17.06.2016
Dr. Frank Pfirsching

Studentenwohnen: Was Deutschland von United Kingdom lernen kann

Wie sich Studentenwohnen zu einer eigenständigen Anlageklasse im Vereinigten Königreich entwickelte

„In den 1990er Jahren kam der Student Accommodation-Sektor durch gestiegene Nachfrage in UK auf.“ so Dr. Frank Pfirsching, GSA Global Student Accommodation Germany. Lesen Sie in seinem Beitrag, wie der Sektor zu einer eigenen Immobilienanlageklasse wurde.

Der Aufstieg von „Purpose Built Student Accommodation“ („PBSA“) zu einer eigenständigen Immobilienanlageklasse in Großbritannien wurde durch das rasante Wachstum der Studentenzahlen bewirkt.

Während der 1960er kam es durch einen überparteilichen Beschluss zum Ausbau der Hochschulbildung. Seitdem stieg die Anzahl der Studenten erheblich. In den zwei darauf folgenden Jahrzehnten haben sich die Studentenzahlen von 217.000 auf 524.000 mehr als verdoppelt (Jones und Wallace, 1992); zwischen 1982 und 1992 ist die Anzahl der Erstsemester im Vollzeitstudium um 91 % angestiegen (Furlong und Cartmel, 1997).

Während der 1990er Jahre war der Anstieg der Einschreibungen noch erheblicher In dieser Phase kam der „Student Accommodation“-Sektor durch gestiegene Nachfrage in UK auf, was durch folgende Schlüsselfaktoren getrieben wurde:

  • Eine demographische „Ausbeulung“, die in einem Anstieg des Alters der Schulabgänger resultiert.
  • Der Fokus der britischen Regierung lag auf der verbesserten Unterstützung des Universitätssektor – dies wurde durch die 1997 gewählte Labour Regierung forciert (nach einer langen Periode mit konservativer Regierung), die das Ziel verfolgte 50 % der Schulabgänger an die Universitäten zu bringen und das System der Studentenkredite zu verbessern, die es mehr Studenten ermöglichte, sich die Lebenshaltungskosten in großen Städten der UK leisten zu können.
  • Die Passage der „Further and Higher Education Act 1992“ hat allen technischen Fachhochschulen und schottischenZentralinstitutionen Universitätsstatus verliehen und sie dazu befähigt, eigene Abschlüsse zu vergeben.
  • Der Anstieg der inländischen Studentenmobilität, also die Bereitschaft der inlaendischen Studenten, ihre eigene Stadtoder Region zu verlassen, um an einem anderen Ort in der UK zu studieren.
  • Ein progressiver Anstieg der Nachfrage und Mobilität von Studenten aus Übersee.

All die genannten Aspekte haben zum Ausbau von Universitätsplätzen geführt, die von der Regierung getragen werden oder frei finanziert sind. Diese Entwicklung wurde allerdings nicht mit staatlichen Mitteln für den Ausbau der Studentenunterkünfte begleitet, so dass sich die Türen für die Assetklasse “PBSA“ öffneten. In den späten 1960er Jahren wurde klar, dass dieHochschuleinrichtungen die Plätze in den Studentenwohnheimen nicht den steigenden Studentenzahlen angemessen anpassen können.

Trotz eines massiven Anstiegs der Ausgaben für den Neubau und die Entwicklung bereits existierender Infrastruktur, waren nur wenige Hochschuleinrichtungen dazu in der Lage, den steigenden Studentenzahlen mit einem gleichzeitigen Anstieg derUnterkünfte gerecht zu werden. Im Durchschnitt lebten 24% der Studenten in Unterkünften der Hochschulen, wobei die Zahlenje nach Art der Hochschuleinrichtung stark variieren.

Diese Faktoren haben es dem privaten Sektor ermöglicht, die Bildfläche zu betreten. Der Markt wurde zunächst von Nicholas Porter begründet, der in den 1990er Jahren die „The Unite Group Plc“ aufbaute, die sich auf Studentenwohnen abseits des Campus spezialisierte. Die Studentenwohnheime waren zum Teil direkt an Universitäten vermietet, wurden aber auch direkt an Studenten vergeben.

