13.06.2016
Peter Ulm

Mikrowohnen eignet sich ideal zur Nachnutzung!

Am Wohnungsmarkt wird’s Bunter

Gewohnt wird immer, die Frage ist aber: wie? Waren Garconnieren (Einzelzimmerwohnungen) vor wenigen Jahren noch verschrien, feiern jetzt kleine, suffiziente Wohnungen und temporäre Konzepte ein Comeback.

Die For­mel ist sim­pel: Zu­zug in den Bal­lungs­räu­men plus im­mer un­ter­schied­li­che­re Le­bens­sti­le mi­nus Platz und Grund­stü­cke ist gleich neue Wohn­for­men. Über­setzt in rea­le Pro­jek­te heißt das dann zum Bei­spiel Mi­kro­woh­nun­gen, Boar­ding­häu­ser oder Ser­viced Apart­ments. Die Grund­ris­se sind in­tel­li­gent op­ti­miert, nicht Qua­drat­me­ter wer­den ge­zählt, es geht um Funktionen.

Al­les We­sent­li­che zum Woh­nen ist da, Leer­flä­chen wie Gän­ge etc. gibt es kaum. Ei­ne Wohn­kü­che reicht aus, denn ge­kocht wird oh­ne­hin in der ge­mein­sa­men Er­leb­nis­kü­che oder man trifft sich mit Freun­den und Kol­le­gen in ei­nem der Lo­ka­le ums Eck. Be­woh­ner von Mi­kro­woh­nun­gen wol­len am Puls der Zeit le­ben, müs­sen sich die Woh­nung aber auch leis­ten kön­nen, wes­halb sie ger­ne auf Über­flüs­si­ges ver­zich­ten. Boar­ding Häu­ser er­set­zen hin­ge­gen im­mer öf­ter das klas­si­sche Ho­tel. Es geht hier um neue Le­bens­sti­le, um ei­ne Aus­dif­fe­ren­zie­rung des Woh­nungs­an­ge­bots und um As­set­klas­sen, die sich seit kur­zem zu eta­blie­ren beginnen.

Zu Be­ginn soll­te man ein­mal un­ter­schei­den zwi­schen drei we­sent­li­chen Kon­zep­ten: Mi­kro­apart­ments, Ser­viced Apart­ments und Boar­ding Häu­ser. Es gibt noch ei­ne Viel­zahl an Syn­ony­men, die im We­sent­li­chen aber im­mer auf die­se drei Ka­te­go­ri­en zu­rück zu füh­ren sind.

Mi­kro­apart­ments sind mö­blier­te oder un­mö­blier­te Klein­woh­nun­gen, die als klas­si­sches Im­mo­bi­li­en­in­vest­ment mit dem Kauf ei­ner An­le­ger­woh­nung in der Grö­ße von ca. 30 bis 60 m2 ver­gleich­bar sind. Sie kön­nen bie­der aus­fal­len und als Gar­con­nie­re güns­ti­gen Wohn­raum bie­ten, oder hipp und mo­dern ei­ne fi­xe Un­ter­kunft ei­ner neu­en Ge­ne­ra­ti­on sein, der ein schnel­les WLAN wich­ti­ger ist, als ein Brief­kas­ten vor der Haustüre.

