07.08.2016
Karsten Jungk

Pflegeimmobilien – eine Immobilienklasse mit Zündstoff aber hohem Renditepotenzial

Pflegeimmobilien: der hidden champion künftiger Anlageklassen

Die aktuellen Entwicklungen an den deutschen Immobilienmärkten bestätigen, dass es für Investoren zunehmend problematisch wird, eine adäquate Anlagemöglichkeit zu finden.

Bild: Wüest & Partner

Sie muss ei­ner­seits den in­di­vi­du­el­len Ren­di­te­an­sprü­chen ge­recht wer­den, an­de­rer­seits aber gleich­zei­tig das Ri­si­ko ei­nes Ka­pi­tal­ver­lus­tes mög­lichst über­schau­bar hal­ten. Die Vo­lu­mi­na jüngst ge­han­del­ter Ge­wer­be- bzw. Wohn­im­mo­bi­li­en sin­ken. Nicht et­wa, weil die Nach­fra­ge ge­sät­tigt wä­re. Viel­mehr gibt es kaum noch An­ge­bot an ent­spre­chen­den Im­mo­bi­li­en, es sei denn man ist ge­willt der­art ho­he Prei­se zu zah­len, dass frag­lich ist, ob und wann sich die In­ves­ti­ti­on rech­net. Häu­fig müs­sen In­ves­to­ren in­zwi­schen deut­lich hö­he­re Ri­si­ken ein­ge­hen, was bei­spiels­wei­se den Zu­stand, die La­ge oder Mie­ter­struk­tur der Im­mo­bi­lie betrifft.

Was al­so ist zu tun? Ei­ne Al­ter­na­ti­ve zu den Klas­si­kern Bü­ro, Ein­zel­han­del und Woh­nen sind Ni­schen­pro­duk­te, die noch aus­kömm­li­che Ren­di­ten ver­spre­chen. Be­trei­ber­im­mo­bi­li­en wie Ho­tels, Stu­den­ten­wohn­hei­me oder Pfle­ge­ein­rich­tun­gen zum Bei­spiel. Al­ler­dings ist ein En­ga­ge­ment in sol­che Im­mo­bi­li­en mit hö­he­rem Auf­wand ver­bun­den. In­ves­to­ren soll­ten ih­re Haus­auf­ga­ben ma­chen und sich ent­spre­chen­des Know-How über das Ma­nage­ment und die Märk­te die­ser Im­mo­bi­li­en an­eig­nen oder ein­kau­fen. Ins­be­son­de­re die po­li­ti­schen Ein­grif­fe in den Markt für Pfle­ge­im­mo­bi­li­en sind in­ter­na­tio­na­len In­ves­to­ren bei ih­rer Kal­ku­la­ti­on we­ni­ger wich­tig als die har­ten Be­wirt­schaf­tungs­kenn­zah­len der Be­trei­ber. Da­bei ber­gen die je nach Bun­des­land un­ter­schied­li­chen Re­ge­lun­gen in den Lan­des­heim­ge­set­zen durch­aus Zünd­stoff. In Ba­den-Würt­tem­berg soll bei­spiels­wei­se ei­ne Heim­grö­ße von 100 Bet­ten nicht über­schrit­ten wer­den. Gleich­zei­tig muss ab 2019 je­dem Be­woh­ner ein Ein­zel­zim­mer zur Ver­fü­gung ge­stellt wer­den. Auch in an­de­ren Bun­des­län­dern ste­hen sol­che Ver­ord­nun­gen in der Dis­kus­si­on. Ei­ne Um­set­zung die­ser in­halt­lich schwer be­gründ­ba­ren Re­ge­lun­gen macht die Be­wirt­schaf­tung der Pfle­ge­hei­me kom­plex und teu­er, führt aber oben­drein zu ei­gent­lich un­nö­ti­gen Eng­päs­sen in der Ver­sor­gung mit Pfle­ge­heim­plät­zen. Denn das Po­ten­zi­al und der Be­darf an Pfle­ge­im­mo­bi­li­en sind in Deutsch­land auch oh­ne der­art un­sin­ni­ge Ver­ord­nun­gen für die kom­men­den Jah­re vor­han­den. Bis zum Jahr 2050 wird die so­ge­nann­te Ba­by-Boo­mer-Ge­ne­ra­ti­on ins Ren­ten­al­ter ein­tre­ten und die Nach­fra­ge nach Pfle­ge­dienst­leis­tun­gen stei­gen. Da­zu kom­men die auf­grund der ge­setz­li­chen Be­stim­mun­gen er­for­der­li­chen Um­bau­ten und Ver­klei­ne­run­gen be­stehen­der Be­trie­be so­wie die teil­wei­se im Be­stand über­al­te­te Bau­sub­stanz. Dies dürf­te den ei­nen oder an­de­ren Trä­ger bzw. Pfle­ge­heim­be­trei­ber an die Gren­ze der Wirt­schaft­lich­keit brin­gen, so dass mit Zu­sam­men­le­gun­gen, Re­vi­ta­li­sie­run­gen und der deut­lich stär­ke­ren Eta­blie­rung von (in­ter­na­tio­na­len) Pfle­ge­heim­ket­ten zu rech­nen ist.

