02.05.2016
Sinje-Swala Buschmann

Retail im Norden – wie die Wellen an der Elbe und der See

Entwicklungen und Trends der Einzelhandelsmärkte in Hamburg und Schleswig-Holstein

Die deutschen Retailmärkte boten 2015 ein zufriedenstellendes Bild. Die Nachfrage war positiv, allerdings sind einige strukturelle Veränderungen zu beobachten, die sich in der Angebots- und Mietpreisentwicklung niedergeschlagen haben.

Bild: Sin­je-Swa­la Buschmann

Nach­dem die Mie­ten vie­le Jah­re nur ei­ne Rich­tung kann­ten und kon­ti­nu­ier­lich ge­stie­gen sind, lässt sich in den meis­ten deut­schen Städ­ten ei­ne Sta­bi­li­sie­rung auf dem Vor­jah­res­ni­veau fest­stel­len. Da­für ver­ant­wort­lich wa­ren meh­re­re Ein­fluss­fak­to­ren, die im Er­geb­nis zu sin­ken­den Fre­quen­zen und sta­gnie­ren­den Um­sät­zen in den 1A-La­gen füh­ren: Als Ur­sa­che hier­für sind ein ver­än­der­tes Käu­fer­ver­hal­ten durch den wach­sen­den On­line-Han­del, ein zu­neh­men­der Ein­fluss ver­ti­ka­ler Ein­zel­händ­ler und ein hö­he­res An­spruchs­den­ken der Kun­den an den sta­tio­nä­ren Han­del zu nennen.

Auch Ham­burg bil­det da kei­ne Aus­nah­me. Die Spit­zen­mie­te, die in der vom hoch­wer­ti­gen Ein­zel­han­dels­be­satz ge­präg­ten La­ge Neu­er Wall er­zielt wird, hat sich bei 280 €/m² sta­bi­li­siert. Da­mit ist sie in Ham­burg nach wie vor die teu­ers­te Ein­kaufs­stra­ße, knapp vor der stark fre­quen­tier­ten Kon­sum­la­ge Spi­ta­ler­st­ra­se mit ei­nem Höchst­wert von 275 €/m². Das sich dort im Bau be­find­li­che Bü­ro- und Ge­schäfts­haus „MÖ-QUAR­TIER“ ist nach den Ab­schlüs­sen mit den Fi­lia­lis­ten aus dem Be­reich Tex­til wie Re­ser­ved (2.800 m²) und Man­go (2.200 m²) voll­ver­mie­tet. Er­freu­lich sind zu­dem die po­si­ti­ven Ent­wick­lun­gen im west­li­chen Teil der Ci­ty und im Ver­bin­dungs­be­reich zur Ha­fen­Ci­ty, die durch die lau­fen­den Neu­bau­pro­jek­te Al­ter Wall, Stadt­hö­fe und Ni­ko­lai­kon­tor neu ins Au­gen­merk der Re­tailer ge­rückt sind. Leb­haft dis­ku­tiert wird zur­zeit das Kon­zept von Uni­bail-Ro­dam­co für das „kom­mer­zi­el­le Herz der Ha­fen­ci­ty“. Hier ent­ste­hen rund 80.000 m² Ein­zel­han­dels­flä­che, die wie ein of­fe­nes Stadt­quar­tier ge­stal­tet sind. Die Nä­he zur Ham­bur­ger In­nen­stadt mit ih­ren Shop­ping­des­ti­na­tio­nen und die Grö­ße füh­ren bei ei­ni­gen Ein­zel­händ­lern zu Ver­un­si­che­run­gen dar­über, wie sich die Um­sät­ze zu­künf­tig ver­tei­len wer­den. Ge­stärkt wird der in­ner­städ­ti­sche Ein­zel­han­del wie­der­um durch die An­sied­lung neu­er Kon­zep­te wie das schwe­di­sche Ein­rich­tungs­haus Gra­nit in der Post­stra­ße, den Schwei­zer Cho­co­la­tier Lä­derach am Jung­fern­stieg, die Er­öff­nung von Clas Ohl­son (eben­falls am Jung­fern­stieg) im Som­mer 2016 so­wie un­ter an­de­rem das tren­di­ge Fit­ness­be­klei­dungs­ge­schäft Lu­lu­le­mon. Zu­dem wird das Als­ter­haus in den nächs­ten 5 Jah­ren für 80 Mil­lio­nen € auf­wen­dig um­ge­baut, das ers­te High­light wird die Er­öff­nung der Lu­xu­ry Hall im No­vem­ber die­ses Jah­res mit Mar­ken wie Di­or und Saint Lau­rent sein.

