29.07.2016
Michael Haslinger

Die nachhaltige Entwicklung von Outlets in Deutschland

Der Trend nach Outlets ist weiterhin ungebrochen

Mit Designer-Outlets und Factory-Outlets (FOC) hat sich – ausgehend von den USA – in den vergangenen 20 Jahren auch in Europa eine mittlerweile bekannte Vertriebsform des Einzelhandels etabliert.

Bild: Mi­cha­el Haslinger

Zwi­schen­zeit­lich hat sich in man­chen eu­ro­päi­schen Län­dern (z.B. Großbri­tan­ni­en) be­reits ei­ne solch ho­he Dich­te von Out­let-Stand­or­ten er­ge­ben, dass durch­aus von ge­sät­tig­ten Märk­ten ge­spro­chen wer­den kann.

Deutsch­land ist, auf­grund ei­ner bis­lang – im eu­ro­päi­schen Ver­gleich – äu­ßert re­strik­ti­ven Ge­neh­mi­gungs­pra­xis mit De­si­gner-Out­lets und Fac­to­ry-Out­lets, noch sehr schwach aus­ge­stat­tet. Es be­stehen aber we­nig Zwei­fel, dass sich dies zu­min­dest in der mit­tel­fris­ti­gen Per­spek­ti­ve än­dern wird. Der­zeit sind ins­ge­samt 13 Out­lets in Deutsch­land ver­tre­ten, die ei­ne Ver­kaufs­flä­che von mehr als 5.000 m² be­sit­zen. Im Ver­gleich da­zu sind in UK ca. 36 Out­lets, in Ita­li­en über 24 Out­lets vorhanden.

Da fast al­le Out­lets in Deutsch­land zu 100 % ver­mie­tet sind und die Nach­fra­ge nach Miet­flä­chen bei vie­len Out­lets grö­ßer ist als das An­ge­bot, liegt es auf der Hand, dass das Im­mo­bi­li­en-Pro­dukt „Out­let“ in Deutsch­land ei­ne sehr ho­he Nach­fra­ge bei po­ten­ti­el­len In­ves­to­ren und Pro­jekt­ent­wick­lern ge­nie­ßt. Folg­lich wer­den sich ne­ben den klas­si­schen De­si­gner-Out­lets wei­te­re For­men des Out­lets ent­fal­ten und sich weiterentwickeln.

In den ver­gan­ge­nen 12 Mo­na­ten ha­ben in Mon­ta­baur und in Breh­na bei Leip­zig gleich 2 Out­lets er­öff­net, min­des­tens 6 wei­te­re Out­lets be­fin­den sich im Bau bzw. im fort­ge­schrit­te­nen Pla­nungs­sta­di­um und fast al­le Be­stands-Cen­ter möch­ten ger­ne um ei­ne wei­te­re Pha­se ih­ren Mie­ter- und Bran­chen­mix ausbauen.

Al­lein im Raum So­lin­gen, Wup­per­tal und Rem­scheid sind drei ver­schie­de­ne Pro­jek­te im Bau bzw. in der Pla­nung. In So­lin­gen soll die be­stehen­de Cle­mens Ga­le­rie in ein in­ner­städ­ti­sches Out­let-Cen­ter um­ge­wan­delt wer­den, in Wup­per­tal wird das Döp­pers­berg Are­al um­ge­baut und in Rem­scheid soll im Stadt­teil Len­nep das De­si­gner-Out­let im Vil­la­ge Stil entstehen.

Es ist da­von aus­zu­ge­hen, dass sich nur ei­nes die­ser drei Out­lets am Markt er­folg­reich durch­set­zen wird, da der Mie­ter in der Re­gel kein 2. Out­let im Um­kreis von mind. 50 km Luft­li­nie plant. Al­le drei Stand­or­te lie­gen aber in ei­nem Luft­kreis von un­ter 14 km zueinander!

Grund­sätz­lich bie­tet Deutsch­land nach wie vor her­vor­ra­gen­de Ent­wick­lungs­per­spek­ti­ven bei der Fra­ge nach wei­te­ren Out­lets. Nach gän­gi­ger Ex­per­ten­ein­schät­zung ist noch Platz von ca. 10 – 15 Out­lets in den nächs­ten Jah­ren vorhanden.