Im Jahr 1995 hat die Unite Group lediglich 1.224 Betten primär um Bristol betrieben, 2014 gab es bereits 30 private Unternehmen, die 130.000 Betten in ganz UK betreiben, davon 45.000 Betten der Unite Group. Innerhalb dieser Zeit habenKommunalverwaltungen die Notwendigkeit erkannt, die Wohnformen der Studenten zu verbessern und haben die Planungsvorschriften geändert, um den Planungsprozess zu straffen. Heute hat die Assetklasse Studentenwohnen in UK ein eigenes Planungsrecht inne, welche als „sui generis“ definiert wird, was bedeutet, dass sie eine frei definierbare Klasse darstellt, aber als separate Sparte des Wohnimmobilienmarktes für Planungszwecke angesehen wird. Dies ermöglichte dem Sektor eine Reihe spezifischer Unterschiede zu freifinanzierten Gebäuden zu entwickeln, wie das Selbstverpflegungs-Apartment-Modell oder wenig bzw. keine Parkplatzbereitstellung in Innenstädten.

Der historische Mietenanstieg in der Assteklasse in UK hat sich über 2% gehalten der Höchswert im Jahr 2011 lag bei 4,3 % (CBRE 2015). Der Mietanstieg 2015 lag durchschnittlich bei 3,7 %, da Studentenzahlen weiter zunehmen und das AngebotMühe hat, die Nachfrage zu decken. London (3,8 %) und Manchester (4,8 %) sind gute Beispiele für Städte mit großen Studentenzahlen und sehr bescheidenen Möglichkeiten, weiteren Wohnraum zu schaffen. Beide Städte hatten einen starken Mietanstieg in 2015 und es wird erwartet, dass sich dies gemäß dem nationalen Trend 2016 fortsetzt. Der Studenteninvestmentmarkt ist seit der Finanzkrise stark gewachsen, mit durchschnittlich 44.000 Betten und 2,4 Mrd. GBP, die jährlich zwischen 2012 und 2014 umgesetzt wurden. Investments im UK Sektor haben mit 74.500 Betten und einemGesamtwert von 5,9 Mrd. GBP, im Jahr 2015 eine Spitze erreicht (Savills, 2016). Von den 5,9 Mrd. GBP, die 2015 gehandelt wurden, zielten 850 Mio. GBP des Investments darauf ab, Projektentwicklungen zu finanzieren und ca. 250 Mio. GBP betrafenDeals, die Entwicklungsflächen akquirierten.

Für 2016 wird ein Anlagevolumen von insgesamt 4 Mrd. GBP vorhergesagt. Dies ist weniger als im Rekordjahr 2015, aber immer noch ein Anstieg von 57% zu 2014. Erträge sollten 2016 stabil bleiben und mit einem Mietanstieg von durchschnittlich 3,5%, liegt die Vorhersage bei einer durchschnittlichen Gesamtrendite von 9,5%.

Durch den weiteren internationalen Anstieg von Einschreibungen (vor allem durch Nachfrage aus dem fernen Osten) wird UK eines der Hauptziele für den Hochschulbesuch bleiben, was das Ungleichgewicht der Nachfrage für Unterkünfte verschärft.

Obwohl Wachstum in der Schaffung von Unterkünften in vielen Hochschulstädten substanziell war, konnte die Expansion nicht dem schnellen Wachstum der Studentenzahlen mithalten. Dies kennzeichnet besonders die Situation an neuen Universitäten. In den meisten Hochschulmärkten in UK existiert die Chance für weitere Investments in den Sektor, da die zuletzt neu entwickelten Objekte keine signifikanten Auswirkungen auf die strukturelle Unterversorgung des Sektors haben.

Dr. Frank Pfirsching wird im Rahmen des Fach-Dialogs Mikrowohnen am 6. Juli 2016 einen Vortrag zum Thema "Warum dieneue Assetklasse Studentenwohnen gerade in Deutschland attraktiv ist" halten sowie an der Diskussionsrunde zum Thema "Welche Objekte im Mikrowohnungsmarkt sind für (institutionelle) Investoren attraktiv?" teilnehmen.

 

Das Event zum Thema
Der Autor
Dr. Frank Pfirsching
Managing Director
Global Student Accommodation Group (GSA)