11.01.2016
Andreas Mattner

Arbeiten in urbanen Gebieten weiter denken

Was innerstädtische Quartiere heute und in Zukunft bieten müssen

Dichter, höher, besserIm Herbst 2015 hat der Zentrale Immobilien Ausschuss den Rat der Immobilienweisen gefragt: Wie sollen die Städte der Zukunft aussehen?

Wel­chen Her­aus­for­de­run­gen müs­sen sich Stadt­ent­wick­lung, Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft und Po­li­tik in Zu­kunft stel­len? Und was muss sich da­für ver­än­dern? Die Ex­per­ten wa­ren sich ei­nig: Ver­dich­te­te Quar­tie­re schaf­fen Ur­ba­ni­tät. Und eben­die­se Ur­ba­ni­tät ist es, die die Le­bens­qua­li­tät in Städ­ten aus­zeich­net. Be­woh­ner ei­ner Stadt wol­len kur­ze We­ge. Das Au­to kann in der Ga­ra­ge blei­ben, wenn die schnel­le An­bin­dung an den Ar­beits­platz funktioniert.

Je­de deut­sche Groß­stadt ver­fügt über zahl­rei­che Po­ten­zia­le, um sol­che in­ner­städ­ti­schen Ver­dich­tungs­maß­nah­men im Neu­bau und Be­stand durch­zu­füh­ren. Ei­ne bau­li­che Aus­ge­stal­tung die­ser Flä­chen­po­ten­zia­le kann die wirt­schaft­li­che Stär­ke der Bal­lungs­räu­me dau­er­haft stär­ken und not­wen­di­ge neue Flä­chen für Le­bens-, Ar­beits- und Han­dels­räu­me schaf­fen. Me­tro­po­len wie Wien und Pa­ris sind dich­ter und hö­her ge­baut als deut­sche Groß­städ­te. Doch nie­mand wür­de auf die Idee kom­men, sie als nicht le­bens­wert zu be­zeich­nen. Die Grund­la­ge für sol­che Maß­nah­men muss in der Po­li­tik ge­schaf­fen wer­den. Es braucht ein Um­den­ken auf Bun­des- und kom­mu­na­ler Ebene.

Ar­bei­ten in ur­ba­nen Gebieten

Die ak­tu­el­le Ge­setz­ge­bung durch die BauN­VO ist ver­al­tet. Rei­ne oder all­ge­mei­ne Wohn­ge­bie­te funk­tio­nie­ren in zen­tra­len La­gen nicht mehr. Die Aus­wei­sung von Ge­wer­be­ge­bie­ten hin­ge­gen, die aus­schließ­lich als Stand­ort für Nicht­wohn­im­mo­bi­li­en die­nen dür­fen, kann ho­he Leer­stän­de zur Fol­ge ha­ben. Ein Lö­sungs­an­satz ist die Ein­füh­rung von so­ge­nann­ten „ur­ba­nen Ge­bie­ten“, wie sie be­reits im Bun­des­bau­mi­nis­te­ri­um dis­ku­tiert wird. Die­ser neue Ge­biet­s­typ soll­te aber ex­pli­zit ei­ne stär­ke­re Ver­dich­tung und die Kom­bi­na­ti­on aus groß­städ­ti­schen Wohn- und Ar­beits­for­men er­mög­li­chen. Hö­he­re Grund- und Ge­schoss­flä­chen­zah­len sind in Stadt­zen­tren bau­lich je­der­zeit mög­lich, oh­ne die Wohn­qua­li­tät zu ge­fähr­den. Na­tür­lich ist die Ab­tren­nung von Wohn­ge­bie­ten und „lau­ten oder schmut­zi­gen In­dus­tri­en“ auch heu­te noch not­wen­dig. Doch in den in­ner­städ­ti­schen La­gen der deut­schen Städ­te sie­deln sich in­zwi­schen zu­meist Un­ter­neh­men mit deut­lich ge­rin­ge­rer Lärm- und Schad­stoff­emis­si­ons­wer­ten. Die­se Er­kennt­nis­se müs­sen in der drin­gend not­wen­di­gen No­vel­lie­rung der BauN­VO, aber auch des BIm­SchG und der TA Lärm ein­ge­bracht werden.

Ham­burg als Vor­bild mo­der­ner Stadtentwicklung

Die Han­se­stadt Ham­burg ist ein deutsch­land­wei­tes Vor­bild, wenn es dar­um geht, ver­dich­te­te Stadt­quar­tie­re in zen­tra­len La­gen zu er­mög­li­chen. Die An­sied­lung des neu­en Pro­jek­tes „WA­TER­MARK, SHI­P­Y­ARD und FREE­PORT“ war bei­spiels­wei­se auch po­li­ti­scher Wil­le. ECE und STRA­BAG Re­al Es­ta­te ent­wi­ckeln in­mit­ten in der Ha­fen­Ci­ty ein neu­es Ge­bäu­de­en­sem­ble, das Ar­beits-, Ver­sor­gungs- und Wohn­flä­chen bie­tet. Um das Po­ten­zi­al des rund 9.100 Qua­drat­me­ter gro­ßen Grund­stü­ckes voll­stän­dig zu nut­zen, muss­te ei­ne U-Bahn­tras­se über­baut und die Ufer­wän­de ge­si­chert wer­den. Da­für kön­nen nun mehr als 28.800 Qua­drat­me­ter Brut­to­grund­flä­che neue Bü­ro-, Han­dels- und Wohn­flä­chen dem an­ge­spann­ten Ham­bur­ger Im­mo­bi­li­en­markt zu­ge­führt wer­den. Die Ar­beits­plät­ze im über 70 Me­ter ho­hen WA­TER­MARK und an­gren­zen­den SHI­P­Y­ARD mit sie­ben Ge­schos­sen kön­nen klein­tei­lig ver­mie­tet wer­den und ei­nen mo­der­nen Mix aus ver­schie­de­nen Un­ter­neh­men be­hei­ma­ten oder für je­weils ei­nen Nut­zer ein neu­es Head­quar­ters re­prä­sen­tie­ren. Dank der Bau­wei­se, die kei­ne tra­gen­den In­nen­stüt­zen vor der Fas­sa­de vor­sieht, sind Kom­bi­bü­ro- und Open Space-Lö­sun­gen für Mie­ter sehr flä­chen­ef­fi­zi­ent mög­lich. Die be­son­de­re La­ge an der Ufer­pro­me­na­de, der au­ßer­ge­wöhn­lich weit­wink­li­ge Was­ser­blick und das han­sea­ti­sche Flair der Ha­fen­Ci­ty wer­den er­gänzt durch groß­zü­gi­ge Nah­er­ho­lungs­flä­chen, Re­stau­rants, Cafés und Ge­schäf­te. Durch die di­rek­te U-Bahn-An­bin­dung ist das neue Ge­bäu­de­en­sem­ble auch oh­ne Au­to schnell erreichbar.

Der Autor
Bild: ZIA
Dr. Andreas Mattner
Präsident