30.09.2016
Jan Linsin
Jan Schwarze

Factory Outlet Center – Aus der Nische zur neuen Assetklasse?

Investmentmarkt für Factory Outlet Center

Factory Outlet Center (FOC) oder Outlet Center (OC) entwickeln sich immer mehr zu einem festen Bestandteil der europäischen, aber auch der deutschen Einzelhandelslandschaft.

Bei ei­ner be­stän­dig ge­stie­ge­nen An­zahl von Out­let Cen­ter ha­ben sich die­se beim Kon­su­men­ten längst zu ei­ner be­lieb­ten Ein­kaufs­desti­na­ti­on ent­wi­ckelt. Für Mar­ken­her­stel­ler und Ein­zel­händ­ler stel­len FOC in­zwi­schen ei­nen wich­ti­gen Ab­satz­ka­nal in der je­wei­li­gen Dis­tri­bu­ti­ons­stra­te­gie dar. Auch das In­ter­es­se von In­ves­to­ren an die­ser Im­mo­bi­li­en­form hat an­ge­sichts ver­än­der­ter Kon­sum­ge­wohn­hei­ten und da­mit ein­her­ge­hend neu­en Be­triebs­ty­pen im Ein­zel­han­del deut­lich zu­ge­nom­men. So­wohl die Mie­ter von Out­let Stores, als auch In­ves­to­ren er­war­ten sich hier ho­he Er­trä­ge mit über­durch­schnitt­li­chen Flä­chen­pro­duk­ti­vi­tä­ten und Ren­di­ten, die über dem Ni­veau von erst­klas­si­gen Shop­ping-Cen­tern oder High-Street Ob­jek­ten lie­gen. Da­bei spre­chen stei­gen­de In­vest­ment­vo­lu­men so­wie ei­ne brei­ter wer­den­de Grup­pe von In­ves­to­ren da­für, dass sich die eins­ti­ge „Son­der­form“ un­ter den Ein­zel­han­dels­im­mo­bi­li­en zu­neh­mend als ei­ne ei­gen­stän­di­ge As­set­klas­se am ge­werb­li­chen Im­mo­bi­li­en­markt etabliert.

Res­teram­pe war vor­ges­tern – heu­te lau­tet die De­vi­se Out­let Pre­mi­um Shopping

Gro­ße Mar­ke zu re­la­tiv klei­nen Prei­sen – Fa­shion­tain­ment ge­winnt aus Kun­den­sicht an Bedeutung

Beim Kon­su­men­ten ha­ben sich Out­let Cen­ter längst zu ei­nem eta­blier­ten Ver­kaufs­ka­nal ne­ben dem re­gu­lä­ren Ein­zel­han­del auf der High-Street oder in Shop­ping-Cen­ter ent­wi­ckelt. Zum ei­nen ist dies – na­tür­lich – auf die ge­stie­ge­ne Zahl der Cen­ter und so­mit auf die bes­se­re Er­reich­bar­keit von Out­let Cen­tern zu­rück­zu­füh­ren, zum an­de­ren be­dient das Kon­zept aber auch ver­schie­de­ne ge­sell­schaft­li­che Trends: Ne­ben dem of­fen­siv kom­mu­ni­zier­ten Preis­vor­teil der in Out­let Cen­tern an­ge­bo­te­nen Mar­ken­wa­re ge­gen­über der un­ver­bind­li­chen Preis­emp­feh­lung der Her­stel­ler pro­fi­tie­ren FOC von dem Trend, dass Ein­kau­fen im­mer häu­fi­ger als Frei­zeit­be­schäf­ti­gung ge­se­hen wird. Hier bie­ten FOC ei­ne an­spre­chen­den „Ku­lis­se“ in der die Schnäpp­chen­jagd zu ei­nem be­son­de­ren „Er­leb­nis“ wird und sich der dor­ti­ge Be­such von ei­nem Ver­sor­gungs­ein­kauf hin zu ei­nem Aus­flug ge­mein­sam mit der Fa­mi­lie oder Freun­den entwickelt.

Lu­xus trifft Main­stream – der Han­del muss im zu­neh­mend här­te­ren Wett­be­werb al­ter­na­ti­ve Ab­satz­ka­nä­le nutzen

Auf Sei­ten der Mar­ken­her­stel­ler und Ein­zel­händ­ler ha­ben sich Out­let Cen­ter in­zwi­schen als wich­ti­ger Dis­tri­bu­ti­ons­ka­nal in Er­gän­zung zum re­gu­lä­ren Ein­zel­han­del und dem an Be­deu­tung ge­win­nen­den On­line­ge­schäft, das im Non-Food-Seg­ment in­zwi­schen ei­nen Um­satz­an­teil von über 20 % er­reicht, eta­bliert. So ver­fügt die über­wie­gen­de Zahl der Mar­ken­her­stel­ler in­zwi­schen über ei­ne Out­let-Stra­te­gie in­ner­halb ih­res Ver­triebs­kon­zep­tes. Auch die An­mie­tung ei­nes Out­let Stores durch die ame­ri­ka­ni­sche Sport­ar­ti­kel­mar­ke Un­der Ar­mour – als ers­ter Store in Deutsch­land über­haupt – spie­gelt die zu­neh­men­de Be­deu­tung der FOC auf Sei­ten der Mar­ken­her­stel­ler wi­der. Der Vor­teil von Out­let Cen­tern liegt zum ei­nen in ih­rer Funk­ti­on als Ab­fluss­ven­til für Pro­duk­te der ver­gan­ge­nen Sai­son, 2. Wahl-Pro­duk­te, Rest­pos­ten und Aus­lauf­mo­del­le oder Ar­ti­kel aus Über­schuss­pro­duk­tio­nen. Zum an­de­ren ent­wi­ckeln sich Out­let Stores aber auch im­mer mehr zum pro­fi­ta­blen Ge­schäfts­mo­dell für die Mar­ken­her­stel­ler, so dass Wa­re teils ex­klu­siv für den Fa­brik­ver­kauf pro­du­ziert wird. Dar­über hin­aus wird auch sei­tens des Be­trei­bers ei­ne op­ti­ma­le Per­for­mance der ein­zel­nen Out­let Stores an­ge­strebt, des­sen Miet­zins über ei­ne so­ge­nann­te „rat­chet clau­se“, das hei­ßt ei­ne An­he­bung der Ba­sis­mie­te in An­leh­nung an die im Vor­jahr zu zah­len­den Um­satz­mie­te, eng an den Um­satz der Stores ge­kop­pelt ist. Den teils ho­hen Flä­chen­pro­duk­ti­vi­tä­ten der Stores ste­hen al­ler­dings auch ho­he Mar­ke­ting­kos­ten für um­fang­rei­che Wer­be­maß­nah­men in ei­nem weit­rei­chen­den Ein­zugs­ge­biet gegenüber.