Um die re­strik­ti­ve Ge­neh­mi­gungs­pra­xis zu umgehen[1], ha­ben sich neue Out­let Kon­zep­te, wie z.B. das Ci­ty Out­let in Bad Müns­ter­ei­fel oder di­ver­se Fach­markt-Out­lets z.B. in Jet­tin­gen-Schepp­ach sehr po­si­tiv ent­wi­ckelt. Der Vor­teil liegt ganz ein­deu­tig dar­in, dass das zu rea­li­sie­ren­de Pro­jekt sich im Kern­ge­biet/In­nen­stadt be­fin­det bzw. im vor­lie­gen­den B-Plan/Bau­vor­be­scheid kei­ner­lei ein­zel­han­dels­be­zo­ge­ne Nut­zungs­be­schrän­kun­gen vor­han­den sind. Dies be­schleu­nigt die Ent­wick­lungs­zeit na­tür­lich um ein Vielfaches.

Re­la­tiv neu zu be­ob­ach­ten ist auch die Ver­wer­tung di­ver­ser Shop­ping- und Fach­markt-Cen­ter, da ei­ni­ge auf Grund von zu­neh­men­dem Wett­be­werb oder an­de­ren ex­ter­nen Ein­flüs­sen am En­de ih­res Le­bens­zy­klus an­ge­kom­men sind, denn ei­ne nach­hal­ti­ge Nach­ver­mie­tung im klas­si­schen Sin­ne ist fast nicht mehr mög­lich. Es ist zu er­war­ten, dass in Zu­kunft der Markt ver­stärkt da­mit kon­fron­tiert wird, da bei über 580 Shop­ping-Cen­ter in Deutsch­land es zu ei­nem ver­stärk­ten Ver­drän­gungs­wett­be­werb kom­men wird.

So­mit kön­nen not­lei­den­den In­nen­städ­te oder leer­ste­hen­de Shop­ping- und Fach­markt-Cen­ter ei­ne Chan­ce für ei­ne Um­nut­zung sein. Den­noch müs­sen al­le Out­let Kon­zep­te sich die Fra­ge stel­len, ob sie die not­wen­di­gen Stand­ort­an­for­de­run­gen er­fül­len kön­nen, so dass ei­ne nach­hal­ti­ge Ver­mie­tung und folg­lich ei­ne er­folg­rei­che wirt­schaft­li­che Be­trei­bung für den In­ves­tor ge­währ­leis­tet wird, die wie folgt auf­zu­füh­ren sind:

  • Ein­zugs­ge­biet von mind. 3 Mil­lio­nen Ein­woh­ner in­ner­halb ei­nes Fahr­ra­di­us von 90 Fahrminuten
  • Her­vor­ra­gen­de Er­reich­bar­keit, z.B. di­rek­te An­bin­dung an die nächs­te Autobahn
  • Ver­kaufs-Flä­chen­an­ge­bot von mind. 8.000 m² und mehr bzw. mind. 40 - 50 Shops, wenn mög­lich ebenerdig
  • Aus­rei­chen­de Park­plät­ze, in der Re­gel mind. 1.000 Stellplätze
  • Ent­fer­nung zum nächs­ten Out­let von mind. 50 km Luftlinie
  • Ver­mei­dung des klas­si­schen Ein­zel­han­dels in un­mit­tel­ba­rer Nä­he und
  • Tou­ris­ten-At­trak­ti­vi­tät am Stand­ort oder im nä­he­ren Einzugsgebiet

Auch wenn all die An­for­de­run­gen er­füllt wer­den, ist es im­mer zu emp­feh­len, bei je­dem Pro­jekt ei­ne Mach­bar­keits­stu­die in Auf­trag zu ge­ben, so dass ein un­ab­hän­gi­ger Gut­ach­ter ei­ne aus­sa­ge­kräf­ti­ge Stand­ort­ana­ly­se und Ein­schät­zung er­stel­len kann. An­schlie­ßend er­folgt i.d.R. noch ein sog. „Ten­ant De­mand Re­port“, d.h. ei­ne Be­fra­gung al­ler po­ten­ti­el­ler Schlüs­sel- und An­ker­mie­ter, die für ei­ne nach­hal­ti­ge Ver­mie­tung Vor­aus­set­zung des zu­künf­ti­gen Out­lets not­wen­dig sind. Denn oh­ne die geht lei­der gar nichts!

