24.05.2016
Thomas Steinmüller

Elektromobilität als Alternative...

Mobilität, Paradigmenwechsel Immobilien

Die aktuellen Nachrichten werden durch Abgasskandale der Automobilindustrie bestimmt, indem die Verbrennungsmotoren die vorgegebenen Abgasgrenzwerte nur unter sehr bestimmten Betriebsbedingungen erreichen.

Bild: Cap Ten AG

Flankiert wird die Diskussion durch die Elektromobilität als Alternative zum Einsatz von Verbrennungsmotoren.Übersehen wird in diesem Zusammenhang, dass sich das Mobilitätsverhalten der Bevölkerung drastisch ändert und das Auto auch seine Funktion als Statussymbol verliert.

Im urbanen Umfeld sind folgende Entwicklungen zu beobachten:

  • Carsharing bietet die Möglichkeit, ein Auto für eine unidirektionale Strecke in Anspruch zu nehmen,
  • ÖPNV bietet bei gutem Netzausbau und adäquater Frequenz eine preisgünstige Alternative.
  • Lieferdienste machen den eigenen Transport überflüssig,
  • Fahrräder – auch mit elektrischer Unterstützung – lassen flexible Entfernungsüberbrückungen zu.

Begünstigt wird diese Entwicklung durch folgende Aspekte:

  • Parkplatzsituation verbunden mit hohen Nutzungskosten,
  • Staugefahr und geringe Durchschnittsgeschwindigkeit,
  • Wohnraumkosten lassen den parallelen Unterhalt eines Fahrzeuges nicht zu.

Im Handel findet ein – wenn auch unfreiwilliger – Paradigmenwechsel statt: der Kunde rückt in den absoluten Fokus. Der klassische Handel würde diese Aussage jederzeit unterschreiben, wenn der Kunde denn bereit sei, in das Ladengeschäft zu kommen. Der Onlinehandel hat hier die Lücke entdeckt und betrachtet den Kunden dort, wo er sich gerade befindet – im Büro oder zu Hause – und bietet ihm eine schnellstmögliche Lieferung der Waren dorthin an: same hour delivery. Dies führt dazu, dass Waren vor Ort in zentralen Lagen der Innenstädte bereitgehalten werden müssen und durch Schnelllieferdienste mit Boten – zu Fuß oder zu Fahrrad – zum Kunden transportiert werden.

Als Nebeneffekt führt dies zur Entlastung der Innenstädte durch Paketdienste, denn diese können Waren nur heute liefern, wenn diese bereits gestern versandt wurden – dies ist zukünftig zu langsam.

Immobilientechnisch führt dies dazu, dass Waren außer in den klassischen Ladengeschäften zunehmend auch in zentral gelegenen Räumlichkeiten gelagert werden, die bisher hierfür nicht vorgesehen waren: z.B. Kellerräume in Büros und Wohngebäuden. Durch den Einsatz von Boten können auf einer Tour zum Kunden auch verschiedene Lagerorte seriell „angefahren“ werden, die eigentlich nur virtuell als Lager geführt werden – ähnlich AirBnB, das Übernachtungsmöglichkeiten auf einer Plattform zusammenfasst und ein virtuelles Hotel abbildet.

Die Anforderungen an Immobilien im Innenstadtbereich steigen aber nicht nur durch diese Entwicklungen, sondern auch durch weitere technische und organisatorische Entwicklungen.

Der 3D-Druck ist aus dem Entwicklungsstadium heraus und wird unsere sämtlichen Lebensbereiche erfassen. Aktuell hat Hewlett-Packard die ersten Seriengeräte vorgestellt, die in der Lage sind, mit unterschiedlichen Materialien Produkte vor Ort und on demand zu erstellen. Dies ermöglicht nicht nur individuellere Produkte in Einzelstückzahl – z.B. an den Fuß angepasste Schuhe – sondern einen deutlichen Rückgang von vorproduzierte Massenprodukten und Ersatzteilen; Ersatzteile werden nur noch bei Bedarf produziert. Für die Aufstellung von 3D-Druckern werden entsprechende Serviceflächen in zentraler Lage benötigt – etwa vergleichbar mit den Flächen für Copy-Center in der Vergangenheit.

