert­stif­tung zu­ge­spro­chen, sie ist das zen­tra­le Ele­ment ei­ner räum­li­chen Ver­or­tung der Tä­tig­keit. Der „Ar­beit“ kann zwar auch von zu­hau­se, in der S-Bahn auf dem Weg zum Bü­ro oder im Ca­fé um die Ecke bei Son­nen­schein nach­ge­gan­gen wer­den, aber eben nur Stun­den, teil­wei­se Ta­ge, aber kei­nes­falls über ei­nen län­ge­re Zeit­raum. Und die Au­to­no­mie des „ich ent­schei­de wann ich ar­bei­te“ ist ei­ne über­deut­li­che For­de­rung ge­ra­de der jün­ge­ren Ge­ne­ra­ti­on – und stellt ei­ne kla­re Ab­sa­ge ge­gen­über Mo­del­len dar, wel­che die Ar­beits­zeit­fens­ter de­fi­nie­ren. Stich­wort hier: Ser­ver ab­schal­ten zwi­schen 20.00 und 6.00 Uhr. Die ei­ge­ne Ver­ant­wor­tung, Op­ti­mie­rung, Sinn­stif­tung bis hin zu „Spaß bei der Ar­beit“ sind Fak­to­ren wel­che struk­tu­rier­te, ver­meint­lich zum Woh­le der Be­trof­fe­nen gut ge­mein­ten Pro­zes­se zu­neh­mend in Fra­ge stel­len. Fast scheint es, dass es ei­ne „un­sicht­ba­re Hand“ des Zu­sam­men­kom­mens gibt, wel­ches das Schmier­mit­tel zwi­schen den Ar­beits­ab­läu­fen ist. Nen­nen wir es bis auf wei­te­res „mensch­li­che so­zia­le Kon­tak­te“ auf ei­ner funk­tio­na­len Bü­ro­flä­che an ei­nem gut an­ge­bun­de­nen Stand­ort mit In­fra­struk­tur im Um­feld oder im Ge­bäu­de. Dies iden­ti­fi­zie­ren wir als diesmart re­al worldin der An­for­de­rung und Um­set­zung der Ar­beit 4.0. Soll­te dies die DNA der nä­he­ren Zu­kunft sein, wird er­sicht­lich, dass et­li­che Bü­ro­flä­chen ei­nem mas­si­ven Struk­tur­wan­del un­ter­lie­gen wer­den in den kom­men­den Jah­ren. Mit al­len po­si­ti­ven wie ne­ga­ti­ven Kon­se­quen­zen auf Nut­zungs­zeit­räu­me, Nut­zungs­in­ten­si­tä­ten und Nutzungsentgelten.

Aber: et­li­che Ana­ly­sen und mehr noch Um­fra­gen der letz­ten Jah­re sind im­mer nur ein Aus­schnitt ei­nes Zeit­raums zu die­sem spe­zi­el­len The­ma. Mehr noch: Um­fra­gen un­ter­lie­gen im­mer stär­ker ei­nes im­mer kür­zer wer­den Ver­falls­zeit­raum – mehr Tech­nik, mehr In­for­ma­ti­on und mehr Ver­gäng­lich­keit der Plan­bar­keit von Pro­zes­sen sind die Fol­ge. Ein­fa­cher for­mu­liert: die atem­be­rau­ben­de Dy­na­mik ge­ra­de der tech­no­lo­gi­schen Ver­än­de­rung steht ver­meint­lich im­mer stär­ker im Wi­der­spruch zu ei­nem dau­er­haft an­ge­leg­ten, wert- und nut­zen­stif­ten­den Ob­jekts wel­ches täg­lich in Deutsch­land von Mil­lio­nen Men­schen, sog. Bü­ro­be­schäf­tig­ten auf­ge­sucht und ge­nutzt wird – klas­si­scher­wei­se der Schreib­tisch in ei­nem Bü­ro­ge­bäu­de an ei­nem in­fra­struk­tu­rell gut an­ge­bun­de­nen Standort.

