10.08.2016
Stephan Gerhard

Ferienimmobilien - die unterschätzte Asset-Klasse?

Nachgefragt: Wie Banken und Investoren die Asset-Klasse Ferienimmobilie und Ferienhotels einschätzen

In welchem Verhältnis steht das Risiko zur Rendite des Investments? Was sind die Erfolgsfaktoren, was die Gefahren von Kapitalanlagen im Ferienhotelsegment?

Der deut­sche Be­her­ber­gungs­markt zeich­net sich seit Jah­ren als star­ker Wachs­tums­markt aus. Ne­ben der schnell­le­bi­gen und wett­be­werbs­in­ten­si­ven Stadt- und Busi­ness-Ho­tel­le­rie, pro­fi­tiert da­bei auch die aus In­ves­to­ren­sicht oft­mals ver­nach­läs­sig­te Fe­ri­en­ho­tel­le­rie von der po­si­ti­ven Markt­ent­wick­lung. Stei­gen­de Durch­schnitts­aus­ga­ben pro Rei­sen­dem, die Rück­be­sin­nung der Deut­schen auf die ei­ge­ne Hei­mat als idea­le Ur­laubs­de­sti­na­ti­on, ei­ne stei­gen­de Aus­lands­nach­fra­ge aus auf­stre­ben­den Märk­ten so­wie nicht zu Letzt das er­höh­te Si­cher­heits­emp­fin­den in den hei­mi­schen Re­gio­nen stel­len sehr gu­te Rah­men­be­din­gun­gen für die deut­sche Fe­ri­en­ho­tel­bran­che dar.

Pri­mä­rer und nach­hal­ti­ger Nach­fra­ge­ge­ne­ra­tor des Ur­laubs- und Frei­zeit­rei­se­mark­tes ist das Grund­be­dürf­nis ‚Er­ho­lung‘. Da­bei hat die Wirt­schafts- und Fi­nanz­kri­se der Jah­re 2007 bis 2009 be­wie­sen, dass Ur­laubs­rei­sen­de auch in Zei­ten un­güns­ti­ger wirt­schaft­li­cher Rah­men­be­din­gun­gen nicht auf die Be­frie­di­gung die­ses Be­dürf­nis­ses ver­zich­ten wol­len. Wäh­rend der Ge­schäfts­rei­se­markt zwi­schen 2007 und 2009 deut­li­che Ein­brü­che er­litt und erst in 2012 wie­der das Vor­kri­sen­ni­veau er­reich­te, blieb die Nach­fra­ge am Ur­laubs­rei­se­markt kon­stant und stieg be­reits 2010 wie­der deut­lich an. Da­mit kön­nen Fe­ri­en­im­mo­bi­li­en als ver­gleichs­wei­se kri­sen­si­che­re­re Ka­pi­tal­an­la­gen als ihr Pen­dant in der Stadt­ho­tel­le­rie be­zeich­net werden.

Ein zen­tra­ler Fak­tor, der in Ver­gan­gen­heit zu ei­nem ver­hal­te­nen In­ter­es­se in­sti­tu­tio­nel­ler In­ves­to­ren an der As­set-Klas­se Fe­ri­en­ho­tel führ­te, war der Ruf des Seg­ments als he­te­ro­ge­ner, in­trans­pa­ren­ter und we­nig pro­fes­sio­nel­ler Markt. Da­bei ist un­um­strit­ten, dass die Fe­ri­en­ho­tel­le­rie ge­gen­über der Stadt­ho­tel­le­rie von ei­ner un­ter­durch­schnitt­li­chen Mar­ken­durch­drin­gung, ei­nem mä­ßi­gen Pro­fes­sio­na­li­sie­rungs­grad so­wie ei­ner ge­rin­ge­ren Dich­te an in­no­va­ti­ven Kon­zep­ten ge­kenn­zeich­net ist. Um­so grö­ßer sind da­her je­doch die Chan­cen, mit ei­nem gut kon­zi­pier­ten Fe­ri­en­ho­tel an ei­nem at­trak­ti­ven Stand­ort den be­stehen­den Wett­be­werb zu über­flü­geln. Zur­zeit drin­gen in­no­va­ti­ve und zu­kunfts­träch­ti­ge Kon­zep­te wie a-ja oder Ex­plo­rer Ho­tels auf den Markt und trei­ben die Pro­fes­sio­na­li­sie­rung des Seg­ments vor­an. Doch nicht nur Mar­ken­be­trie­be, son­dern auch pro­fes­sio­nell ge­führ­te Pri­vat­be­trie­be, die Raum für In­di­vi­dua­li­tät bei den­noch fach­män­ni­schen und mo­der­nen Ma­nage­ment-An­sät­zen bie­ten, schaf­fen gu­te Ren­di­te­chan­cen. Hin­sicht­lich der Stand­ort­fak­to­ren ei­nes Fe­ri­en­ho­tels sind Ge­bie­te mit ein­drucks­vol­len Na­tur­ge­ge­ben­hei­ten wie Küs­ten­ge­bie­te, Se­en­land­schaf­ten oder Ge­bir­ge vor al­len an­de­ren von er­höh­ten Ren­dite­po­ten­tia­len ge­prägt. Durch star­ke In­ves­ti­tio­nen in frei­zeit­tou­ris­ti­sche Leit­pro­jek­te und Frei­zeit-In­fra­struk­tur kann es je­doch auch De­sti­na­tio­nen fern­ab von Nord- und Ost­see oder den Al­pen ge­lin­gen, sich zu etablieren.

Auch im Hin­blick auf die durch­schnitt­li­che Per­for­mance und Ren­ta­bi­li­tät steht die Fe­ri­en­ho­tel­le­rie der Stadt­ho­tel­le­rie kei­nes­wegs nach. Was die ope­ra­ti­ve Mar­ge be­trifft, so ist die­se in Fe­ri­en­ho­tels durch das per­so­nal­in­ten­si­ve Zu­satz­an­ge­bot zwar pro­zen­tu­al ge­rin­ger als in der lo­gis­las­ti­gen Busi­ness-Ho­tel­le­rie, in ab­so­lu­ten Zah­len bleibt un­term Strich durch die hö­he­ren Ge­samt­um­sät­ze in der Fe­ri­en­ho­tel­le­rie je­doch oft­mals gleich oder so­gar mehr üb­rig als in ver­gleich­ba­ren Busi­ness­be­trie­ben. Im Er­geb­nis äh­neln sich auch die in den bei­den Seg­men­ten er­ziel­ba­ren Pacht­wer­te. Zieht man bei­spiels­wei­se das 3-Ster­ne Seg­ment her­an, so sie­delt sich die Pacht­hö­he in zen­tra­len La­gen von A-Städ­ten auf ei­nem ähn­li­chen Ni­veau wie in erst­klas­si­gen Fe­ri­en­desti­na­tio­nen an (ca. 450 bis 650 Eu­ro pro Zim­mer / Monat).

Prof. Ste­phan Ger­hard, Part­ner der TREU­GAST So­lu­ti­ons Group, ist des­halb da­von über­zeugt, dass es sich bei der Su­che nach at­trak­ti­ven Ka­pi­tal­an­la­gen von Zeit zu Zeit lohnt, über den Tel­ler­rand des hart um­kämpf­ten Trans­ak­ti­ons­mark­tes der Busi­ness-Ho­tel­le­rie zu blicken.

Der Autor
Bild: Treugast
Prof. Stephan Gerhard
Partner
TREUGAST Solutions Group