24.07.2016
Andreas Schulten

Berlin ist eigentlich keine klassische Bürostadt

Wer geht morgen ins Büro?

Büros sind vor allem in den Großstädten wichtige Arbeitsräume. Auch in Berlin wächst die Zahl der Bürobeschäftigten – scheinbar unaufhaltsam.

Bild: bulwiengesa

Das Analyse- und Beratungshaus bulwiengesa erstellt für die TLG IMMOBILIEN AG die Studie „Die Berliner Büronutzer von morgen“, die beim Immobilien-Dialog vorgestellt wird. Hier die wichtigsten Rahmenparameter vorab.

Berlin ist eigentlich keine klassische Bürostadt. Eine Vielzahl der Erwerbstätigen verbringt ihren Arbeitstag nicht im Büro, sondern beispielsweise im Handel, Gastgewerbe oder mit Pflegetätigkeiten. Entsprechend liegt der Bürobeschäftigtenanteil in der Bundeshauptstadt mit rund 39 % auf einem (noch) vergleichsweise niedrigen Niveau – und ist ein Beleg für die immer noch real existierenden Unterschiede hinsichtlich der Wirtschaftskraft und -struktur, verglichen mit den europäischen Spitzenmetropolen oder auch den anderen deutschen A-Städten.

 

Schaut auf diese Stadt – und ihre Trends

Berlin hat jedoch in den letzten Jahren einen Aufholprozess durchlaufen, getragen durch den tiefgreifenden Strukturwandel und das stetige Bevölkerungswachstum. Ein Effekt war und ist das dynamische Bürobeschäftigtenwachstum.

Wie in kaum einer anderen Stadt lassen sich in Berlin die Veränderungen aktueller sozio-ökonomischer Trends beobachten. Diese führen auch zu einem nachhaltigen Wandel der Arbeitswelt. Wer also werden die Büronutzer von morgen sein?

Für die bulwiengesa-Studie „Die Berliner Büronutzer von morgen“ im Auftrag der TLG IMMOBILIEN AG wurden vier Hauptgruppen von Büronutzern identifiziert, die ein überdurchschnittliches Wachstum aufweisen und in den nächsten fünf Jahren erheblichen Einfluss auf den Berliner Büroimmobilienmarkt haben werden:

1. Start-ups
Klischee oder reelle Effekte? Seit einigen Jahren gilt die Bundeshauptstadt bereits als Zentrum der nationalen Gründerszene, mittlerweile aber auch international. Für die Studie wird u.a. der Büroflächenkonsum von Start-ups untersucht. Inzwischen gehen wohl 10 % des Büroflächenumsatzes auf die jungen Gründer zurück. Viele haben sich längst zu Nutzern entwickelt, die für den Büroimmobilienmarkt große Relevanz haben. Zalando etwa hat 2015 für seine neue Zentrale in der Mediaspree mehr als 70.000 qm MF/G neu angemietet.

2. TMT-Branche
Nicht nur die Start-ups, von denen viele ja selbst digitale Geschäftsmodelle haben, auch die generelle Digitalisierung treibt maßgeblich die positive Entwicklung. In der jüngsten Vergangenheit hat sich die TMT-Branche (Technologie, Medien und Telekommunikation) nachhaltig als Nachfrager in Berlin etabliert. Auch in den klassischen Branchen spielen digitale Strukturen eine wesentliche Rolle. Alle Indikatoren sprechen dafür, dass sich diese Entwicklung fortsetzt.

3. Dienstleistungen
Viele Büroarbeitsplätze werden von den beiden vom statistischen Bundesamt so definierten Wirtschaftszweigen „Erbringung von freiberuflichen, wissenschaftlichen und technischen Dienstleistungen“ sowie „Erbringung von sonstigen wirtschaftlichen Dienstleistungen“ eingenommen. 40 % aller Dienstleistungen in Berlin fallen darunter – auch diese Kurve steigt beständig an. Mehr Informationen dazu in einigen Wochen in der Studie.

4. Ministerien und Behörden
Die Stimmen aus der Politik für einen Komplettumzug mehren sich, auch 83 % aller Deutschen befürworten ihn. Schon während dieses Szenarium noch Zukunftsmusik ist, expandieren in großem Umfang das Auswärtige Amt, das Ministerium für Arbeit und Soziales und das Gesundheitsministerium. Auch das Landesamt für Flüchtlingsangelegenheiten beabsichtigt spürbare Büroflächenerweiterungen; der Bundestag hat derzeit einige Gebäude im Bau. Hat Berlin bald auch eine Position wie Brüssel oder Washington?

Der Autor
Andreas Schulten
Vorstand
bulwiengesa AG