10.05.2016
Johannes Grooterhorst

Die rechtliche Seite in Betrachtung

Gastronomiemietflächen und öffentlich-rechtliche Beschränkungen

In unserer Beratungspraxis konnten wir bei Mietverträgen über Gastronomiebetriebe, sowohl wenn diese Teil einer größeren Einheit wie ein Shopping-Center sind als auch bei Einzelstandorten, feststellen, dass gerade im Hinblick auf...

öf­fent­lich-recht­li­che Be­schrän­kun­gen und Ge­neh­mi­gun­gen ein be­son­de­rer Be­ra­tungs­be­darf besteht.

So muss ei­ner­seits die er­for­der­li­che Bau­ge­neh­mi­gung für die Nut­zung der Miet­flä­chen zu Gas­tro­no­mie­zwe­cken vor­lie­gen. An­de­rer­seits muss der Mie­ter die er­for­der­li­che Gast­stät­ten­er­laub­nis zum Be­trieb ei­ner Gas­tro­no­mie besitzen.

Bei Miet­ver­trä­gen stellt sich da­bei re­gel­mä­ßig die Fra­ge, ob das Nicht­vor­lie­gen ei­ner Bau­ge­neh­mi­gung ei­nen Man­gel der Miet­sa­che dar­stellt. Nach der Recht­spre­chung be­grün­den öf­fent­lich-recht­li­che Be­schrän­kun­gen und Ge­brauchs­hin­der­nis­se ei­nen Man­gel der Miet­sa­che, wenn sie ih­re Ur­sa­che in der kon­kre­ten Be­schaf­fen­heit, Be­nutz­bar­keit oder La­ge des Miet­ob­jekts ha­ben, al­so ob­jekt­be­zo­gen sind und nicht die per­sön­li­chen oder be­triebs­be­zo­ge­nen Um­stän­de des Mie­ters be­tref­fen und da­mit nicht be­triebs­be­zo­gen sind.

Bau­ge­neh­mi­gun­gen sind ob­jekt­be­zo­gen und das Feh­len ei­ner er­for­der­li­chen Bau­ge­neh­mi­gung kann da­her ei­nen Man­gel der Miet­sa­che begründen.

Bei ei­ner Gast­stät­ten­er­laub­nis ist da­ge­gen zu un­ter­schei­den, aus wel­chem Grund die Gast­stät­ten­er­laub­nis ver­sagt wur­de. Wird die Gast­stät­ten­er­laub­nis zum Bei­spiel ver­sagt, weil der Mie­ter nicht die er­for­der­li­che Zu­ver­läs­sig­keit be­sitzt (z. B. we­gen Steu­er­schul­den), sind dies kei­ne ob­jekt­be­zo­ge­nen Ver­sa­gungs­grün­de, son­dern sie be­tref­fen al­lein die per­sön­li­chen bzw. be­trieb­li­chen Um­stän­de des Mie­ters und sind da­her be­triebs­be­zo­gen. In die­sem Fall liegt da­her kein Man­gel der Miet­sa­che vor.

Wird da­ge­gen die Gast­stät­ten­er­laub­nis ver­sagt, weil die Räu­me zur vor­ge­se­he­nen Nut­zung als Gast­stät­te nicht ge­eig­net sind, so ist der Ver­sa­gungs­grund ob­jekt­be­zo­gen und kann ei­nen Miet­man­gel darstellen.

Ein voll­stän­di­ges Ab­wäl­zen der ob­jekt­be­zo­ge­nen öf­fent­lich-recht­li­chen Ri­si­ken auf den Mie­ter in ei­nem Miet­ver­trag dürf­te in der Pra­xis kaum mög­lich sein. Denn ge­ra­de wenn es sich beim Ge­wer­be­miet­ver­trag – was die Re­gel ist - um All­ge­mei­ne Ge­schäfts­be­din­gun­gen han­delt, wür­de ei­ne sol­che Klau­sel ei­ne un­an­ge­mes­se­ne Be­nach­tei­li­gung des Gas­tro­noms als Mie­ter dar­stel­len, da der Mie­ter die ob­jekt­be­zo­ge­nen Ri­si­ken nicht be­ein­flus­sen kann. Al­len­falls denk­bar ist ei­ne ent­spre­chen­de in­di­vi­du­al­ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung. In der Pra­xis stellt sich aber häu­fig die Fra­ge, ob es sich um ei­ne sol­che in­di­vi­du­al­ver­trag­li­che Ver­ein­ba­rung han­delt, wenn die Klau­sel vom Ver­mie­ter vor­ge­schla­gen und un­ver­än­dert in den end­gül­ti­gen Miet­ver­trag über­nom­men wurde.

In der Pra­xis ist es da­her be­son­ders wich­tig, dass der Ver­mie­ter vor Ab­schluss des Miet­ver­tra­ges die Bau­ge­neh­mi­gungs­si­tua­ti­on im Hin­blick auf den be­ab­sich­tig­ten Nut­zungs­zweck um­fas­send prüft, um et­wai­ge Scha­dens­er­satz­an­sprü­che des Mie­ters we­gen Miet­män­geln ab­zu­wen­den. Ge­ge­be­nen­falls bie­tet es sich auch an, die Wirk­sam­keit des Miet­ver­tra­ges un­ter die auf­schie­ben­de Be­din­gung zu stel­len, dass die er­for­der­li­chen Ge­neh­mi­gun­gen er­teilt wer­den. Mög­lich wä­re auch die Ver­ein­ba­rung von Rück­tritts­rech­ten für den Fall, dass die ent­spre­chen­de Ge­neh­mi­gung nicht er­teilt wird.

Zu­sam­men­fas­send bleibt fest­zu­hal­ten, dass bei Miet­ver­trä­gen über Gas­tro­no­mie­flä­chen öf­fent­lich-recht­li­che Ge­neh­mi­gun­gen ei­ne be­son­de­re Rol­le spie­len. Die Be­deu­tung die­ser Ge­neh­mi­gun­gen soll­te sich da­her auch in den miet­ver­trag­li­chen Re­ge­lun­gen widerspiegeln.

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Bild: Dr. Johannes Grooterhorst
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