29.07.2016
Michael Haslinger

Die nachhaltige Entwicklung von Outlets in Deutschland

Der Trend nach Outlets ist weiterhin ungebrochen

Mit Designer-Outlets und Factory-Outlets (FOC) hat sich – ausgehend von den USA – in den vergangenen 20 Jahren auch in Europa eine mittlerweile bekannte Vertriebsform des Einzelhandels etabliert.

Bild: Michael Haslinger

Zwischenzeitlich hat sich in manchen europäischen Ländern (z.B. Großbritannien) bereits eine solch hohe Dichte von Outlet-Standorten ergeben, dass durchaus von gesättigten Märkten gesprochen werden kann.

Deutschland ist, aufgrund einer bislang – im europäischen Vergleich – äußert restriktiven Genehmigungspraxis mit Designer-Outlets und Factory-Outlets, noch sehr schwach ausgestattet. Es bestehen aber wenig Zweifel, dass sich dies zumindest in der mittelfristigen Perspektive ändern wird. Derzeit sind insgesamt 13 Outlets in Deutschland vertreten, die eine Verkaufsfläche von mehr als 5.000 m² besitzen. Im Vergleich dazu sind in UK ca. 36 Outlets, in Italien über 24 Outlets vorhanden.

Da fast alle Outlets in Deutschland zu 100 % vermietet sind und die Nachfrage nach Mietflächen bei vielen Outlets größer ist als das Angebot, liegt es auf der Hand, dass das Immobilien-Produkt „Outlet“ in Deutschland eine sehr hohe Nachfrage bei potentiellen Investoren und Projektentwicklern genießt. Folglich werden sich neben den klassischen Designer-Outlets weitere Formen des Outlets entfalten und sich weiterentwickeln.

In den vergangenen 12 Monaten haben in Montabaur und in Brehna bei Leipzig gleich 2 Outlets eröffnet, mindestens 6 weitere Outlets befinden sich im Bau bzw. im fortgeschrittenen Planungsstadium und fast alle Bestands-Center möchten gerne um eine weitere Phase ihren Mieter- und Branchenmix ausbauen.

Allein im Raum Solingen, Wuppertal und Remscheid sind drei verschiedene Projekte im Bau bzw. in der Planung. In Solingen soll die bestehende Clemens Galerie in ein innerstädtisches Outlet-Center umgewandelt werden, in Wuppertal wird das Döppersberg Areal umgebaut und in Remscheid soll im Stadtteil Lennep das Designer-Outlet im Village Stil entstehen.

Es ist davon auszugehen, dass sich nur eines dieser drei Outlets am Markt erfolgreich durchsetzen wird, da der Mieter in der Regel kein 2. Outlet im Umkreis von mind. 50 km Luftlinie plant. Alle drei Standorte liegen aber in einem Luftkreis von unter 14 km zueinander!

Grundsätzlich bietet Deutschland nach wie vor hervorragende Entwicklungsperspektiven bei der Frage nach weiteren Outlets. Nach gängiger Experteneinschätzung ist noch Platz von ca. 10 – 15 Outlets in den nächsten Jahren vorhanden.

Um die restriktive Genehmigungspraxis zu umgehen[1], haben sich neue Outlet Konzepte, wie z.B. das City Outlet in Bad Münstereifel oder diverse Fachmarkt-Outlets z.B. in Jettingen-Scheppach sehr positiv entwickelt. Der Vorteil liegt ganz eindeutig darin, dass das zu realisierende Projekt sich im Kerngebiet/Innenstadt befindet bzw. im vorliegenden B-Plan/Bauvorbescheid keinerlei einzelhandelsbezogene Nutzungsbeschränkungen vorhanden sind. Dies beschleunigt die Entwicklungszeit natürlich um ein Vielfaches.

Relativ neu zu beobachten ist auch die Verwertung diverser Shopping- und Fachmarkt-Center, da einige auf Grund von zunehmendem Wettbewerb oder anderen externen Einflüssen am Ende ihres Lebenszyklus angekommen sind, denn eine nachhaltige Nachvermietung im klassischen Sinne ist fast nicht mehr möglich. Es ist zu erwarten, dass in Zukunft der Markt verstärkt damit konfrontiert wird, da bei über 580 Shopping-Center in Deutschland es zu einem verstärkten Verdrängungswettbewerb kommen wird.

Somit können notleidenden Innenstädte oder leerstehende Shopping- und Fachmarkt-Center eine Chance für eine Umnutzung sein. Dennoch müssen alle Outlet Konzepte sich die Frage stellen, ob sie die notwendigen Standortanforderungen erfüllen können, so dass eine nachhaltige Vermietung und folglich eine erfolgreiche wirtschaftliche Betreibung für den Investor gewährleistet wird, die wie folgt aufzuführen sind:

  • Einzugsgebiet von mind. 3 Millionen Einwohner innerhalb eines Fahrradius von 90 Fahrminuten
  • Hervorragende Erreichbarkeit, z.B. direkte Anbindung an die nächste Autobahn
  • Verkaufs-Flächenangebot von mind. 8.000 m² und mehr bzw. mind. 40 - 50 Shops, wenn möglich ebenerdig
  • Ausreichende Parkplätze, in der Regel mind. 1.000 Stellplätze
  • Entfernung zum nächsten Outlet von mind. 50 km Luftlinie
  • Vermeidung des klassischen Einzelhandels in unmittelbarer Nähe und
  • Touristen-Attraktivität am Standort oder im näheren Einzugsgebiet

Auch wenn all die Anforderungen erfüllt werden, ist es immer zu empfehlen, bei jedem Projekt eine Machbarkeitsstudie in Auftrag zu geben, so dass ein unabhängiger Gutachter eine aussagekräftige Standortanalyse und Einschätzung erstellen kann. Anschließend erfolgt i.d.R. noch ein sog. „Tenant Demand Report“, d.h. eine Befragung aller potentieller Schlüssel- und Ankermieter, die für eine nachhaltige Vermietung Voraussetzung des zukünftigen Outlets notwendig sind. Denn ohne die geht leider gar nichts!

