28.08.2016
Jan Grabow

Seniorenimmobilien: Aktuelle Entwicklungen nicht verpassen!

Pflegeimmobilien – Wachstumsmarkt mit Fußangeln

Das Gesundheitswesen hat sich zu einer der bedeutendsten Branchen der deutschen Wirtschaft entwickelt. Der Pflegesektor gilt aktuellen Studien zufolge als das am stärksten wachsende Segment im Gesundheitswesen.

Die demografische Entwicklung, der medizinisch-technische Fortschritt und ein gestiegener Wohlstand werden dazu führen, dass die Nachfrage nach Gesundheits- und Pflegeleistungen auch zukünftig weiter stark steigen wird.

Die demografische Entwicklung eröffnet dem Pflegemarkt Wachstumschancen. Der Markt für Seniorenimmobilien ist zwar ein Wachstumsmarkt, aber noch lange kein Selbstläufer. Initiativen im ordnungspolitischen Rahmen zur Reduzierung der Heimquote sowie zur Verstärkung des Wettbewerbs schränken jedoch die Planungssicherheit für Betreiber und Investoren im Bereich von Pflegeeinrichtungen ein. Hinzu kommen brandschutztechnische Auflagen, verschärfende Vorgaben der Länder zur Einbettzimmerquote und Barrierefreiheit sowie zunehmende Engpässe beim qualifizierten Pflegepersonal.

Erhöhte Anforderungen an die Gebäudequalität
Einzelne Bundesländer haben die Mindestanforderungen in Bezug auf die Einbettzimmer-Quoten erhöht. So fordern Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg beim Neubau sogar 100 Prozent, während in Bayern 75 Prozent als angemessen gelten. Die erhöhten Anforderungen an die Gebäudequalität sind nach einer Übergangsfrist (Bayern 31.8.2016, NRW 31.7.2018, Baden-Württemberg 31.8.2019) grundsätzlich auch von Bestandseinrichtungen zu erfüllen.

Der Ermessenspielraum und die Auslegung zur fristgerechten Erfüllung der erhöhten Anforderungen an die Gebäudequalität erfolgt in NRW sehr restriktiv und Ausnahmen werden nur sehr selten genehmigt.

Demgegenüber wird der Ermessenspielraum in Bayern und Baden-Württemberg regelmäßig weiter gefasst. Nach § 10 AVPfleWoqG kann die in Bayern zuständige Behörde auf Antrag eine längere angemessene Fristen zur Angleichung an die einzelnen Anforderungen einräumen. Die Frist für die Angleichung endet spätestens jedoch 25 Jahre nach Inkrafttreten (1.9.2009) dieser Verordnung. Weitergehende Befreiungen sind nach § 50 AVPfleWoqG möglich, wenn dem Träger einer stationären Einrichtung die Erfüllung der Mindestanforderungen im Gebäudebestand technisch oder aus denkmalschutzrechtlichen Gründen nicht möglich oder aus wirtschaftlichen Gründen nicht zumutbar ist und diese Befreiung mit den Interessen und Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohner vereinbar ist.

Gemäß Schreiben des StMGP vom 10.05.2013 ist eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit im Sinne von § 50 AVPfleWoqG unter folgenden Voraussetzungen gegeben:

  • Substantiierter Nachweis der Entwicklung der Einnahmen und Ausgaben vor und nach Durchführung der Baumaßnahme zur Umsetzung der Vorgaben der AVPfleWoqG
  • Beurteilung Marktfähigkeit nach einer Umlage der Investitionskosten auf die Bewohner (Vergleich der I-Kostensätze im regionalen Umfeld)
  • Verhältnismäßigkeit der Kosten der notwendigen Umbaumaßnahmen zum Nutzen für die Bewohner/-innen (Kosten-Nutzen-Analyse)

Vergleichbare Regelungen zur Verlängerung der Fristen zur Angleichung oder zur weitergehenden Befreiung wie in Bayern enthalten § 6 LHeimBauVO sowie die ermessenslenkenden Richtlinien zur Landesheimbauverordnung in Baden-Württemberg.

Handlungsbedarf
Die Erfüllung der Mindestanforderungen im Gebäudebestand sowie etwaige Änderungen in der Refinanzierung der Pacht sind bereits bei der Pachtvertragsgestaltung zu berücksichtigen. Aus Investorensicht ist –falls verhandelbar – eine Absicherung gegen Ansprüche des Betreibers/Pächters auf Neuanpassung der Miete für den Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage bei Änderung der rechtlichen Rahmenvoraussetzungen für Besetzung der Einrichtung bzw. der Berechnung der Nutzungsentgelte erforderlich. Die Überwachung der Entwicklung in den rechtlichen Rahmenbedingungen einer Pflegeeinrichtung sowie Beurteilung der Auswirkungen auf das Pachtverhältnis gehören zu den Pflichtbestandteilen des Vertrags- und Risikomanagements der Verpächter von Pflegeeinrichtungen.

 

Der Autor
Jan Grabow
Geschäftsführender Partner
CURACON GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft