10.05.2016
Johannes Grooterhorst

Die rechtliche Seite in Betrachtung

Gastronomiemietflächen und öffentlich-rechtliche Beschränkungen

In unserer Beratungspraxis konnten wir bei Mietverträgen über Gastronomiebetriebe, sowohl wenn diese Teil einer größeren Einheit wie ein Shopping-Center sind als auch bei Einzelstandorten, feststellen, dass gerade im Hinblick auf...

öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Genehmigungen ein besonderer Beratungsbedarf besteht.

So muss einerseits die erforderliche Baugenehmigung für die Nutzung der Mietflächen zu Gastronomiezwecken vorliegen. Andererseits muss der Mieter die erforderliche Gaststättenerlaubnis zum Betrieb einer Gastronomie besitzen.

Bei Mietverträgen stellt sich dabei regelmäßig die Frage, ob das Nichtvorliegen einer Baugenehmigung einen Mangel der Mietsache darstellt. Nach der Rechtsprechung begründen öffentlich-rechtliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse einen Mangel der Mietsache, wenn sie ihre Ursache in der konkreten Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage des Mietobjekts haben, also objektbezogen sind und nicht die persönlichen oder betriebsbezogenen Umstände des Mieters betreffen und damit nicht betriebsbezogen sind.

Baugenehmigungen sind objektbezogen und das Fehlen einer erforderlichen Baugenehmigung kann daher einen Mangel der Mietsache begründen.

Bei einer Gaststättenerlaubnis ist dagegen zu unterscheiden, aus welchem Grund die Gaststättenerlaubnis versagt wurde. Wird die Gaststättenerlaubnis zum Beispiel versagt, weil der Mieter nicht die erforderliche Zuverlässigkeit besitzt (z. B. wegen Steuerschulden), sind dies keine objektbezogenen Versagungsgründe, sondern sie betreffen allein die persönlichen bzw. betrieblichen Umstände des Mieters und sind daher betriebsbezogen. In diesem Fall liegt daher kein Mangel der Mietsache vor.

Wird dagegen die Gaststättenerlaubnis versagt, weil die Räume zur vorgesehenen Nutzung als Gaststätte nicht geeignet sind, so ist der Versagungsgrund objektbezogen und kann einen Mietmangel darstellen.

Ein vollständiges Abwälzen der objektbezogenen öffentlich-rechtlichen Risiken auf den Mieter in einem Mietvertrag dürfte in der Praxis kaum möglich sein. Denn gerade wenn es sich beim Gewerbemietvertrag – was die Regel ist - um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, würde eine solche Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Gastronoms als Mieter darstellen, da der Mieter die objektbezogenen Risiken nicht beeinflussen kann. Allenfalls denkbar ist eine entsprechende individualvertragliche Vereinbarung. In der Praxis stellt sich aber häufig die Frage, ob es sich um eine solche individualvertragliche Vereinbarung handelt, wenn die Klausel vom Vermieter vorgeschlagen und unverändert in den endgültigen Mietvertrag übernommen wurde.

In der Praxis ist es daher besonders wichtig, dass der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrages die Baugenehmigungssituation im Hinblick auf den beabsichtigten Nutzungszweck umfassend prüft, um etwaige Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Mietmängeln abzuwenden. Gegebenenfalls bietet es sich auch an, die Wirksamkeit des Mietvertrages unter die aufschiebende Bedingung zu stellen, dass die erforderlichen Genehmigungen erteilt werden. Möglich wäre auch die Vereinbarung von Rücktrittsrechten für den Fall, dass die entsprechende Genehmigung nicht erteilt wird.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten, dass bei Mietverträgen über Gastronomieflächen öffentlich-rechtliche Genehmigungen eine besondere Rolle spielen. Die Bedeutung dieser Genehmigungen sollte sich daher auch in den mietvertraglichen Regelungen widerspiegeln.

Der Autor
Rechtsanwalt Dr. Johannes Grooterhorst
Partner und Standortleiter Düsseldorf