„Bei Ser­viced Apart­ments han­delt es sich hin­ge­gen über­wie­gend um Ein- und Zwei­zim­mer­apart­ments, die von ei­nem Be­trei­ber ser­viciert und ge­ma­nagt wer­den“, er­klärt Ar­chi­tekt Jo­sef Wei­chen­ber­ger. Das Boar­ding Haus sei mit dem Ser­viced Apart­ment ver­gleich­bar, so der Ar­chi­tekt. Bei­de die­nen dem Auf­ent­halt auf Zeit und wer­den ge­werb­lich be­trie­ben. Sol­che klei­nen, hoch­ef­fi­zi­en­ten tem­po­rä­ren Woh­nun­gen bil­den ei­ne Al­ter­na­ti­ve zum Ho­tel, wer­den von gro­ßen Un­ter­neh­men für Mit­ar­bei­ter und Ex­pats ge­mie­tet oder ge­kauft, die­nen als Über­gangs­lö­sung nach ei­ner Schei­dung, zwi­schen Um­zü­gen oder bei be­ruf­li­chen Ver­än­de­run­gen. Sie sind zen­tral ge­le­gen, so­wohl öf­fent­lich als auch für den In­di­vi­du­al­ver­kehr gut an­ge­schlos­sen. „Da­bei ist die Qua­li­tät zu den über­re­gio­na­len Ver­kehrs­mit­teln wie (Au­to-) Bahn und Flug­ha­fen von stra­te­gisch wich­ti­ger Be­deu­tung“, er­klärt Wei­chen­ber­ger und un­ter­schei­det wei­ter: „Recht­lich be­fin­det sich das Mi­kro­ap­par­te­ment eher im Be­reich des klas­si­schen Woh­nungs­ei­gen­tums, wäh­rend die bei­den an­de­ren Ty­pen in­halt­lich eher ei­ner Be­her­ber­gungs­stät­te zu­zu­ord­nen sind.“ Zu be­ach­ten sei­en bei den je­wei­li­gen Mo­del­len die bau­recht­li­chen bzw. die ge­wer­be­recht­li­chen Auf­la­gen, so­wie die Be­her­ber­gungs­richt­li­ni­en, wel­che von Bun­des­land zu Bun­des­land dif­fe­rie­ren kön­nen. Für al­le Mo­del­le gel­ten in Ös­ter­reich die bun­des­län­der­spe­zi­fi­schen De­fi­ni­tio­nen in den je­wei­li­gen Wid­mungs­ka­te­go­ri­en. An­de­re Be­stim­mun­gen wie et­wa je­ne für den Brand­schutz sind bun­des­weit gleich – und z.B. in den OIB- Richt­li­ni­en zu finden.

Be­tref­fend der Grö­ßen gibt es Richt­wer­te, die sich in der Pra­xis be­währt ha­ben. Die Band­brei­te liegt zwi­schen 25 und 60 m2 Nutz­flä­che. Soll­te die Nut­zung aus­schließ- lich ei­ner Wohn­nut­zung ent­spre­chen, ist die­se z.B. in Wien mit min­des­tens 30 m2 de­fi­niert. Fest­le­gun­gen über Min­dest­grö­ßen von „Be­her­ber­gungs­zim­mern“ wer­den wie­der­um bun­des­län­der­spe­zi­fisch geregelt.

IN­VEST­MENT

„Im­mo­bi­li­en­in­vest­ments wer­den zu­neh­mend nach dem Ren­di­te-Ri­si­ko-Pro­fil be­wer­tet, wel­ches über die Nut­zungs­ar­ten der Im­mo­bi­li­en, ihr Bran­chen­fo­kus, der Stand­ort, die je­wei­li­gen Mie­ter und die Lauf­zeit­struk­tu­ren der Miet­ver­trä­ge mi­ni­miert wer­den kann. Wenn die­se Fak­to­ren stim­men, blei­ben die­se In­ves­ti­tio­nen at­trak­tiv. Ge­ra­de des­halb ent­ste­hen im­mer neue As­set­klas­sen für Im­mo­bi­li­en­in­vest­ments. Das sind be­son­de­re Spe­zial­im­mo­bi­li­en, die für prä­zi­se de­fi­nier­te Nut­zun­gen vor­ge­se­hen sind“, schreibt Ernst Hu­bert von Mi­chae­lis von der Be­ra­tungs­fir­ma PRO­MOS con­sult in der Fach­zeit­schrift The Pro­per­ty Post und sieht vor al­lem pri­va­te In­ves­to­ren und ge­schlos­se­ne Fonds als Haupt­in­ves­to­ren für die­ses Segment.

