17.06.2016
Dr. Frank Pfirsching

Studentenwohnen: Was Deutschland von United Kingdom lernen kann

Wie sich Studentenwohnen zu einer eigenständigen Anlageklasse im Vereinigten Königreich entwickelte

„In den 1990er Jahren kam der Student Accommodation-Sektor durch gestiegene Nachfrage in UK auf.“ so Dr. Frank Pfirsching, GSA Global Student Accommodation Germany. Lesen Sie in seinem Beitrag, wie der Sektor zu einer eigenen Immobilienanlageklasse wurde.

Der Auf­stieg von „Pur­po­se Built Stu­dent Ac­com­mo­da­ti­on“ („PB­SA“) zu ei­ner ei­gen­stän­di­gen Im­mo­bi­li­en­an­la­ge­klas­se in Groß­bri­tan­ni­en wur­de durch das ra­san­te Wachs­tum der Stu­den­ten­zah­len bewirkt.

Wäh­rend der 1960er kam es durch ei­nen über­par­tei­li­chen Be­schluss zum Aus­bau der Hoch­schul­bil­dung. Seit­dem stieg die An­zahl der Stu­den­ten er­heb­lich. In den zwei dar­auf fol­gen­den Jahr­zehn­ten ha­ben sich die Stu­den­ten­zah­len von 217.000 auf 524.000 mehr als ver­dop­pelt (Jo­nes und Wal­lace, 1992); zwi­schen 1982 und 1992 ist die An­zahl der Erst­se­mes­ter im Voll­zeit­stu­di­um um 91 % an­ge­stie­gen (Fur­long und Cart­mel, 1997).

Wäh­rend der 1990er Jah­re war der An­stieg der Ein­schrei­bun­gen noch er­heb­li­cher In die­ser Pha­se kam der „Stu­dent Ac­com­mo­da­ti­on“-Sek­tor durch ge­stie­ge­ne Nach­fra­ge in UK auf, was durch fol­gen­de Schlüs­sel­fak­to­ren ge­trie­ben wurde:

  • Ei­ne de­mo­gra­phi­sche „Aus­beu­lung“, die in ei­nem An­stieg des Al­ters der Schul­ab­gän­ger resultiert.
  • Der Fo­kus der bri­ti­schen Re­gie­rung lag auf der ver­bes­ser­ten Un­ter­stüt­zung des Uni­ver­si­täts­sek­tor – dies wur­de durch die 1997 ge­wähl­te La­bour Re­gie­rung for­ciert (nach ei­ner lan­gen Pe­ri­ode mit kon­ser­va­ti­ver Re­gie­rung), die das Ziel ver­folg­te 50 % der Schul­ab­gän­ger an die Uni­ver­si­tä­ten zu brin­gen und das Sys­tem der Stu­den­ten­kre­di­te zu ver­bes­sern, die es mehr Stu­den­ten er­mög­lich­te, sich die Le­bens­hal­tungs­kos­ten in gro­ßen Städ­ten der UK leis­ten zu können.
  • Die Pas­sa­ge der „Fur­ther and Hig­her Edu­ca­ti­on Act 1992“ hat al­len tech­ni­schen Fach­hoch­schu­len und schot­ti­schen­Zen­tral­in­sti­tu­tio­nen Uni­ver­si­täts­sta­tus ver­lie­hen und sie da­zu be­fä­higt, ei­ge­ne Ab­schlüs­se zu vergeben.
  • Der An­stieg der in­län­di­schen Stu­den­ten­mo­bi­li­tät, al­so die Be­reit­schaft der in­la­en­di­schen Stu­den­ten, ih­re ei­ge­ne Stad­t­oder Re­gi­on zu ver­las­sen, um an ei­nem an­de­ren Ort in der UK zu studieren.
  • Ein pro­gres­si­ver An­stieg der Nach­fra­ge und Mo­bi­li­tät von Stu­den­ten aus Übersee.

