22.02.2016
Christopher Küas

Wie weit reicht der Bestandsschutz bei Revitalisierungsvorhaben?

Bestandsschutz bei Revitalisierungsvorhaben

Aufgrund mangelnder Freiflächen in den Metropolen sind zunehmend in die Jahre gekommene Gebäude als Investmentziel in den Fokus gerückt.

Bei der Ak­qui­si­ti­on und der Ent­wick­lung von Be­stands­im­mo­bi­li­en fällt im­mer wie­der das Stich­wort „Be­stands­schutz“. Dar­un­ter ver­steht man den Schutz, den ei­ne für ei­ne Im­mo­bi­lie er­teil­te Bau­ge­neh­mi­gung ge­gen nach­träg­li­che Än­de­run­gen von Bau­vor­schrif­ten bie­tet. So muss sich et­wa ei­ne in den 1970ern ge­neh­mig­te Bü­ro­im­mo­bi­lie grund­sätz­lich nicht an den heu­ti­gen stren­gen Vor­schrif­ten über die Bar­rie­re­frei­heit mes­sen lassen.

Je­doch ist es wich­tig zu wis­sen, dass der aus ei­ner Bau­ge­neh­mi­gung her­rüh­ren­de Be­stands­schutz Gren­zen hat. Denn der Be­stands­schutz gilt nur für ex­akt die Bau­sub­stanz und Nut­zung, für wel­che die Bau­ge­neh­mi­gung er­teilt ist. Dar­um reicht die oft ge­hör­te Aus­sa­ge „Es gibt doch ei­ne Bau­ge­neh­mi­gung für das Ge­bäu­de“, ger­ne kom­bi­niert mit der blo­ßen Vor­la­ge des Bau­scheins (der Text­teil der Bau­ge­neh­mi­gung), nicht aus. Viel­mehr kann nur an­hand der ge­neh­mig­ten Bau­plä­ne und der üb­ri­gen Be­stand­tei­le zur Bau­ge­neh­mi­gung wirk­lich be­ur­teilt wer­den, was ge­nau ei­gent­lich ge­neh­migt wor­den ist, wie weit der Be­stands­schutz al­so reicht.

Im Vor­feld je­der Ent­wick­lungs­maß­nah­me und Grund­stücks­ak­qui­si­ti­on soll­te dar­um ei­ne Durch­sicht sämt­li­cher für die Im­mo­bi­lie vor­han­de­ner Bau­ge­neh­mi­gun­gen ein­schließ­lich al­ler An­la­gen er­fol­gen. Nur so kann be­wer­tet wer­den, ob der vor­han­de­ne Be­stand über­haupt noch mit dem iden­tisch ist, was wo­mög­lich vor 20 oder 30 Jah­ren ge­neh­migt wor­den ist. In Zwei­fels­fäl­len mag es sich an­bie­ten, in Be­glei­tung ei­nes Sach­ver­stän­di­gen mit den ge­neh­mig­ten Plä­nen vor Ort zu prü­fen, ob der Be­stand mit dem In­halt der ge­neh­mig­ten Bau­plä­ne über­ein­stimmt. Nur so kann sich ein Er­wer­ber des Grund­stücks dar­auf ver­las­sen, dass er ei­ne von Ge­neh­mi­gungs­ri­si­ken freie Im­mo­bi­lie er­wirbt. Denn er trägt letzt­lich ge­gen­über den Be­hör­den die Be­weis­last da­für, dass sein Ge­bäu­de „so wie es steht“ ge­neh­migt ist.

Ei­ne sol­che Ana­ly­se soll­te auch dann er­fol­gen, wenn die Im­mo­bi­lie künf­tig an­ders als bis­her ge­nutzt wer­den soll. Denn auch nach­träg­lich er­teil­te Än­de­rungs­ge­neh­mi­gun­gen und Nut­zungs­än­de­rungs­ge­neh­mi­gun­gen bau­en nur auf ei­nem le­ga­len Be­stand auf. Stellt sich nach­träg­lich her­aus, dass der Be­stand in sei­ner zu­letzt vor­han­de­nen Form nicht ge­neh­migt war, schei­det der Rück­griff auf den Be­stands­schutz aus. Ei­ne sol­che nach­träg­li­che Le­ga­li­sie­rung des Ge­samt­ge­bäu­des muss sich zu­meist voll­um­fäng­lich an den heu­ti­gen Vor­schrif­ten über Grenz­ab­stän­de, Stell­plät­ze, Bar­rie­re­frei­heit, Brand­schutz und die Son­der­vor­schrif­ten für Spe­zial­im­mo­bi­li­en hal­ten. Oft füh­ren nach­träg­li­che Le­ga­li­sie­run­gen auch zu un­um­kehr­ba­ren Nut­zungs­ein­schrän­kun­gen, wenn bei­spiels­wei­se ei­ne frü­her zu­läs­si­ge Nut­zung heu­te – auf­grund ge­än­der­ter Be­bau­ungs­plä­ne – nicht mehr zu­läs­sig ist.

Selbst bei blo­ßen Mie­te­rän­de­run­gen ist es zwin­gend, zu wis­sen, was in den Bau­ge­neh­mi­gun­gen für das Ge­bäu­de steht. So ist et­wa „Bü­ro nicht gleich Bü­ro“: Wird ein als „Bü­ro­ge­bäu­de“ ge­neh­mig­tes Ge­bäu­de nach ei­ni­gen Jah­ren bei­spiels­wei­se an ei­ne Stadt­ver­wal­tung ver­mie­tet, so gel­ten plötz­lich an­de­re Vor­schrif­ten über die Bar­rie­re­frei­heit, Be­stands­schutz hin oder her. Es muss in ei­nem sol­chen Fall al­so nicht bloß ein neu­er Miet­ver­trag ver­han­delt und ab­ge­schlos­sen wer­den, son­dern auch ei­ne Bau­ge­neh­mi­gung zur Nut­zungs­än­de­rung in ein Ver­wal­tungs­ge­bäu­de be­an­tragt wer­den. Un­ter­bleibt dies, so ste­hen die üb­li­chen Ge­neh­mi­gungs­ri­si­ken wie Buß­geld­ver­fah­ren, Nach­for­de­run­gen von Bar­rie­re­frei­heit oder – im Ex­trem­fall – Nut­zungs­un­ter­sa­gun­gen ins Haus.

Die ge­naue Ana­ly­se des öf­fent­li­chen Bau­rechts ist so­mit im Rah­men von Grund­stücks­ent­wick­lun­gen und –ak­qui­si­tio­nen un­ver­zicht­bar. Ge­ra­de in die­sem tech­ni­schen Be­reich ist ei­ne ver­stän­di­ge Zu­sam­men­ar­beit von Pla­nern und Ju­ris­ten be­son­ders be­deut­sam, um ei­ner Trans­ak­ti­on oder Grund­stücks­ent­wick­lung auch nach­hal­tig zum Er­folg zu verhelfen.

Der Au­tor - RA Chris­to­pher Küas wird am 14. April 2016 im Rah­men des Fach-Dia­logs Re­de­ve­lop­ment und Re­fur­bish­ment in Köln ei­nen Vor­trag zum The­ma „Ju­ris­ti­sche Pro­jekt­steue­rung bei Re­vi­ta­li­sie­rungs­vor­ha­ben“ halten.

Der Autor
Bild: Christopher Küas
Christopher Küas
Partner und Fachanwalt für Verwaltungsrecht