07.08.2016

Pflegeimmobilien – eine Immobilienklasse mit Zündstoff aber hohem Renditepotenzial

Pflegeimmobilien: der hidden champion künftiger Anlageklassen

Die aktuellen Entwicklungen an den deutschen Immobilienmärkten bestätigen, dass es für Investoren zunehmend problematisch wird, eine adäquate Anlagemöglichkeit zu finden.

Bild: Wüest & Partner

Sie muss einerseits den individuellen Renditeansprüchen gerecht werden, andererseits aber gleichzeitig das Risiko eines Kapitalverlustes möglichst überschaubar halten. Die Volumina jüngst gehandelter Gewerbe- bzw. Wohnimmobilien sinken. Nicht etwa, weil die Nachfrage gesättigt wäre. Vielmehr gibt es kaum noch Angebot an entsprechenden Immobilien, es sei denn man ist gewillt derart hohe Preise zu zahlen, dass fraglich ist, ob und wann sich die Investition rechnet. Häufig müssen Investoren inzwischen deutlich höhere Risiken eingehen, was beispielsweise den Zustand, die Lage oder Mieterstruktur der Immobilie betrifft.

Was also ist zu tun? Eine Alternative zu den Klassikern Büro, Einzelhandel und Wohnen sind Nischenprodukte, die noch auskömmliche Renditen versprechen. Betreiberimmobilien wie Hotels, Studentenwohnheime oder Pflegeeinrichtungen zum Beispiel. Allerdings ist ein Engagement in solche Immobilien mit höherem Aufwand verbunden. Investoren sollten ihre Hausaufgaben machen und sich entsprechendes Know-How über das Management und die Märkte dieser Immobilien aneignen oder einkaufen. Insbesondere die politischen Eingriffe in den Markt für Pflegeimmobilien sind internationalen Investoren bei ihrer Kalkulation weniger wichtig als die harten Bewirtschaftungskennzahlen der Betreiber. Dabei bergen die je nach Bundesland unterschiedlichen Regelungen in den Landesheimgesetzen durchaus Zündstoff. In Baden-Württemberg soll beispielsweise eine Heimgröße von 100 Betten nicht überschritten werden. Gleichzeitig muss ab 2019 jedem Bewohner ein Einzelzimmer zur Verfügung gestellt werden. Auch in anderen Bundesländern stehen solche Verordnungen in der Diskussion. Eine Umsetzung dieser inhaltlich schwer begründbaren Regelungen macht die Bewirtschaftung der Pflegeheime komplex und teuer, führt aber obendrein zu eigentlich unnötigen Engpässen in der Versorgung mit Pflegeheimplätzen. Denn das Potenzial und der Bedarf an Pflegeimmobilien sind in Deutschland auch ohne derart unsinnige Verordnungen für die kommenden Jahre vorhanden. Bis zum Jahr 2050 wird die sogenannte Baby-Boomer-Generation ins Rentenalter eintreten und die Nachfrage nach Pflegedienstleistungen steigen. Dazu kommen die aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen erforderlichen Umbauten und Verkleinerungen bestehender Betriebe sowie die teilweise im Bestand überaltete Bausubstanz. Dies dürfte den einen oder anderen Träger bzw. Pflegeheimbetreiber an die Grenze der Wirtschaftlichkeit bringen, so dass mit Zusammenlegungen, Revitalisierungen und der deutlich stärkeren Etablierung von (internationalen) Pflegeheimketten zu rechnen ist.

Nicht zuletzt wird der Neubau von Pflegeeinrichtungen schon in naher Zukunft notwendig werden. Bis 2030 werden laut der Prognose von Wüest & Partner Deutschland 2.500 bis 3.200 zusätzliche Pflegeheime benötigt. Im Unterschied zu Hotelimmobilien ist ein Investment in Pflegeeinrichtungen trotz der gesetzlichen Regulierung mittelfristig in nahezu allen Regionen Deutschlands attraktiv, da der Bedarf an Pflegeplätzen bis zum Jahr 2030 fast flächendeckend steigen wird – verschärft noch durch die Auswirkungen der Landesheimgesetze. Vor allem in den Ballungsregionen, in denen aktuell ein Mangel an Wohnraum herrscht und in Gebieten, deren Pflegeeinrichtungen schon heute stark ausgelastet sind, ist der Neubaubedarf hoch. Dies betrifft die Großstädte Berlin, Hamburg, München, Köln, Dresden, Leipzig, Bremen und Hannover, aber auch umliegende Speckgürtel wie den Rhein-Sieg- und den Rhein-Neckar-Kreis. Hier werden bis zum Jahr 2030 in absoluten Zahlen jeweils mehr als 1.500 zusätzliche Pflegeheimplätze benötigt. Dazu kommt der Ersatz nicht mehr zeitgemäßer Einrichtungen.

Die Asset-Klasse Pflegeimmobilien wird daher in den kommenden Jahren zu einer der gefragtesten Anlagealternativen avancieren. Entsprechende Objekte versprechen noch immer Renditen von bis zu sechs Prozent, auch wenn sie aufgrund des gestiegenen Interesses in den letzten Jahren deutlich geschmolzen sind.

Investoren sollten in jedem Fall die betriebswirtschaftlichen Risiken der Immobilien und die Landesgesetzgebung im Blick behalten, urbane Lageeigenschaften bevorzugen und die Nachnutzung der Immobilien als Hotels, Apartmenthäuser oder altersgerechtes Wohnen vorsehen. Denn ab dem Jahr 2050 wird der Bedarf an Pflegedienstleistungen aufgrund der geburtenschwachen Jahrgänge ab 1970 wieder deutlich sinken.