Mitt­ler­wei­le ver­geht aber auch kein Tag, wo ein neu­es Out­let-Pro­jekt in den News an­ge­kün­digt wird. Die Fir­ma ecos­tra pu­bli­ziert vier­tel­jähr­lich die Markt­über­sicht „Out­let Cen­tres in Europe[2]“, dem­nach be­fin­den sich über 21 Out­let-Kon­zep­te im Bau oder im frü­hen Pla­nungs­sta­di­um – wohl be­merkt – in Deutschland!

Dass sich ne­ben den be­kann­ten Ent­wick­lern und Be­trei­bern di­ver­ser Out­lets, wie McAr­thur­Glen, Va­lue Re­tail oder Nein­ver nun auch vie­le neue Ent­wick­ler auf dem deutsch­spra­chi­gen Markt ver­su­chen zu be­haup­ten, lässt viel­mehr den Ein­druck er­schei­nen, dass die di­ver­sen Out­let Kon­zep­te mehr als Spe­ku­la­ti­ons­ziel ge­nutzt wer­den sol­len, be­vor über­haupt das Out­let ver­mie­tet ist, bzw. er­folg­reich er­öff­net wur­de. Wie di­let­tan­tisch an man­che Pro­jek­te her­an­ge­gan­gen wird bzw. wur­de, ist ein Zei­chen der man­geln­den Er­fah­rung und Kompetenz.

Ge­ra­de nach dem er­folg­rei­chen Start des Ci­ty Out­lets in Bad Müns­ter­ei­fel vor gut 2 Jah­ren kam die Hoff­nung von über 180 Bür­ger­meis­tern und zahl­rei­chen neu­en Ent­wick­lern auf, dass man in ih­rer Stadt ein ähn­li­ches Kon­zept ent­wi­ckeln kann um so­mit den dro­hen­den Leer­stand von Ein­zel­han­dels­flä­chen ent­ge­gen zu wirken.

Das Kon­zept „Ci­ty Out­let“ ist aber ei­ne Ni­sche in der Ni­sche und ist mit Ab­stand die Kö­nigs­dis­zi­plin bei der Ent­wick­lung von Han­dels­im­mo­bi­li­en, da ne­ben den oben ge­nann­ten Stand­ort­an­for­de­run­gen noch vie­le wei­te­re An­for­de­run­gen und Ab­hän­gig­kei­ten ei­ne gro­ße Rol­le spie­len. Al­lein die Fra­ge der Ei­gen­tums­ver­hält­nis­se, die Fra­ge der Fi­nan­zie­rung oder die Fra­ge der bau­li­chen An­for­de­run­gen las­sen recht schnell die­ses Vor­ha­ben wie­der schei­tern. Hin­zu kom­men noch die be­son­de­ren Her­aus­for­de­run­gen, al­le Bür­ge­rin­nen und Bür­ger so­wie al­le po­li­ti­sche Par­tei­en und Ak­ti­vis­ten von der Nach­hal­tig­keit ei­nes sol­chen Pro­jekts zu über­zeu­gen. Aber auch hier pro­gnos­ti­zie­ren Ex­per­ten, dass Deutsch­land das Po­ten­ti­al von höchs­tens 3 bis wei­te­re 5 Ci­ty Out­lets nach dem Bei­spiel von Bad Müns­ter­ei­fel haben.

