30.09.2016
Jan Linsin
Jan Schwarze

Factory Outlet Center – Aus der Nische zur neuen Assetklasse?

Investmentmarkt für Factory Outlet Center

Factory Outlet Center (FOC) oder Outlet Center (OC) entwickeln sich immer mehr zu einem festen Bestandteil der europäischen, aber auch der deutschen Einzelhandelslandschaft.

Bei einer beständig gestiegenen Anzahl von Outlet Center haben sich diese beim Konsumenten längst zu einer beliebten Einkaufsdestination entwickelt. Für Markenhersteller und Einzelhändler stellen FOC inzwischen einen wichtigen Absatzkanal in der jeweiligen Distributionsstrategie dar. Auch das Interesse von Investoren an dieser Immobilienform hat angesichts veränderter Konsumgewohnheiten und damit einhergehend neuen Betriebstypen im Einzelhandel deutlich zugenommen. Sowohl die Mieter von Outlet Stores, als auch Investoren erwarten sich hier hohe Erträge mit überdurchschnittlichen Flächenproduktivitäten und Renditen, die über dem Niveau von erstklassigen Shopping-Centern oder High-Street Objekten liegen. Dabei sprechen steigende Investmentvolumen sowie eine breiter werdende Gruppe von Investoren dafür, dass sich die einstige „Sonderform“ unter den Einzelhandelsimmobilien zunehmend als eine eigenständige Assetklasse am gewerblichen Immobilienmarkt etabliert.

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Beim Konsumenten haben sich Outlet Center längst zu einem etablierten Verkaufskanal neben dem regulären Einzelhandel auf der High-Street oder in Shopping-Center entwickelt. Zum einen ist dies – natürlich – auf die gestiegene Zahl der Center und somit auf die bessere Erreichbarkeit von Outlet Centern zurückzuführen, zum anderen bedient das Konzept aber auch verschiedene gesellschaftliche Trends: Neben dem offensiv kommunizierten Preisvorteil der in Outlet Centern angebotenen Markenware gegenüber der unverbindlichen Preisempfehlung der Hersteller profitieren FOC von dem Trend, dass Einkaufen immer häufiger als Freizeitbeschäftigung gesehen wird. Hier bieten FOC eine ansprechenden „Kulisse“ in der die Schnäppchenjagd zu einem besonderen „Erlebnis“ wird und sich der dortige Besuch von einem Versorgungseinkauf hin zu einem Ausflug gemeinsam mit der Familie oder Freunden entwickelt.

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Auf Seiten der Markenhersteller und Einzelhändler haben sich Outlet Center inzwischen als wichtiger Distributionskanal in Ergänzung zum regulären Einzelhandel und dem an Bedeutung gewinnenden Onlinegeschäft, das im Non-Food-Segment inzwischen einen Umsatzanteil von über 20 % erreicht, etabliert. So verfügt die überwiegende Zahl der Markenhersteller inzwischen über eine Outlet-Strategie innerhalb ihres Vertriebskonzeptes. Auch die Anmietung eines Outlet Stores durch die amerikanische Sportartikelmarke Under Armour – als erster Store in Deutschland überhaupt – spiegelt die zunehmende Bedeutung der FOC auf Seiten der Markenhersteller wider. Der Vorteil von Outlet Centern liegt zum einen in ihrer Funktion als Abflussventil für Produkte der vergangenen Saison, 2. Wahl-Produkte, Restposten und Auslaufmodelle oder Artikel aus Überschussproduktionen. Zum anderen entwickeln sich Outlet Stores aber auch immer mehr zum profitablen Geschäftsmodell für die Markenhersteller, so dass Ware teils exklusiv für den Fabrikverkauf produziert wird. Darüber hinaus wird auch seitens des Betreibers eine optimale Performance der einzelnen Outlet Stores angestrebt, dessen Mietzins über eine sogenannte „ratchet clause“, das heißt eine Anhebung der Basismiete in Anlehnung an die im Vorjahr zu zahlenden Umsatzmiete, eng an den Umsatz der Stores gekoppelt ist. Den teils hohen Flächenproduktivitäten der Stores stehen allerdings auch hohe Marketingkosten für umfangreiche Werbemaßnahmen in einem weitreichenden Einzugsgebiet gegenüber.

FOC – Investmentnische für Retail-Spezialisten

Auf Investorenseite hat das Interesse am Asset Factory Outlet Center deutlich zugenommen. Dank der stetig gestiegenen Zahl von aktuell 165 Outlet Centern bietet der europäische Markt inzwischen attraktive Investmentmöglichkeiten sowohl in neue Projektentwicklungen als auch in bereits am Markt etablierte Objekte, der inzwischen verschiedene Generationen von Outlet Centern umfasst. So beläuft sich beispielsweise das potenzielle Investitionsvolumen für den deutschen Markt mit derzeit 13 Outlet Centern nach Recherchen von CBRE auf rund 2,3 Mrd. €.

Europaweit wurden zwischen den Jahren 2003 und 2014 rund 4,5 Mrd. € in den FOC-Markt investiert. Demgegenüber konnten alleine im vergangenen Jahr FOC-Transaktionen mit einem Volumen von über 1,1 Mrd. € registriert werden, was eindrücklich das gestiegene Investoreninteresse widerspiegelt und für einen durchaus aktiven Investmentmarkt spricht. Gleichzeitig hat das gestiegene Investoreninteresse die Renditen für FOC zuletzt zunehmend unter Druck gesetzt. So hat die Spitzenrendite für FOC von 6,5 % im Jahr 2012 auf 5,0 % im Jahr 2015 nachgegeben.

Zwei unterschiedliche Entwicklungen sind dabei im Investmentmarkt erkennbar. Auf der einen Seite werden Outlet Center zur Abrundung von Portfolien eingesetzt, auf der anderen Seite entwickeln sich FOCs mehr und mehr zu einer eigenen Assetklasse. So existieren inzwischen verschiedene Fonds, die vollständig oder zumindest überwiegend in europäische Outlet Center investiert sind.

Bei den Investoren überwogen in der Vergangenheit vor allem Family Offices und spezialisierte Fonds das Investitionsgeschehen. Inzwischen ist das Wissen um die Besonderheiten dieses Assets und damit auch die Gruppe der potenziellen Investoren augenscheinlich größer geworden, was sich sehr deutlich bei einem Blick auf die Transaktionen der letzten beiden Jahre zeigt. Während im Jahr 2014 alle FOC-Käufe durch Investoren erfolgten, die sich bereits zu einem früheren Zeitpunkt auf dem Markt für Outlet Center engagiert hatten, wurden im Jahr 2015 rund 70 % der Transaktionen durch neue Marktteilnehmer getätigt. Damit vollzieht sich ein Wandel der Factory Outlet Center von einem Nischenprodukt für einige wenige Spezialisten hin zu einer eigenständigen Assetklasse auf dem europäischen Einzelhandelsinvestmentmarkt, die jedoch ein spezifisches Know-how auf Seiten der Investoren erfordert.

Die Autoren
Dr. Jan Linsin
Senior Director, Head of Research Germany
Jan Schwarze
Senior Analyst