18.01.2016
Thomas Beyerle

Verändern Fintechs die gewerblichen Immobilienmärkte in Frankfurt?

Verändern Fintechs die gewerblichen Immobilienmärkte in Frankfurt?

Wohl kaum ein Geschäftsmodell wird gegenwärtig so intensiv diskutiert in der Bankenmetropole Frankfurt wie das der Fintechs.

Bild: Heu­er Dialog

Für die ei­nen ist es die Be­dro­hung tra­di­tio­nel­ler Ge­schäfts­mo­del­le der Ban­ken schlecht­hin, für die an­de­ren ei­ne net­te klei­ne start-up Schmie­de in der an­hal­ten­den Di­gi­ta­li­sie­rungs­re­vo­lu­ti­on. Jungs um die 30, mit aus­rei­chend ven­ture ca­pi­tal ge­sät­tigt, kon­ven­ti­ons­frei und dann noch oh­ne Kra­wat­te – das kann man ja nicht ernst neh­men im se­riö­sen Bank­be­ra­tungs­ge­schäft, so Stim­men aus den Bankentürmen.

Sieht man von die­sen Äu­ßer­lich­kei­ten ein­mal ab, stellt sich gleich­wohl die Fra­ge ob ge­ra­de die Ban­ken und Ver­si­che­run­gen, wel­che tra­di­tio­nell zwi­schen 20 und 25 % der Bü­ro­flä­chen p.a. am Stand­ort Frank­furt ab­sor­bie­ren, dies auch in Zu­kunft tun wer­den? Ein­fa­cher for­mu­liert: fal­len die­se sta­bi­len Um­satz­brin­ger zu­neh­mend weg? Oder wer­den die­se gar kom­pen­siert durch die­se schnel­len und in­no­va­ti­ven Start-up-Un­ter­neh­men? Zu­min­dest für vie­le Im­mo­bi­li­en und der In­ves­to­ren in den zen­tra­len Stadt­la­gen war ein 10 jäh­ri­ger Miet­ver­trag mit ei­ner Bank im­mer ein Bond, Aus­wahl­wahr­schein­lich­keit ge­ring. Ak­tu­ell schei­nen die­se Zwei­fel aber noch nicht be­rech­tigt, ob­wohl der Fi­nanz­sek­tor spä­tes­tens seit 2009 mit­ten in ei­nem grund­le­gen­den Um­bruch steckt. D.h. der gro­ße An­pas­sungs­druck er­folgt aus den Ban­ken selbst her­aus. Aus­la­ge­rungs­wel­len, Ef­fi­zi­enz­pro­gram­me, stän­dig wech­seln­de An­sprech­part­ner – wer kennt das nicht? Ein zeit­li­cher Ver­gleich der Be­schäf­tig­ten­zahl in die­sem Sek­tor zeigt, dass zwi­schen 2004 und 2014 in Frank­furt zwar 7 % mehr Per­so­nen be­schäf­tigt wa­ren, je­doch die Flä­chen­nach­fra­ge um 14 % zu­rück­ging. Dies deu­tet in ei­ner ers­ten Ana­ly­se dar­auf hin, dass die Nut­zung von Flä­chen ef­fi­zi­en­ter ge­stal­tet wird. Vul­go: man sitzt en­ger, es wird in der Sum­me we­ni­ger Bü­ro­flä­chen nach­ge­fragt. Der zwei­te Ana­ly­se­schritt muss des­halb bei den Fin­techs und de­ren Geo­gra­phie er­fol­gen: hier zeigt sich ein über­ra­schend kla­res Bild: die deut­li­che Mehr­zahl der Start-ups in Deutsch­land und Frank­furt fin­det sich in in­ner­städ­ti­sche La­gen. Oft han­delt es sich hier­bei um so­ge­nann­te „In-Be­zir­ke“, die ei­ne ho­he Un­ter­neh­mens­dich­te und ei­ne gu­te Er­reich­bar­keit so­wie ein gut aus­ge­bil­de­tes Ar­beits­kräf­te­re­ser­voir auf­wei­sen. Al­so nichts mit dem Vor­ur­teil der an­ge­mie­te­ten, bil­li­gen Bü­ro­flä­chen am Ran­de der Stadt im Ge­wer­be­park aus den frü­hen 90er Jah­ren. Der "An­griff" der Fin­Techs auf die tra­di­tio­nel­len An­bie­ter der Fi­nanz­dienst­leis­tung und der Bü­ro­flä­chen er­folgt im tra­di­tio­nel­len Ban­ken­vier­tel, und da­mit qua­si in Sicht­wei­te der heu­ti­gen Ban­ken­tür­me rund um die Neue Main­zer Stras­se, und Taunusanlage.

Ak­tu­ell lässt sich ei­ne im­mo­bi­li­en­spe­zi­fi­sche DNA die­ser Grup­pe der Fin­Techs ausmachen:

  • Ho­hes Miet­preis­ni­veau auf­grund der ho­hen Flächennachfrage
  • Kurz lau­fen­de Miet­ver­trä­ge (1-3 Jahre)
  • Ver­dich­tung der Stadt­zen­tren - vor­wie­gend in zen­tra­len Lagen
  • Fle­xi­ble Ar­beits­for­men (Co­wor­king/sha­red working space)
  • Mo­der­ner Ar­beits­platz (mit/oh­ne Inventar)

Ak­tu­ell er­war­te ich, dass bis 2020 in Frank­furt die Nach­fra­ge nach Flä­chen im klas­si­schen Ban­ken­be­reich um rund 30 % zu­rück­ge­hen wird, wo­von vor­aus­sicht­lich die Hälf­te durch das neue Seg­ment der Fin­Techs auf­ge­fan­gen wer­den kann. Die „Flä­chen­dif­fe­renz“, al­so das was üb­rig bliebt, wird sich wahr­schein­lich als „Mi­xed-use Flä­che“ am Markt wie­der­fin­den. Lo­ka­le In­ves­to­ren ste­hen ak­tu­ell Schlan­ge um die­se Ent­wick­lungs­flä­chen zu be­kom­men. Es ist al­so kei­ne Re­vo­lu­ti­on, son­dern Teil ei­ner Evo­lu­ti­on wel­che die Fin­techs aus­lö­sen werden.

Der Autor
Bild: Catella Property Valuation GmbH
Dr. Thomas Beyerle
Managing Director
Catella Property Valuation GmbH