Obwohl das Bauvolumen in Frankfurt recht ansehnlich ist, ist der Nachfrageüberhang sowohl auf der Nutzer wie der Kapitalseite ungebrochen. Bis durch das erhöhte Angebot ein Preiseffekt eintritt, können wir noch lange warten. Bislang führen die vielen Baustellen nur zu einem Effekt – weiter gestiegene Baupreise wegen ausgelasteter Kapazitäten. Mit hohen Preisen verbindet man landläufig gute Qualitäten. Leider weit gefehlt, denn derzeit sind diverse Qualitätsfilter deaktiviert. Der Kapitaldruck ist so stark, dass gekauft wird, was auf den Markt kommt. Vermietet wird ohnehin alles und Banken suchen händeringend Neugeschäft. Und die Städte? Politik und Verwaltung stehen unter öffentlichem Druck, Wohnungen in großer Stückzahl zu liefern. Entwickler müssen schon ein hohes Maß an Eigenverantwortung an den Tag legen, um sich vom „schnellen Geld“ nicht verführen zu lassen. Diese Rahmenbedingungen liefern den Rohstoff für jene Bausünden, die wir später jahrzehntelang beklagen werden. Das Nachsehen haben Nutzer und Anleger, die langfristig mit dem leben müssen, was heute schnell zusammen gezimmert wird. Heute werden wieder Großanlagen mit hunderten von Apartments gebaut, die wir alle als Problemobjekte früherer Jahrzehnte schon kennen. Das Etikett ist neu – „Mikroapartments“ schaffen heute hohe Fertigstellungszahlen und die Probleme von morgen. Um dieser bedenklichen Entwicklung entgegenzutreten, bedarf es eines Bündnisses auf breiter Front. Politik und Verwaltung können durch lokale Regulierung preisdämpfend eingreifen und müssen die Funktion als Qualitätsfilter ausüben. Aus der Immobilienwirtschaft müssen jene involviert werden, die langfristig am Produkt arbeiten – Anleger, Asset Manager, Vertrieb. Projektentwicklungen sollten unter Einbeziehung der Anleger gestartet werden. Ansonsten definiert ausgerechnet jener das Baugeschehen, der sich am schnellsten verabschiedet, der Entwickler. Der Nutzer ist der einzige, der in unseren Immobilienkreislauf frisches Geld einbringt. Seine Miete bezahlen Entwickler, Banken, Investoren, Bauunternehmen, Dienstleister, etc. – nur gefragt wird er selbst nie. Es wird halt vermietet und verkauft, was auf den Tisch kommt. Der Nutzer, das unbekannte Wesen. Auf welcher Datenbasis treffen wir heute eigentlich Entscheidungen? Im Gewerbemarkt wird jeder kleine Büroabschluss erfasst und straßenscharf kann die Mieterwartung analysiert werden. Der Wohnungsmarkt ist nach wie vor ein Buch mit sieben Siegeln. Was ist zu tun? Beginnen wir mit der Datenbasis. Zusammen mit anderen Marktteilnehmern (Genossenschaft, JLL, Corpus Sireo, u.a.) haben wir den GEWD e.V. gegründet, die Gesellschaft zur Ermittlung der Wohnungsmarktdaten. Zusammen mit einer Hochschule werden Daten gesammelt, analysiert und künftig als Entscheidungshilfe für Politik, Entwickler, Banken und Anleger genutzt. Ein Pilotprojekt, das ggf. auf Frankfurt ausgeweitet werden kann.
In Frankfurt Niederrad realisieren wir einen Neubau, bewusst im klassischen Wohnungsmix mit 2 und 3 Zimmer-Wohnungen und keine Mikroapartments. Niederrad? Ja aus der Bürostadt soll ein attraktives Stadtviertel mit Nutzungsmischung werden. Die Trennung von Arbeiten, Wohnen, Freizeit, Sport, etc. ist im täglichen Leben längst aufgehoben – Zeit, dass sich die Immobilienwirtschaft anpasst und Lebensräume statt Wohnquartiere realisiert. „Wohnst Du noch oder lebst Du schon“ lautet unser Motto. Neben der Nutzungsmischung gehören bezahlbare Mieten dazu. Anstelle von angeblichen Benchmarks in €/m² orientieren wir uns an den Haushaltseinkommen unserer Nutzer, die automatisch Schwellenwerte definieren. Eine 2 Zimmer-Wohnung sollte beispielsweise auch in Frankfurt für 600-700 € im Neubau zu haben sein – dann spricht eine Investition auch langfristig ein großes Mieterklientel an und demzufolge ist der Mietertrag sicher – Wohnen als Investitionsvehikel wird doch gewählt, weil es für Stabilität und Sicherheit steht – oder?