Egal, ob es sich nun um Woh­nun­gen mit oder oh­ne Ser­vice han­delt, zeit­lich li­mi­tiert oder of­fen – ihr ver­mehr­tes Auf­kom­men, zeigt vor al­lem ei­nes: Tra­di­tio­nel­le Wohn­for­men wer­den zu­neh­mend von neu­en Ide­en er­gänzt. Das ma­ni­fes­tiert sich eben­so in an­de­ren Ten­den­zen, wie im ver­mehr­ten Auf­tre­ten von Bau­grup­pen, die selbst­be­stimmt ih­re In­ter­es­sen in Räu­me um­set­zen. Den Trend, Woh­nun­gen klein aber da­für funk­tio­nal zu ge­stal­ten, hat der Wie­ner Wohn­bau­stadt­rat Mi­cha­el Lud­wig schon vor Jah­ren mar­ke­ting­tech­nisch cle­ver als „Smart Woh­nun­gen“ be­zeich­net. In­ter­na­tio­nal gibt es für ef­fi­zi­en­tes oder wie es tref­fen­der heißt: suf­fi­zi­en­tes Bau­en groß­ar­ti­ge Beispiele.

Das in­no­va­ti­ve Un­ter­neh­men Po­cket baut et­wa Mi­ni-Apart­ments in gu­ten Lon­do­ner La­gen, die für jun­ge Men­schen am Be­ginn ih­rer Kar­rie­re ge­dacht sind. Die Grund­ris­se und De­tails sind so ge­ni­al um­ge­setzt, dass die 38 m2 rich­tig ge­räu­mig wir­ken. Ein­bau­schrank im Flur, wo so­gar ein Fahr­rad rein­passt, Wohn­zim­mer, Schlaf­zim­mer, Gang, Bad – al­les un­ver­däch­tig, nir­gend­wo eng, die Raum­hö­he ist so­gar hö­her als in Lon­don üb­lich. Au­ßer­dem gibt es Fuß­bo­den­hei­zung, bo­den­tie­fe Fens­ter, Du­sche statt Bad, kei­ne Tiefgarage.

Ge­dacht sind die Woh­nun­gen für je­ne Ziel­grup­pe, die ar­bei­tet, und wenn sie frei hat, oh­ne­hin nicht in der Woh­nung sit­zen blei­ben will, son­dern raus geht, Freun­de trifft, die Stadt er­lebt. Die Nach­fra­ge nach den Woh­nun­gen ist enorm, 2015 wa­ren 21.000 Be­wer­ber auf der War­te­lis­te. Was kos­tet der Spaß? Zwi­schen 200.000 und 300.000 Eu­ro. Kau­fen darf nur, wer we­ni­ger als um­ge­rech­net 90.000 Eu­ro im Jahr ver­dient und noch kei­ne Im­mo­bi­lie hat. Auch beim Wie­der­ver­kauf. Au­ßer­dem muss der Nut­zer in dem Vier­tel der Woh­nung ar­bei­ten oder be­reits vor dem Kauf dort ge­lebt ha­ben. Fi­nan­ziert wird die­ses Pro­jekt üb­ri­gens u.a. über Crowdfunding.

„Wir müs­sen We­ge fin­den, den vor­han­de­nen Raum ef­fi­zi­en­ter zu nut­zen. Ei­ne 30 m2 gro­ße Woh­nung kann aus­rei­chend Platz bie­ten, wenn je­der Win­kel klug ge­nutzt wird“, er­klärt der Ar­chi­tekt Van Bo Le-Mentzel in der Zeit­schrift Busi­ness Punk. In Ber­lin hat er ei­ne sol­che Woh­nung um­ge­setzt, oh­ne tra­gen­de Zwi­schen­wän­de, Funk­tio­nen wie Woh­nen und Schla­fen wer­den durch Po­des­te ge­trennt, die­se schaf­fen gleich­zei­tig Stau­raum. „Un­se­re Im­mo­bi­li­en sind starr und un­fle­xi­bel. Der­zeit be­ste­hen sie vor al­lem aus Stahl­be­ton. Erst sind sie sehr auf­wen­dig in der Her­stel­lung, dann un­fle­xi­bel, wenn wir sie ver­än­dern oder mo­der­ni­sie­ren möch­ten, so­dass es güns­ti­ger ist sie ab­zu­rei­ßen und neu zu bau­en“, wird Le-Mentzel in der Zeit­schrift zitiert.