Gleich­wohl be­schleicht Ei­gen­tü­mer, Nut­zer, Un­ter­neh­men, In­ves­to­ren oder Städ­te das Ge­fühl, dass sich an den Rän­dern des Bü­ro­ar­bei­tens in der Mit­te der Zwei­ten De­ka­de des 21 Jahr­hun­derts et­was än­dert – die Pla­nungs­ho­heit der Ent­schei­der und die Lang­fris­tig­keit der Pla­nung nimmt ten­den­zi­ell ab. Die Funk­ti­on der Leis­tungs­er­stel­lung von Dienst­leis­tungs­be­schäf­tig­ten an zen­tra­len Schreib­ti­schen an zen­tra­len La­gen er­fährt ei­ne Än­de­rung in den Ge­bäu­den selbst: Die Fra­ge „wo, bei wem und wie der Schreib­tisch steht?“ wird im­mer stär­ker in die ver­meint­li­che Wahl­frei­heit und shared eco­no­my über­ge­führt. Er­geb­nis ist ei­ne wach­sen­de Nut­zungs­mi­schung räum­li­cher und zeit­li­cher Art. Ge­ra­de die Fra­ge „was ist Ar­bei­ten in der di­gi­ta­li­sier­ten Welt“ wird die neue Va­ria­ble in der Im­mo­bi­li­en­glei­chung sein.

Klar ist zu­min­dest bis­her ei­nes: die Er­war­tun­gen an Ver­än­de­run­gen schei­nen da­bei schnel­ler von­stat­ten zu ge­hen, als die Um­set­zung mit­tels neu­er Bü­ro­kon­zep­te in Un­ter­neh­men ope­ra­tiv und öko­no­misch zu­lässt. Strikt de­zen­tra­le und in­for­mel­le Ar­beits­wei­sen wer­den über Ge­ne­ra­tio­nen hin­weg zu­guns­ten von Ein­zel- und Klein­raum­bü­ros zu gro­ßen Tei­len ab­ge­lehnt. Die räum­li­che Nä­he zu Men­schen – aber eben auch die zeit­li­che Wahl­frei­heit der­sel­ben – ist zwei­fels­frei auch die DANN der kom­men­den Jah­re bei der Fra­ge nach der Bü­ro­ar­beit und da­mit Bü­ro­flä­che der Zu­kunft. Wenn die Be­frag­ten folg­lich ein Mehr an Aus­stat­tung, ein Mehr an Kom­mu­ni­ka­ti­ons­mög­lich­kei­ten und ein Mehr an Funk­tio­na­li­tät for­dern, ist dies punk­tu­ell vor­der­grün­dig als Kos­ten­trei­ber zu se­hen, es ist aber letzt­lich ein De­fi­zit an den ak­tu­el­le Struk­tu­ren wel­che be­reits heu­te von den Be­frag­ten für die na­he Zu­kunft ge­se­hen werden.

Un­ter­neh­men wel­chen es ge­lingt die­sen tech­nisch-kos­ten­in­ten­si­ven Spa­gat zu be­werk­stel­li­gen sind die Ge­win­ner der Zei­ten­wen­de von der phy­si­schen zur di­gi­ta­len Ära. Ge­ra­de auch weil es mehr denn je Kris­tal­li­sa­ti­ons­punk­te in den zen­tra­len Or­ten zur Kom­mu­ni­ka­ti­on, zum per­sön­li­chen Aus­tausch und der di­rek­ten Wis­sens­ver­mitt­lung ge­ben wird – frü­her als Bü­ro­ar­beits­platz be­zeich­net. Dem­nächst wahr­schein­lich mit ei­nem coo­len Na­men ver­se­hen. Aber im­mer noch ein Schreib­tisch mit ei­nem Menschen.

Die Aus­sa­gen ba­sie­ren in Aus­zü­gen auf der ak­tu­el­len Ca­tel­la Stu­die „DIE ZU­KUNFT DER BÜ­RO­AR­BEIT – Ein not­wen­di­ger Zu­sam­men­hang von Ar­bei­ten und Bü­ro­nut­zung?“ wel­che auf der Ver­an­stal­tung „SMART RE­AL ES­TA­TE“ am 25. April in Mün­chen vor­ge­stellt wird.

Der Autor
Bild: Catella Research
Dr. Thomas Beyerle
Managing Director
Catella Property Valuation GmbH