Nicht zu­letzt wird der Neu­bau von Pfle­ge­ein­rich­tun­gen schon in na­her Zu­kunft not­wen­dig wer­den. Bis 2030 wer­den laut der Pro­gno­se von Wüest & Part­ner Deutsch­land 2.500 bis 3.200 zu­sätz­li­che Pfle­ge­hei­me be­nö­tigt. Im Un­ter­schied zu Ho­tel­im­mo­bi­li­en ist ein In­vest­ment in Pfle­ge­ein­rich­tun­gen trotz der ge­setz­li­chen Re­gu­lie­rung mit­tel­fris­tig in na­he­zu al­len Re­gio­nen Deutsch­lands at­trak­tiv, da der Be­darf an Pfle­ge­plät­zen bis zum Jahr 2030 fast flä­chen­de­ckend stei­gen wird – ver­schärft noch durch die Aus­wir­kun­gen der Lan­des­heim­ge­set­ze. Vor al­lem in den Bal­lungs­re­gio­nen, in de­nen ak­tu­ell ein Man­gel an Wohn­raum herrscht und in Ge­bie­ten, de­ren Pfle­ge­ein­rich­tun­gen schon heu­te stark aus­ge­las­tet sind, ist der Neu­bau­be­darf hoch. Dies be­trifft die Gro­ß­städ­te Ber­lin, Ham­burg, Mün­chen, Köln, Dres­den, Leip­zig, Bre­men und Han­no­ver, aber auch um­lie­gen­de Speck­gür­tel wie den Rhein-Sieg- und den Rhein-Ne­ckar-Kreis. Hier wer­den bis zum Jahr 2030 in ab­so­lu­ten Zah­len je­weils mehr als 1.500 zu­sätz­li­che Pfle­ge­heim­plät­ze be­nö­tigt. Da­zu kommt der Er­satz nicht mehr zeit­ge­mä­ßer Einrichtungen.

Die As­set-Klas­se Pfle­ge­im­mo­bi­li­en wird da­her in den kom­men­den Jah­ren zu ei­ner der ge­frag­tes­ten An­la­ge­al­ter­na­ti­ven avan­cie­ren. Ent­spre­chen­de Ob­jek­te ver­spre­chen noch im­mer Ren­di­ten von bis zu sechs Pro­zent, auch wenn sie auf­grund des ge­stie­ge­nen In­ter­es­ses in den letz­ten Jah­ren deut­lich ge­schmol­zen sind.

In­ves­to­ren soll­ten in je­dem Fall die be­triebs­wirt­schaft­li­chen Ri­si­ken der Im­mo­bi­li­en und die Lan­des­ge­setz­ge­bung im Blick be­hal­ten, ur­ba­ne La­ge­ei­gen­schaf­ten be­vor­zu­gen und die Nach­nut­zung der Im­mo­bi­li­en als Ho­tels, Apart­ment­häu­ser oder al­ters­ge­rech­tes Woh­nen vor­se­hen. Denn ab dem Jahr 2050 wird der Be­darf an Pfle­ge­dienst­leis­tun­gen auf­grund der ge­bur­ten­schwa­chen Jahr­gän­ge ab 1970 wie­der deut­lich sinken.

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