24.11.2016
Johann Wedemeier

Die Nachfrage ist da

Immobilien Crowdinvesting kommt langsam in Fahrt

Von Crowdinvestingplattformen, auf denen Kleinanleger unmittelbar in große Immobilienprojekte investieren können, erwarten viele eine Revolutionierung der Immobilienfinanzierung.

Quelle: Shutterstock

Die Idee klingt für Investoren und Unternehmer verlockend: Die Immobilienbranche erhält eine zusätzliche Finanzierungsmöglichkeit neben dem Bankdarlehen und klassischem Mezzanine-Kapital. Kleinanlegern eröffnet sich ein Zugang zu einem Marktsegment, dass bisher nur professionellen Investoren vorbehalten war. Sie können von attraktiven Renditen profitieren.

Crowdkapital ist eine mezzanine Finanzierung, die bilanziell zwischen Eigenkapital und Fremdkapital einzuordnen ist. In der Praxis erfolgt die Beteiligung der Investoren meist über nachrangige Darlehen. Finanziert werden Projektentwicklungen, Sanierung, Value-Add, Immobilienbestände und teilweise sogar Blindpools. Mezzanine-Kapital wird oft zusätzlich zu einer Bankfinanzierung eingesetzt. Die gesamte Finanzierung wird dann aus dem durch den Beleihungswert in der Höhe begrenzten Bankdarlehen, dem Mezzanine-Kapital und dem Eigenkapital strukturiert. Aus Sicht der Darlehensnehmer bietet mezzanine Finanzierung den Vorteil, dass sich Immobilienprojekte mit geringerem Eigenkapitaleinsatz finanzieren lassen. Für große Investoren sind allerdings nur Kapitaltranchen ab rund 10 Mio. Euro interessant. Zudem werden Renditen zwischen 10% und 15% erwartet. Demgegenüber sind beim Crowdkapital die durchschnittlichen Platzierungen und die Renditeanforderungen deutlich geringer. Laut dem aktuellen FAP Spezial Report Real Estate Crowdinvesting lag das durchschnittliche Crowdkapitalvolumen pro Projekt in 2016 bei rund 600.000 Euro gegenüber 900.000 Euro in 2015. Die gewährten Verzinsungen liegen zwischen 5% und 7%. Damit eignet sich Crowdinvesting auch für Projekte mit einem Gesamtfinanzierungsvolumen von unter 10 Mio. Euro. Positiv wird auch bewertet, dass crowdfinanzierte Projekte eine höhere öffentliche Aufmerksamkeit erhalten. So stellt sich ein zusätzlicher Vermarktungseffekt ein.

Die regulatorischen Anforderungen an Crowdplatzierungen sind gering. Die Emittenten sogenannter Schwarmfinanzierungen sind von der Prospektpflicht und der Verpflichtung, ihre Jahresabschlüsse von einem Wirtschaftsprüfer prüfen zu lassen befreit, wenn der Verkaufspreis sämtlicher Vermögensanlagen eines Emittenten 2,5 Mio. Euro nicht übersteigt.

Trotz dieser guten Voraussetzungen entwickelt sich das Crowdinvesting für Immobilien nur langsam. Aktuell sind 13 aktive Plattformen am Markt. Die meisten haben in 2014 oder 2015 erstmalig eine Immobilienfinanzierung realisiert. Laut FAP Spezial Report ist für 2016 mit einem Gesamt-Finanzierungsvolumen durch Crowdinvestments in Höhe von 28 Mio. Euro zu rechnen. In 2015 betrug das Finanzierungsvolumen noch 23 Mio. Euro. Verglichen mit dem gesamten Marktvolumen von Immobiliennachrangfinanzierungen in 2016 von über 1 Mrd. Euro ist der Markt für Crowdinvestments sehr klein.

Wer sich auf den Plattformseiten umschaut, gewinnt den Eindruck, dass die Zahl der angebotenen Immobilienfinanzierungen noch gering ist. Companisto, die führende Plattform für Crowdinvestments in Startups bietet aktuell nicht ein einziges Immobilienprojekt an. Bei iFunded.de, ZINSLAND und Bergfürst kann man immerhin jeweils zwischen zwei bis drei laufenden Projekten wählen. Ein boomender Markt ist das noch nicht.

Viele Plattformbetreiber scheinen noch Schwierigkeiten zu haben, genügend neue Projekte an Land zu ziehen. Positiv fällt aber auf, dass die Finanzierungsziele der einzelnen Projekte regelmäßig erreicht oder übertroffen werden. Die Nachfrage ist da. Der große „Run“ auf Crowdinvestments ist bisher vor allem von der Kapitalnehmerseite ausgeblieben. Zu vermuten ist, dass Crowdinvesting vom Markt bisher noch nicht ausreichend wahrgenommen wird, um dieser Finanzierungsform zum Durchbruch zu verhelfen.

Für die Zukunft des Crowdinvestings darf man optimistisch sein. Zwar wird es wohl zunächst noch eine Konsolidierung des Marktes für Crowdinvesting in Immobilien geben. Es gibt aber eine Reihe von Faktoren, die langfristig ein deutliches Wachstum erwarten lassen. Die in den letzten Jahren gestiegenen Immobilienpreise führen tendenziell zu einem schlechteren Verhältnis von Anschaffungspreisen und Beleihungswerten. Die Finanzierungslücke zwischen Eigenkapital und Bankdarlehen wächst. Auch weiter steigende Erwerbsnebenkosten, z.B. durch die Grunderwerbsteuer, tragen dazu bei. Damit wird bei Immobilienentwicklern die Motivation steigen, sich nach alternativen Finanzierungsformen umzuschauen.

Die Crowd steht schon bereit!

 

Der Autor Johann Wedemeier leitet beim QUO VADIS 2017 - 27. Jahresauftakt für Immobilienentscheider am 14. Februar 2017 einen Thementisch zum Thema "Mezzanine-Kapital, Crowd-Investing & Co. – Macht sich die Immobilienbranche unabhängig  vom Bankkredit?".

Das Event zum Thema
Der Autor
Johann Wedemeier
Wirtschaftsprüfer/ Steuerberater, Partner bethge tax Steuerberatungsgesellschaft mbH