02.03.2016
Klaus Franken

Der Wohnungsmarkt in Frankfurt gilt als angespannt; wohl wahr und das gleich in mehrfacher Hinsicht.

Eine bedenkliche Entwicklung...

Die Preisentwicklung ist nahezu für alle Beteiligten belastend, wenn man mal von den Grundstücksverkäufern absieht. Mieter und Käufer werden immer weiter zur Kasse gebeten, aber Entwickler und Investoren ebenso.

Bild: Heu­er Dialog

Ob­wohl  das Bau­vo­lu­men in Frank­furt recht  an­sehn­lich ist, ist der Nach­fra­ge­über­hang so­wohl auf der Nut­zer wie der Ka­pi­tal­sei­te un­ge­bro­chen. Bis durch das er­höh­te An­ge­bot ein Preis­ef­fekt ein­tritt, kön­nen wir noch lan­ge war­ten. Bis­lang füh­ren die vie­len Bau­stel­len nur zu ei­nem Ef­fekt – wei­ter ge­stie­ge­ne Bau­prei­se we­gen aus­ge­las­te­ter Ka­pa­zi­tä­ten. Mit ho­hen Prei­sen ver­bin­det man land­läu­fig gu­te Qua­li­tä­ten. Lei­der weit ge­fehlt, denn der­zeit sind di­ver­se Qua­li­täts­fil­ter de­ak­ti­viert. Der Ka­pi­tal­druck ist so stark, dass ge­kauft wird, was auf den Markt kommt. Ver­mie­tet wird oh­ne­hin al­les und Ban­ken su­chen hän­de­rin­gend Neu­ge­schäft. Und die Städ­te? Po­li­tik und Ver­wal­tung ste­hen un­ter öf­fent­li­chem Druck, Woh­nun­gen in gro­ßer Stück­zahl zu  lie­fern. Ent­wick­ler müs­sen schon ein ho­hes Maß an Ei­gen­ver­ant­wor­tung an den Tag le­gen, um sich vom „schnel­len Geld“ nicht ver­füh­ren zu las­sen. Die­se Rah­men­be­din­gun­gen lie­fern den Roh­stoff für je­ne Bau­sün­den, die wir spä­ter jahr­zehn­te­lang be­kla­gen wer­den. Das Nach­se­hen ha­ben Nut­zer und An­le­ger, die lang­fris­tig mit dem le­ben müs­sen, was heu­te schnell zu­sam­men ge­zim­mert wird. Heu­te wer­den wie­der Groß­an­la­gen mit hun­der­ten von Apart­ments ge­baut, die wir al­le als Pro­blem­ob­jek­te frü­he­rer Jahr­zehn­te schon ken­nen. Das Eti­kett ist neu – „Mi­kro­apart­ments“ schaf­fen heu­te ho­he Fer­tig­stel­lungs­zah­len und die Pro­ble­me von mor­gen. Um die­ser be­denk­li­chen Ent­wick­lung ent­ge­gen­zu­tre­ten, be­darf es ei­nes Bünd­nis­ses auf brei­ter Front. Po­li­tik und Ver­wal­tung kön­nen durch lo­ka­le Re­gu­lie­rung preis­dämp­fend ein­grei­fen und müs­sen die Funk­ti­on als Qua­li­täts­fil­ter aus­üben. Aus der Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft müs­sen je­ne in­vol­viert wer­den, die lang­fris­tig am Pro­dukt ar­bei­ten – An­le­ger, As­set Ma­na­ger, Ver­trieb. Pro­jekt­ent­wick­lun­gen soll­ten un­ter Ein­be­zie­hung der An­le­ger ge­star­tet wer­den. An­sons­ten de­fi­niert aus­ge­rech­net je­ner das Bau­ge­sche­hen, der sich am schnells­ten ver­ab­schie­det, der Ent­wick­ler. Der Nut­zer ist der ein­zi­ge, der in un­se­ren Im­mo­bi­li­en­kreis­lauf fri­sches Geld ein­bringt. Sei­ne Mie­te be­zah­len Ent­wick­ler, Ban­ken, In­ves­to­ren, Bau­un­ter­neh­men, Dienst­leis­ter, etc. – nur ge­fragt wird er selbst nie. Es wird halt ver­mie­tet und ver­kauft, was auf den Tisch kommt. Der Nut­zer, das un­be­kann­te We­sen. Auf wel­cher Da­ten­ba­sis tref­fen wir heu­te ei­gent­lich Ent­schei­dun­gen? Im Ge­wer­be­markt wird je­der klei­ne Bü­ro­ab­schluss er­fasst und stra­ßen­scharf kann die Mie­ter­war­tung ana­ly­siert wer­den. Der Woh­nungs­markt ist nach wie vor ein Buch mit sie­ben Sie­geln. Was ist zu tun? Be­gin­nen wir mit der Da­ten­ba­sis. Zu­sam­men mit an­de­ren Markt­teil­neh­mern (Ge­nos­sen­schaft, JLL, Cor­pus Si­reo, u.a.) ha­ben wir den GEWD e.V. ge­grün­det, die Ge­sell­schaft zur Er­mitt­lung der Woh­nungs­markt­da­ten. Zu­sam­men mit ei­ner Hoch­schu­le wer­den Da­ten ge­sam­melt, ana­ly­siert und künf­tig als Ent­schei­dungs­hil­fe für Po­li­tik, Ent­wick­ler, Ban­ken und An­le­ger ge­nutzt. Ein Pi­lot­pro­jekt, das ggf. auf Frank­furt aus­ge­wei­tet wer­den kann.

In Frank­furt Nie­der­rad rea­li­sie­ren wir ei­nen Neu­bau, be­wusst im klas­si­schen Woh­nungs­mix mit 2 und 3 Zim­mer-Woh­nun­gen und kei­ne Mi­kro­apart­ments. Nie­der­rad? Ja aus der Bü­ro­stadt soll ein at­trak­ti­ves Stadt­vier­tel mit Nut­zungs­mi­schung wer­den. Die Tren­nung von Ar­bei­ten, Woh­nen, Frei­zeit, Sport, etc. ist im täg­li­chen Le­ben längst auf­ge­ho­ben – Zeit, dass sich die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft an­passt und Le­bens­räu­me statt Wohn­quar­tie­re rea­li­siert. „Wohnst Du noch oder lebst Du schon“ lau­tet un­ser Mot­to. Ne­ben der Nut­zungs­mi­schung ge­hö­ren be­zahl­ba­re Mie­ten da­zu. An­stel­le von an­geb­li­chen Bench­marks in €/m² ori­en­tie­ren wir uns an den Haus­halts­ein­kom­men un­se­rer Nut­zer, die au­to­ma­tisch Schwel­len­wer­te de­fi­nie­ren. Ei­ne 2 Zim­mer-Woh­nung soll­te bei­spiels­wei­se auch in Frank­furt für 600-700 € im Neu­bau zu ha­ben sein – dann spricht ei­ne In­ves­ti­ti­on auch lang­fris­tig ein gro­ßes Mie­ter­k­li­en­tel an und dem­zu­fol­ge ist der Miet­ertrag si­cher – Woh­nen als In­ves­ti­ti­ons­ve­hi­kel wird doch ge­wählt, weil es für Sta­bi­li­tät und Si­cher­heit steht – oder?

Der Autor
Bild: Klaus Franken
Klaus Franken
Geschäftsführender Gesellschafter
Catella Project Management GmbH