Die be­kann­ten Schlüs­sel- und An­ker­mie­ter, die in al­len grö­ße­ren Out­lets ver­tre­ten sind, ver­fol­gen die Ent­wick­lun­gen neu­er Out­lets eben­falls sehr kri­tisch und wäh­len den zu­künf­ti­gen Stand­ort sehr be­hut­sam aus. Die At­trak­ti­vi­tät des Stand­orts und ins­be­son­de­re der Mehr­wert für den Kon­su­men­ten z.B. durch ein viel­fäl­ti­ges Gas­tro­no­mie- oder Frei­zeit­an­ge­bot, hat ei­nen sehr ho­hen Stel­len­wert ein­ge­nom­men. Nicht zu­letzt des­we­gen, da dies die Ver­weil­zeit der Kon­su­men­ten um ein Viel­fa­ches er­höht – und da­mit mehr Um­satz ge­ne­riert wer­den kann.

War frü­her die Ein­zel­han­dels Sen­si­ti­vi­tät, d.h. die Be­fürch­tung, dass die Mar­ke ih­re Ver­triebs­part­ner im nä­he­ren Um­feld be­nach­tei­li­gen, ein gro­ßes The­ma für die Mar­ken, so steht heu­te viel mehr die Fra­ge nach dem er­folg­rei­chen Ma­nage­ment und de­ren Be­trei­bung des Out­let Cen­ters im Vordergrund.

Ins­be­son­de­re das Mar­ke­ting-, Re­tail- und das Ver­mie­tungs- Ma­nage­ment ist aus Sicht der Mar­ken von ele­men­ta­rer Bedeutung.

Nicht zu­letzt auch des­we­gen, da für vie­le Mar­ken das Out­let zu ei­nem wich­ti­gen Pro­fit-Cen­ter ge­wor­den ist und ei­nen au­ßer­or­dent­li­chen Bei­trag zur wirt­schaft­li­chen Ent­wick­lung des Un­ter­neh­mens bei­steu­ert. Die Be­trei­bung ei­nes Out­lets als Ab­fluss-Ka­nal für Alt­wa­re oder 2. Wahl ist mehr in den Hin­ter­grund geraten.

Out­lets wer­den in Zu­kunft wei­ter­hin ei­ne wich­ti­ge Rol­le in der Han­dels­land­schaft spie­len. Die re­strik­ti­ven Ge­neh­mi­gun­gen, Wi­der­stän­de, Zwei­fel oder die Fra­ge der Not­wen­dig­keit, wer­den die Ent­wick­lun­gen nicht auf­hal­ten, son­dern nur Ver­zö­gern. Kei­ne Han­dels­im­mo­bi­lie er­fährt der­zeit so­viel Auf­merk­sam­keit, wie die der Out­lets, ob­wohl de­ren Markt­an­teil, ge­mes­sen am Ge­samt­um­satz des deut­schen Ein­zel­han­dels nur bei ca. 0,2%[3] liegt!

Nach­hal­tig wer­den sich aber nurdie Out­lets ent­wi­ckeln, die zum ei­nen ein at­trak­ti­ves Um­feld bie­ten, die Stand­ort­an­for­de­run­gen er­fül­len kön­nen und de­ren Ent­wick­ler und Be­trei­ber das ent­spre­chen­de Ver­trau­en, die Re­fe­ren­zen und Kom­pe­ten­zen mit­brin­gen.Ganz nach dem Zi­tat von Aristoteles:

Das Gan­ze ist mehr als die Sum­me sei­ner Teile

[1] das Ge­neh­mi­gungs­ver­fah­ren für Out­lets auf der “grü­nen” Wie­se kann bis zu 15 Jah­re in An­spruch nehmen.
[2] ecos­tra, Out­let Cen­tres in Eu­ro­pe, Mar­ket Sur­vey co­ver­ing all ope­ra­ting and plan­ned Out­let Cen­tres in the Eu­rope­an Coun­tries, Stu­dy within the Scope of ecos­tra´s Ba­sic Re­se­arch, Ju­ne 2016
[3] Quel­le: ecos­tra Grundlagenforschung

 

 

Der Autor
Bild: Michael Haslinger, MICHAEL HASLINGER CONSULTING FÜR HANDELSIMMOBILIEN
Michael Haslinger
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Retail Real Estate Consulting