24.11.2016
Johann Wedemeier

Die Nachfrage ist da

Immobilien Crowdinvesting kommt langsam in Fahrt

Von Crowdinvestingplattformen, auf denen Kleinanleger unmittelbar in große Immobilienprojekte investieren können, erwarten viele eine Revolutionierung der Immobilienfinanzierung.

Quel­le: Shutterstock

Die Idee klingt für In­ves­to­ren und Un­ter­neh­mer ver­lo­ckend: Die Im­mo­bi­li­en­bran­che er­hält ei­ne zu­sätz­li­che Fi­nan­zie­rungs­mög­lich­keit ne­ben dem Bank­dar­le­hen und klas­si­schem Mez­za­ni­ne-Ka­pi­tal. Klein­an­le­gern er­öff­net sich ein Zu­gang zu ei­nem Markt­seg­ment, dass bis­her nur pro­fes­sio­nel­len In­ves­to­ren vor­be­hal­ten war. Sie kön­nen von at­trak­ti­ven Ren­di­ten profitieren.

Crowd­ka­pi­tal ist ei­ne mez­za­ni­ne Fi­nan­zie­rung, die bi­lan­zi­ell zwi­schen Ei­gen­ka­pi­tal und Fremd­ka­pi­tal ein­zu­ord­nen ist. In der Pra­xis er­folgt die Be­tei­li­gung der In­ves­to­ren meist über nach­ran­gi­ge Dar­le­hen. Fi­nan­ziert wer­den Pro­jekt­ent­wick­lun­gen, Sa­nie­rung, Va­lue-Add, Im­mo­bi­li­en­be­stän­de und teil­wei­se so­gar Blind­pools. Mez­za­ni­ne-Ka­pi­tal wird oft zu­sätz­lich zu ei­ner Bank­fi­nan­zie­rung ein­ge­setzt. Die ge­sam­te Fi­nan­zie­rung wird dann aus dem durch den Be­lei­hungs­wert in der Hö­he be­grenz­ten Bank­dar­le­hen, dem Mez­za­ni­ne-Ka­pi­tal und dem Ei­gen­ka­pi­tal struk­tu­riert. Aus Sicht der Dar­le­hens­neh­mer bie­tet mez­za­ni­ne Fi­nan­zie­rung den Vor­teil, dass sich Im­mo­bi­li­en­pro­jek­te mit ge­rin­ge­rem Ei­gen­ka­pi­tal­ein­satz fi­nan­zie­ren las­sen. Für gro­ße In­ves­to­ren sind al­ler­dings nur Ka­pi­tal­tran­chen ab rund 10 Mio. Eu­ro in­ter­es­sant. Zu­dem wer­den Ren­di­ten zwi­schen 10% und 15% er­war­tet. Dem­ge­gen­über sind beim Crowd­ka­pi­tal die durch­schnitt­li­chen Plat­zie­run­gen und die Ren­di­te­an­for­de­run­gen deut­lich ge­rin­ger. Laut dem ak­tu­el­len FAP Spe­zi­al Re­port Re­al Es­ta­te Crow­d­in­ves­ting lag das durch­schnitt­li­che Crowd­ka­pi­tal­vo­lu­men pro Pro­jekt in 2016 bei rund 600.000 Eu­ro ge­gen­über 900.000 Eu­ro in 2015. Die ge­währ­ten Ver­zin­sun­gen lie­gen zwi­schen 5% und 7%. Da­mit eig­net sich Crow­d­in­ves­ting auch für Pro­jek­te mit ei­nem Ge­samt­fi­nan­zie­rungs­vo­lu­men von un­ter 10 Mio. Eu­ro. Po­si­tiv wird auch be­wer­tet, dass crowd­fi­nan­zier­te Pro­jek­te ei­ne hö­he­re öf­fent­li­che Auf­merk­sam­keit er­hal­ten. So stellt sich ein zu­sätz­li­cher Ver­mark­tungs­ef­fekt ein.

Die re­gu­la­to­ri­schen An­for­de­run­gen an Crowd­plat­zie­run­gen sind ge­ring. Die Emit­ten­ten so­ge­nann­ter Schwarm­fi­nan­zie­run­gen sind von der Pro­spekt­pflicht und der Ver­pflich­tung, ih­re Jah­res­ab­schlüs­se von ei­nem Wirt­schafts­prü­fer prü­fen zu las­sen be­freit, wenn der Ver­kaufs­preis sämt­li­cher Ver­mö­gens­an­la­gen ei­nes Emit­ten­ten 2,5 Mio. Eu­ro nicht übersteigt.