In Schles­wig-Hol­stein sind Kiel und Lü­beck die wich­tigs­ten Ein­zel­han­dels­märk­te. Bei­de Städ­te pro­fi­tie­ren vom Tou­ris­mus, ha­ben aber auch in ähn­li­cher Wei­se die Her­aus­for­de­run­gen von Cen­tern auf der „grü­nen Wie­se“ zu meis­tern, die in ver­kehrs­güns­ti­ger La­ge die Kon­su­men­ten „ab­fi­schen“. Die Mo­de­nach­fra­ge im Pre­mi­um­be­reich wird zu­sätz­lich durch das Out­let-Cen­ter in Neu­müns­ter ab­ge­deckt, was zu sin­ken­der Nach­fra­ge aus dem Seg­ment in bei­den Städ­ten ge­führt hat.

Kiel ist als Lan­des­haupt­stadt mit rund 240.000 Ein­woh­nern die größ­te Stadt Schles­wig-Hol­steins. Die A-La­ge ist die Hols­ten­stra­ße mit ei­ner er­ziel­ba­ren Höchst­mie­te von 70 €/m², die auf die­sem Ni­veau sta­gniert. Der Kie­ler Ein­zel­han­dels­markt wird seit je­her ge­prägt durch Fach­markt-Cen­ter in der Pe­ri­phe­rie, die in Kon­kur­renz zur In­nen­stadt ste­hen. In den ver­gan­ge­nen Jah­ren gab es da­her viel Be­we­gung in der Hols­ten­stra­ße, so er­öff­ne­te 2015 TK Ma­xx im ehe­ma­li­gen „LEIK“ (Hols­ten­stra­ße 21-27), Wool­worth hat sei­ne ehe­ma­li­ge Im­mo­bi­lie Hols­ten­stra­ße 37 ver­las­sen und sich in der Num­mer 17 an­ge­sie­delt. Die „al­te „Wool­worth-Im­mo­bi­lie“ wird ent­wi­ckelt, dem Ver­neh­men nach wird Pri­mark dort mit ei­ner Fi­lia­le an­säs­sig. Der ehe­ma­li­ge C&A-Block wird ei­ner re­nom­mier­ten Ho­tel- und Wohn­be­bau­ung mit erd­ge­schos­si­ger Ein­zel­han­dels- und Gas­tro­no­mie­nut­zung wei­chen. Der obe­re Teil der Hols­ten­stra­ße wird zu­sätz­lich ge­stärkt durch das „Nord­licht“ in der Hols­ten­stra­ße 1-11 mit Sa­turn, C&A, Kar­stadt Sports etc. Ins­ge­samt ist das ei­ne er­freu­li­che Ent­wick­lung, die al­ler­dings nicht dar­über hin­weg­täu­schen soll­te, dass sich die Nach­fra­ge der fi­lia­li­sier­ten Ein­zel­händ­ler nach Flä­chen häu­fig nicht auf die Hols­ten­stra­ße, son­dern auf den So­phi­en­hof am un­te­ren En­de richtet.

In Lü­beck ist die Brei­te Stra­ße zwi­schen Kohl­markt und Be­cker­gru­be die ge­frag­tes­te Ein­zel­han­dels­la­ge. Sie ist hin­sicht­lich des Miet­zins­ni­veaus sta­bil mit kon­stan­ter Nach­fra­ge von Ein­zel­händ­lern. Das vor sei­ner Fer­tig­stel­lung kon­tro­vers be­spro­che­ne Ha­er­der-Cen­ter konn­te auf­grund der ge­rin­gen Grund­flä­che nie zu ei­nem dem So­phi­en­hof in Kiel ver­gleich­ba­ren in­ner­städ­ti­schen Ma­gnet wer­den, so­dass die an­ge­stamm­te A-La­ge Brei­te Stra­ße da­von kaum be­ein­flusst wur­de. Viel mas­si­ver sind die Um­satz­ver­schie­bun­gen durch das Ikea-Cen­ter LUV mit rund 50.000 m² einzuschätzen.

Sin­je-Swa­la Busch­mann ist Di­rec­tor Re­tail Ad­vi­so­ry der BNP Pa­ri­bas Re­al Es­ta­te GmbH in Ham­burg und wird beim Han­dels-Dia­log Ham­burg und Schles­wig-Hol­stein am 24. Mai 2016 in Ham­burg, die Stand­or­te und Märk­te im Nor­den ge­nau­er un­ter die Lu­pe nehmen.

Die Autorin
Bild: Sinje-Swala Buschmann
Sinje-Swala Buschmann
Director Retail Services
BNP Paribas Real Estate (BNPPRE)