Der deutsche Beherbergungsmarkt zeichnet sich seit Jahren als starker Wachstumsmarkt aus. Neben der schnelllebigen und wettbewerbsintensiven Stadt- und Business-Hotellerie, profitiert dabei auch die aus Investorensicht oftmals vernachlässigte Ferienhotellerie von der positiven Marktentwicklung. Steigende Durchschnittsausgaben pro Reisendem, die Rückbesinnung der Deutschen auf die eigene Heimat als ideale Urlaubsdestination, eine steigende Auslandsnachfrage aus aufstrebenden Märkten sowie nicht zu Letzt das erhöhte Sicherheitsempfinden in den heimischen Regionen stellen sehr gute Rahmenbedingungen für die deutsche Ferienhotelbranche dar.
Primärer und nachhaltiger Nachfragegenerator des Urlaubs- und Freizeitreisemarktes ist das Grundbedürfnis ‚Erholung‘. Dabei hat die Wirtschafts- und Finanzkrise der Jahre 2007 bis 2009 bewiesen, dass Urlaubsreisende auch in Zeiten ungünstiger wirtschaftlicher Rahmenbedingungen nicht auf die Befriedigung dieses Bedürfnisses verzichten wollen. Während der Geschäftsreisemarkt zwischen 2007 und 2009 deutliche Einbrüche erlitt und erst in 2012 wieder das Vorkrisenniveau erreichte, blieb die Nachfrage am Urlaubsreisemarkt konstant und stieg bereits 2010 wieder deutlich an. Damit können Ferienimmobilien als vergleichsweise krisensicherere Kapitalanlagen als ihr Pendant in der Stadthotellerie bezeichnet werden.
Ein zentraler Faktor, der in Vergangenheit zu einem verhaltenen Interesse institutioneller Investoren an der Asset-Klasse Ferienhotel führte, war der Ruf des Segments als heterogener, intransparenter und wenig professioneller Markt. Dabei ist unumstritten, dass die Ferienhotellerie gegenüber der Stadthotellerie von einer unterdurchschnittlichen Markendurchdringung, einem mäßigen Professionalisierungsgrad sowie einer geringeren Dichte an innovativen Konzepten gekennzeichnet ist. Umso größer sind daher jedoch die Chancen, mit einem gut konzipierten Ferienhotel an einem attraktiven Standort den bestehenden Wettbewerb zu überflügeln. Zurzeit dringen innovative und zukunftsträchtige Konzepte wie a-ja oder Explorer Hotels auf den Markt und treiben die Professionalisierung des Segments voran. Doch nicht nur Markenbetriebe, sondern auch professionell geführte Privatbetriebe, die Raum für Individualität bei dennoch fachmännischen und modernen Management-Ansätzen bieten, schaffen gute Renditechancen. Hinsichtlich der Standortfaktoren eines Ferienhotels sind Gebiete mit eindrucksvollen Naturgegebenheiten wie Küstengebiete, Seenlandschaften oder Gebirge vor allen anderen von erhöhten Renditepotentialen geprägt. Durch starke Investitionen in freizeittouristische Leitprojekte und Freizeit-Infrastruktur kann es jedoch auch Destinationen fernab von Nord- und Ostsee oder den Alpen gelingen, sich zu etablieren.
Auch im Hinblick auf die durchschnittliche Performance und Rentabilität steht die Ferienhotellerie der Stadthotellerie keineswegs nach. Was die operative Marge betrifft, so ist diese in Ferienhotels durch das personalintensive Zusatzangebot zwar prozentual geringer als in der logislastigen Business-Hotellerie, in absoluten Zahlen bleibt unterm Strich durch die höheren Gesamtumsätze in der Ferienhotellerie jedoch oftmals gleich oder sogar mehr übrig als in vergleichbaren Businessbetrieben. Im Ergebnis ähneln sich auch die in den beiden Segmenten erzielbaren Pachtwerte. Zieht man beispielsweise das 3-Sterne Segment heran, so siedelt sich die Pachthöhe in zentralen Lagen von A-Städten auf einem ähnlichen Niveau wie in erstklassigen Feriendestinationen an (ca. 450 bis 650 Euro pro Zimmer / Monat).
Prof. Stephan Gerhard, Partner der TREUGAST Solutions Group, ist deshalb davon überzeugt, dass es sich bei der Suche nach attraktiven Kapitalanlagen von Zeit zu Zeit lohnt, über den Tellerrand des hart umkämpften Transaktionsmarktes der Business-Hotellerie zu blicken.
