28.08.2016
Jan Grabow

Seniorenimmobilien: Aktuelle Entwicklungen nicht verpassen!

Pflegeimmobilien – Wachstumsmarkt mit Fußangeln

Das Gesundheitswesen hat sich zu einer der bedeutendsten Branchen der deutschen Wirtschaft entwickelt. Der Pflegesektor gilt aktuellen Studien zufolge als das am stärksten wachsende Segment im Gesundheitswesen.

Die de­mo­gra­fi­sche Ent­wick­lung, der me­di­zi­nisch-tech­ni­sche Fort­schritt und ein ge­stie­ge­ner Wohl­stand wer­den da­zu füh­ren, dass die Nach­fra­ge nach Ge­sund­heits- und Pfle­ge­leis­tun­gen auch zu­künf­tig wei­ter stark stei­gen wird.

Die de­mo­gra­fi­sche Ent­wick­lung er­öff­net dem Pfle­ge­markt Wachs­tums­chan­cen. Der Markt für Se­nio­ren­im­mo­bi­li­en ist zwar ein Wachs­tums­markt, aber noch lan­ge kein Selbst­läu­fer. In­itia­ti­ven im ord­nungs­po­li­ti­schen Rah­men zur Re­du­zie­rung der Heim­quo­te so­wie zur Ver­stär­kung des Wett­be­werbs schrän­ken je­doch die Pla­nungs­si­cher­heit für Be­trei­ber und In­ves­to­ren im Be­reich von Pfle­ge­ein­rich­tun­gen ein. Hin­zu kom­men brand­schutz­tech­ni­sche Auf­la­gen, ver­schär­fen­de Vor­ga­ben der Län­der zur Ein­bett­zim­mer­quo­te und Bar­rie­re­frei­heit so­wie zu­neh­men­de Eng­päs­se beim qua­li­fi­zier­ten Pflegepersonal.

Er­höh­te An­for­de­run­gen an die Gebäudequalität
Ein­zel­ne Bun­des­län­der ha­ben die Min­dest­an­for­de­run­gen in Be­zug auf die Ein­bett­zim­mer-Quo­ten er­höht. So for­dern Nord­rhein-West­fa­len und Ba­den-Würt­tem­berg beim Neu­bau so­gar 100 Pro­zent, wäh­rend in Bay­ern 75 Pro­zent als an­ge­mes­sen gel­ten. Die er­höh­ten An­for­de­run­gen an die Ge­bäu­de­qua­li­tät sind nach ei­ner Über­gangs­frist (Bay­ern 31.8.2016, NRW 31.7.2018, Ba­den-Würt­tem­berg 31.8.2019) grund­sätz­lich auch von Be­stands­ein­rich­tun­gen zu erfüllen.

Der Er­mes­sen­spiel­raum und die Aus­le­gung zur frist­ge­rech­ten Er­fül­lung der er­höh­ten An­for­de­run­gen an die Ge­bäu­de­qua­li­tät er­folgt in NRW sehr re­strik­tiv und Aus­nah­men wer­den nur sehr sel­ten genehmigt.

Dem­ge­gen­über wird der Er­mes­sen­spiel­raum in Bay­ern und Ba­den-Würt­tem­berg re­gel­mä­ßig wei­ter ge­fasst. Nach § 10 AV­Pfle­Wo­qG kann die in Bay­ern zu­stän­di­ge Be­hör­de auf An­trag ei­ne län­ge­re an­ge­mes­se­ne Fris­ten zur An­glei­chung an die ein­zel­nen An­for­de­run­gen ein­räu­men. Die Frist für die An­glei­chung en­det spä­tes­tens je­doch 25 Jah­re nach In­kraft­tre­ten (1.9.2009) die­ser Ver­ord­nung. Wei­ter­ge­hen­de Be­frei­un­gen sind nach § 50 AV­Pfle­Wo­qG mög­lich, wenn dem Trä­ger ei­ner sta­tio­nä­ren Ein­rich­tung die Er­fül­lung der Min­dest­an­for­de­run­gen im Ge­bäu­de­be­stand tech­nisch oder aus denk­mal­schutz­recht­li­chen Grün­den nicht mög­lich oder aus wirt­schaft­li­chen Grün­den nicht zu­mut­bar ist und die­se Be­frei­ung mit den In­ter­es­sen und Be­dürf­nis­sen der Be­woh­ne­rin­nen und Be­woh­ner ver­ein­bar ist.

Ge­mäß Schrei­ben des StMGP vom 10.05.2013 ist ei­ne wirt­schaft­li­che Un­zu­mut­bar­keit im Sin­ne von § 50 AV­Pfle­Wo­qG un­ter fol­gen­den Vor­aus­set­zun­gen gegeben:

  • Sub­stan­ti­ier­ter Nach­weis der Ent­wick­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben vor und nach Durch­füh­rung der Bau­maß­nah­me zur Um­set­zung der Vor­ga­ben der AVPfleWoqG
  • Be­ur­tei­lung Markt­fä­hig­keit nach ei­ner Um­la­ge der In­ves­ti­ti­ons­kos­ten auf die Be­woh­ner (Ver­gleich der I-Kos­ten­sät­ze im re­gio­na­len Umfeld)
  • Ver­hält­nis­mä­ßig­keit der Kos­ten der not­wen­di­gen Um­bau­maß­nah­men zum Nut­zen für die Be­woh­ner/-in­nen (Kosten-Nutzen-Analyse)

Ver­gleich­ba­re Re­ge­lun­gen zur Ver­län­ge­rung der Fris­ten zur An­glei­chung oder zur wei­ter­ge­hen­den Be­frei­ung wie in Bay­ern ent­hal­ten § 6 LHeim­Bau­VO so­wie die er­mes­sens­len­ken­den Richt­li­ni­en zur Lan­des­heim­bau­ver­ord­nung in Baden-Württemberg.

Hand­lungs­be­darf
Die Er­fül­lung der Min­dest­an­for­de­run­gen im Ge­bäu­de­be­stand so­wie et­wai­ge Än­de­run­gen in der Re­fi­nan­zie­rung der Pacht sind be­reits bei der Pacht­ver­trags­ge­stal­tung zu be­rück­sich­ti­gen. Aus In­ves­to­ren­sicht ist –falls ver­han­del­bar – ei­ne Ab­si­che­rung ge­gen An­sprü­che des Be­trei­bers/Päch­ters auf Neu­an­pas­sung der Mie­te für den Fall des Weg­falls der Ge­schäfts­grund­la­ge bei Än­de­rung der recht­li­chen Rah­men­vor­aus­set­zun­gen für Be­set­zung der Ein­rich­tung bzw. der Be­rech­nung der Nut­zungs­ent­gel­te er­for­der­lich. Die Über­wa­chung der Ent­wick­lung in den recht­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen ei­ner Pfle­ge­ein­rich­tung so­wie Be­ur­tei­lung der Aus­wir­kun­gen auf das Pacht­ver­hält­nis ge­hö­ren zu den Pflicht­be­stand­tei­len des Ver­trags- und Ri­si­ko­ma­nage­ments der Ver­päch­ter von Pflegeeinrichtungen.

 

Der Autor
Bild: CURACON Weidlich Rechtsanwaltsgesellschaft
Jan Grabow
Geschäftsführender Partner
CURACON GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft