24.05.2016
Thomas Steinmüller

Elektromobilität als Alternative...

Mobilität, Paradigmenwechsel Immobilien

Die aktuellen Nachrichten werden durch Abgasskandale der Automobilindustrie bestimmt, indem die Verbrennungsmotoren die vorgegebenen Abgasgrenzwerte nur unter sehr bestimmten Betriebsbedingungen erreichen.

Bild: Cap Ten AG

Flan­kiert wird die Dis­kus­si­on durch die Elek­tro­mo­bi­li­tät als Al­ter­na­ti­ve zum Ein­satz von Ver­bren­nungs­mo­to­ren.Über­se­hen wird in die­sem Zu­sam­men­hang, dass sich das Mo­bi­li­täts­ver­hal­ten der Be­völ­ke­rung dras­tisch än­dert und das Au­to auch sei­ne Funk­ti­on als Sta­tus­sym­bol verliert.

Im ur­ba­nen Um­feld sind fol­gen­de Ent­wick­lun­gen zu beobachten:

  • Car­sha­ring bie­tet die Mög­lich­keit, ein Au­to für ei­ne uni­di­rek­tio­na­le Stre­cke in An­spruch zu nehmen,
  • ÖPNV bie­tet bei gu­tem Netz­aus­bau und ad­äqua­ter Fre­quenz ei­ne preis­güns­ti­ge Alternative.
  • Lie­fer­diens­te ma­chen den ei­ge­nen Trans­port überflüssig,
  • Fahr­rä­der – auch mit elek­tri­scher Un­ter­stüt­zung – las­sen fle­xi­ble Ent­fer­nungs­über­brü­ckun­gen zu.

Be­güns­tigt wird die­se Ent­wick­lung durch fol­gen­de Aspekte:

  • Park­platz­si­tua­ti­on ver­bun­den mit ho­hen Nutzungskosten,
  • Stau­ge­fahr und ge­rin­ge Durchschnittsgeschwindigkeit,
  • Wohn­raum­kos­ten las­sen den par­al­le­len Un­ter­halt ei­nes Fahr­zeu­ges nicht zu.

Im Han­del fin­det ein – wenn auch un­frei­wil­li­ger – Pa­ra­dig­men­wech­sel statt: der Kun­de rückt in den ab­so­lu­ten Fo­kus. Der klas­si­sche Han­del wür­de die­se Aus­sa­ge je­der­zeit un­ter­schrei­ben, wenn der Kun­de denn be­reit sei, in das La­den­ge­schäft zu kom­men. Der On­line­han­del hat hier die Lü­cke ent­deckt und be­trach­tet den Kun­den dort, wo er sich ge­ra­de be­fin­det – im Bü­ro oder zu Hau­se – und bie­tet ihm ei­ne schnellst­mög­li­che Lie­fe­rung der Wa­ren dort­hin an: sa­me hour de­li­very. Dies führt da­zu, dass Wa­ren vor Ort in zen­tra­len La­gen der In­nen­städ­te be­reit­ge­hal­ten wer­den müs­sen und durch Schnell­lie­fer­diens­te mit Bo­ten – zu Fuß oder zu Fahr­rad – zum Kun­den trans­por­tiert werden.

Als Ne­ben­ef­fekt führt dies zur Ent­las­tung der In­nen­städ­te durch Pa­ket­diens­te, denn die­se kön­nen Wa­ren nur heu­te lie­fern, wenn die­se be­reits ges­tern ver­sandt wur­den – dies ist zu­künf­tig zu langsam.

Im­mo­bi­li­en­tech­nisch führt dies da­zu, dass Wa­ren au­ßer in den klas­si­schen La­den­ge­schäf­ten zu­neh­mend auch in zen­tral ge­le­ge­nen Räum­lich­kei­ten ge­la­gert wer­den, die bis­her hier­für nicht vor­ge­se­hen wa­ren: z.B. Kel­ler­räu­me in Bü­ros und Wohn­ge­bäu­den. Durch den Ein­satz von Bo­ten kön­nen auf ei­ner Tour zum Kun­den auch ver­schie­de­ne La­ger­or­te se­ri­ell „an­ge­fah­ren“ wer­den, die ei­gent­lich nur vir­tu­ell als La­ger ge­führt wer­den – ähn­lich AirB­nB, das Über­nach­tungs­mög­lich­kei­ten auf ei­ner Platt­form zu­sam­men­fasst und ein vir­tu­el­les Ho­tel abbildet.

Die An­for­de­run­gen an Im­mo­bi­li­en im In­nen­stadt­be­reich stei­gen aber nicht nur durch die­se Ent­wick­lun­gen, son­dern auch durch wei­te­re tech­ni­sche und or­ga­ni­sa­to­ri­sche Entwicklungen.

Der 3D-Druck ist aus dem Ent­wick­lungs­sta­di­um her­aus und wird un­se­re sämt­li­chen Le­bens­be­rei­che er­fas­sen. Ak­tu­ell hat Hew­lett-Pa­ckard die ers­ten Se­ri­en­ge­rä­te vor­ge­stellt, die in der La­ge sind, mit un­ter­schied­li­chen Ma­te­ria­li­en Pro­duk­te vor Ort und on de­mand zu er­stel­len. Dies er­mög­licht nicht nur in­di­vi­du­el­le­re Pro­duk­te in Ein­zel­stück­zahl – z.B. an den Fuß an­ge­pass­te Schu­he – son­dern ei­nen deut­li­chen Rück­gang von vor­pro­du­zier­te Mas­sen­pro­duk­ten und Er­satz­tei­len; Er­satz­tei­le wer­den nur noch bei Be­darf pro­du­ziert. Für die Auf­stel­lung von 3D-Dru­ckern wer­den ent­spre­chen­de Ser­vice­flä­chen in zen­tra­ler La­ge be­nö­tigt – et­wa ver­gleich­bar mit den Flä­chen für Co­py-Cen­ter in der Vergangenheit.

Die Share­co­no­my fin­det nicht nur beim Car­sha­ring statt, son­dern in im­mer wei­te­ren Tei­len un­se­res Le­bens: so wer­den Werk­zeu­ge nicht mehr ge­kauft, son­dern nur noch ge­nutzt. Auch ist der Se­cond-Hand-Be­reich ei­ne Spiel­art der Share­co­no­my. Für die­se Ak­ti­vi­tä­ten wer­den eben­falls an zen­tra­ler Stel­le ent­spre­chen­de La­ger­flä­chen benötigt.

Die Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft muss die­se Her­aus­for­de­run­gen an­neh­men und As­set­klas­sen über­grei­fend denken.

Zu­sam­men­fas­send las­sen sich für die As­set­klas­sen fol­gen­de Ent­wick­lun­gen in der Gra­fik aufzeigen.

Im Ho­tel-Seg­ment fin­det ei­ne Ero­die­rung der Mar­gen statt, weil die Ver­mark­tung mehr­heit­lich über Ver­mitt­lungs­platt­for­men ab­ge­wi­ckelt wer­den. Die hier­für er­for­der­li­chen Pro­vi­sio­nen schmä­lern die Er­trä­ge der Ho­tels nach­hal­tig. Hin­zu kom­men Platt­for­men wie AirB­nB, die Über­nach­tungs­mög­lich­kei­ten auch au­ßer­halb des Ho­tels – näm­lich in Pri­vat­woh­nun­gen – ver­mit­teln und da­mit zu­min­dest im eco­no­my-Be­reich ei­nen ernst­zu­neh­men­den Wett­be­werb zu den klas­si­schen Ho­tel­an­ge­bo­ten dar­stel­len. Zu­dem wer­den die Ge­schäfts­rei­se­not­wen­dig­kei­ten durch tech­ni­sche Lö­sun­gen wie Vi­deo- und Te­le­fon­kon­fe­ren­zen so­wie We­bi­na­re reduziert.

Im Bü­ro-Seg­ment wer­den im­mer mehr Ak­ti­vi­tä­ten au­to­ma­ti­siert und fle­xi­bi­li­siert, Ak­ten wer­den elek­tro­nisch ver­wal­tet und Mit­ar­bei­ter wer­den zu­neh­mend über mo­bi­le Com­pu­ter ent­we­der in Ho­me-Of­fices oder aber in Sha­red-Of­fices an­ge­sie­delt. Die Ver­net­zung über das Cloud-Com­pu­ting er­üb­rigt das Er­schei­nen an ei­nem sta­tio­nä­ren Ar­beits­platz, die In­ter­ak­ti­on der Mit­ar­bei­ter wird auch hier durch Vi­deo- und Te­le­fon­kon­fe­ren­zen virtualisiert.

Im Han­dels-Seg­ment fin­det durch den ge­schil­der­ten Pa­ra­dig­men­wech­sel ein durch den On­line­han­del und spe­zi­ell durch Ama­zon be­trie­be­ner Ver­drän­gungs­wett­be­werb statt, der im­mer mehr Be­rei­che durch Mar­gen­druck rui­niert. Au­ßer­dem nut­zen Mar­ken­her­stel­ler die Mög­lich­keit der Aus­schal­tung der Han­dels­stu­fe durch die Er­öff­nung von Flagship-Stores und da­mit di­rek­ten Kon­takt zum Kun­den er­gänzt durch ent­spre­chen­de On­line-An­ge­bo­te. Ei­ne neue­re Ent­wick­lung sind die Po­pup-Stores, die ein be­stimm­tes Wa­ren­an­ge­bot nur für ei­nen kur­zen Zeit­raum an ei­nem Stand­ort anbieten.

Das Lo­gis­tik-Seg­ment pro­fi­tiert vom star­ken Wachs­tum des On­line­han­dels so­wie vom glo­ba­len Wa­ren­ver­kehr, da heu­te noch ei­ne Viel­zahl von Pro­duk­ten in fer­nen Län­dern mas­sen­pro­du­ziert wer­den. Auf­grund der stei­gen­den Ser­vice­an­for­de­run­gen wird sich das Lo­gis­tik-Seg­ment wei­ter in die In­nen­städ­te und dort auf klei­ne­ren Flä­chen ent­wi­ckeln und in Kon­kur­renz zu den durch den Han­del ge­nutz­te Flä­chen agieren.

Im Wohn-Seg­ment ist ein kla­rer Trend zur Ur­ba­ni­sie­rung in Bal­lungs­räu­men zu er­ken­nen, die stei­gen­den Miet­prei­se müs­sen al­ler­dings durch die Mie­ter „ver­dien­bar“ sein. Ak­tu­ell sind die Mie­ter da­bei, die Aus­ga­ben für den In­di­vi­du­al­ver­kehr (ei­ge­nes Au­to) zu re­du­zie­ren und sich auf den gut aus­ge­bau­ten öf­fent­li­chen Nah­ver­kehr zu kon­zen­trie­ren, um sich die ho­hen Mie­ten leis­ten zu kön­nen. Mit­tel­fris­tig wer­den Ver­dich­tungs­ten­den­zen (Wohn­ge­mein­schaf­ten, Un­ter­ver­mie­tung, ver­zö­ger­ter Aus­zug von Kin­dern) wei­te­re Ein­spar­po­ten­tia­le bie­ten. Die zu­neh­men­de Al­te­rung der Be­völ­ke­rung führt für die Grup­pe der Äl­te­ren zu be­treu­ten Wohn­for­men, die zu Las­ten des Wohn-Be­rei­ches gehen.

Der Autor
Bild: Dr. Thomas Steinmüller
Dr. Thomas Steinmüller
Vorstand, Vorsitzender ZIA-Plattform Logistikimmobilien
CapTen AG