All die ge­nann­ten As­pek­te ha­ben zum Aus­bau von Uni­ver­si­täts­plät­zen ge­führt, die von der Re­gie­rung ge­tra­gen wer­den oder frei fi­nan­ziert sind. Die­se Ent­wick­lung wur­de al­ler­dings nicht mit staat­li­chen Mit­teln für den Aus­bau der Stu­den­ten­un­ter­künf­te be­glei­tet, so dass sich die Tü­ren für die As­set­klas­se “PB­SA“ öff­ne­ten. In den spä­ten 1960er Jah­ren wur­de klar, dass die­Hoch­schul­ein­rich­tun­gen die Plät­ze in den Stu­den­ten­wohn­hei­men nicht den stei­gen­den Stu­den­ten­zah­len an­ge­mes­sen an­pas­sen können.

Trotz ei­nes mas­si­ven An­stiegs der Aus­ga­ben für den Neu­bau und die Ent­wick­lung be­reits exis­tie­ren­der In­fra­struk­tur, wa­ren nur we­ni­ge Hoch­schul­ein­rich­tun­gen da­zu in der La­ge, den stei­gen­den Stu­den­ten­zah­len mit ei­nem gleich­zei­ti­gen An­stieg der­Un­ter­künf­te ge­recht zu wer­den. Im Durch­schnitt leb­ten 24% der Stu­den­ten in Un­ter­künf­ten der Hoch­schu­len, wo­bei die Zah­len­je nach Art der Hoch­schul­ein­rich­tung stark variieren.

Die­se Fak­to­ren ha­ben es dem pri­va­ten Sek­tor er­mög­licht, die Bild­flä­che zu be­tre­ten. Der Markt wur­de zu­nächst von Ni­cho­las Por­ter be­grün­det, der in den 1990er Jah­ren die „The Unite Group Plc“ auf­bau­te, die sich auf Stu­den­ten­woh­nen ab­seits des Cam­pus spe­zia­li­sier­te. Die Stu­den­ten­wohn­hei­me wa­ren zum Teil di­rekt an Uni­ver­si­tä­ten ver­mie­tet, wur­den aber auch di­rekt an Stu­den­ten vergeben.

Im Jahr 1995 hat die Unite Group le­dig­lich 1.224 Bet­ten pri­mär um Bris­tol be­trie­ben, 2014 gab es be­reits 30 pri­va­te Un­ter­neh­men, die 130.000 Bet­ten in ganz UK be­trei­ben, da­von 45.000 Bet­ten der Unite Group. In­ner­halb die­ser Zeit ha­ben­Kom­mu­nal­ver­wal­tun­gen die Not­wen­dig­keit er­kannt, die Wohn­for­men der Stu­den­ten zu ver­bes­sern und ha­ben die Pla­nungs­vor­schrif­ten ge­än­dert, um den Pla­nungs­pro­zess zu straf­fen. Heu­te hat die As­set­klas­se Stu­den­ten­woh­nen in UK ein ei­ge­nes Pla­nungs­recht in­ne, wel­che als „sui ge­ne­ris“ de­fi­niert wird, was be­deu­tet, dass sie ei­ne frei de­fi­nier­ba­re Klas­se dar­stellt, aber als se­pa­ra­te Spar­te des Wohn­im­mo­bi­li­en­mark­tes für Pla­nungs­zwe­cke an­ge­se­hen wird. Dies er­mög­lich­te dem Sek­tor ei­ne Rei­he spe­zi­fi­scher Un­ter­schie­de zu frei­fi­nan­zier­ten Ge­bäu­den zu ent­wi­ckeln, wie das Selbst­ver­pfle­gungs-Apart­ment-Mo­dell oder we­nig bzw. kei­ne Park­platz­be­reit­stel­lung in Innenstädten.

