09.11.2016
Oliver Martini

Das Offenburger Modell

Der Wettbewerbliche Dialog als kooperatives Verfahren zur Stadt- und Standortentwicklung

Der Wettbewerbliche Dialog ist ein Ansatz für konfliktbeladene Aufgaben der Stadtentwicklung.

Wo kom­pli­zier­te Grund­stücks­ver­hält­nis­se, Zie­le des Städ­te­baus und der Wirt­schaft­lich­keit, pri­va­te und öf­fent­li­che In­ter­es­sen zu­sam­men­kom­men bzw. auf­ein­an­der pral­len, bie­tet der Wett­be­werb­li­che Dia­log als ko­ope­ra­ti­ves und in­te­gra­ti­ves Plan­ver­fah­ren ei­ne Mög­lich­keit, die rich­ti­ge Lö­sung ge­mein­sam zu ent­wi­ckeln. Denn die bes­ten Lö­sun­gen ent­ste­hen durch die kon­struk­ti­ve Aus­ein­an­der­set­zung, nicht durch Konfliktfreiheit.

Die Aus­gangs­la­ge in Offenburg

Die städ­te­bau­li­che Struk­tur der Of­fen­bur­ger In­nen­stadt ist ma­ß­geb­lich durch die his­to­ri­sche Ent­wick­lung ge­prägt. Die mit­tel­al­ter­li­che Ord­nung von Stra­ßen, We­gen und Plät­zen ist am heu­ti­gen Stadt­grund­riss noch deut­lich ab­les­bar. Die his­to­ri­sche Stadt­mau­er ist in wei­ten Tei­len er­hal­ten und auch heu­te noch ein prä­gen­des Ele­ment im Stadtbild.

Der In­nen­stadt­be­reich ist da­her auch durch ei­ne sehr dich­te und klein­tei­li­ge Bau­struk­tur mit ei­nem ho­hen An­teil an denk­mal­ge­schütz­ter Bau­sub­stanz ge­prägt. Aber auch hin­sicht­lich der Nut­zungs­struk­tur bie­tet die In­nen­stadt ein gut ge­misch­tes Bild. Ein­zel­han­del, Woh­nen, Dienst­leis­tung und Gas­tro­no­mie bil­den ei­nen klein­tei­li­gen Nutzungsmix.

Die his­to­risch ge­wach­se­ne Klein­tei­lig­keit spie­gelt sich na­tür­lich auch in der Ein­zel­han­dels­struk­tur wi­der. Knapp 90% al­ler Ein­zel­han­dels­be­trie­be in der In­nen­stadt ha­ben ei­ne Ver­kaufs­flä­che un­ter 200 qm. Flä­chen­po­ten­tia­le für grö­ße­re La­den­ein­hei­ten sind in­ner­halb der mit­tel­al­ter­li­chen Stadt nicht mehr vorhanden.

Das Ent­wick­lungs­pro­jekt „Nörd­li­che Innenstadt“

His­to­risch ge­wach­se­ne Klein­tei­lig­keit und die An­for­de­run­gen ver­än­der­ter Han­dels­for­men ste­hen oft im Wi­der­spruch, müs­sen sich aber nicht zwin­gend aus­schlie­ßen. Für die Wei­ter­ent­wick­lung ei­ner In­nen­stadt sind so­wohl die Be­wah­rung der ge­wach­se­nen, his­to­ri­schen Sub­stanz als auch neue bau­li­che Kon­zep­te not­wen­dig. Die rich­ti­ge Maß­stäb­lich­keit ist in die­sem Zu­sam­men­hang ei­ne gro­ße Herausforderung.

Mit der Ent­wick­lung der so ge­nann­ten Nörd­li­chen In­nen­stadt bie­tet sich für die Stadt die Chan­ce, in zen­tra­ler In­nen­stadt­la­ge zwi­schen be­stehen­der Fu­ß­gän­ger­zo­ne und Bahn­hof die De­fi­zi­te im Ein­zel­han­dels­an­ge­bot zu be­sei­ti­gen. Da­her sol­len auf dem Are­al im Rah­men der Ent­wick­lung Nut­zun­gen rea­li­siert wer­den, die tra­di­tio­nell die In­nen­stadt aus­ma­chen, wie eben Han­del, Woh­nen, Dienst­leis­tun­gen und Gastronomie.

