Zwar trifft man in den Großstädten vielerorts auf diverse Baustellen, Wohnungssuchende müssen jedoch ernüchternd feststellen, dass eben diese Projekte bei Fertigstellung zumeist Eigentumswohnungen hervorbringen. Lediglich ein Teil der Wohnungen wird später auf dem Mietwohnungsmarkt angeboten und soll dem Kapitalanleger durch hohe Mietpreise eine auskömmliche Rendite sichern.
Die angespannte Lage des Mietmarktes sowie die steigende Nachfrage nach Wohnraum werden vielerorts zum Politikum. Vermehrter Eigentumswohnungsbau erweckt den Anschein, dass die Gewinnmaximierung in den Fokus der Bauherren rückt und soziale Belange vernachlässigt werden. Tatsache ist jedoch, dass Projektentwickler heutzutage mit immer höheren Baukosten zu kämpfen haben und die Grundsatzentscheidung, ob ein Mietwohnungsbauprojekt ökonomisch umsetzbar ist, oftmals an diesem Kriterium scheitert.
Laut einer Studie der Arbeitsgemeinschaft zeitgemäßes Bauen e.V. („Kostentreiber für den Wohnungsbau“ 04/2015) stiegen die Errichtungskosten pro m² für Mehrfamilienhäuser zwischen den Jahren 2000 und 2014 im Schnitt um 40%. Als Gründe nennt die Studie, neben den steigenden Grundstückpreisen, vor allem die zunehmenden Bau- und Planungskosten. Diese werden u.a. von der immer wieder aufs‘ neue novellierten EnEV weiter verschärft. Die Studie zieht gar das Fazit, dass „[…] mit dem Anforderungsniveau der EnEV 2014 die Grenze der wirtschaftlichen Vertretbarkeit insbesondere für den mehrgeschossigen Wohnungsbau als erreicht“ gilt. Nur teilweise gelingt es Projektentwicklern heutzutage, Mietwohnungsbau noch wirtschaftlich sinnvoll umzusetzen.
Der hohe Bedarf an innerstädtischen Mietwohnungen wird sich im Hinblick auf verschiedene Faktoren wie Zuwanderung, demographischen Wandel, Landflucht und dem Trend zur Urbanisierung auch in den Folgejahren nicht entspannen. Eine Abmilderung der EnEV, daraus resultierend sinkende Bau- und Planungskosten sowie eine Erhöhung der Afa-Sätze für Neubauten werden derzeit diskutiert. Doch bisher behaupten sich die Renditeerwartungen der Bauherren gegenüber der Wohnungsnot vieler Bürger und der Bau von Eigentumswohnungen steht weiterhin hoch im Kurs.
Es gibt jedoch bundesweit viele Beispiele dafür, dass es sich trotz steigender Baukosten noch rechnet, angemessenen Mietwohnraum zu errichten. Durch Kombination von Wohnquartieren mit ergänzenden Einzelhandelsflächen besteht in der ökonomischen Mischkalkulation beispielsweise die Möglichkeit, annehmbare Mietansätze zu gestalten, ohne die Renditeerwartungen von Endinvestoren zu vernachlässigen. Neben einem moderaten Grundstückseinstand ist die baurechtliche Umsetzbarkeit Voraussetzung dieser Planungsvariante.
Die REVITALIS REAL ESTATE AG setzt dieses Model bereits in Freiburg, Frankfurt und Dresden erfolgreich um. Das Konzept sieht jeweils Gewerbeeinheiten innerhalb des Wohnquartieres vor, deren Anzahl und Flächengestaltung auf den jeweiligen Standort sowie das zulässige, bauliche Maß abgestimmt wird. Als Mietinteressenten für diese Flächen kommen Lebensmittelmärkte zur Quartiersversorgung aber auch anderweitige Einzelhändler, Restaurants, Arztpraxen und Kindertagesstätten in Frage. Darüber hinaus hebt eine solche Integration nicht nur die Renditen von Endinvestoren, sondern bildet einen erheblichen Mehrwert für die Anwohner: Zum einen bietet der Mix die Möglichkeit der unmittelbaren Nahversorgung und zum anderen ein Mehr an Sicherheit – ein tagesaktuelles Thema – wenn die beleuchteten Schaufenster in den Abendstunden der Umgebung Licht spenden. Am Dresdner Postplatz entstehen bis Sommer 2018 140 Mietwohnungen mit einem namhaften Lebensmittelmarkt im Erdgeschoss. Dieser Mix aus Wohnquartier und Einzelhandelsflächen hat sich bereits beim PRAGER CARRÉE in der Dresdner Innenstadt bewährt, das im Sommer 2016 bezogen werden kann.
Auch wenn dieses Erfolgsmodell derzeit der renditebedingten Knappheit von Mietwohnungen an einigen Standorten entgegenwirken kann, bedarf es dennoch tiefgreifender und langfristiger Veränderungen in der deutschen Wohnungsbaulandschaft. Es gilt, Mietwohnungsbau aus Sicht von privaten und institutionellen Investoren nicht zum Rendite-Killer avancieren zu lassen, denn die Öffentliche Hand wird die langfristige Aufgabe der Wohnungsbeschaffung nicht alleine lösen können. Neben einer Abmilderung der EnEV könnten beispielsweise auch Verkürzungen der Verfahrensdauer bei der Baurechtsschaffung sowie eine Lockerung der Stellplatzerfordernisse in den Innenstädten den Mietwohnungsbau für Projektentwicklungsunternehmen wieder attraktiver gestalten.
Thomas Cromm, Vorstand, REVITALIS REAL ESTATE AG wird beim Immobilien-Dialog Dresden am 13. April 2016 an der Panel-Diskussion zum Thema „Wohnungsmarkt Dresden: Es wird voller und teurer!?“ teilnehmen.
