03.04.2016
Steffen Sebastian

Auswirkungen des „Schwarzen Schwans“ auf die Immobilienfinanzierung

Warten auf den Schwarzen Schwan

Seit 2007 leben wir mit der Krise. Bekanntermaßen schwächelt das Wachstum in China, die Erholung in den USA ist nicht stabil und Russland leidet weiterhin am niedrigen Ölpreis.

Zu­dem gibt es we­der in Eu­ro­pa noch in Ja­pan An­zei­chen da­für, dass die Kri­se noch in die­ser De­ka­de über­wun­den wer­den könn­te. Auch die Staats­fi­nan­zen in Eu­ro­pa sind wei­ter­hin in ei­nem schlech­ten Zu­stand: Die Ver­schul­dung nimmt bei den meis­ten Mit­glied­staa­ten zu. Auch die Sta­bi­li­tät der eu­ro­päi­schen Ban­ken ist al­les an­de­re als ge­si­chert. Deutsch­land ist zwar wei­ter­hin die In­sel der Glück­se­li­gen, al­ler­dingt er­höht im Mo­ment die Flücht­lings­kri­se das Ri­si­ko ei­ner deut­li­chen Ver­schlech­te­rung der Staats­fi­nan­zen. Die längst in Ver­ges­sen­heit ge­ra­te­nen Maas­tricht-Kri­te­ri­en er­fül­len oh­ne­hin nur noch ei­ni­ge we­ni­ge der klei­ne­ren Mitgliedstaaten.

 Die Lis­te lie­ße sich fort­füh­ren. Ent­spre­chend war die Ren­di­teent­wick­lung auf den Ak­ti­en­märk­ten seit Jah­res­be­ginn ne­ga­tiv und reich­lich vo­la­til. Gold hin­ge­gen, der tra­di­tio­nell als  si­cher emp­fun­de­ne Ha­fen, hat im glei­chen Zeit­raum deut­lich zu­ge­legt. Von Zins­er­hö­hun­gen oder gar Zins­wen­de ist we­der in den USA noch in an­de­ren In­dus­trie­staa­ten die Rede.

Al­so al­les ganz nor­ma­le Dau­er­kri­se. Für die Im­mo­bi­li­en­bran­che war dies in den letz­ten fünf Jah­ren ei­gent­lich im­mer ein Grund für Zu­ver­sicht. Tat­säch­lich rech­nen die meis­ten Markt­teil­neh­mer auch mit stei­gen­den oder zu­min­dest sta­bi­len Prei­sen. Den­noch ist die Ner­vo­si­tät wei­ter­hin groß. Vie­le In­ves­to­ren möch­ten nicht nur die ei­gent­li­chen Trans­ak­tio­nen, son­dern auch vor al­lem die da­zu­ge­hö­ri­ge Fi­nan­zie­rung in Ma­xi­mal­ge­schwin­dig­keit ab­wi­ckeln. Hier­bei hat sich die Be­reit­schaft zu Zu­ge­ständ­nis­sen bei den Kon­di­tio­nen noch­mals deut­lich erhöht.

Ur­sa­che ist die Angst vor ei­nem wei­te­ren „Schwar­ze Schwan“. In der Ri­si­ko­ana­ly­se ist dies ein Er­eig­nis mit sehr ge­rin­ger Wahr­schein­lich­keit, wel­ches zwar nie­mand er­war­tet, das aber star­ke Aus­wir­kun­gen auf den Markt hat. Die Fi­nanz­kri­se von 2007/08 lässt sich als sol­ches Er­eig­nis cha­rak­te­ri­sie­ren. Hier­bei ha­ben die we­nigs­ten In­ves­to­ren tat­säch­lich Angst vor ei­ner neu­en Welt­wirt­schafts­kri­se. Viel­mehr be­steht die Be­fürch­tung, dass ak­tu­ell ein klei­ner An­lass aus­rei­chen könn­te, um die Ban­ken zu ver­an­las­sen, neue Fi­nan­zie­rungs­ge­schäf­te für meh­re­re Wo­chen ein­zu­stel­len. Wer dann ei­nen Kauf­ver­trag er­fül­len müss­te, wür­de in ernst­haf­te Schwie­rig­kei­ten gelangen.

Kein Schwar­zer Schwan

Wenn al­le auf ein un­wahr­schein­li­ches und un­er­war­te­tes Er­eig­nis war­ten, ist das dann noch ein „Schwar­zer Schwan“? Und wä­re ei­ne er­neu­te Stö­rung des Fi­nanz­sys­tems wirk­lich ein un­wahr­schein­li­ches Er­eig­nis? Die Ana­ly­sen ver­schie­de­ner su­pra­na­tio­na­ler Or­ga­ni­sa­tio­nen wie dem In­ter­na­tio­na­len Wäh­rungs­fonds, der Welt­bank oder der Bank für In­ter­na­tio­na­len Zah­lungs­aus­gleich ha­ben bis­lang noch kei­ne Ent­war­nung ge­ge­ben, son­dern wei­sen viel­mehr wei­ter­hin auf die Exis­tenz von sub­stan­ti­el­len Ri­si­ken für die der Sta­bi­li­tät der Fi­nanz­sys­te­me hin. Den­noch be­steht ak­tu­ell kein An­lass, von ei­nem akut ge­stie­ge­nen Ri­si­ko aus­zu­ge­hen. Die zu­ver­läs­si­ge Ab­wick­lung ei­ner Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung soll­te selbst­ver­ständ­lich wei­ter­hin ein wich­ti­ges Kri­te­ri­um sein. Es wä­re je­doch ein Feh­ler, zur Zeit­er­spar­nis auf die Ver­hand­lung op­ti­ma­ler Kon­di­tio­nen zu verzichten.

(Aus­zug aus BF.​Marktra­dar März 2016)

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Frankfurt am Main
20.04.2016
Der Autor
Prof. Dr. Steffen Sebastian
Universität Regensburg, Lehrstuhl für Immobilienfinanzierung