11.01.2016
Andreas Mattner

Arbeiten in urbanen Gebieten weiter denken

Was innerstädtische Quartiere heute und in Zukunft bieten müssen

Dichter, höher, besserIm Herbst 2015 hat der Zentrale Immobilien Ausschuss den Rat der Immobilienweisen gefragt: Wie sollen die Städte der Zukunft aussehen?

Welchen Herausforderungen müssen sich Stadtentwicklung, Immobilienwirtschaft und Politik in Zukunft stellen? Und was muss sich dafür verändern? Die Experten waren sich einig: Verdichtete Quartiere schaffen Urbanität. Und ebendiese Urbanität ist es, die die Lebensqualität in Städten auszeichnet. Bewohner einer Stadt wollen kurze Wege. Das Auto kann in der Garage bleiben, wenn die schnelle Anbindung an den Arbeitsplatz funktioniert.

Jede deutsche Großstadt verfügt über zahlreiche Potenziale, um solche innerstädtischen Verdichtungsmaßnahmen im Neubau und Bestand durchzuführen. Eine bauliche Ausgestaltung dieser Flächenpotenziale kann die wirtschaftliche Stärke der Ballungsräume dauerhaft stärken und notwendige neue Flächen für Lebens-, Arbeits- und Handelsräume schaffen. Metropolen wie Wien und Paris sind dichter und höher gebaut als deutsche Großstädte. Doch niemand würde auf die Idee kommen, sie als nicht lebenswert zu bezeichnen. Die Grundlage für solche Maßnahmen muss in der Politik geschaffen werden. Es braucht ein Umdenken auf Bundes- und kommunaler Ebene.

Arbeiten in urbanen Gebieten

Die aktuelle Gesetzgebung durch die BauNVO ist veraltet. Reine oder allgemeine Wohngebiete funktionieren in zentralen Lagen nicht mehr. Die Ausweisung von Gewerbegebieten hingegen, die ausschließlich als Standort für Nichtwohnimmobilien dienen dürfen, kann hohe Leerstände zur Folge haben. Ein Lösungsansatz ist die Einführung von sogenannten „urbanen Gebieten“, wie sie bereits im Bundesbauministerium diskutiert wird. Dieser neue Gebietstyp sollte aber explizit eine stärkere Verdichtung und die Kombination aus großstädtischen Wohn- und Arbeitsformen ermöglichen. Höhere Grund- und Geschossflächenzahlen sind in Stadtzentren baulich jederzeit möglich, ohne die Wohnqualität zu gefährden. Natürlich ist die Abtrennung von Wohngebieten und „lauten oder schmutzigen Industrien“ auch heute noch notwendig. Doch in den innerstädtischen Lagen der deutschen Städte siedeln sich inzwischen zumeist Unternehmen mit deutlich geringerer Lärm- und Schadstoffemissionswerten. Diese Erkenntnisse müssen in der dringend notwendigen Novellierung der BauNVO, aber auch des BImSchG und der TA Lärm eingebracht werden.

Hamburg als Vorbild moderner Stadtentwicklung

Die Hansestadt Hamburg ist ein deutschlandweites Vorbild, wenn es darum geht, verdichtete Stadtquartiere in zentralen Lagen zu ermöglichen. Die Ansiedlung des neuen Projektes „WATERMARK, SHIPYARD und FREEPORT“ war beispielsweise auch politischer Wille. ECE und STRABAG Real Estate entwickeln inmitten in der HafenCity ein neues Gebäudeensemble, das Arbeits-, Versorgungs- und Wohnflächen bietet. Um das Potenzial des rund 9.100 Quadratmeter großen Grundstückes vollständig zu nutzen, musste eine U-Bahntrasse überbaut und die Uferwände gesichert werden. Dafür können nun mehr als 28.800 Quadratmeter Bruttogrundfläche neue Büro-, Handels- und Wohnflächen dem angespannten Hamburger Immobilienmarkt zugeführt werden. Die Arbeitsplätze im über 70 Meter hohen WATERMARK und angrenzenden SHIPYARD mit sieben Geschossen können kleinteilig vermietet werden und einen modernen Mix aus verschiedenen Unternehmen beheimaten oder für jeweils einen Nutzer ein neues Headquarters repräsentieren. Dank der Bauweise, die keine tragenden Innenstützen vor der Fassade vorsieht, sind Kombibüro- und Open Space-Lösungen für Mieter sehr flächeneffizient möglich. Die besondere Lage an der Uferpromenade, der außergewöhnlich weitwinklige Wasserblick und das hanseatische Flair der HafenCity werden ergänzt durch großzügige Naherholungsflächen, Restaurants, Cafés und Geschäfte. Durch die direkte U-Bahn-Anbindung ist das neue Gebäudeensemble auch ohne Auto schnell erreichbar. 

Der Autor
Dr. Andreas Mattner
Präsident
ZIA - Zentraler Immobilien Ausschuss