Der his­to­ri­sche Mie­ten­an­stieg in der Ass­te­klas­se in UK hat sich über 2% ge­hal­ten der Höchs­wert im Jahr 2011 lag bei 4,3 % (CB­RE 2015). Der Miet­an­stieg 2015 lag durch­schnitt­lich bei 3,7 %, da Stu­den­ten­zah­len wei­ter zu­neh­men und das An­ge­bot­Mü­he hat, die Nach­fra­ge zu de­cken. Lon­don (3,8 %) und Man­ches­ter (4,8 %) sind gu­te Bei­spie­le für Städ­te mit gro­ßen Stu­den­ten­zah­len und sehr be­schei­de­nen Mög­lich­kei­ten, wei­te­ren Wohn­raum zu schaf­fen. Bei­de Städ­te hat­ten ei­nen star­ken Miet­an­stieg in 2015 und es wird er­war­tet, dass sich dies ge­mäß dem na­tio­na­len Trend 2016 fort­setzt. Der Stu­den­ten­in­vest­ment­markt ist seit der Fi­nanz­kri­se stark ge­wach­sen, mit durch­schnitt­lich 44.000 Bet­ten und 2,4 Mrd. GBP, die jähr­lich zwi­schen 2012 und 2014 um­ge­setzt wur­den. In­vest­ments im UK Sek­tor ha­ben mit 74.500 Bet­ten und ei­nem­Ge­samt­wert von 5,9 Mrd. GBP, im Jahr 2015 ei­ne Spit­ze er­reicht (Sa­vills, 2016). Von den 5,9 Mrd. GBP, die 2015 ge­han­delt wur­den, ziel­ten 850 Mio. GBP des In­vest­ments dar­auf ab, Pro­jekt­ent­wick­lun­gen zu fi­nan­zie­ren und ca. 250 Mio. GBP be­tra­fen­De­als, die Ent­wick­lungs­flä­chen akquirierten.

Für 2016 wird ein An­la­ge­vo­lu­men von ins­ge­samt 4 Mrd. GBP vor­her­ge­sagt. Dies ist we­ni­ger als im Re­kord­jahr 2015, aber im­mer noch ein An­stieg von 57% zu 2014. Er­trä­ge soll­ten 2016 sta­bil blei­ben und mit ei­nem Miet­an­stieg von durch­schnitt­lich 3,5%, liegt die Vor­her­sa­ge bei ei­ner durch­schnitt­li­chen Ge­samt­ren­di­te von 9,5%.

Durch den wei­te­ren in­ter­na­tio­na­len An­stieg von Ein­schrei­bun­gen (vor al­lem durch Nach­fra­ge aus dem fer­nen Os­ten) wird UK ei­nes der Haupt­zie­le für den Hoch­schul­be­such blei­ben, was das Un­gleich­ge­wicht der Nach­fra­ge für Un­ter­künf­te verschärft.

Ob­wohl Wachs­tum in der Schaf­fung von Un­ter­künf­ten in vie­len Hoch­schul­städ­ten sub­stan­zi­ell war, konn­te die Ex­pan­si­on nicht dem schnel­len Wachs­tum der Stu­den­ten­zah­len mit­hal­ten. Dies kenn­zeich­net be­son­ders die Si­tua­ti­on an neu­en Uni­ver­si­tä­ten. In den meis­ten Hoch­schul­märk­ten in UK exis­tiert die Chan­ce für wei­te­re In­vest­ments in den Sek­tor, da die zu­letzt neu ent­wi­ckel­ten Ob­jek­te kei­ne si­gni­fi­kan­ten Aus­wir­kun­gen auf die struk­tu­rel­le Un­ter­ver­sor­gung des Sek­tors haben.

Dr. Frank Pfir­sching wird im Rah­men des Fach-Dia­logs Mi­kro­woh­nen am 6. Ju­li 2016 ei­nen Vor­trag zum The­ma "War­um die­neue As­set­klas­se Stu­den­ten­woh­nen ge­ra­de in Deutsch­land at­trak­tiv ist" hal­ten so­wie an der Dis­kus­si­ons­run­de zum The­ma "Wel­che Ob­jek­te im Mi­kro­woh­nungs­markt sind für (in­sti­tu­tio­nel­le) In­ves­to­ren at­trak­tiv?" teilnehmen.

 

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Bild: Dr. Frank Pfirsching
Dr. Frank Pfirsching
Managing Director
GSA Global Student Accomodation Germany