03.03.2016
Thomas Cromm

Die angespannte Lage des Mietmarktes wird in Dresden mehr und mehr zum Politikum

Baupreissteigerung erschwert Mietwohnungsbau auch in Dresden

Die Wohnungsnot in vielen deutschen Metropolen wird immer größer: Bezahlbare Mietwohnungen sind Mangelware und die Nachfrage nach Wohnraum reicht von den Innenstädten bis in die infrastrukturell gut angeschlossenen Randlagen.

Zwar trifft man in den Gro­ß­städ­ten vie­ler­orts auf di­ver­se Bau­stel­len, Woh­nungs­su­chen­de müs­sen je­doch er­nüch­ternd fest­stel­len, dass eben die­se Pro­jek­te bei Fer­tig­stel­lung zu­meist Ei­gen­tums­woh­nun­gen her­vor­brin­gen. Le­dig­lich ein Teil der Woh­nun­gen wird spä­ter auf dem Miet­woh­nungs­markt an­ge­bo­ten und soll dem Ka­pi­tal­an­le­ger durch ho­he Miet­prei­se ei­ne aus­kömm­li­che Ren­di­te sichern.

Die an­ge­spann­te La­ge des Miet­mark­tes so­wie die stei­gen­de Nach­fra­ge nach Wohn­raum wer­den vie­ler­orts zum Po­li­ti­kum. Ver­mehr­ter Ei­gen­tums­woh­nungs­bau er­weckt den An­schein, dass die Ge­winn­ma­xi­mie­rung in den Fo­kus der Bau­her­ren rückt und so­zia­le Be­lan­ge ver­nach­läs­sigt wer­den. Tat­sa­che ist je­doch, dass Pro­jekt­ent­wick­ler heut­zu­ta­ge mit im­mer hö­he­ren Bau­kos­ten zu kämp­fen ha­ben und die Grund­satz­ent­schei­dung, ob ein Miet­woh­nungs­bau­pro­jekt öko­no­misch um­setz­bar ist, oft­mals an die­sem Kri­te­ri­um scheitert.

Laut ei­ner Stu­die der Ar­beits­ge­mein­schaft zeit­ge­mä­ßes Bau­en e.V. („Kos­ten­trei­ber für den Woh­nungs­bau“ 04/2015) stie­gen die Er­rich­tungs­kos­ten pro m² für Mehr­fa­mi­li­en­häu­ser zwi­schen den Jah­ren 2000 und 2014 im Schnitt um 40%. Als Grün­de nennt die Stu­die, ne­ben den stei­gen­den Grund­stück­prei­sen, vor al­lem die zu­neh­men­den Bau- und Pla­nungs­kos­ten. Die­se wer­den u.a. von der im­mer wie­der aufs‘ neue no­vel­lier­ten EnEV wei­ter ver­schärft. Die Stu­die zieht gar das Fa­zit, dass „[…] mit dem An­for­de­rungs­ni­veau der EnEV 2014 die Gren­ze der wirt­schaft­li­chen Ver­tret­bar­keit ins­be­son­de­re für den mehr­ge­schos­si­gen Woh­nungs­bau als er­reicht“ gilt. Nur teil­wei­se ge­lingt es Pro­jekt­ent­wick­lern heut­zu­ta­ge, Miet­woh­nungs­bau noch wirt­schaft­lich sinn­voll umzusetzen.

 

Der ho­he Be­darf an in­ner­städ­ti­schen Miet­woh­nun­gen wird sich im Hin­blick auf ver­schie­de­ne Fak­to­ren wie Zu­wan­de­rung, de­mo­gra­phi­schen Wan­del, Land­flucht und dem Trend zur Ur­ba­ni­sie­rung auch in den Fol­ge­jah­ren nicht ent­span­nen. Ei­ne Ab­mil­de­rung der EnEV, dar­aus re­sul­tie­rend sin­ken­de Bau- und Pla­nungs­kos­ten so­wie ei­ne Er­hö­hung der Afa-Sät­ze für Neu­bau­ten wer­den der­zeit dis­ku­tiert. Doch bis­her be­haup­ten sich die Ren­di­te­er­war­tun­gen der Bau­her­ren ge­gen­über der Woh­nungs­not vie­ler Bür­ger und der Bau von Ei­gen­tums­woh­nun­gen steht wei­ter­hin hoch im Kurs.