Trotz die­ser gu­ten Vor­aus­set­zun­gen ent­wi­ckelt sich das Crow­d­in­ves­ting für Im­mo­bi­li­en nur lang­sam. Ak­tu­ell sind 13 ak­ti­ve Platt­for­men am Markt. Die meis­ten ha­ben in 2014 oder 2015 erst­ma­lig ei­ne Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung rea­li­siert. Laut FAP Spe­zi­al Re­port ist für 2016 mit ei­nem Ge­samt-Fi­nan­zie­rungs­vo­lu­men durch Crow­d­in­vest­ments in Hö­he von 28 Mio. Eu­ro zu rech­nen. In 2015 be­trug das Fi­nan­zie­rungs­vo­lu­men noch 23 Mio. Eu­ro. Ver­gli­chen mit dem ge­sam­ten Markt­vo­lu­men von Im­mo­bi­li­en­nach­rang­fi­nan­zie­run­gen in 2016 von über 1 Mrd. Eu­ro ist der Markt für Crow­d­in­vest­ments sehr klein.

Wer sich auf den Platt­form­sei­ten um­schaut, ge­winnt den Ein­druck, dass die Zahl der an­ge­bo­te­nen Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­run­gen noch ge­ring ist. Com­pa­nis­to, die füh­ren­de Platt­form für Crow­d­in­vest­ments in Start­ups bie­tet ak­tu­ell nicht ein ein­zi­ges Im­mo­bi­li­en­pro­jekt an. Bei iFun­ded.de, ZINS­LAND und Berg­fürst kann man im­mer­hin je­weils zwi­schen zwei bis drei lau­fen­den Pro­jek­ten wäh­len. Ein boo­men­der Markt ist das noch nicht.

Vie­le Platt­form­be­trei­ber schei­nen noch Schwie­rig­kei­ten zu ha­ben, ge­nü­gend neue Pro­jek­te an Land zu zie­hen. Po­si­tiv fällt aber auf, dass die Fi­nan­zie­rungs­zie­le der ein­zel­nen Pro­jek­te re­gel­mä­ßig er­reicht oder über­trof­fen wer­den. Die Nach­fra­ge ist da. Der gro­ße „Run“ auf Crow­d­in­vest­ments ist bis­her vor al­lem von der Ka­pi­tal­neh­mer­sei­te aus­ge­blie­ben. Zu ver­mu­ten ist, dass Crow­d­in­ves­ting vom Markt bis­her noch nicht aus­rei­chend wahr­ge­nom­men wird, um die­ser Fi­nan­zie­rungs­form zum Durch­bruch zu verhelfen.

Für die Zu­kunft des Crow­d­in­ves­tings darf man op­ti­mis­tisch sein. Zwar wird es wohl zu­nächst noch ei­ne Kon­so­li­die­rung des Mark­tes für Crow­d­in­ves­ting in Im­mo­bi­li­en ge­ben. Es gibt aber ei­ne Rei­he von Fak­to­ren, die lang­fris­tig ein deut­li­ches Wachs­tum er­war­ten las­sen. Die in den letz­ten Jah­ren ge­stie­ge­nen Im­mo­bi­li­en­prei­se füh­ren ten­den­zi­ell zu ei­nem schlech­te­ren Ver­hält­nis von An­schaf­fungs­prei­sen und Be­lei­hungs­wer­ten. Die Fi­nan­zie­rungs­lü­cke zwi­schen Ei­gen­ka­pi­tal und Bank­dar­le­hen wächst. Auch wei­ter stei­gen­de Er­werbs­ne­ben­kos­ten, z.B. durch die Grund­er­werb­steu­er, tra­gen da­zu bei. Da­mit wird bei Im­mo­bi­li­en­ent­wick­lern die Mo­ti­va­ti­on stei­gen, sich nach al­ter­na­ti­ven Fi­nan­zie­rungs­for­men umzuschauen.

Die Crowd steht schon bereit!

 

Der Au­tor Jo­hann We­de­mei­er lei­tet beimQUO VA­DIS 2017 - 27. Jah­res­auf­takt für Im­mo­bi­li­en­ent­schei­der am 14. Fe­bru­ar 2017ei­nen The­men­tisch zum The­ma "Mez­za­ni­ne-Ka­pi­tal, Crowd-In­ves­ting & Co. – Macht sich die Im­mo­bi­li­en­bran­che un­ab­hän­gig  vom Bankkredit?".

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Der Autor
Bild: Bethge Tax Steuerberatungsgesellschaft mbH
Johann Wedemeier
Wirtschaftsprüfer/ Steuerberater, Partner bethge tax Steuerberatungsgesellschaft mbH