01.01.2017
Markus Höninger

Wohn-Dialog Baden-Württemberg

Gewerbe wird Wohnen - wann macht das Sinn?

Gewerbebauten und Bürohäuser, sogar Hochhäuser, zu Wohnungen umzubauen, diese Wunschvorstellung ist derzeit in vielen Projektentwickler- und Planerköpfen fest verankert.

Bild: HHK Architekten

Ge­wer­be­bau­ten und Bü­ro­häu­ser, so­gar Hoch­häu­ser, zu Woh­nun­gen um­zu­bau­en und da­mit ein nicht un­er­kleck­li­ches Po­ten­ti­al zu he­ben, das in un­se­ren In­nen­städ­ten und de­ren Rand­zo­nen zu schlum­mern scheint, die­se Wunsch­vor­stel­lung ist der­zeit in vie­len Pro­jekt­ent­wick­ler- und Pla­n­er­köp­fen fest ver­an­kert. Na­tür­lich ist der Traum vom Woh­nen im schi­cken Back­stein­loft oder vom Ap­par­te­ment im 20. Stock des ehe­ma­li­gen Bü­ro­s­ky­scra­pers ei­ne tol­le Idee, die po­ten­ti­el­len In­ves­to­ren und Er­wer­bern ein ver­klär­tes Lä­cheln ins Ge­sicht zau­bert. Aber ganz so ein­fach ge­stal­tet sich das Un­ter­fan­gen nicht, ganz im Ge­gen­teil: Die Hür­den sind hoch, wenn auch nicht unüberwindbar.

Aus der Er­fah­rung mit meh­re­ren mitt­ler­wei­le ab­ge­schlos­se­nen und wei­te­ren ak­tu­ell an­ste­hen­den Um­nut­zungs- und Re­vi­ta­li­sie­rungs­vor­ha­ben kön­nen wir den Schluss zie­hen, dass in ca. 70% der Fäl­le ein ad­äqua­ter, das heißt in der Di­men­si­on min­des­tens gleich gro­ßer Neu­bau die wirt­schaft­lich sinn­vol­le­re und we­ni­ger ri­si­ko­be­las­te­te Lö­sung ge­we­sen wä­re. Aber wenn die­se Mög­lich­keit nicht be­steht, bleibt nur der stei­ni­ge Weg des Um­baus, was in den meis­ten Fäl­len ei­nen Rück­bau auf die Roh­bau­sub­stanz und dann das neue Ein­räu­men der lee­ren Hül­le be­deu­ten dürf­te. Ab­ge­se­hen von bau­recht­li­chen An­for­de­run­gen und Un­wäg­bar­kei­ten steckt der Teu­fel bei Be­stands­bau­ten fast im­mer im De­tail bzw. in der Kon­struk­ti­on. Fra­gen nach der Taug­lich­keit und Be­last­bar­keit des sta­ti­schen Sys­tems müs­sen eben­so ge­klärt wer­den wie die bri­san­ten The­men Brand­schutz und Bau­phy­sik. Oft kommt auch noch ei­ne An­pas­sung oder Än­de­rung des be­ste­hen­den Bau­rechts hin­zu, wo­mit der Strauß an Er­schwer­nis­sen nun­mehr na­he­zu kom­plett sein dürf­te. Ein klei­nes bis mit­tel­gro­ßes Trost­pflas­ter stellt ei­ne Aus­wei­sung als Sa­nie­rungs­ge­biet und der da­mit ver­bun­de­ne steu­er­li­che An­reiz für die Er­wer­ber in Form der lei­der recht sel­ten ge­wor­de­nen Son­der-AVA dar.

Aber rück­bli­ckend auf die ehe­ma­li­ge Scho­ko­la­den­fa­brik, aus der schö­ne Lofts ge­wor­den sind, auf das ab­ge­wirt­schaf­te­te Ober­schul­amt, in dem jetzt jun­ge Fa­mi­li­en in Town­hou­ses woh­nen und vor­aus­bli­ckend auf die Ap­par­te­ments, die bald in ei­nem her­un­ter­ge­kom­me­nen Kli­nik­ge­bäu­de ent­ste­hen wer­den, kön­nen wir für je­den die­ser Fäl­le sa­gen: Es hat sich ge­lohnt! Es wird sich lohnen!

Aus den ver­meint­li­chen Wid­rig­kei­ten und den im­mer an­ste­hen­den Ge­bäu­de­ei­gen­hei­ten in­di­vi­du­el­le Le­bens­räu­me zu for­men und zu be­ob­ach­ten, wie die Be­woh­ner gänz­lich un­ter­schied­li­che Le­bens­wel­ten und -an­schau­un­gen in den er­neu­er­ten Hül­len um­set­zen, das hat schon sei­nen Reiz. Der Zwang zum Um­gang mit schwie­ri­gen bis na­he­zu un­mög­li­chen Raum­si­tua­tio­nen, die man im Neu­bau nie­mals fin­den wür­de, för­dert bei Pla­nern und Nut­zern höchs­te Krea­ti­vi­tät zu Ta­ge und führt zu au­ßer­ge­wöhn­li­chen und oft ein­zig­ar­ti­gen Lösungen.

Und nicht zu­letzt ist die doch al­les be­stim­men­de Dar­stel­lung der Wirt­schaft­lich­keit nach un­se­rer Er­fah­rung im Be­reich des Mög­li­chen und Mach­ba­ren, sonst hät­ten sich un­se­re Auf­trag­ge­ber si­cher­lich kein zwei­tes Mal in das Aben­teu­er Um­nut­zung be­ge­ben. Oft sind ja für be­son­de­re Ob­jek­te auch spe­zi­el­le Preis­ge­stal­tun­gen oder Ver­kaufs­sze­na­ri­en dar­stell­bar, wie bei­spiels­wei­se die Ver­äu­ße­rung ei­nes ver­edel­ten Roh­baus in Ver­bin­dung mit ei­nem in­di­vi­du­el­len Ausbau.

Da­her noch­mals ab­schlie­ßend un­ser Cre­do: Es lohnt sich! Wir ge­hen und fah­ren je­den­falls im­mer mit of­fe­nen Au­gen durch je­de In­nen­stadt und je­des Misch­ge­biet, im­mer auf der Su­che nach dem nächs­ten Ob­jekt, das in den Dorn­rös­chen­schlaf ver­sun­ken ist und dar­auf war­tet, wach ge­küsst zu werden.

Der Autor
Bild: Markus Höninger
Markus Höninger
Geschäftsführer
Werkgemeinschaft HHK Architekten GmbH