14.03.2016
Francesco Fedele
Manuel Köppel

Das Marktumfeld in der gewerblichen Immobilienfinanzierung ist bunter und spannender, aber auch unübersichtlicher geworden.

Brauchen wir morgen noch Banken?

Die Zeiten, in denen die gewerbliche Immobilienfinanzierung eine Domäne der (Hypotheken-) Banken und ein langweiliges Geschäft war, sind längst vorbei.

Nicht nur durch die im­mer noch in der ein oder an­de­ren Form nach­wir­ken­de Ban­ken­kri­se 2007/08, son­dern auch durch das an­hal­ten­de Nied­rig­zin­s­um­feld, in dem pri­va­tes und in­sti­tu­tio­nel­les Geld fast schon hän­de­rin­gend nach An­la­ge­mög­lich­kei­ten über den Ka­pi­tal­markt oder ka­pi­tal­markt­ähn­li­che Struk­tu­ren sucht, und durch das Auf­tau­chen neu­er, in­ter­net- und tech­no­lo­gie­ge­trie­be­ner Ge­schäfts­mo­del­le, die auch vor dem Fi­nanz­sek­tor nicht Halt ma­chen, ist das Markt­um­feld in der ge­werb­li­chen Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung bun­ter und span­nen­der, aber auch un­über­sicht­li­cher geworden.

Wenn man ei­ner­seits die Mel­dun­gen über den Ein­satz von Ka­pi­tal­markt­pro­duk­ten zur Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung, in­sti­tu­tio­nel­le Kre­dit­fonds oder die mitt­ler­wei­le zahl­rei­chen und zu­neh­mend auch auf dem Ge­biet der Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung tä­ti­ge Crowd­fun­ding-Por­ta­le ver­folgt, und sich an­de­rer­seits im Um­feld von Ban­ken be­wegt, bei de­nen die im­mer stren­ger wer­den­den re­gu­la­to­ri­schen Hür­den mitt­ler­wei­le fast zum Ge­sprächs­the­ma Nr.1 avan­cie­ren, kann man auch für die ge­werb­li­che Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung schnell den Ein­druck ge­win­nen, dass die Be­deu­tung der Ban­ken dau­er­haft ab- und die an­de­rer Markt­teil­neh­mer und Ve­hi­kel ent­spre­chend zu­nimmt. Pro­vo­kant zu­ge­spitzt stellt sich mit­hin die Fra­ge: Brau­chen wir mor­gen noch Banken?

Bill Gates hat­te dar­auf schon vor über 20 Jah­ren ei­ne Ant­wort pa­rat, die sim­pel und pro­vo­kant ist und nicht nur auf das da­mals ge­mein­te Pri­vat­kun­den­ge­schäft, son­dern durch­aus auch auf die ge­werb­li­che­re Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung -im­mer­hin kein Mas­sen- son­dern ein In­di­vi­du­al­ge­schäft- über­trag­bar scheint: „Ban­king is ne­cess­a­ry, Banks are not“.

Für den Be­reich der ge­werb­li­chen Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung be­deu­tet das, dass der Kun­de (egal ob Im­mo­bi­li­en­be­stands­hal­ter oder Pro­jekt­ent­wick­ler) in ers­ter Li­nie ei­ne Fi­nan­zie­rung be­nö­tigt – ob die­se von ei­ner Bank kommt, ist aber durch­aus zweit­ran­gig. Denn wich­tig ist viel­mehr, dass die Fi­nan­zie­rung zur Art des Vor­ha­bens passt, zu­ver­läs­sig zur Ver­fü­gung steht, wenn sie be­nö­tigt wird, nicht zu teu­er ist und idea­ler­wei­se von ei­nem Part­ner kommt, der nicht nur bei schö­nem Wet­ter, son­dern auch bei rau­er See zu dem fi­nan­zier­ten Pro­jekt steht und in der La­ge ist, auch für schwie­ri­ge­re Si­tua­tio­nen ei­ne Lö­sung zu finden.

Ge­ra­de in Deutsch­land mit sei­nem im in­ter­na­tio­na­len Ver­gleich im­mer noch sta­bi­len und leis­tungs­fä­hi­gen Ban­ken­sek­tor, wer­den die vor­ge­nann­ten Punk­te häu­fig von den Ban­ken er­füllt, so dass der Markt­an­teil des Ban­ken­sek­tors in­ner­halb der ge­werb­li­chen Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung nach wie vor hoch und in­ner­halb des Ban­ken­sek­tors ei­ne or­dent­li­che Wett­be­werbs­dy­na­mik vor­han­den ist.

