05.08.2016
Johannes Grooterhorst

Anforderungen an Verträglichkeitsgutachten

Schutz zentraler Versorgungsbereiche

Für die Entwicklung von Einzelhandelsgroßprojekten spielt die Frage, ob das Vorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche haben kann, eine entscheidende Rolle.

Dies be­trifft zu­nächst die Auf­stel­lung von Be­bau­ungs­plä­nen. Im Rah­men der Ab­wä­gung sind näm­lich die schäd­li­chen Aus­wir­kun­gen auf die zen­tra­len Ver­sor­gungs­be­rei­che in der Stand­ort­kom­mu­ne und in den be­nach­bar­ten Kom­mu­nen zu er­mit­teln, zu be­wer­ten und zu be­rück­sich­ti­gen (§ 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB). Zu­dem sind die Be­bau­ungs­plä­ne be­nach­bar­ter Ge­mein­den auf­ein­an­der ab­zu­stim­men, wo­bei sich die Nach­bar­kom­mu­nen auch auf Aus­wir­kun­gen auf ih­re zen­tra­len Ver­sor­gungs­be­rei­che be­ru­fen kön­nen (§ 2 Abs. 2 BauGB).

Aber auch ein Vor­ha­ben im un­be­plan­ten In­nen­be­reich ist nur zu­läs­sig, wenn kei­ne schäd­li­chen Aus­wir­kun­gen auf zen­tra­le Ver­sor­gungs­be­rei­che so­wohl in der Stand­ort-kom­mu­ne als auch in den Nach­bar­kom­mu­nen zu er­war­ten sind (§ 34 Abs. 3 BauGB).

Um den Nach­weis der Zen­tren­ver­träg­lich­keit zu er­brin­gen, ist in vie­len Fäl­len ein Ver­träg­lich­keits­gut­ach­ten er­for­der­lich. In der Pra­xis wird da­bei häu­fig um die Rich­tig­keit die­ser Gut­ach­ten gestritten.

Mit ei­nem sol­chen Fall hat­te sich das Ober­ver­wal­tungs­ge­richt Nord­rhein-West­fa­len in sei­ner Ent­schei­dung vom 01.12.2015 zu be­fas­sen. In der Sa­che ging es um ei­nen Nor­men­kon­troll­an­trag ge­gen ei­nen vor­ha­ben­be­zo­ge­nen Be­bau­ungs­plan, der die Er­wei­te­rung ei­nes Ein­kaufs­zen­trums von 30.000 m² auf 39.000 m² Ver­kaufs­flä­che zu­ließ. An­trag­stel­ler wa­ren die Nach­bar­kom­mu­nen, die ins­be­son­de­re die Man­gel­haf­tig­keit des Ein­zel­han­dels­gut­ach­tens rüg­ten, das der Ab­wä­gung des Be­bau­ungs­plans zu­grun­de lag. In der Sa­che hat­te die­ser Nor­men­kon­troll­an­trag kei­nen Erfolg.

Das OVG stell­te zu­nächst dar, dass es sich bei ei­nem Ein­zel­han­dels­gut­ach­ten um ei­ne Pro­gno­se han­de­le, die nur ein­ge­schränkt ge­richt­lich zu über­prü­fen sei. Das Ge­richt über­prü­fe da­bei näm­lich nur, ob ei­ne zu­tref­fen­de fach­spe­zi­fi­sche Me­tho­de ge­wählt , der Sach­ver­halt zu­tref­fend er­mit­telt und das Er­geb­nis nach­voll­zieh­bar be­grün­det wur­de. Zu­dem müs­se die der Pro­gno­se im­ma­nen­te Un­ge­wiss­heit in ei­nem an­ge­mes­se­nen Ver­hält­nis zu den Ein­grif­fen ste­hen, die mit ihr ge­recht­fer­tigt werden.

Für die Be­ur­tei­lung der durch das Vor­ha­ben zu er­war­ten­den Um­satz­ver­lus­te sei da­her ei­ne rea­li­täts­na­he Be­trach­tung des „Worst-Ca­se“ ma­ß­geb­lich, al­so des aus Sicht der Nach­bar­kom­mu­ne un­ter rea­lis­ti­schen An­nah­men un­güns­tigs­ten Falls.

Nach Auf­fas­sung des OVG ge­nüg­te das dem an­ge­grif­fe­nen Be­bau­ungs­plan zu­grun­de­lie­gen­de Ein­zel­han­dels­gut­ach­ten die­sen An­for­de­run­gen. Da­bei setz­te sich das Ge­richt de­tail­liert mit den von den An­trag­stel­le­rin­nen vor­ge­tra­ge­nen Ein­wen­dun­gen auseinander:

So stell­te das Ge­richt zu­nächst klar, dass die von den An­trag­stel­lern ge­rüg­te fal­sche Un­ter­tei­lung des Ein­zugs­ge­biets in vier Zo­nen nach­voll­zieh­bar be­grün­det und da­mit nicht zu be­an­stan­den sei.

Zu­dem ha­be das Ein­zel­han­dels­gut­ach­ten bei der Er­mitt­lung der Um­sat­zum­ver­tei­lung im Ein­zugs­be­reich zu­tref­fend wei­te­re zu­künf­ti­ge Ein­zel­han­dels­an­sied­lun­gen be­rück­sich­tigt, die pla­nungs­recht­lich ab­ge­si­chert sei­en. Das OVG ließ da­bei je­doch of­fen, un­ter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen ein zu­künf­ti­ges Ein­zel­han­dels­vor­ha­ben pla­nungs­recht­lich ab­ge­si­chert ist. Ins­be­son­de­re be­fass­te es sich nicht mit der Fra­ge, ob es hier­für aus­reicht, dass ein ent­spre­chen­der Be­bau­ungs­plan in Kraft ge­tre­ten ist oder ob be­reits ei­ne Bau­ge­neh­mi­gung vor­lie­gen muss.

Schlie­ß­lich sei­en auch die an­ge­setz­ten Um­satz­er­war­tun­gen des Vor­ha­bens für den Be­reich Mo­de in Hö­he von 3.100,00 €/m² nicht sach­fremd. Aus dem von den An­trag­stel­le­rin­nen vor­ge­leg­ten Ge­gen­gut­ach­ten las­se sich kein an­de­rer Schluss zie­hen. Die hö­he­ren Um­satz­pro­gno­sen in den Ge­gen­gut­ach­ten be­ruh­ten auf der An­nah­me ei­ner zu ge­rin­gen Ge­samt­ver­kaufs­flä­che für den Be­reich Mo­de im Ein­zugs­ge­biet. Der Ge­gen­gut­ach­ter hat­te we­der die zu er­war­ten­den Ein­zel­han­dels­an­sied­lun­gen noch die vor­han­de­nen Rand­sor­ti­men­te für den Be­reich Mo­de in Ge­schäf­ten mit an­de­rem Kern­sor­ti­ment berücksichtigt.

Mit die­ser Ent­schei­dung hat das OVG er­neut die ge­richt­li­chen Prü­fungs­maß­stä­be für Ver­träg­lich­keits­gut­ach­ten ver­fei­nert. Gleich­zei­tig ver­schafft sie dem Gut­ach­ter ei­nen be­trächt­li­chen Be­wer­tungs­spiel­raum, so­fern die Pro­gno­se­ba­sis schlüs­sig und wi­der­spruchs­frei er­ar­bei­tet wurde.

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Bild: Dr. Johannes Grooterhorst
Dr. Johannes Grooterhorst
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