Es gibt je­doch bun­des­weit vie­le Bei­spie­le da­für, dass es sich trotz stei­gen­der Bau­kos­ten noch rech­net, an­ge­mes­se­nen Miet­wohn­raum zu er­rich­ten. Durch Kom­bi­na­ti­on von Wohn­quar­tie­ren mit er­gän­zen­den Ein­zel­han­dels­flä­chen be­steht in der öko­no­mi­schen Misch­kal­ku­la­ti­on bei­spiels­wei­se die Mög­lich­keit, an­nehm­ba­re Miet­an­sät­ze zu ge­stal­ten, oh­ne die Ren­di­te­er­war­tun­gen von En­d­in­ves­to­ren zu ver­nach­läs­si­gen. Ne­ben ei­nem mo­de­ra­ten Grund­stück­sein­stand ist die bau­recht­li­che Um­setz­bar­keit Vor­aus­set­zung die­ser Planungsvariante.

Die RE­VI­TA­LIS RE­AL ES­TA­TE AG setzt die­ses Mo­del be­reits in Frei­burg, Frank­furt und Dres­den er­folg­reich um. Das Kon­zept sieht je­weils Ge­wer­be­ein­hei­ten in­ner­halb des Wohn­quar­tie­res vor, de­ren An­zahl und Flä­chen­ge­stal­tung auf den je­wei­li­gen Stand­ort so­wie das zu­läs­si­ge, bau­li­che Maß ab­ge­stimmt wird. Als Miet­in­ter­es­sen­ten für die­se Flä­chen kom­men Le­bens­mit­tel­märk­te zur Quar­tiers­ver­sor­gung aber auch an­der­wei­ti­ge Ein­zel­händ­ler, Re­stau­rants, Arzt­pra­xen und Kin­der­ta­ges­stät­ten in Fra­ge. Dar­über hin­aus hebt ei­ne sol­che In­te­gra­ti­on nicht nur die Ren­di­ten von En­d­in­ves­to­ren, son­dern bil­det ei­nen er­heb­li­chen Mehr­wert für die An­woh­ner: Zum ei­nen bie­tet der Mix die Mög­lich­keit der un­mit­tel­ba­ren Nah­ver­sor­gung und zum an­de­ren ein Mehr an Si­cher­heit – ein ta­ges­ak­tu­el­les The­ma – wenn die be­leuch­te­ten Schau­fens­ter in den Abend­stun­den der Um­ge­bung Licht spen­den. Am Dresd­ner Post­platz ent­ste­hen bis Som­mer 2018 140 Miet­woh­nun­gen mit ei­nem nam­haf­ten Le­bens­mit­tel­markt im Erd­ge­schoss. Die­ser Mix aus Wohn­quar­tier und Ein­zel­han­dels­flä­chen hat sich be­reits beim PRA­GER CAR­RÉE in der Dresd­ner In­nen­stadt be­währt, das im Som­mer 2016 be­zo­gen wer­den kann.

Auch wenn die­ses Er­folgs­mo­dell der­zeit der ren­di­te­be­ding­ten Knapp­heit von Miet­woh­nun­gen an ei­ni­gen Stand­or­ten ent­ge­gen­wir­ken kann, be­darf es den­noch tief­grei­fen­der und lang­fris­ti­ger Ver­än­de­run­gen in der deut­schen Woh­nungs­bau­land­schaft. Es gilt, Miet­woh­nungs­bau aus Sicht von pri­va­ten und in­sti­tu­tio­nel­len In­ves­to­ren nicht zum Ren­di­te-Kil­ler avan­cie­ren zu las­sen, denn die Öf­fent­li­che Hand wird die lang­fris­ti­ge Auf­ga­be der Woh­nungs­be­schaf­fung nicht al­lei­ne lö­sen kön­nen. Ne­ben ei­ner Ab­mil­de­rung der EnEV könn­ten bei­spiels­wei­se auch Ver­kür­zun­gen der Ver­fah­rens­dau­er bei der Bau­rechts­schaf­fung so­wie ei­ne Lo­cke­rung der Stell­platz­erfor­der­nis­se in den In­nen­städ­ten den Miet­woh­nungs­bau für Pro­jekt­ent­wick­lungs­un­ter­neh­men wie­der at­trak­ti­ver gestalten.

Tho­mas Cromm, Vor­stand, RE­VI­TA­LIS RE­AL ES­TA­TE AG wird beim Im­mo­bi­li­en-Dia­log Dres­den am 13. April 2016 an der Pa­nel-Dis­kus­si­on zum The­ma „Woh­nungs­markt Dres­den: Es wird vol­ler und teu­rer!?“ teilnehmen.

Der Autor
Bild: REVITALIS REAL ESTATE AG, Urheber: Inga Sommer PHOTOGRAPHIE
Thomas Cromm
Vorstand
Revitalis Real Estate AG