FOC – In­vest­ment­nische für Retail-Spezialisten

Auf In­ves­to­ren­sei­te hat das In­ter­es­se am As­set Fac­to­ry Out­let Cen­ter deut­lich zu­ge­nom­men. Dank der ste­tig ge­stie­ge­nen Zahl von ak­tu­ell 165 Out­let Cen­tern bie­tet der eu­ro­päi­sche Markt in­zwi­schen at­trak­ti­ve In­vest­ment­mög­lich­kei­ten so­wohl in neue Pro­jekt­ent­wick­lun­gen als auch in be­reits am Markt eta­blier­te Ob­jek­te, der in­zwi­schen ver­schie­de­ne Ge­ne­ra­tio­nen von Out­let Cen­tern um­fasst. So be­läuft sich bei­spiels­wei­se das po­ten­zi­el­le In­ves­ti­ti­ons­vo­lu­men für den deut­schen Markt mit der­zeit 13 Out­let Cen­tern nach Re­cher­chen von CB­RE auf rund 2,3 Mrd. €.

Eu­ro­pa­weit wur­den zwi­schen den Jah­ren 2003 und 2014 rund 4,5 Mrd. € in den FOC-Markt in­ves­tiert. Dem­ge­gen­über konn­ten al­lei­ne im ver­gan­ge­nen Jahr FOC-Trans­ak­tio­nen mit ei­nem Vo­lu­men von über 1,1 Mrd. € re­gis­triert wer­den, was ein­drück­lich das ge­stie­ge­ne In­ves­to­ren­in­ter­es­se wi­der­spie­gelt und für ei­nen durch­aus ak­ti­ven In­vest­ment­markt spricht. Gleich­zei­tig hat das ge­stie­ge­ne In­ves­to­ren­in­ter­es­se die Ren­di­ten für FOC zu­letzt zu­neh­mend un­ter Druck ge­setzt. So hat die Spit­zen­ren­di­te für FOC von 6,5 % im Jahr 2012 auf 5,0 % im Jahr 2015 nachgegeben.

Zwei un­ter­schied­li­che Ent­wick­lun­gen sind da­bei im In­vest­ment­markt er­kenn­bar. Auf der ei­nen Sei­te wer­den Out­let Cen­ter zur Ab­run­dung von Port­fo­li­en ein­ge­setzt, auf der an­de­ren Sei­te ent­wi­ckeln sich FOCs mehr und mehr zu ei­ner ei­ge­nen As­set­klas­se. So exis­tie­ren in­zwi­schen ver­schie­de­ne Fonds, die voll­stän­dig oder zu­min­dest über­wie­gend in eu­ro­päi­sche Out­let Cen­ter in­ves­tiert sind.

Bei den In­ves­to­ren über­wo­gen in der Ver­gan­gen­heit vor al­lem Fa­mi­ly Of­fices und spe­zia­li­sier­te Fonds das In­ves­ti­ti­ons­ge­sche­hen. In­zwi­schen ist das Wis­sen um die Be­son­der­hei­ten die­ses As­sets und da­mit auch die Grup­pe der po­ten­zi­el­len In­ves­to­ren au­gen­schein­lich grö­ßer ge­wor­den, was sich sehr deut­lich bei ei­nem Blick auf die Trans­ak­tio­nen der letz­ten bei­den Jah­re zeigt. Wäh­rend im Jahr 2014 al­le FOC-Käu­fe durch In­ves­to­ren er­folg­ten, die sich be­reits zu ei­nem frü­he­ren Zeit­punkt auf dem Markt für Out­let Cen­ter en­ga­giert hat­ten, wur­den im Jahr 2015 rund 70 % der Trans­ak­tio­nen durch neue Markt­teil­neh­mer ge­tä­tigt. Da­mit voll­zieht sich ein Wan­del der Fac­to­ry Out­let Cen­ter von ei­nem Ni­schen­pro­dukt für ei­ni­ge we­ni­ge Spe­zia­lis­ten hin zu ei­ner ei­gen­stän­di­gen As­set­klas­se auf dem eu­ro­päi­schen Ein­zel­han­dels­in­vest­ment­markt, die je­doch ein spe­zi­fi­sches Know-how auf Sei­ten der In­ves­to­ren erfordert.

Die Autoren
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Dr. Jan Linsin
Senior Director, Head of Research Germany
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Jan Schwarze
Senior Analyst