Die Shareconomy findet nicht nur beim Carsharing statt, sondern in immer weiteren Teilen unseres Lebens: so werden Werkzeuge nicht mehr gekauft, sondern nur noch genutzt. Auch ist der Second-Hand-Bereich eine Spielart der Shareconomy. Für diese Aktivitäten werden ebenfalls an zentraler Stelle entsprechende Lagerflächen benötigt.

Die Immobilienwirtschaft muss diese Herausforderungen annehmen und Assetklassen übergreifend denken.

Zusammenfassend lassen sich für die Assetklassen folgende Entwicklungen in der Grafik aufzeigen.

Im Hotel-Segment findet eine Erodierung der Margen statt, weil die Vermarktung mehrheitlich über Vermittlungsplattformen abgewickelt werden. Die hierfür erforderlichen Provisionen schmälern die Erträge der Hotels nachhaltig. Hinzu kommen Plattformen wie AirBnB, die Übernachtungsmöglichkeiten auch außerhalb des Hotels – nämlich in Privatwohnungen – vermitteln und damit zumindest im economy-Bereich einen ernstzunehmenden Wettbewerb zu den klassischen Hotelangeboten darstellen. Zudem werden die Geschäftsreisenotwendigkeiten durch technische Lösungen wie Video- und Telefonkonferenzen sowie Webinare reduziert.

Im Büro-Segment werden immer mehr Aktivitäten automatisiert und flexibilisiert, Akten werden elektronisch verwaltet und Mitarbeiter werden zunehmend über mobile Computer entweder in Home-Offices oder aber in Shared-Offices angesiedelt. Die Vernetzung über das Cloud-Computing erübrigt das Erscheinen an einem stationären Arbeitsplatz, die Interaktion der Mitarbeiter wird auch hier durch Video- und Telefonkonferenzen virtualisiert.

Im Handels-Segment findet durch den geschilderten Paradigmenwechsel ein durch den Onlinehandel und speziell durch Amazon betriebener Verdrängungswettbewerb statt, der immer mehr Bereiche durch Margendruck ruiniert. Außerdem nutzen Markenhersteller die Möglichkeit der Ausschaltung der Handelsstufe durch die Eröffnung von Flagship-Stores und damit direkten Kontakt zum Kunden ergänzt durch entsprechende Online-Angebote. Eine neuere Entwicklung sind die Popup-Stores, die ein bestimmtes Warenangebot nur für einen kurzen Zeitraum an einem Standort anbieten.

Das Logistik-Segment profitiert vom starken Wachstum des Onlinehandels sowie vom globalen Warenverkehr, da heute noch eine Vielzahl von Produkten in fernen Ländern massenproduziert werden. Aufgrund der steigenden Serviceanforderungen wird sich das Logistik-Segment weiter in die Innenstädte und dort auf kleineren Flächen entwickeln und in Konkurrenz zu den durch den Handel genutzte Flächen agieren.

Im Wohn-Segment ist ein klarer Trend zur Urbanisierung in Ballungsräumen zu erkennen, die steigenden Mietpreise müssen allerdings durch die Mieter „verdienbar“ sein. Aktuell sind die Mieter dabei, die Ausgaben für den Individualverkehr (eigenes Auto) zu reduzieren und sich auf den gut ausgebauten öffentlichen Nahverkehr zu konzentrieren, um sich die hohen Mieten leisten zu können. Mittelfristig werden Verdichtungstendenzen (Wohngemeinschaften, Untervermietung, verzögerter Auszug von Kindern) weitere Einsparpotentiale bieten. Die zunehmende Alterung der Bevölkerung führt für die Gruppe der Älteren zu betreuten Wohnformen, die zu Lasten des Wohn-Bereiches gehen.

Der Autor
Dr. Thomas Steinmüller
Vorstand, Vorsitzender ZIA-Plattform Logistikimmobilien
CapTen AG