Das Wett­be­werb­li­che Dialogverfahren

Die Stadt hat­te sich da­zu ent­schie­den, für die­sen Be­reich ein Aus­schrei­bungs­ver­fah­ren in Form ei­nes wett­be­werb­li­chen Dia­logs durch­zu­füh­ren. Über­ge­ord­ne­te Ziel­set­zung für die Ent­wick­lung des Are­als „Nörd­li­che In­nen­stadt“ soll­te ein städ­te­bau­li­ches Kon­zept mit „of­fe­nem Ent­wurfs­an­satz“ sein. Zen­tra­le Ele­men­te wa­ren in die­sem Zu­sam­men­hang die funk­tio­na­le Ein­bin­dung der Um­ge­bung, durch­gän­gi­ge We­ge­ver­bin­dun­gen und ei­ne dif­fe­ren­zier­ten Baukörperstruktur.

Mit dem Wett­be­werb­li­chen Dia­log ar­bei­ten die Kom­mu­ne und die In­ves­to­ren „im Dia­log“ an ei­ner Lö­sung. Dies un­ter­schei­det sich eben zu an­de­ren Ver­fah­rens­ar­ten, bei de­nen im An­schluss an ei­ne in­ten­si­ve Be­ar­bei­tungs­pha­se eben in der Re­gel ei­ne an­ony­mi­sier­te Be­wer­tung im Rah­men ei­ner Preis­ge­richts­sit­zung stattfindet.

Im Ver­gleich zu ei­nem rei­nen Ar­chi­tek­ten­wett­be­werb wird mit dem „Wett­be­werb­li­chen Dia­log“ ver­mie­den, dass die Kom­mu­ne ei­nen un­ter Um­stän­den sehr schö­nen, viel­ver­spre­chen­den ar­chi­tek­to­ni­schen Ent­wurf prä­miert, der ent­we­der gar kei­nen In­ves­tor fin­det oder der un­ter dem Ein­fluss ei­nes erst spä­ter ein­ge­schal­te­ten In­ves­tors ent­schei­dend ver­än­dert wird, da­mit er über­haupt rea­li­siert wird.

Im Ver­gleich zu ei­ner rei­nen In­ves­to­ren­aus­schrei­bung wird mit dem „Wett­be­werb­li­chen Dia­log“ ver­mie­den, dass städ­te­bau­li­che und ar­chi­tek­to­ni­sche As­pek­te zu­guns­ten des fi­nan­zi­ell at­trak­tivs­ten An­ge­bots nicht aus­rei­chend be­rück­sich­tigt werden.

Im Ver­gleich zum rei­nen Grund­stücks­ver­kauf kann die Kom­mu­ne im „Wett­be­werb­li­chen Dia­log“  in viel in­ten­si­ve­rer Wei­se auf die end­gül­ti­ge Lö­sung Ein­fluss neh­men, auch wenn der Grund­stücks­ver­kauf wett­be­werb­lich or­ga­ni­siert wird.

Das Kon­zept Nörd­li­che Innenstadt

Mit dem im Wett­be­werb­li­chen Dia­log­ver­fah­ren ent­wi­ckel­ten Kon­zept konn­ten die städ­te­bau­li­chen Zie­le der Stadt er­füllt wer­den. In der Nörd­li­chen In­nen­stadt ent­steht ein neu­es, at­trak­ti­ves Quar­tier mit meh­re­ren un­ter­schied­lich ge­stal­te­ten Bau­kör­pern – ein of­fe­nes Kon­zept mit ei­nem We­ge­netz, das die ge­wach­se­nen Stadt­struk­tu­ren im neu­en Quar­tier fortschreibt.

Mit 25 La­den­ein­hei­ten und ei­ner Ver­kaufs­flä­che von ma­xi­mal 12.000 qm (im Ver­gleich da­zu Kar­stadt mit 10.000 qm und das Mo­de­haus Zinser mit 7.500 qm) kann das Quar­tier nicht aut­ark exis­tie­ren, son­dern ist dar­auf an­ge­wie­sen mit der gut funk­tio­nie­ren­den In­nen­stadt ein at­trak­ti­ves Ge­samt­an­ge­bot zu bieten.

Die Stadt­hal­le wird er­hal­ten bzw. muss auf­grund der schlech­ten Sub­stanz teil­wei­se re­kon­stru­iert wer­den. Dem Quar­tier wird mit der prä­g­na­ten Form der al­ten Stadt­hal­le ei­ne ei­ge­ne Aus­prä­gung ge­ge­ben, und es er­hält ein stadt­ge­schicht­lich in­ter­es­san­tes Gebäude.

Der Autor
Bild: Oliver Martini
Oliver Martini
Erster Bürgermeister der Stadt Offenburg