Wenn die Ban­ken die Kun­den­be­dürf­nis­se aber aus wel­chen Grün­den auch im­mer nicht mehr nach­hal­tig er­fül­len, kann es zur Än­de­rung der Markt­an­tei­le und zur Schwä­chung des Ban­ken­sek­tors kommen.

Mo­men­tan sind meh­re­re Fak­to­ren er­kenn­bar, die den Ban­ken­sek­tor ten­den­zi­ell un­ter Druck brin­gen und „al­ter­na­ti­ven“ Fi­nan­zie­rungs­part­nern in die Kar­ten spie­len, z.B.

  • Teil­wei­se un­schlag­bar güns­ti­ge Kon­di­tio­nen am Ka­pi­tal­markt auf­grund des Nied­rig­zin­s­um­fel­des in Ver­bin­dung mit ei­ner enor­men Auf­nah­me­fä­hig­keit des Ka­pi­tal­markts auch für gro­ße Finanzierungsvolumina,
  • Re­gu­la­to­ri­sche Zwän­ge der Ban­ken, die so für an­de­re Markt­teil­neh­mer nicht im glei­chen Ma­ße gel­ten - hier bleibt zu be­ob­ach­ten, wie sich die Re­gu­lie­rung wei­ter­ent­wi­ckelt und ob län­ger­fris­tig oder so­gar dau­er­haft ei­ne „re­gu­la­to­ri­sche Ar­bi­tra­ge“ zu Las­ten der Ban­ken mög­lich sein wird,
  • Grund­le­gen­de Ver­än­de­rung von Ver­hal­tens­mus­ter der Markt­teil­neh­mer, so dass die klas­si­schen volks­wirt­schaft­li­chen Funk­tio­nen des Ban­ken­sek­tors (näm­lich Los­grö­ßen-, Fris­ten- und Ri­si­ko­trans­for­ma­ti­on, die al­le­samt so­wie­so durch den Re­gu­la­tor ten­den­zi­ell ein­ge­dämmt wer­den) durch das di­rek­te „Matching“ von ka­pi­tal­su­chen­den Pro­jek­ten zu Ka­pi­tal­an­le­gern aus­ge­he­belt werden.

Wie dau­er­haft sol­che Ef­fek­te sind und wie die Ban­ken dar­auf re­agie­ren (bzw. re­agie­ren dür­fen, so­weit es die Re­gu­lie­rung über­haupt noch zu­lässt) wird sich zeigen.

Für die BF.​direkt AG als Ad­vi­sor und In­ter­me­di­är steht der Kun­de mit sei­nem Fi­nan­zie­rungs­be­dürf­nis im Vor­der­grund. Un­ser An­spruch lau­tet „One Stop“, denn im Grun­de geht es dem Kun­den dar­um, sein Im­mo­bi­li­en­pro­jekt um­zu­set­zen – und ob die Fi­nan­zie­rung da­für z.B. Bank­dar­le­hen, Who­le Lo­an, Schuld­schein, oder Bond hei­ßt und ob sie von ei­ner Bank oder sons­ti­gen In­sti­tu­tio­nen kommt, ist am En­de doch ir­gend­wie zweit­ran­gig, so lan­ge wir für den Kun­den si­cher­stel­len, dass die Fi­nan­zie­rung ih­ren Zweck er­füllt, zu­ver­läs­sig zur Ver­fü­gung steht und zu fai­ren Kon­di­tio­nen ge­währt wird.

Um ei­nen mög­lichst brei­ten Über­blick zum Markt der ge­werb­li­chen Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung und ein Dis­kus­si­ons­fo­rum zu die­sem The­ma zu bie­ten, ver­an­stal­ten die BF.​direkt AG und die IRE­BS In­ter­na­tio­nal Re­al Es­ta­te Busi­ness School in Zu­sam­men­ar­beit mit Heu­er Dia­log am 20. April 2016 erst­mals den Jah­res­kon­gress Fi­nan­zie­rung für die Re­al Es­ta­te In­dus­try. Be­su­chen Sie un­se­re Ver­an­stal­tung und dis­ku­tie­ren Sie mit uns!

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Frankfurt am Main
20.04.2016
Die Autoren
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Francesco Fedele
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Manuel Köppel
CFO
BF.direkt AG