01.01.2017
Markus Höninger

Wohn-Dialog Baden-Württemberg

Gewerbe wird Wohnen - wann macht das Sinn?

Gewerbebauten und Bürohäuser, sogar Hochhäuser, zu Wohnungen umzubauen, diese Wunschvorstellung ist derzeit in vielen Projektentwickler- und Planerköpfen fest verankert.

Bild: HHK Architekten

Gewerbebauten und Bürohäuser, sogar Hochhäuser, zu Wohnungen umzubauen und damit ein nicht unerkleckliches Potential zu heben, das in unseren Innenstädten und deren Randzonen zu schlummern scheint, diese Wunschvorstellung ist derzeit in vielen Projektentwickler- und Planerköpfen fest verankert. Natürlich ist der Traum vom Wohnen im schicken Backsteinloft oder vom Appartement im 20. Stock des ehemaligen Büroskyscrapers eine tolle Idee, die potentiellen Investoren und Erwerbern ein verklärtes Lächeln ins Gesicht zaubert. Aber ganz so einfach gestaltet sich das Unterfangen nicht, ganz im Gegenteil: Die Hürden sind hoch, wenn auch nicht unüberwindbar.

Aus der Erfahrung mit mehreren mittlerweile abgeschlossenen und weiteren aktuell anstehenden Umnutzungs- und Revitalisierungsvorhaben können wir den Schluss ziehen, dass in ca. 70% der Fälle ein adäquater, das heißt in der Dimension mindestens gleich großer Neubau die wirtschaftlich sinnvollere und weniger risikobelastete Lösung gewesen wäre. Aber wenn diese Möglichkeit nicht besteht, bleibt nur der steinige Weg des Umbaus, was in den meisten Fällen einen Rückbau auf die Rohbausubstanz und dann das neue Einräumen der leeren Hülle bedeuten dürfte. Abgesehen von baurechtlichen Anforderungen und Unwägbarkeiten steckt der Teufel bei Bestandsbauten fast immer im Detail bzw. in der Konstruktion. Fragen nach der Tauglichkeit und Belastbarkeit des statischen Systems müssen ebenso geklärt werden wie die brisanten Themen Brandschutz und Bauphysik. Oft kommt auch noch eine Anpassung oder Änderung des bestehenden Baurechts hinzu, womit der Strauß an Erschwernissen nunmehr nahezu komplett sein dürfte. Ein kleines bis mittelgroßes Trostpflaster stellt eine Ausweisung als Sanierungsgebiet und der damit verbundene steuerliche Anreiz für die Erwerber in Form der leider recht selten gewordenen Sonder-AVA dar.

Aber rückblickend auf die ehemalige Schokoladenfabrik, aus der schöne Lofts geworden sind, auf das abgewirtschaftete Oberschulamt, in dem jetzt junge Familien in Townhouses wohnen und vorausblickend auf die Appartements, die bald in einem heruntergekommenen Klinikgebäude entstehen werden, können wir für jeden dieser Fälle sagen: Es hat sich gelohnt! Es wird sich lohnen!

Aus den vermeintlichen Widrigkeiten und den immer anstehenden Gebäudeeigenheiten individuelle Lebensräume zu formen und zu beobachten, wie die Bewohner gänzlich unterschiedliche Lebenswelten und -anschauungen in den erneuerten Hüllen umsetzen, das hat schon seinen Reiz. Der Zwang zum Umgang mit schwierigen bis nahezu unmöglichen Raumsituationen, die man im Neubau niemals finden würde, fördert bei Planern und Nutzern höchste Kreativität zu Tage und führt zu außergewöhnlichen und oft einzigartigen Lösungen.

Und nicht zuletzt ist die doch alles bestimmende Darstellung der Wirtschaftlichkeit nach unserer Erfahrung im Bereich des Möglichen und Machbaren, sonst hätten sich unsere Auftraggeber sicherlich kein zweites Mal in das Abenteuer Umnutzung begeben. Oft sind ja für besondere Objekte auch spezielle Preisgestaltungen oder Verkaufsszenarien darstellbar, wie beispielsweise die Veräußerung eines veredelten Rohbaus in Verbindung mit einem individuellen Ausbau.

Daher nochmals abschließend unser Credo: Es lohnt sich! Wir gehen und fahren jedenfalls immer mit offenen Augen durch jede Innenstadt und jedes Mischgebiet, immer auf der Suche nach dem nächsten Objekt, das in den Dornröschenschlaf versunken ist und darauf wartet, wach geküsst zu werden.

Der Autor
Markus Höninger
Geschäftsführer
Werkgemeinschaft HHK Architekten GmbH