12.02.2016
Marc Weinstock

Der Ball liegt im Feld der öffentlichen Hand

Schnell, günstig, gesetzeskonform – was bezahlbaren Wohnraum verhindert?

Bezahlbarer Wohnraum wird durch die Welle von Flüchtlingen in den Kommunen, Städten und Gemeinden dringender gebraucht denn je.

Auf den ers­ten Blick ist die Un­ter­brin­gung von Flücht­lin­gen nicht das klas­si­sche Tä­tig­keits­feld ei­nes Stadt­ent­wick­lers. Er kommt ins Spiel, wenn die Wel­le von Flücht­lin­gen in den Kom­mu­nen, Städ­ten und Ge­mein­den auf die dor­ti­gen Ka­pa­zi­tä­ten und Un­ter­brin­gungs­mög­lich­kei­ten trifft. Mehr denn je sind die Stadt­ent­wick­ler der Seis­mo­graph zu­künf­ti­ger, städ­te­bau­li­cher Her­aus­for­de­run­gen und des ge­sell­schaft­li­chen Wan­dels. Die­ser Wan­del hat Deutsch­land nun erreicht.

Mit dem rie­si­gen Zu­strom an Asyl­su­chen­den ver­stärkt sich die oh­ne­hin schon star­ke Nach­fra­ge nach be­zahl­ba­rem Wohn­raum zu­sätz­lich – nun muss die­ser mög­lichst so­fort und dann noch kos­ten­güns­tig ver­füg­bar sein, ei­ne gro­ße Zahl an Woh­nungs­su­chen­den be­die­nen und al­le ge­setz­li­chen Stan­dards er­fül­len, die für den kon­ven­tio­nel­len Woh­nungs­bau vor­ge­se­hen sind. Bei ei­ner ak­tu­el­len Schutz­quo­te von 45 Pro­zent wer­den et­wa ei­ne hal­be Mil­lio­nen Mi­gran­ten in Deutsch­land blei­ben, zu­züg­lich ih­rer nach­rei­sen­den Fa­mi­li­en. Auf ih­re Un­ter­brin­gung sind die meis­ten Kom­mu­nen und Städ­te kaum vorbereitet.

Mo­du­la­re und se­ri­el­le Bau­wei­se kann in der jet­zi­gen Si­tua­ti­on ein wich­ti­ger Bau­stein sein, wes­halb das Bun­des­bau­mi­nis­te­ri­um die­se Form des Bau­ens ak­tu­ell un­ter wis­sen­schaft­li­cher Be­glei­tung im Be­reich des stu­den­ti­schen Woh­nens för­dert. Auch wenn Wohn­mo­du­le schon seit 50 Jah­ren auf dem Markt ver­trie­ben wer­den, er­le­ben sie im Ge­wand der Holz­rah­men- oder Stahl­bau­wei­se ei­ne Re­nais­sance, so­lan­ge der kon­ven­tio­nel­le Woh­nungs­bau un­ter po­li­ti­schem Sperr­feu­er steht.

Nie war Bau­en teu­rer in Deutsch­land: Zwei Fünf­tel der Kos­ten­trei­ber im Woh­nungs­bau wur­den seit der Jahr­tau­send­wen­de durch die öf­fent­li­che Hand ver­ur­sacht. Wie die Bau­kos­ten­sen­kungs­kom­mis­si­on im Bünd­nis für be­zahl­ba­res Bau­en und Woh­nen er­mit­telt hat, sind es ne­ben den rei­nen Ge­ste­hungs- auch die Bau­neben­kos­ten, an­ge­fan­gen bei den stei­gen­den Bau­land­prei­sen. Kom­mu­nen wei­sen im­mer we­ni­ger Bau­land aus, die Län­der dre­hen mit der Grund­er­werb­steu­er ste­tig an der Preisspirale.

Die Ge­ste­hungs­kos­ten stie­gen seit 2000 um 40 Pro­zent, die Aus­bau­kos­ten im Woh­nungs­bau um 54 Pro­zent. Ein Teil kann durch die hö­he­ren Nut­zer­an­sprü­che er­klärt wer­den, der an­de­re zwei­fels­oh­ne über die ver­schärf­ten ge­setz­li­chen An­for­de­run­gen: Ord­nungs­recht­li­che Vor­ga­ben beim en­er­ge­ti­schen Neu­bau­stan­dard, dem Brand-, Tritt- und Schall­schutz, der Bar­rie­re­frei­heit, Stand­si­cher­heit so­wie der Schnee-, Sturm- und Erd­be­ben­si­cher­heit sind Fall­stri­cke, über die kein In­ves­tor gern stolpert.

Bund, Län­der und Kom­mu­nen sind in An­be­tracht des aku­ten Be­darfs an be­zahl­ba­rem Wohn­raum auf­ge­ru­fen, zu han­deln: Ein ers­ter Schritt wur­de mit der KfW-Son­der­för­de­rung in Hö­he von 1,5 Mil­li­ar­den Eu­ro für Erst­un­ter­künf­te und dem zwei Mil­li­ar­den An­schluss­pro­gramm für den so­zia­len Woh­nungs­bau getan.

Nun muss ei­ne bun­des­wei­te Ver­ein­heit­li­chung der Bau­ord­nun­gen und län­der­über­grei­fen­den Aus­füh­rungs­be­stim­mun­gen fol­gen, um In­ves­ti­ti­ons­an­rei­ze und Pla­nungs­si­cher­heit zu schaf­fen. Für Flücht­lings­un­ter­künf­te kön­nen Aus­nah­me­tat­be­stän­de gel­ten, wie et­wa ein ver­rin­ger­ter EnEV-Stan­dard so­wie ei­ne Re­gle­men­tie­rung für die Preis­ver­ga­be auf Bau­land in Bal­lungs­ge­bie­ten. Steu­er­li­che Ab­schrei­bungs­op­tio­nen, wenn auch nur als Aus­nah­me­tat­be­stand für be­stimm­te Preis- und Nut­zungs­seg­men­te, sind wir­kungs­vol­le An­rei­ze, um den Bau von Erst­un­ter­künf­ten und be­zahl­ba­ren Woh­nun­gen an­zu­re­gen.  Mit ih­nen kann fle­xi­bel auf die in­di­vi­du­el­len Er­for­der­nis­se in den Kom­mu­nen ein­ge­gan­gen und ei­ne mög­li­che Nach­nut­zung von An­fang an ein­ge­plant werden.

Der Ball liegt im Feld der öf­fent­li­chen Hand: Stadt­ent­wick­ler und In­ves­to­ren war­ten nur dar­auf, end­lich los­zu­le­gen, um dau­er­haft nutz­ba­ren, be­zahl­ba­ren Wohn­raum zu schaf­fen, der sich har­mo­nisch ins Ge­samt­bild der Städ­te von mor­gen einpasst.

Der Autor
Bild: DSK
Dr. Marc Weinstock
Geschäftsführender Gesellschafter
DSK | BIG Gruppe