Mittlerweile vergeht aber auch kein Tag, wo ein neues Outlet-Projekt in den News angekündigt wird. Die Firma ecostra publiziert vierteljährlich die Marktübersicht „Outlet Centres in Europe[2]“, demnach befinden sich über 21 Outlet-Konzepte im Bau oder im frühen Planungsstadium – wohl bemerkt – in Deutschland!

Dass sich neben den bekannten Entwicklern und Betreibern diverser Outlets, wie McArthurGlen, Value Retail oder Neinver nun auch viele neue Entwickler auf dem deutschsprachigen Markt versuchen zu behaupten, lässt vielmehr den Eindruck erscheinen, dass die diversen Outlet Konzepte mehr als Spekulationsziel genutzt werden sollen, bevor überhaupt das Outlet vermietet ist, bzw. erfolgreich eröffnet wurde. Wie dilettantisch an manche Projekte herangegangen wird bzw. wurde, ist ein Zeichen der mangelnden Erfahrung und Kompetenz.

Gerade nach dem erfolgreichen Start des City Outlets in Bad Münstereifel vor gut 2 Jahren kam die Hoffnung von über 180 Bürgermeistern und zahlreichen neuen Entwicklern auf, dass man in ihrer Stadt ein ähnliches Konzept entwickeln kann um somit den drohenden Leerstand von Einzelhandelsflächen entgegen zu wirken.

Das Konzept „City Outlet“ ist aber eine Nische in der Nische und ist mit Abstand die Königsdisziplin bei der Entwicklung von Handelsimmobilien, da neben den oben genannten Standortanforderungen noch viele weitere Anforderungen und Abhängigkeiten eine große Rolle spielen. Allein die Frage der Eigentumsverhältnisse, die Frage der Finanzierung oder die Frage der baulichen Anforderungen lassen recht schnell dieses Vorhaben wieder scheitern. Hinzu kommen noch die besonderen Herausforderungen, alle Bürgerinnen und Bürger sowie alle politische Parteien und Aktivisten von der Nachhaltigkeit eines solchen Projekts zu überzeugen. Aber auch hier prognostizieren Experten, dass Deutschland das Potential von höchstens 3 bis weitere 5 City Outlets nach dem Beispiel von Bad Münstereifel haben.

Die bekannten Schlüssel- und Ankermieter, die in allen größeren Outlets vertreten sind, verfolgen die Entwicklungen neuer Outlets ebenfalls sehr kritisch und wählen den zukünftigen Standort sehr behutsam aus. Die Attraktivität des Standorts und insbesondere der Mehrwert für den Konsumenten z.B. durch ein vielfältiges Gastronomie- oder Freizeitangebot, hat einen sehr hohen Stellenwert eingenommen. Nicht zuletzt deswegen, da dies die Verweilzeit der Konsumenten um ein Vielfaches erhöht – und damit mehr Umsatz generiert werden kann.

War früher die Einzelhandels Sensitivität, d.h. die Befürchtung, dass die Marke ihre Vertriebspartner im näheren Umfeld benachteiligen, ein großes Thema für die Marken, so steht heute viel mehr die Frage nach dem erfolgreichen Management und deren Betreibung des Outlet Centers im Vordergrund.

Insbesondere das Marketing-, Retail- und das Vermietungs- Management ist aus Sicht der Marken von elementarer Bedeutung.

Nicht zuletzt auch deswegen, da für viele Marken das Outlet zu einem wichtigen Profit-Center geworden ist und einen außerordentlichen Beitrag zur wirtschaftlichen Entwicklung des Unternehmens beisteuert. Die Betreibung eines Outlets als Abfluss-Kanal für Altware oder 2. Wahl ist mehr in den Hintergrund geraten.

Outlets werden in Zukunft weiterhin eine wichtige Rolle in der Handelslandschaft spielen. Die restriktiven Genehmigungen, Widerstände, Zweifel oder die Frage der Notwendigkeit, werden die Entwicklungen nicht aufhalten, sondern nur Verzögern. Keine Handelsimmobilie erfährt derzeit soviel Aufmerksamkeit, wie die der Outlets, obwohl deren Marktanteil, gemessen am Gesamtumsatz des deutschen Einzelhandels nur bei ca. 0,2%[3] liegt!

Nachhaltig werden sich aber nur die Outlets entwickeln, die zum einen ein attraktives Umfeld bieten, die Standortanforderungen erfüllen können und deren Entwickler und Betreiber das entsprechende Vertrauen, die Referenzen und Kompetenzen mitbringen.Ganz nach dem Zitat von Aristoteles:

Das Ganze ist mehr als die Summe seiner Teile

[1] das Genehmigungsverfahren für Outlets auf der “grünen” Wiese kann bis zu 15 Jahre in Anspruch nehmen.
[2] ecostra, Outlet Centres in Europe, Market Survey covering all operating and planned Outlet Centres in the European Countries, Study within the Scope of ecostra´s Basic Research, June 2016
[3] Quelle: ecostra Grundlagenforschung

 

 

Der Autor
Michael Haslinger
Inhaber
Retail Real Estate Consulting