Ein Fak­tor, der das Woh­nen in Zu­kunft stär­ker be­ein­flus­sen wird, ist die ver­än­der­te Ar­beits­welt. Die Re­de ist nicht von bun­ten Ali­bi-Cou­chen und ei­nem Tisch­fuß­ball­tisch im Bü­ro, son­dern da­von, dass es im­mer mo­bi­ler wird. Ei­ne fin­di­ge Wie­ner Un­ter­neh­mens­be­ra­tung hat et­wa ih­re Ab­tei­lung für Buch­hal­tung in ei­ne Be­zirks­haupt­stadt in Nie­der­ös­ter­reich ver­legt. Dort wohn­ten näm­lich die meis­ten Mit­ar­bei­ter, weil sie aus der lo­ka­len Han­dels­aka­de­mie re­kru­tiert wur­den. Nun, ein paar Jah­re spä­ter woll­ten die meis­ten Fa­mi­lie grün­den und nicht un­be­dingt täg­lich nach Wien pen­deln. Al­so hat man in der Klein­stadt ein güns­ti­ges Bü­ro­haus ge­mie­tet, die Da­ten rau­schen si­cher über die Glas­fa­ser-In­fra­struk­tur in die Zen­tra­le im ers­ten Wie­ner Be­zirk und ein­mal in der Wo­che sieht man sich per­sön­lich in Wien. Win-Win für alle.

Busi­ness WG als Lebenshaltung

An­de­re wie­der­um wol­len of­fen­sicht­lich Ar­beit und Pri­va­tes noch mehr ver­mi­schen. Co­li­ving nennt sich das Kon­zept, wenn in­no­va­ti­ve Wis­sens­ar­bei­ter mal ge­mein­sam, mal al­lei­ne an Pro­jek­ten ar­bei­ten und auch ge­mein­sam woh­nen wol­len. „Zwi­schen Müs­li und Mar­me­la­den­brot zün­den die Ide­en schnel­ler, als der Kaf­fee brüht“, heißt es auf der Web­site von Co­li­ving Ham­burg. Vor­rei­ter die­ser Idee sind Wohn-Denk-Frei­zeit-Ar­beits-Kom­bi­na­tio­nen der Star­t­up-Sze­ne im Si­li­con Val­ley und San Fran­cis­co wie Rain­bow Man­si­on, The Gl­int oder The Em­bas­sy. Hier geht es nicht ein­mal mehr um Räu­me, son­dern um das Mind­set der Mit­be­woh­ner, um gu­te Stim­mung, Ide­en­aus­tausch und ge­gen­sei­ti­ge Hil­fe­stel­lun­gen. Der ame­ri­ka­ni­sche Co-Working-Rie­se We­work pro­biert das Kon­zept ge­ra­de in der Wall­s­treet aus, wenn’s klappt ist das welt­wei­te Roll­out ge­plant. In Eu­ro­pa gibt es be­reits in Stock­holm ei­ne rea­li­sier­te Co­li­ving-WG na­mens Nest. Zo­ku in Ams­ter­dam ist ein Ho­tel, das statt an­ony­men Zim­mern läs­si­ge Ge­mein­schafts­räu­me für Co­wor­king an­bie­tet, und mit va­ri­an­ten­rei­chen Zim­mern zum Schla­fen auf­fällt: vom Mehr­bett-Zim­mer bis zum Loft, das trotz 24 m2 Grund­flä­che auf Kingsi­ze-Bett, voll­wer­ti­ge Kü­che und or­dent­li­ches Ba­de­zim­mer nicht ver­zich­tet. Schie­be­tü­ren und ei­ne Stie­ge, die im Kas­ten ver­schwin­det wenn man sie nicht braucht, brin­gen Platz.

Ei­nes ist den meis­ten sol­chen Pro­jek­ten ge­mein: Sie sind idea­le Kon­zep­te zur Nach­nut­zung von al­ten Bü­ro­häu­sern, Ka­ser­nen, her­un­ter­ge­kom­me­nen Ob­jek­ten, die sonst leer ste­hen wür­den. Ei­ne Chan­ce al­so, mit In­no­va­ti­on neue ur­ba­ne Wohn­qua­li­tät zu schaffen.

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Der Autor
Bild: Heuer Dialog GmbH
Peter Ulm
Vorsitzender des Vorstands
6B47 Real Estate Investors